Gradbena zakonodaja je izjemno zapletena in vsebuje številne omejitve glede tega, kaj je dovoljeno in kaj ne. Za preverjanje vašega gradbenega projekta za odobritev je koristna predhodna gradbena zahteva. V intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov podrobno pojasni, kaj lahko takšna zahteva stane.
Vprašanje: Kako pomembna je predhodna zahteva za gradnjo v celotnem številu postopkov odobritve?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: V primeru predhodne gradbene poizvedbe gre v bistvu za preverjanje, ali je gradbeni projekt sploh mogoče odobriti. Organ preveri dokumente, predložene pri predhodni preiskavi gradnje, in ugotovi, ali ima gradbeni projekt, opisan v tem obrazcu, možnost odobritve, katere točke je treba spremeniti in katere omejitve je treba upoštevati za pridobitev odobritve.
Poizvedba pred gradnjo je torej smiselna stvar, če niste prepričani, ali je gradbeni projekt sploh mogoč. Predhodno zahtevo za gradnjo lahko vložite sami - ni nujno, da potrebujete arhitekta (če želite zaprositi za redno gradbeno dovoljenje).
Rezultat predhodne gradbene poizvedbe je dostava tako imenovanega predhodnega obvestila o gradnji . V njem je opisani projekt bodisi razglašen za splošno primernega za odobritev (pogosto s posameznimi zahtevami) bodisi organi podrobno opozorijo na točke, v katerih gradbeni projekt ne izpolnjuje zahtev gradbene zakonodaje.
Zahteva za gradnjo ne nadomešča gradbenega dovoljenja
Gradbeno dovoljenje ni dovoljenje za gradnjo . Vendar že ustvarja varnost načrtovanja, če so načrti, ki so v predhodni gradbeni zahtevi razvrščeni kot upravičeni do odobritve (odobreni) tudi pozneje v prijavi za stavbo. To običajno odpravi nekatere negotovosti. Predhodno gradbeno dovoljenje pa velja le, če je pozneje vložena gradbena vloga. Če se to ne zgodi v določenem roku (običajno približno v treh letih ), učinek predhodnega gradbenega dovoljenja poteče in projekt lahko teoretično znova zavrnemo s kasnejšo gradbeno prošnjo.
Splača se vnaprej obrniti na pristojni gradbeni organ, da pojasni, kateri dokumenti in dokazila so potrebni za posamezna vprašanja. Običajno so to:
- obrazec za poizvedbo pred gradnjo
- pregled vprašanj, ki jih bo organ preučil
- nepremičninski načrt
- gradbena risba z vsaj tlorisom in drugimi pogledi, ki prikazujejo najpomembnejše dimenzije stavbe
- opis stavbe in opis uporabe
- izračun bruto prostornine
- izpisek iz registra gradbene obremenitve (običajno le, če je na nepremičnini vpisana gradbena obremenitev)
Lahko pa obstajajo dodatni dokumenti. Obstajajo lahko tudi stroški in pristojbine za pridobitev posameznih dokumentov.
Vsa vprašanja o zakonu o načrtovanju bi morala biti posebej navedena v katalogu vprašanj. To zagotavlja, da organ resnično zagotovi natančne informacije o tem, kaj je mogoče in kaj ne, in kateri pogoji lahko veljajo.
Poizvedbe pred gradnjo so vedno smiselne, če niste prepričani, ali in v kakšni obliki je možna gradnja nepremičnine ali katera gradbena dela so dovoljena na hiši. Pred nakupom nepremičnine lahko opravite tudi predhodno gradbeno poizvedbo, vendar morate kot lastnik običajno dokazati upravičen interes oblastem. Kot potencialni kupec nepremičnine pa to zanimanje zadostuje.
Za predhodno gradbeno poizvedbo se običajno odloči v treh mesecih , v nekaterih primerih lahko traja do šest mesecev, da pristojni prejmejo odgovor.
Vprašanje: Kakšne stroške morate pričakovati pri gradbenih poizvedbah?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Glavna prednost predhodne gradbene zahteve je, da so stroški bistveno nižji kot pri uradni gradbeni prijavi.
Za predložitev zahteve za predhodno gradbeno zahtevo ne potrebujete arhitekta - to lahko pomeni, da se odpravijo dragi stroški načrtovanja vnaprej.
Vendar pa se stroški med organi zelo razlikujejo, osnova za izračun pristojbin za predhodno preiskavo stavbe pa se razlikuje tudi glede na zvezno državo.
Na splošno lahko stroški v razponu od 50 do 200 EUR zadostujejo ob nizkih zahtevah za testiranje. Odvisno od napora, ki ga ima organ s pregledom, so lahko tudi stroški znatno višji. Če je gradbeni projekt zelo zapleten (npr. Stanovanjska hiša z 8 stanovanjskimi enotami), lahko stroški zaradi visoke stopnje preizkusov zlahka dosežejo tudi 5000 EUR .
Praviloma pa lahko tudi obrazložite približne stroške, preden jih oddate organu - organ lahko običajno vnaprej oceni količino zahtevanega testiranja in določi vsaj približno raven stroškov.
Majhen primer stroškov iz prakse
Želimo zgraditi dodatno nadstropje na vrhu obstoječe poslovne stavbe, ki bo kasneje vsebovala stanovanja, in zahtevamo gradnjo v Severnem Porenju-Vestfaliji.
Gradbeni projekt naj bi skupaj stal 120.000 EUR in imel uporabno površino 280 m² - to je tudi osnova za izračun pristojbine.
| Objavi | cena |
|---|---|
| Odločitev o spremembi stavbe | 0,6% proizvodnih stroškov = 720 EUR |
| Odločba o odobritvi spremembe uporabe | 5 EUR na 10 m² = 140 EUR |
| Skupna pristojbina | 860 EUR |
| Pristojbina je z obvestilom določena na 60% | 516 EUR za plačilo |
Seveda je to le en primer stroškov, ki velja samo za določen organ in določen gradbeni projekt. V drugih primerih so lahko tudi stroški bistveno drugačni, tudi s podobnimi poizvedbami.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so na splošno odvisni stroški gradbenega vprašanja?
Stroški predhodne gradbene poizvedbe se razlikujejo od države do države
Strokovnjak za preverjanje stroškov: To je lahko različno glede na pristojni organ, saj v posameznih zveznih državah veljajo zelo različni predpisi (tudi za gradbene zahtevke) in izračuni pristojbin se včasih precej razlikujejo.
V številnih zveznih državah se za predhodno zahtevo za gradnjo uporabljajo podobni, vendar znižani okviri, kot za gradbeno uporabo. To je v praksi dejansko smiselno in razumljivo, saj so pregledi oblasti podobni kot pri gradnji stavb.
Po drugi strani pa se v nekaterih zveznih državah uporabljajo popolnoma drugačne metode izračuna za pristojbine za predhodno gradbeno poizvedbo.
V bistvu imajo pri stroških skoraj vedno vlogo naslednji dejavniki:
- proizvodni stroški stavbe ali stroški gradbenega projekta
- zaprti prostor (zato je običajno potreben izračun m³)
- nastalo uporabno površino
- vrsta stavbe ali predvidena vrsta uporabe
- sosednji razvoj (če podoben razvoj že obstaja v soseščini, ga pogosto odobrijo hitro in poceni)
Kako se ti dejavniki podrobno uporabljajo pri izračunu pristojbine, se od organa do organa razlikuje.
Vprašanje: Kakšni so stroški arhitekta, ki opravi predhodno gradbeno poizvedbo?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: če naročite arhitektu načrtovanje stavbe, dolguje svoji stranki trajni načrt, ki ga lahko odobri v skladu s pogodbo .
Načeloma lahko arhitekt oddate prošnjo za gradnjo; če ta ni odobrena, mora arhitekt ustrezno popraviti, ne da bi zaračunal dodatne stroške.
Ker je v praksi to pogosto sporno vprašanje in se potem pogosto pojavljajo trpki argumenti glede honorarjev, lahko arhitekta naročite tudi s grobim načrtovanjem in predhodno poizvedbo stavbe. Stroški arhitekta po HOAI znašajo približno 1% skupnih stroškov gradnje (plačljivi stroški) za prvi dve fazi servisiranja .
