Skupna gradnja obljublja stroškovne prednosti: Strokovnjak za preverjanje stroškov v intervjuju podrobno pojasni, kakšne stroške lahko pričakujete od dvojčkov in kje se razlike v stroških primerjajo z enodružinskimi hišami.
Vprašanje: Kako bi morale izgledati dvojčke - in kakšne so prednosti gradnje dvojčka?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Najprej morate biti jasni, kaj je dvojček. Glede gradbene zakonodaje jo morate ločiti od dvodružinske hiše , ki, kot že ime pove, sprejme tudi dve družini.
Za hišo dvojčka je z vidika gradbene zakonodaje pomembno, da
- obstajata dve enaki iščejo samostojne hiše so
- obe polovici hiše sta povezani s skupnim zidom
Najpomembnejša značilnost gradbene zakonodaje je razdeljena stena in velika podobnost obeh polovic. Ni nujno, da so hiše ena ob drugi - pri številnih lastnostih je celo prednost, če je zadnja stena vsake hiše povezovalna stena .
Ne glede na to lahko pride tudi do razlik: dovoljena so manjša strukturna odstopanja, ena polovica ima lahko več nadstropij kot druga, fasade pa se lahko razlikujejo tudi po svoji zasnovi. Določena strukturna enotnost pa mora ostati prepoznavna.
Prednosti očitno izhajajo iz deljenih stroškov: Potrebujete le majhen kos zemlje, lahko pa nanj postavite dve hiši hkrati - tako so stroški zemljišča bistveno nižji.
Stroški razvoja nepremičnine so tudi deljeni - tako da tukaj nastane le polovica stroškov.
Ko gre za komponente in gradbene storitve, si lahko delimo tudi stvari:
- strešna konstrukcija
- vodovod in kanalizacijo
- po potrebi ogrevalni sistem (vendar ni nujno, da je tako)
V dvojčku se na isti posesti vzpostavi dve zelo podobni hiši
Tako za gradnjo kot za vzdrževanje se delijo tudi stroški - na primer za obnovo fasade ali obnovo strehe. Zaradi simetrije ogledal je treba obdelati le veliko skupno površino - to prinaša tudi stroškovne prednosti v primerjavi z dvema samostojnima samostojnima enodružinskima hišama.
Vendar je pomembno, da lastniško strukturo razjasnite vnaprej. Priporočljivo je, da vsak kupi svojo polovico nepremičnine in dejansko postane lastnik (tudi v zemljiški knjigi). V nasprotnem primeru pride do situacije, da za vsa dela vedno potrebujete soglasje druge osebe (če ste v zemljiško knjigo vpisani le kot združenje lastnikov stanovanj za celotno hišo in nepremičnino). To lahko dolgoročno obremeni odnos.
Na splošno bi se morali zelo dobro razumeti - več desetletij ostajate praktično neločljivi in se morate marsikaj dogovoriti - četudi to včasih vodi do sporov. Relativna bližina soseda je lahko problematična.
A če je že toliko soglasja, bi zagotovo lahko razmislili o skupni gradnji dvodružinske hiše, v kateri bi si delili vse tehnične zmogljivosti - v praksi lahko tu dosežemo bistveno več stroškovnih prednosti.
Glede vrednosti nadaljnje prodaje se ne smete motiti: V prodaji je veliko dvojčkov - vendar niso priljubljene. Komaj kdo, ki ima dovolj denarja za nakup hiše, se iz prepričanja odloči za dvojček - ponavadi so odločilni le stroškovni razlogi. To pomeni, da je vrednost nadaljnje prodaje ustrezno nizka - dvojček hiše sicer ne bi bilo mogoče prodati. Nasprotno pa je vrednost nadaljnje prodaje za celotno dvojček običajno večja, saj ima kupec vsaj možnost, da drugo polovico odda kot že dokončano, celovito dvojček in tako dolgoročno ustvari precejšen dohodek.
Vprašanje: Koliko stane gradnja dvojčka?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: za trdno zgrajeno hišo je skoraj nemogoče dati pavšal. Odvisno od zasnove, lokacije in drugih okoliščin se lahko čisti stroški gradnje dvojčkov gibljejo med približno 1200 EUR na m² in 2200 EUR na m² - v primeru posebej luksuznih hiš so lahko tudi višji.
Pri montažnih hišah (seveda obstajajo tudi dvojčke) so cene vsaj toliko različne, odvisno od ponudnika in zasnove.
Tu lahko vsaj primerjate nekatere vzorčne cene neposredno, brez večjega načrtovanja.
Nekaj primerov cen različnih ponudnikov:
| Tip hiše, velikost | Značilnosti opreme | Cena od |
|---|---|---|
| Dvojček 135 m² | Trdna montažna hiša, poševna streha, polovice ležijo druga ob drugi | 125.000 EUR |
| Dvojček 145 m² | Trdna montažna hiša, polovična streha, hiša 55 | 122.000 EUR |
| Dvojček 182 m² | Hiša iz golih kosti, sedlasta streha, majhen stekleni balkon | 137.000 EUR |
| Dvojček 191 m² | Balkon na ključ, dvokapni balkon, lesene obloge na območju dvokapnice | 274.000 EUR |
| Dvojček 183 m² | Sedlasta streha, velikodušne okenske površine v prvem nadstropju | 327.000 EUR (na ključ), 217.000 EUR (zaključna hiša) |
Seveda gre le za posamezne primere stroškov izbranih ponudnikov. Tudi stroški za druge montažne dvojčke lahko se bistveno razlikujejo.
Naši primeri stroškov pa jasno kažejo, kako različni so lahko tudi stroški v sektorju montažnih hiš.
Tako imenovane "zaključne hiše", kjer je treba dela še opraviti, so seveda veliko cenejše.
Vprašanje: Od katerih stvari so odvisni stroški dvojčkov?
Dvojne hiše lahko gradimo kot masivne ali montažne hiše
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda tu nastopajo enaki stroškovni dejavniki kot pri samostoječih hišah:
Za hiše v trdni gradnji (kamen na kamen) so to:
- velikost hiše (od obeh delov hiše)
- tloris in tip stavbe
- vrsta temeljev (katera talna plošča, klet)
- oblikovanje sten (material za gradnjo sten, debelina stene, izolacija)
- vrsta strešne konstrukcije
- vrsta okna
- kakovost notranje opreme (preprosta, vrhunska, razkošna)
- energijski standard hiše
- vrsta ogrevanja (stenski radiator / talno ogrevanje) in ogrevalni sistem (olje, plin, biomasa, ogrevanje s toplotno črpalko itd.)
Pri montažnih hišah pa štejejo druga merila:
- ponudnika
- gradnja (klasična montažna hiša, masivna montažna hiša itd.)
- hišni tip
- značilnosti opreme
- razvojni status (na ključ, prizidk, hiša itd.)
V obeh primerih pa so, kot rečeno, stroški lahko zelo različni.
V praksi se je treba najprej dogovoriti o potrebah, nato pa na tej podlagi skupaj iskati in načrtovati. V nasprotnem primeru ne bo zelo učinkovit, saj je na trgu veliko popolnoma različnih konceptov in različic opreme, pri individualnem načrtovanju (masivna hiša) pa je veliko več možnosti.
Cena v nobenem primeru ne sme biti odločilna - glavno je, da izbrana hiša na najboljši možen način ustreza zahtevam in potrebam obeh strani. To zahteva tudi visoko stopnjo koordinacije vnaprej.
Vprašanje: Kakšen je možen prihranek stroškov za dupleks v primerjavi z dvema samostojnima enodružinskima hišama?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Če želite to narediti, si morate podrobno ogledati posamezne točke:
- stroški zemljišč
- razvojni stroški nepremičnine
- prednosti razcepljene stene
- prednosti drugih razdeljenih komponent (npr. streha)
- prednosti skupnega ogrevanja in oskrbe s toplo vodo
Vsako točko je treba oceniti posamično, a ko jo pogledate skupaj, lahko pogosto znatno prihranite.
Vprašanje: Kaj je pomembno pri nakupu nepremičnine?
V dupleks hiši sta dve polovici hiše neposredno sosednji
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Najpomembnejši dejavnik pri tem je, da je treba v celoti kupiti manjši kos zemlje. Za razliko od samostojne enodružinske hiše zakonsko predpisana bočna razdalja ne velja za dvojček, hiše so lahko neposredno sosednje.
To prednost pa je težko količinsko opredeliti, ker so stroški zemljišč v veliki meri odvisni od vrste zadevnega in razpoložljivega zemljišča.
Ta prednost bo praviloma vplivala tudi v glavnem na urbanih območjih - na podeželju ima to običajno manj vlogo zaradi nižjih cen zemljišč in pogosto tudi večjih parcel.
Pomožni stroški za vpis v zemljiško knjigo niso nižji, če vsak kupi svojo polovico posebej in je kot lastnik vpisan v zemljiško knjigo. Če pa je nepremičnina kupljena skupaj in je v lasti obeh (kot združenje lastnikov stanovanj), lahko to vpliva tudi na te stroške.
Vprašanje: S čim prihranite pri razvojnih stroških nepremičnine?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu morate domnevati, da je - za razliko od dveh ločenih samostojnih hiš - potreben le en priključek na kanalizacijo.
Tako imenovana osnovna dobava gre še dlje, tu morate upoštevati tudi čas gradnje.
Osnovne storitve vključujejo:
- Kanalizacija
- Oskrba z vodo in energijo (elektrika, plin, daljinsko ogrevanje, če se uporabljajo)
- sorazmerni stroški za razvoj prometa
- Telefonska, DSL in kabelska povezava
- Električna energija in voda na gradbišču v fazi gradnje
Pregled stroškov
| povezavo | Tipično stroški |
|---|---|
| Napajalna povezava | približno 2.000 EUR - 3.000 EUR |
| Priključek za plin | približno 2.000 EUR |
| Priključek za vodo | približno 2.000 EUR - 5.000 EUR |
| Priključek za odpadno vodo | zelo različna, odvisno od občine in pristojnega združenja za odpadne vode, pa tudi od velikosti posesti in vrste gradnje |
| Telefon, televizija, internet | približno 1.000 EUR |
| Gradbeništvo elektrika in voda | odvisno od napora na gradbišču, približno 1.000 EUR |
| Sorazmerni razvojni stroški za razvoj cest itd. (Plača se občini) | posameznik drugačen |
| Skupni razvojni stroški | 8.000 EUR - 15.000 EUR |
Pri dveh ločenih enodružinskih hišah bi se stroški razvoja podvojili - pri dvojčku nastanejo le enkrat.
Vprašanje: Kakšne so prednosti deljene stene?
Razdeljena hišna stena prihrani precejšnje stroške
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Najprej morate ugotoviti: večja (daljša) je razdeljena površina stene, večja je stroškovna prednost. To pomeni, da so dvojčke, ki so zgrajene s hrbtno stranjo eno ob drugi, pogosto bistveno cenejše.
Stroškovna prednost temelji na več dejavnikih:
- ločene stene ni treba izolirati (manjša površina za izolacijo kot pri dveh ločenih enodružinskih hišah iste velikosti)
- Toplota se v obeh hišah porazdeli po razdeljeni steni, zato so stroški energije nekoliko nižji, kot bi bili v primeru dveh razdeljenih enodružinskih hiš
Kako visoki so prihranki pri gradnji sten, lahko približno izračunamo: v primerjavi z dvema ločeno postavljenima ste v tem primeru praviloma približno tretjino manj stroškov . To kasneje velja tudi za vzdrževalne ukrepe (v zvezi s to steno se stroški nato odpravijo).
Stroškov za prihranek energije po drugi strani ni mogoče natančno določiti - to se lahko v posameznih primerih zelo razlikuje.
Vprašanje: Kakšne so prednosti na primer deljene strehe?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu igra vlogo enostavnost konstrukcije: izdelava ene večje strehe je stroškovno ugodnejša od dveh popolnoma ločenih streh.
To je na primer razvidno iz stroškov za dvokapne zidne povezave: pri dveh ločenih hišah je treba zgraditi štiri priključke, pri dvojčici z razdeljeno streho pa le dve. Pri dvokapni strehi morate izračunati le dve dvostranski površini, pri dveh samostojnih hišah pa bi bile tudi štiri.
Stroškovna prednost, ki jo ima za posledico, je vedno odvisna od posameznega primera in od posamezne konstrukcije strehe. Kar zadeva stroške, pa je to lahko precej.
Vprašanje: Imata skupno ogrevanje in priprava tople vode tudi prednosti?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Da, vsekakor. Če pogledate stroške ogrevalnega sistema, znašajo dodatni stroški ogrevanja dveh hiš le 10% do 20% ogrevanja.
Če stroške ogrevalnega sistema natančno določite na 10.000–15.000 EUR , boste samo s tem ukrepom prihranili 9.000–13.500 EUR pri stroških gradnje.
V primeru dražjih ogrevalnih sistemov, kot je ogrevanje na biomaso, ki lahko stanejo do 25.000 EUR, vključno z vsem , lahko prihranki presežejo 20.000 EUR .
Poleg tega bi se v enodružinskem domu pogosto znašli nad velikimi stroški resnično učinkovitega ogrevalnega sistema (npr. S plinskim kondenzacijskim ogrevanjem s sončno toplotno energijo). Z razdelitvijo stroškov med dvema strankama lahko tako visoke stroške pogosto lažje pokrijemo - naložba postane lažje vodljiva.
Na koncu pa imajo oba koristi zelo nizki stroški energije - čeprav morajo kriti le stroške, ki bi jih v vsakem primeru imeli za običajni ogrevalni sistem v enodružinskem domu.
Vprašanje: Kako povzamete vse te prednosti?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: kako velik je dejansko prihranek pri gradnji dvojčkov, je mogoče oceniti samo za vsak primer posebej.
V mnogih primerih pa je gradnja dvojčka lahko do 50.000 EUR cenejša od gradnje samostojne enodružinske hiše enake velikosti. To vsekakor lahko označimo kot bistveno.
