Kdor želi zgraditi stavbo po lastnih zamislih, se ne more izogniti storitvam arhitekta. Tudi kadar je treba oddati prošnjo za gradnjo, običajno potrebujete arhitekta za predpisani načrt. V našem intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov podrobno razloži, kakšne stroške lahko imajo arhitekti in kako so sestavljeni.
Vprašanje: Ali arhitekt deluje samo kot načrtovalec stavb?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: to je njegova glavna naloga - ali če ga želite poklicati - ni pa nujno njegova edina dejavnost.
Poleg oblikovanja stavb so arhitekti dejavni tudi na številnih drugih gradbenih področjih:
- ne izvajajo le strukturnega, temveč tudi tehnično in ekonomsko načrtovanje stavb
- lahko izvajajo statične izračune
- pomagajo pri razpisih na gradbišču in pri izbiri prispelih ponudb
- Delajo kot nadzorniki gradnje v nadzorni funkciji in so tudi kontaktna oseba za vsa pomembna gradbena vprašanja
- usklajujejo delo posameznih obrti ter ustvarjajo in spremljajo urnike, tako da je zgradbo mogoče dejansko dokončati v predvidenem času
- pomagajo izslediti, dokumentirati in uveljaviti vse možne konstrukcijske napake
- lahko pomagajo najti potencialne prihranke energije in so tudi energetski svetovalci
- lahko opravijo vse potrebne tehnične izračune za stavbo (na primer povpraševanje po toploti ali energiji) in pomagajo optimizirati stavbo ekonomsko ali glede na obratovalne stroške
- Ustvarijo pravno veljavne dokaze, da so bile za stavbo upoštevane vse zakonske določbe (na primer EnEV)
Področja odgovornosti so torej izredno raznolika - o arhitekturnem problemu se skoraj vedno lahko pogovorite z arhitektom.
Vsaka izvedba arhitekta je seveda povezana z ustreznimi stroški.
Vprašanje: Koliko stane delo arhitekta? Ali lahko določi, koliko zahteva?
Arhitekta zavezuje razpored honorarjev za arhitekte in inženirje
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Ne. Ko gre za stroške, ki jih lahko zaračuna arhitekt, ga vedno zavezuje tako imenovani HOAI , razpored honorarjev za arhitekte in inženirje.
Stroški arhitekta v osnovi temeljijo na vrsti stavbe in zapletenosti gradbenega projekta.
Za gradnjo običajne enodružinske hiše lahko približno 10% celotnih stroškov gradnje ocenite kot stroške arhitekta, za stanovanjsko hišo pa lahko približno računate na približno 8% skupnih stroškov gradnje .
Seveda se to lahko nekoliko razlikuje navzgor in navzdol, odvisno od tega, koliko dela arhitekt in kakšne storitve opravlja. Če je naročen za celoten spekter storitev, pa ste v večini primerov s temi grobimi smernicami za načrtovanje povsem dobro.
Primer iz prakse:
Za gradnjo nekoliko enodružinske hiše, katere skupni stroški znašajo 350.000 EUR, najamemo arhitekta.
| moč | cena |
|---|---|
| Skupni stroški vseh arhitektovih storitev (srednja stopnja) | 42.115,63 EUR |
Upoštevajte, da je to samo en primer stroškov za določen primer. Odvisno od vrste stavbe in naročenih storitev so lahko tudi stroški višji ali nižji.
Obseg, ki bi ga imel arhitekt z našo stavbo, ni prevelik: če bi plačeval po najnižji stopnji,
bi znašali 38.250,50 EUR , v našem primeru pa bi lahko obračunal največ 45.710,75 EUR .
Tem zneskom se nato doda davek na dodano vrednost .
Ob vsem tem je treba tudi vedeti, da pristojbina za arhitekta seveda ne zapade naenkrat in vnaprej: plača se v posameznih obrokih, odvisno od napredka gradnje.
Vprašanje: Od česa natančno so odvisni stroški za arhitekta?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu je nekaj dejavnikov:
- vrsto stavbe in težavnost načrtovanja
- obseg naročenih storitev
- trud arhitekta pri načrtovanju in
- tako imenovani "plačljivi stroški gradnje" stavbe kot pogoj za poravnavo pristojbine
Stroški za arhitekta so navsezadnje odvisni od vseh teh dejavnikov - kljub "standardiziranim" honorarjem lahko pri posameznih stroških še vedno obstajajo velike razlike.
Vprašanje: Kako se ocenjujejo vrsta stavbe in težavnost gradnje?
Stroški arhitekta so odvisni od zahtevnosti gradnje
Strokovnjak za preverjanje stroškov: V HOAI se za to uporabljajo tako imenovana območja pristojbin . Obstaja skupno 5 območij za brušenje, od I - V.
Stavba ima vedno različne težave pri načrtovanju, odvisno od vrste.
Ker je razmeroma enostavno načrtovati preprosto skladišče, so takšne stavbe dodeljene I. coni.
Enodružinsko hišo je veliko težje zgraditi - odvisno od zahtevnosti gradbenega projekta so takšne stavbe v območjih od III do IV.
Zelo zapletene stavbe, kot so znanstveni inštituti z visoko tehnično opremo, predstavljajo zgornji razred načrtovalnih izzivov in so zato v coni V.
Vsako območje pristojbin ima svoje tabele stroškov za posamezne gradbene storitve. Kot v našem primeru je za vsako tabelo po en
- Najnižja stopnja
- Srednje gibanje in
- Najvišja stopnja
Arhitekt lahko nato uporabi te stavke glede na napor, ki se pojavi. Tudi za to seveda obstajajo pravila in smernice - arhitekt ne more preprosto uporabiti najvišje pavšalne stopnje povsod, da bi optimiziral svoj honorar. Določeni predpogoji glede njegovega truda morajo biti že izpolnjeni.
Vprašanje: Tip stavbe v osnovi določa, katera tabela stroškov HOAI se uporablja - katere storitve lahko naročite na primer za gradnjo hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu HOAI ponuja posamezna podpodročja, ki so razdeljena na skupno 9 faz storitve :
| Faza uspešnosti | Dejavnosti arhitekta | Odstotek skupnih stroškov arhitekta |
|---|---|---|
| 1. | Začetno posvetovanje, temeljne raziskave | 2% |
| 2. | Predhodni osnutek | 7% |
| 3. | Podroben osnutek, predračun stroškov | 15% |
| 4. | Vloga za gradbeno dovoljenje | 3% |
| 5. | Izdelava načrtovanja gradbišča, časovnega načrtovanja, načrtovanja trgovine | 25% |
| 6. | Najava posameznih del | 10% |
| 7. | Pregled ponudb in pomoč pri nagradi | 4% |
| 8. | Gradbeni nadzor, nadzor gradbenih del | 32% |
| 9. | Nadaljnja podpora, dokumentacija, ugotavljanje gradbenih napak, pomoč pri zahtevkih za garancijo graditelja | 2% |
Arhitekt ni potreben v vseh fazah načrtovanja in gradnje
Seveda mora stranka plačati le obseg storitev, ki jih je naročil.
Če bi imeli arhitekte v svojih stroških, bi bilo le s 1. fazo dela - naročenih 4, prijavljenih le 24% stroškov , torej 10.100 EUR na račun arhitektov.
Prvim 4 fazam storitev se praviloma ni mogoče izogniti, razen če niso že izdelani podrobni načrti.
Za servisno fazo 4 morate nato dodati tudi uradne stroške za uporabo stavbe, običajno od 0,5% do 0,7% skupnih stroškov gradnje.
Od 5. faze imate v bistvu svobodno izbiro, za katere storitve želite uporabiti arhitekta - vendar ne pozabite, da je kot laik težko oceniti marsikaj - in da lahko pozneje seveda le odgovorite za storitve arhitekta, ki jo je dejansko naročil.
Vprašanje: Kaj se dejansko zgodi, če arhitekt naredi napako ali pride do napake pri izvedbi, ki jo spremlja? Kdo potem nosi škodo?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: V mnogih primerih tukaj velja tako imenovana odgovornost arhitektov .
V bistvu arhitekt s pogodbo arhitekta dolguje brezhibno in brezhibno zgradbo. Arhitekt ni neposredno odgovoren za izvedbo del, temveč le za načrtovanje. Torej, če se obrt (na primer tesarji) zmoti, mora zadevno podjetje izboljšave opraviti tudi na lastne stroške. Vendar to velja le v omejenem obsegu.
Arhitekt je odgovoren le za vse, kar je v njegovi specifikaciji storitev - pravno je to "omogočanje nastanka stavbe", ne pa tudi "gradnja stavbe". Ta majhna jezikovna razlika predstavlja pomembno razliko za sodno prakso.
V vsakem primeru so arhitekti odgovorni za:
- Napake pri načrtovanju (pogosto tudi napačna osnovna določitev)
- Napaka pri izračunih
- Napake pri načrtovanju odobritve (npr. Če odobritev ni podeljena)
- Napake pri načrtovanju gradnje (npr. Neupoštevanje posebnosti podtalja, kot je visok nivo podtalnice)
- izbira negospodarnih rešitev in posledično višji stroški gradnje, kot so potrebni (arhitekt je dolžan poceni načrtovati)
V tem primeru ima stranka vedno pravico zahtevati popravilo. Če arhitekt zavrne naknadno izboljšanje ali če napake ni več mogoče odpraviti s predelavo, ima naročnik pravico, da temu ustrezno zmanjša stroške arhitekta .
Nekoliko bolj zapletena točka je odgovornost, ki je prav tako obravnavana v vprašanju, v primeru napak zaradi posameznih poslov. Kot sem že rekel, je izvršilno podjetje tu odgovorno predvsem.
Arhitekt je lahko odgovoren za napake pri gradnji
Če pa arhitekt prevzame nadzor nad gradnjo in premalo skrbi, lahko tudi odgovarja. Po zakonu je v osnovi dolžan vedno takoj posredovati, če opazi znake napak. Če tega ne stori ali če ne opazi znakov gradbenih napak, ki bi se jih moral zavedati, je v mnogih primerih tudi odgovoren.
V okviru nadzora gradnje mora poskrbeti tudi za zagotovitev varnosti in zdravja pri delu - to je tudi del njegovih nalog.
Sodišče je tudi presodilo, da je arhitekt odgovoren tudi, če naročnik stavbe po lastni presoji spremeni načrte stavbe. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
Prav tako ne sme biti izključitve odgovornosti v primeru lastnega dela naročnika - dokler je arhitekt dolžan nadzorovati, zaradi lastnega dela v pogodbo ne more preprosto vstaviti klavzule o zavrnitvi odgovornosti.
Vprašanje: Kaj se zgodi, če kot stranka napake opazite šele pozneje?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: V bistvu imate pravico, da arhitekta odgovorite za napake v 5 letih .
To obdobje se običajno začne po sprejetju lastnika stavbe. Če sprejetja s poročilom o prevzemu ni, se začne petletno obdobje; na primer celotno plačilo arhitektinega honorarja je mogoče razumeti kot začetek obdobja.
Tudi če se stranka preseli v stavbo in ne vloži pritožbe, se šteje, da je bil sprejem "tiho izveden" 6 mesecev pozneje , pravni izraz za to pa je "impliciten".
V petletnem obdobju lahko arhitekt zahteva bodisi „nadomestilo za neizvajanje“ bodisi „nadomestilo za pozitivno kršitev pogodbe“, odvisno od napake.
Nadomestilo za pozitivno kršitev pogodbe je dano le, če je škoda nastala zaradi napak pri načrtovanju, vendar ne nastane neposredno na sami stavbi. Takšni odškodninski zahtevki so prav tako izključeni iz petletnega obdobja - odškodninski zahtevki se lahko vložijo do 30 let kasneje.
Poleg odškodninskih zahtevkov obstaja tudi povračilo arhitektovega honorarja.
V posameznih primerih bo takšno vprašanje odškodnine verjetno vedno na pristojnem sodišču, ki mora nato ustrezno odločiti.