Nepremičninski razcvet v Nemčiji: kdor išče smiselno naložbo, bi moral razmisliti o oddaji nepremičnine v najem. Pri nakupu stanovanja, naj bo to najem ali naložbena nepremičnina, morate upoštevati ceno, lokacijo, stanje stavbe in skupnost lastnikov - potem lastno stanovanje nič ne ovira kot naložba.
Vztrajno nizke obrestne mere mnogim varčevalcem predstavljajo težave. Težko je najti varne naložbe, ki prinesejo več kot en odstotek obresti. Nakup stanovanja za najem za kasnejšo osebno uporabo je zato lahko smiselna možnost za zasebnike.
Nepremičnine kot naložba: tehtni razlogi
Najem lastne nepremičnine ponuja več prednosti: lastniki imajo varnost, da imajo prave štiri stene za svojo starost in jih lahko popolnoma prosto oblikujejo, na primer brez ovir. S tem se prihranijo tudi davki: "Najemodajalci lahko izvajajo popravila ali vlagajo v prenovo, primerno za starost, če so ti stroški še vedno davčno pomembni," namiguje strokovnjak LBS Markus Lang. "Ko se upokojite, davčna stopnja običajno pade in kot lastnik takšnih stroškov ne morete odšteti."
Ujemajoči se objekt
1. Kraj:
Preverite velikost, tloris in udobje, stanovanjske in prometne razmere ter infrastrukturo. So v soseski kakšna stanovanja? Potem kupite kje drugje!2. pregled:
Vprašajte, kakšne prenove čakajo. Ali so rezerve zadostne, ali so predvidene posebne dajatve? Kako deluje vodja? Ali se skupnost lastnikov usklajuje?3. Strokovni nasvet:
Poiščite pomoč - strokovnjak za stavbe ali izkušeni arhitekt bo na spletnem mestu Your-Best-Home.net preveril skrite napake.4. Nabavna cena:
LBS vsako leto objavi cene za 640 mest v „Trgu stanovanjskih nepremičnin“.5. Najemnina:
Koliko najemnin lahko pričakujete, lahko izveste na podlagi lokalnih indeksov najemnin.6. Donos izposoje:
Označuje, kolikšen odstotek investicijskih stroškov lahko povrnete z letno najemnino. Vključno z vsemi pomožnimi nakupnimi stroški bi moral biti neto najem večji od 4 odstotkov.7. Financiranje:
S pogodbo o stanovanjskem posojilu in hranilnici si lahko zagotovite posojilo z nizkimi obrestmi. Idealno: vložite 20-odstotni lastniški kapital.8. Davki:
Davčni strokovnjak vam bo pred nakupom povedal, ali se vaša naložba matematično splača.Te misli so ganjele tudi Dietmarja in Edith Pfaffenberger. Starša dveh otrok že imata svoj dom, zdaj pa sta želela varno vložiti dodatnih 70.000 evrov. Našli so lepo urejeno in umeščeno dvosobno stanovanje z dobrimi 55 kvadratnimi metri bivalne površine za 175.000 evrov, ki ga želijo kupiti in sprva oddati v najem. "Lahko se preselimo kasneje, ko nismo več tako mobilni in nam vrtnarjenje postane preveč," sta se strinjala zakonca. Predpogoj je bilo solidno financiranje, ki jih ni prevzelo. Navsezadnje sta zakonca v prihodnjih letih želela finančno podpirati svoje otroke pri študiju.
Najem nepremičnine: pametno financiranje
Od celotne cene (vključno s pomožnimi stroški) 189.000 evrov je Pfaffenbergers prinesel 69.000 evrov kapitala. Preostali znesek so plačali s posojilom LBS za vnaprejšnje financiranje brez amortizacije. Pozneje to posojilo za predhodno financiranje nadomestijo s pogodbo gradbene družbe, ki je bila medtem prihranjena. Vaš mesečni strošek znaša 600 evrov za 21 let. V prvih desetih letih lahko par od 500 evrov najemnine odšteje 180 evrov obresti in 275 evrov amortizacije stavbe na mesec. Ostanite 45 evrov kot obdavčljivi dohodek od najemnin. Za to Pfaffenbergerji plačajo le 14 evrov davka po 30-odstotni davčni stopnji (preračunano na mesec). Njihovi skupni neto stroški znašajo 114 evrov.
Čudovit razgled
Po desetih letih se posojilo za predhodno financiranje izplača z izplačanim zneskom posojila, nato pa se del posojila odplača z vsakim nadaljnjim obrokom. To zmanjša stroške obresti in davčne olajšave. Z drugimi besedami, davčna obremenitev se nekoliko poveča - in tudi mesečna neto obremenitev. V prvem letu posojila gradbene družbe je to 123 evrov. Do odplačila se poveča na 168 evrov. Pfaffenbergerji so dobro poskrbeli za svojo prihodnost.
… Nalaganje
| Nakupna cena | 170.000 evrov |
| Dodatni stroški (posrednik, notar, davek na promet nepremičnin) | 14.000 evrov |
| Skupna nakupna cena, vključno z nepremičnino | 189.000 evrov |
| Pravičnost | 69.000 evrov |
| Potrebe po financiranju | 120.000 evrov |
1) vključno z nakupno provizijo (1% prihranka stavbnega združenja) in 9,60 evra letne pristojbine
2) začetne obresti. Z vsakim obrokom odplačila se zmanjšajo. To do konca financiranja poveča neto obremenitev na 168 EUR.
3) Stroški financiranja, zmanjšani za dohodek od najemnin in plus davki.
Gradnja denarja je cenejša kot kdaj koli prej. V današnjih najvišjih pogojih je polno dolžniško financiranje za nakup nepremičnin mamljivo. A previdno: kdor najema posojilo za več kot 60 odstotkov vrednosti hipotekarne posojila, banki postopoma plačuje premijo za vedno večje tveganje. Splošno pravilo je: več lastniškega kapitala, boljši so pogoji.
Posojila v čeku: Vprašajte, koliko obrestne mere padejo, ko povečate svoj kapital. Vendar se naložbe z višjimi obrestmi ne smejo prodajati v korist lastniškega kapitala. Najprej primerjajte neto donos obstoječih naložb z obrestmi za posojilo za ustrezen znesek. Pozanimajte se o ponudbah za višje zneske posojil - v izjemnih primerih so nižje obrestne mere.
Prednost za varčevalce gradbene družbe: posojila gradbene družbe se dodelijo tudi brez dodatnih stroškov, če presegajo 60 odstotkov vrednosti hipotekarne posojila.
Markus Lang, davčni strokovnjak LBS
Dohodek od najemnin mora biti obdavčen. Stroški najete nepremičnine (kot so obresti, amortizacija ali popravila) pa se lahko kompenzirajo s prihodki od najema. To najemodajalcem omogoča zmanjšanje obdavčljivega dohodka od najema in zakupa.
Amortizacija: Dva odstotka stroškov nabave ali proizvodnje (brez stroškov nepremičnin) se lahko amortizirata na leto. Z najemnim stanovanjem, kupljenim za 150.000 evrov, se obdavčljivi dohodek od najema letno zmanjša za 3.000 evrov.
Popravila: stroške vzdrževanja (na primer za nove ploščice v kopalnici ali nova okna) je mogoče takoj odšteti od davkov. Davčni urad te stroške oceni kot odhodke, povezane z dohodki. Pozor: Ukrepe je mogoče oceniti kot odhodke, povezane s stroški, zato jih je treba amortizirati le enakomerno v obdobju 50 let. Za davčni urad velja pravilo: če posodabljanje v treh letih od nakupa preseže 15% neto stroškov nakupa stavbe, ni več mogoče odšteti v okviru stroškov oglaševanja. To potem velja za vse ukrepe v teh treh letih.
Najem stanovanja: prosti časi in davek
Norbert Schönleber, specializirani pravnik za najemno in premoženjsko pravo, svetuje:
Ste prvič sami živeli v svoji etažni lastnini in ste ga želeli oddati po izselitvi? Če želite od prostega stanovanja od davčnega urada zahtevati stroške, povezane z dohodkom, morate dokazati, da želite stanovanje najeti in ga ne prodati.
Samo najemnina: Po navedbah Zveznega finančnega sodišča (Aktenz. IX R 1/07) so stroški oglaševanja odhodki za zagotovitev dohodka. Sodniki so presodili, da le zakup služi ustvarjanju dohodka, ne pa prodaje. Odločitev o najemu mora biti zato prepoznavna - ni tako dolgo, dokler lastnik nepremičnine ne želi samo najeti, temveč jo tudi proda.
Dokaz:Če želite po odselitvi izkoristiti odbitek stroškov, povezanih z dohodkom, poiščite najemnike in ne kupcev. Dokažite davčnim organom, da želite nepremičnino najeti - na primer z oglasi za stanovanja, najemom posrednika in dokazili o morebitnih najemnikih. "
Varno vlagajte v naložbeno nepremičnino
Kdor nepremičnino kupi kot denarno naložbo, izračuna drugače kot lastnik stanovanja. Za oba pa velja naslednje: Pomembna je uravnotežena mešanica financiranja. Najemodajalci lahko izkoristijo tudi pogodbo o posojilu gradbene družbe.
Varčevalci se glede na nizke obrestne mere sprašujejo, kako vložiti prihranke. Gradbeniki in kupci imajo koristi od poceni posojil. Zato ni presenetljivo, da vedno več ljudi razmišlja o najemu nepremičnine. To kažejo raziskave, kot je barometer premoženja, ki ga vsako leto objavljajo nemške hranilnice in združenje žirov: pred kratkim je 27 odstotkov vprašanih menilo, da je premoženje, ki ga uporabljajo tretje osebe, idealno za ustvarjanje bogastva. Pred desetimi leti je bilo to le 7 odstotkov. Posredniki potrjujejo ta trend. Pred začetkom finančne krize leta 2007 je LBS Immobilien GmbH NordWest za kapitalske naložbe prodala le deset odstotkov etažne lastnine; leta 2017 je vrednost dosegla skoraj trideset odstotkov.
Lastništvo stanovanja je varna naložba. Pomembno je trdno financiranje.
Se splača kupiti?
Da se naložba izplača, mora biti razmerje med prihodkom od najema in nakupno ceno pravilno:
Letna hladna najemnina / nabavna cena x 100 = bruto donos najemnine
Nakupna cena je na primer 25-krat večja od letne osnovne najemnine, kar ima za posledico 4-odstotni bruto donos najemnine. Beton:
12.000 EUR / 300.000 EUR x 100 = 4%
Neto donos najemnin zagotavlja boljšo orientacijo. Sem so vključeni stroški nakupa, administracije in vzdrževanja (primer na desni). Davčna plačila in prihranki ter financiranje se ne upoštevajo. *
* Na spletnem mestu Stiftung Warentest boste našli brezplačen kalkulator, ki vključuje te in druge dejavnike (npr. Pavšal za izgubo najemnine): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| stroškov | |
| Nakupna cena | 300.000 evrov |
| plus dodatni stroški pridobivanja | plus 30.000 evrov |
| Skupni napor | 330.000 evrov |
| Neto najemnina | 12.000 evrov |
| uprave | minus 600 evrov |
| vzdrževanje | minus 1.000 evrov |
| Letni dohodek od najemnin | 10.400 evrov |
Neto
donosnost najemnine: 10.400 EUR / 330.000 EUR x 100 = 3,15% Stopnja donosa
Veliko ljudi ceni nepremičnine, ker so bolj oprijemljive kot abstraktni vrednostni papirji. Vlagatelji upajo na stabilno vrednost in stabilne prihodke od najemnin. Da pa se pričakovanja lahko izpolnijo, morate vložiti čas - najprej pri izbiri nepremičnine. Vodja okrožja LBS Konstantinos Stylianos pravi, kaj je pomembno: »Lokacija, lokacija, lokacija. Kupci so pozorni na delujočo infrastrukturo, socialno okolje in dobre napovedi prebivalstva. «Poleg tega sta stanje in oprema zelo pomembna, da se izognemo prostim delovnim mestom.
Navsezadnje je to, ali se naložba splača, v veliki meri odvisno od dohodka od najemnin. Ti ne bi smeli le zanesljivo teči, ampak bi morali biti tudi v razumnem razmerju do nabavne cene. Če je na primer cena 25-krat večja od mesečne najemnine, je donos 4-odstoten. "V izračunu v nobenem primeru ne smemo izpustiti dodatnih stroškov pridobivanja," poudarja Stylianos. Ti - tako kot stroški administracije in vzdrževanja - vplivajo na neto donos najemnin. Doseganje visokih donosov je v zadnjem času težje. Ker so marsikje nabavne cene naraščale hitreje kot najemnine. "Toda donos v višini 2-3% se trenutno zdi precej privlačen v primerjavi z drugimi naložbami," pravi Stylianos.
Prednosti za najemodajalce
Za kupce, ki potrebujejo posojilo, je trenutno stanje obrestnih mer zelo ugodno. Ker: "Vlagatelji dobijo odlične pogoje, še posebej, če prinesejo visoke vrednostne papirje - na primer lastništvo," pravi strokovnjak za financiranje LBS. Nato lahko (za razliko od lastnikov stanovanj) obresti na posojilo odštejete kot stroške, povezane z dohodki - tako kot skoraj vse stroške najete nepremičnine (kot so stroški za popravila in administracijo, provizije za vodenje računa). Vlagatelji lahko v obdobju 50 let odpišejo največjo postavko, stroške nabave (brez zemljišč). Davčne ugodnosti tako tvorijo argument za nakup naložbene nepremičnine.
Še pomembneje pa je, da je lastništvo stanovanj brez dolgov idealno kot dodatna pokojninska rezervacija. Za dosego tega cilja pomaga uravnoteženo in dolgoročno financiranje z mešanico lastniškega kapitala, rente in posojilne družbe. Konstantinos Stylianos poudarja: »Prihranki gradbene družbe so koristni tudi za zasebne vlagatelje, da se zaščitijo pred naraščajočimi obrestnimi merami.« V nasprotnem primeru bi lahko višji stroški nadaljnjega financiranja zamotili njihove lastne izračune.
Primerno za prihodnost
Pomembno je tudi, da najemodajalci nepremičnine dolgoročno vzdržujejo v dobri kondiciji. Za to bi morali ustvariti rezerve, v idealnem primeru s pomočjo posojilne pogodbe za gradbeno družbo. Kadar so potrebne prenove, nimajo samo prihranjenega kredita. Financirate lahko pod pogoji, ki bodo veljali zdaj in potem. "Znesek prihrankov stanovanjskih posojil je sekundarni," pravi Stylianos. »Glede na to, kateri ukrepi čakajo, se lahko posojilna pogodba gradbene družbe skrajša.« Varčevalec gradbene družbe lahko dopolni pogodbo, da prejme višji zahtevek za posojilo, ali pa jo razdeli, če potrebuje le manjšo vsoto.
Zasebni vlagatelji bi morali skrbno preučiti in vzdrževati svojo lastnino, izračunati realno in finančno trdno. Takrat lahko nepremičnina izpolnjuje svoj sloves varne naložbe.
Strokovni nasvet okrožnega upravitelja LBS Konstantinosa Stylianosa:
LBS okrožni upravitelj Konstantinos Stylianos.
»Tudi pri 50 ali 55 letih se lahko pokojninsko premoženje izplača. Kot prvi kupec pa bi morali dati prednost stanovanjski nepremičnini, ki jo uporabljate sami. Tisti, ki jim na starost ni več treba plačevati najemnine, bodo iz meseca v mesec občutili olajšanje. Boljše zaščite ni - pod pogojem, da nepremičnina ni v dolgu. Če že živite v svojem domu, se vam splača kupiti naložbeno nepremičnino. Najprej dohodek od najemnin pomaga obvladovati obresti in odplačila. Pozneje izboljšajo pokojnino.
financiranje
Ljudje v petdesetih letih morajo običajno doseči višji delež lastniškega kapitala kot povprečni kupec v 40. Toda tisti, ki so v službi že desetletja, imajo pogosto nekaj na vrhu. Kljub temu imajo starejši potencialni ljudje v zadnjem času težko: zaradi grozečega upada dohodka z upokojitvijo komajda izpolnjujejo zahteve za kreditne preglede, ki so začele veljati leta 2016. Od maja imajo finančne institucije spet več manevrskega prostora - tudi za odziv na posamezne argumente: na primer polico življenjskega zavarovanja, ki naj bi pomagala pri odpisu dolga, ali resno pripravljenost prodati nepremičnino, da bi poplačala preostali dolg. "