Večdružinske hiše so zanimiva naložbena priložnost, ki je lahko dolgoročno donosna. Strokovnjak za preverjanje stroškov v intervjuju podrobno pojasni, katere stroške je treba izračunati za gradnjo 6-družinske hiše.
Vprašanje: Koliko stane šestdružinska hiša?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: na stroške gradnje hiše je težko odgovoriti vsesplošno . Veliko je odvisno od natančne velikosti hiše, njene opreme in lokacije.
Na splošno lahko za stanovanjske zgradbe pričakujemo stroške gradnje od 1.500 EUR na m² do 2.200 EUR na m² .
Z zahtevano površino najmanj 400 m² to pomeni vsaj 600.000 EUR stroškov. To velja samo za čisto gradbene stroške - tu še niso vključeni pomožni stroški gradnje, stroški nepremičnin in stroški zunanjih objektov (parkirišč).
Gradnja je redko možna za manj kot 1.500 EUR na m², z visokokakovostno opremo ali najnovejšo tehnologijo pa lahko stroški presežejo 2.000 EUR na m².
Ločiti je treba med:
- ali zgraditi 6-družinsko hišo kot montažno hišo
- ali je 6-družinska hiša načrtovana po individualni zasnovi
Večdružinske hiše so na voljo tudi kot montažne hiše
Pri montažnih večdružinskih hišah lahko predpostavimo stroške v višini od 1.500 EUR na m² do 2.000 EUR na m² ; nad tem so le zelo kakovostne različice.
Pri večdružinskih hišah po individualni zasnovi so stroški zelo pogosto nad 2000 EUR na m² .
Primer stroškov iz prakse
6-družinska hiša se gradi kot montažna hiša brez kleti (talne plošče). V prvem nadstropju in prvem nadstropju sta 2 apartmaja s približno 80 m² bivalne površine, na penthouseu 2 apartmaja, en apartma s 35 m² in večji apartma z 80 m². Vsak apartma ima balkon ali teraso.
| Objavi | cena |
|---|---|
| Stroški gradnje, na ključ, na osnovni plošči | 794.010 EUR |
| Stroški gradnje | 158.802 EUR |
| Dostop do parkirišč (asfaltirano) in zemljišča | 28.505 EUR |
| Skupni stroški | 981.317 EUR |
To je le en primer stroškov za posamezen primer. Stroški se v drugih primerih lahko razlikujejo.
Stroški nepremičnine (nabavna cena) tu še niso upoštevani.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so odvisni stroški 6-družinske hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Upoštevati je treba naslednje:
- velikost posameznih stanovanjskih enot (kvadratni metri bivalne površine)
- izvedba in opremljanje hiše
- ali se gradi klet ali se hiša gradi le na talni plošči
- znesek nenamernih stroškov gradnje
- višina stroškov za oblikovanje zunanje površine (vrt, dovoz, parkirišča)
- znesek stroškov dvigala (po želji)
Prav tako igra vlogo, ali gre za montažno hišo ali individualno načrtovano hišo po vaših lastnih zamislih. Za tako imenovane arhitekturne hiše so stroški običajno višji.
Vprašanje: Koliko stane klet?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Stroški kleti se lahko precej razlikujejo.
Pri enostavnih montažnih kleteh morate izračunati stroške najmanj 200 EUR na m² do 400 m² dodatnih stroškov v primerjavi s talno ploščo. V našem primeru stroškov bi to bili dodatni stroški od približno 40.000 do 80.000 EUR.
Vprašanje: Koliko stane namestitev dvigala?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Hiša v našem primeru stroškov je že pripravljena za namestitev notranjega dvigala . Morda bo treba načrtovati tudi druge hiše.
Za tričlansko dvigalo morate običajno izračunati od 20.000 do 35.000 EUR na postanek . V našem primeru bi to bili dve mejni točki (zgornje nadstropje, zložena tla). Še eno nadstropje bi dodali z gradnjo kleti.
Vprašanje: Kdaj se izplačajo večdružinske hiše?
Da bo stanovanjska hiša donosna, jo je treba trajno oddati v najem
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu morate natančno izračunati. Tako lokacija hiše kot zajetje mora biti dobro izbrana. Zagotoviti je treba stalno najem vseh stanovanj (obstoječe potrebe).
Dosežen dohodek od najemnin v Nemčiji je v povprečju približno 7,50 EUR na m² (indeks najemnine 2018). Na dobrih lokacijah lahko cena najema zlahka doseže 10 EUR na m² do 12 EUR na m² . S hišo v našem primeru stroškov lahko glede na lokacijo dosežemo približno 3000 do 5000 EUR prihodkov od najema.
Optimizacija opreme za najnižje možne obratovalne stroške je v večstanovanjskih hišah le omejena. Veliko pomembnejša je optimizacija hiše za čim nižje stroške vzdrževanja in popravil. Za to so lahko koristne nekoliko večje naložbe.
Poleg tega bi moral vsak vidik hiše čim bolj podpirati najem.