Kaj je dovoljeno kdaj in kakšne vrste najemnih pogodb obstajajo? Ali kot najemnik ali najemodajalec: Upoštevajte nekaj stvari, da se izognete neprijetnim presenečenjem. Kateri odpovedni roki, razlogi za odpoved in izjeme veljajo v vašem primeru? To pojasnjujemo na seznamu pogostih vrst najemnih pogodb.
Najem za nedoločen čas
Najem za nedoločen čas je najpogostejša oblika najema. Z najemom za nedoločen čas najem traja za nedoločen čas (odstavek 542 (1) BGB). Vsaka pogodbena stranka lahko odpove najemno pogodbo v skladu z zakonskimi določbami. Najemnik lahko tri mesece odpove z navedbo razloga. Če želi najemodajalec odpovedati, potrebuje pravno priznani razlog za odpoved, na primer osebno uporabo. Odpovedni rok temelji na najemnikovem prebivališču in je med tremi in devetimi meseci (do pet let tri mesece, po petih letih šest mesecev, po osmih letih devet mesecev).
Začasni najem
Pogodba o najemu za določen čas določa konec obdobja najema od začetka. Najemodajalec in najemnik ne more odpovedati pred koncem obdobja najema. Izjema je odpoved brez predhodnega obvestila.
Najemodajalec lahko obdobje najema omeji s tako imenovanim kvalificiranim časovnim zakupom le, če lahko navede utemeljen razlog. Primer: Stanovanje potrebuje sam ali načrtuje obsežno prenovo ali rušenje (odstavek 575 BGB). Če pogodba preneha, se mora najemnik izseliti le, če je prvotni razlog za določen rok dejansko še vedno prisoten.
Najemodajalec in najemnik se morata vedno pisno strinjati s kvalificiranimi pogodbami za najem za določen čas in navesti razlog za omejitev - sicer se najemna pogodba šteje za pogodbo o najemu za nedoločen čas.
Posebna oblika začasne najemne pogodbe je pravica do življenja. Najem je "omejen" na življenjsko dobo.
Stari zakup za določen čas
Do 31. avgusta 2001 so lahko najemodajalci in najemniki sklepali preproste najeme za določen čas brez časovne omejitve. Zanje velja naslednje: Če najemnik zahteva nadaljevanje najemne pogodbe dva meseca pred koncem pogodbe, lahko ostane v stanovanju za nedoločen čas - razen če ima najemodajalec razlog za odpoved, npr. Za osebno uporabo. Stara pogodba o najemu za določen čas velja za najemne pogodbe, sklenjene pred 1. septembrom 2001. Danes se najemodajalci in najemniki o tem ne morejo več dogovoriti.
podnajemna pogodba
Če najemnik sklene najemno pogodbo s podnajemnikom, obstaja pogodba o podnajemu (§ 540, 535 BGB). Pogosto se govori tudi o najemu drugega nivoja.
Diplomirani najem
Z postopnim najemom najemodajalec ne določa samo začetne najemnine, temveč tudi prihodnjo najemnino. Med dvema diplomiranima najemninama mora biti vsaj eno leto. V pogodbi mora biti izrecno navedeno letno zvišanje najemnine ali ustrezna vsota v evrih. Če v zakupu piše, da se najemnina letno poveča za pet odstotkov, je sporazum neveljaven. Če se lokalna najemnina poveča hitreje od najemnine, najemodajalec še vedno ne sme povečati najemnine.
Diplomirani najemi so pogosto časovni najemi. Najemodajalec ne more odpovedati pogodbe v času trajanja pogodbe. Najemnik ima posebno pravico do odpovedi. Najprej lahko odpove konec četrtega leta, nato pa vedno z zakonskim odpovednim rokom.
Zakup indeksa
V najemu indeksa najemodajalec najema ceno najema z indeksom cen življenjskih stroškov zasebnih gospodinjstev v Nemčiji, ki ga izda Zvezni urad za statistiko. Če se indeks spremeni, se najemnina ne poveča samodejno. Prvič, prejšnja najemnina mora biti vsaj eno leto nespremenjena. Nato mora najemnik pisno obvestiti najemnika o starem in sedanjem indeksu, razliko pretvoriti v odstotek in novo najemnino prikazati v evrih. Višja najemnina se prvič plača dva meseca po pisni izjavi najemodajalca.
Primer: Če najemodajalec pisno sporoči dejansko povišanje najemnine 15. januarja, bodo najemniki od marca plačevali več najemnine. Povišanje najemnine pred koncem enoletnega obdobja je možno le, če se operativni stroški povečajo ali najemodajalec izvede strukturne spremembe, za katere ni odgovoren, na primer prehod iz mestnega plina na zemeljski plin ali tehnično potrebno naknadno opremljanje sistema dvigala.
Obrazci za najemne pogodbe
Nemško združenje najemnikov, združenja lastnikov hiš in zemljišč ter založniki izdajajo veljavne obrazce za najemne pogodbe. Najemodajalci lahko obrazce kupijo v trgovini s pisarniškim materialom, jih zahtevajo pri združenju ali prenesejo z interneta. Lahko pa tudi sami napišete ali sklenete najemne pogodbe. Najemna pogodba velja, če določa, kdo je najemnik in kdo najemodajalec, katero stanovanje se oddaja, po kakšni ceni in kdaj naj se najemno razmerje začne.
Naj pregleda strokovnjak
Pogosto so pisne najemne pogodbe. Pravice in obveznosti pogodbenih partnerjev so najete na več straneh najemne pogodbe. Številne pogodbene klavzule pa so odvečne in niso vse učinkovite. Če najemodajalec izhaja iz zahtevka za najemno pogodbo, mora najemnik klavzulo najprej preveriti pri strokovnjaku, na primer pri najemniškem združenju.
