Brez uradne odobritve je v Nemčiji komaj kaj mogoče zgraditi. Kot pri večini dovoljenj in vlog se pristojbin običajno ne izognemo. V intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov podrobno pojasni, kakšni stroški lahko nastanejo zaradi gradbenega dovoljenja in od česa so ti stroški odvisni.
Vprašanje: Za katere stavbe potrebujete dovoljenje v Nemčiji - in kako je treba vložiti takšno prošnjo?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: V bistvu skoraj vse zgradbe v Nemčiji zahtevajo uradno odobritev, vključno z večino večjih predelav obstoječih zgradb, če imajo za posledico bistveno spremembo v uporabi ali se spremeni življenjski prostor.
Zahteve glede tega, kaj je treba odobriti, se od države do države razlikujejo - temeljijo na ustreznih veljavnih državnih gradbenih predpisih.
V nekaterih zveznih državah lahko obstajajo tudi izjeme od zahteve po dovoljenju za posamezne zgradbe - na primer za gradnjo vrtnih hiš ali nadstreška za avto na lastni posesti. Vendar je to vedno stvar države in se zato lahko razlikuje od države do države. Poleg tega obstajajo posebni predpisi posameznih občin ali občin, ki lahko dodatno omejijo državne gradbene predpise v posameznih primerih.
Da bi celotno stvar še bolj zakomplicirali, ne obstaja stvar, kot je "gradbena aplikacija" - glede na zvezno državo je mogoče vložiti različne prijave, odvisno od vrste gradnje.
Običajna prošnja za gradnjo, ki jo je običajno treba oddati za enodružinske ali večstanovanjske hiše, se v uradni nemščini imenuje "dovoljenje za oddajo večjih stavb".
Poleg tega v nekaterih zveznih državah obstaja tudi tako imenovano "dovoljenje za oddajo majhnih stavb", kar zadostuje za nekatere stavbe. Tu zahteve niso tako stroge, zato je treba predložiti manj obsežne dokumente.
Pooblastilo za oddajo majhnih stavb je na voljo v naslednjih zveznih državah:
- Baden-Wuerttemberg
- Bavarska
- Berlin
- Bremen
- Hamburg
- Spodnja Saška in
- Schleswig-Holstein
V teh zveznih državah ne smejo samo arhitekti oddati vloge za gradnjo, marsikdaj tudi
- Mojstri v vseh gradbenih poklicih (tesarji, zidarji, betonarji)
- Gradbeni inženirji in
- gradbeni inženir
V skoraj vseh zveznih državah lahko samo arhitekti oddajo vsako vlogo za gradnjo
Arhitekti imajo praviloma vseeno pravico predložiti gradbene dokumente (izjema: notranji oblikovalci) in zato lahko vložijo kakršno koli prošnjo za gradnjo v vseh zveznih državah. Edina izjema pri tem je država Hessen: tu je tudi veliko notranjih oblikovalcev pooblaščenih za predložitev gradbenih dokumentov (dovoljenje za oddajo majhnih stavb), medtem ko v vseh drugih zveznih državah notranji oblikovalci običajno nimajo dovoljenja za oddajo stavb.
Poleg velikih in majhnih aplikacij za stavbe, ki so na voljo samo v nekaterih zveznih državah, je v nekaterih zveznih državah tudi tako imenovano obvestilo o gradnji.
Tudi tu posamezne zvezne države urejajo, katere vrste stavb in na kateri največji višini zadošča obvestilo o stavbi.
Obvestilo o stavbi podpiše načrtovalni arhitekt, ki potrjuje, da so izpolnjeni vsi gradbeni predpisi, ki veljajo za posamezno gradbišče.
Oblasti taka obvestila o stavbah običajno preverijo le površno, predloženi dokumenti pa običajno le za popolnost in verodostojnost.
Za uradno obvestilo o gradnji ni uradnega gradbenega dovoljenja, če oblasti v 4 tednih po oddaji obvestila o gradnji ne nasprotujejo ali če je gradbeni projekt prepovedan, se samodejno šteje za odobrenega.
Če želite prihraniti drage stroške oddaje in spreminjanja gradbene prijave, lahko najprej oddate tako imenovano zahtevo pred gradnjo . To je povezano z bistveno nižjimi pristojbinami kot uradna aplikacija za stavbe, organ pa po pregledu objavi, ali in kateri ugovori obstajajo in kaj je treba spremeniti, da bo prošnja za gradnjo odobrena.
Če arhitekt vloži predhodno zahtevo za gradnjo, v primeru negativne odločitve ne sme zaračunati stroškov načrtovanja. Pogodbeno je dolžan izvesti trajno sprejemljiv načrt za stranko . Skladno s tem ne sme zaračunavati ločenih stroškov za spremembo neodobrene vloge.
Vprašanje: Najpomembnejše vprašanje: Kaj običajno stane gradbena aplikacija?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: tega ne morete reči vsesplošno . Vsak organ zaračuna svoje stopnje pristojbin, pri zagotavljanju različnih dokumentov pa so vedno zelo različni stroški, odvisno od organa in gradbenega projekta.
Stroška odobritve ne smemo podcenjevati
Na splošno boste morali v večini primerov izračunati približno 0,5% celotnih stroškov gradnje samo za dovoljenje (velika gradbena predloga) . V praksi se ti stroški na splošno gibljejo med 0,2% in 0,7% skupnih stroškov gradnje.
Vendar pa organ pristojbine, ki jih zaračuna, izračuna po drugačni formuli, ki upošteva tako imenovano gradbeno vrednost in zaprt prostor za stavbe.
Potem so tu stroški potrebnih dokumentov, ki jih je treba priložiti gradbeni prijavi. Ustvarjanje teh dokumentov je lahko tudi zelo drago.
Primer iz prakse:
Želimo zgraditi enodružinsko hišo, ki ima po načrtih gradbeno vrednost 325 EUR na m³. Velikost zaprtega prostora je 637 m³. Pooblaščeni arhitekt opravi vsa načrtovanja in odda vlogo za gradnjo namesto nas.
| Objavi | cena |
|---|---|
| Stroški za vlogo stavbe (organ) | 1.040 EUR |
| Stroški načrtovanja za arhitekta (faze storitev 1 - 4 po HOAI) | 6.053,40 EUR |
| Skupni stroški | 7.093,40 EUR |
Seveda je to le en primer stroškov, ki velja samo za zelo specifično stavbo na zelo natančni lokaciji. Stroški za druge zgradbe, zlasti v različnih izvedbah, se lahko tudi bistveno razlikujejo.
V našem primeru je arhitekt prevzel celotno načrtovanje, pripravil zahtevane dokumente in namesto nas vložil prošnjo za gradnjo. Svoj nastop je plačal po srednjem stavku v HOAI.
Arhitekturni stroški so lahko bistveno višji, zlasti pri težkem ali posebej zamudnem načrtovanju.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so odvisni stroški gradbenega dovoljenja?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu morate veliko razmisliti:
- vrsta gradnje
- pri katerem organu je vloga za gradnjo vložena (zvezna država in zadevna občina)
- kateri dokumenti so potrebni
- ki odda vlogo za gradnjo
- koliko stane arhitekt za načrtovanje
Organ običajno izračuna svoje stroške po naslednji shemi:
Vrednost gradnje = vrednost gradnje / m³ × zaprti prostor v m³
vrednost gradnje × stopnja stroškov = stroški gradbenega dovoljenja (običajno 0,5%, to se pogosto zaokroži)
Pri načrtovanju arhitekt vedno določi tudi velikost zaprtega prostora in gradbeno vrednost / m³.
S pomočjo teh dveh vrednosti in veljavne stroškovne stopnje lahko nato ocenite stroške gradbenega dovoljenja.
Vprašanje: Kakšni so stroški načrtovanja?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Če domnevate, da bo arhitekt izvedel celotno načrtovanje (kot v našem primeru), se uporabi HOAI, razpored honorarjev za arhitekte in inženirje. Ureja, kaj lahko arhitekt zahteva za svoje storitve v posameznih primerih.
HOAI je zavezujoč za vse arhitekte v Nemčiji, vendar so stroški razvrščeni glede na vrsto postavljene stavbe (razred I do V). Enodružinske hiše so včasih precej zapletene za načrtovanje, zato spadajo v razred III ali IV, odvisno od gradnje.
Glede na individualni napor načrtovanja ima arhitekt nato malo prostora, da prilagodi svoje stroške. Računa lahko v skladu z najnižjo, srednjo ali najvišjo stopnjo HOAI, odvisno od tega, kako velik je njegov trud. Vendar razlike med najnižjo in najvišjo stopnjo običajno niso več velike.
10% celotnih stroškov gre arhitektu
Praviloma lahko predvidevate približno 10% skupnih stroškov gradnje za celotne stroške arhitekta za enodružinsko hišo .
Sem pa spada vseh 9 servisnih faz, ki jih mora arhitekt obračunati med gradnjo hiše - od osnovne ocene in predhodnega načrtovanja do vzdrževanja stavbe po zaključku in dokumentacije strukturnih poškodb.
Do oddaje vloge za gradnjo pa so potrebne samo faze 1–4. Po HOAI predstavljajo malo manj kot tretjino ( 27% ) celotnih stroškov arhitekta.
Vprašanje: Koliko stane poizvedba o gradnji?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu stroški običajno temeljijo na inšpekcijskih prizadevanjih organa.
Stroški za poizvedbo pred gradnjo so lahko precej nizki ( od okoli 50 EUR do 100 EUR ), za večino večjih gradbenih projektov pa se gibljejo med 200 EUR in 400 EUR .
V primeru zelo zapletenih gradbenih projektov ali zelo velikih stavb, kot je stanovanjska hiša, lahko predhodna gradbena poizvedba stane do 5.000 EUR .
Vprašanje: Ali je dovoljenje za oddajo majhnih stavb cenejše od velikega?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Običajno da, saj je tukaj potrebno bistveno manj dokumentov.
Poleg tega je aplikacija "majhna" zgradba običajno dovoljena le za manjše gradbene projekte ali zelo enostavne zgradbe - v tem primeru so stroški načrtovanja in odobritve nižji.
Skupni stroški, ki se zaračunajo, so odvisni od tega, kateri organ v kateri zvezni državi je vloga vložena.
Vprašanje: Ali so potem lahko tudi stroški načrtovanja drugačni?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Da, vsekakor. Zlasti pri majhnih gradbenih načrtih lahko mojstri pogosto oddajo prošnjo za gradnjo - stroški načrtovanja so takrat pogosto nižji kot pri arhitektih.
Vsi arhitekti in gradbeni inženirji pa samodejno izračunajo po HOAI, ker so to zakonsko dolžni. V tem primeru stroški temeljijo le na skupnih stroških gradnje, ki so določeni v podrobnem načrtovanju (servisna faza 3).
Vprašanje: Ali je mogoče vplivati ali zmanjšati stroške gradbenih dovoljenj?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Običajno ne. Stroške načrtovanja določa HOAI, dokumente, ki jih je treba predložiti, določajo ustrezni državni gradbeni predpisi - tako da na nobenega ne vplivate.
Oblasti določajo stroške gradbene aplikacije na podlagi vrednosti stavbe in zgrajenega prostora - tudi tu nimate vpliva.
Kar lahko običajno prihranite, pa so dodatni stroški zaradi spremembe načrtovanja. Če arhitektu dovolite, da načrtuje, to vseeno ni problem, saj mora arhitekt zagotoviti, da je načrtovanje odobreno.
Kvečjemu bi lahko sami opravili sekundarna opravila, na primer pridobivanje izjav o soglasju sosedov, da bi prihranili stroške arhitekta za to delo. Vendar to pogosto predstavlja le zelo majhen del stroškov načrtovanja in odobritve, ki jih lahko posledično prihranite.