Sprememba službe, nov partner ali dodatek k družini - veliko je razlogov, zakaj staro stanovanje ne izpolnjuje več namena in zakaj želite odpovedati najem. Tu lahko izveste, katere odpovedne roke morate upoštevati in kdaj lahko najemodajalec odpove najemno razmerje.
Kratke najpomembnejše stvari
Kako lahko odpovem najemno pogodbo?
Če ste kot najemnik podpisali pogodbo za najem za nedoločen čas, imate zakonsko določen odpovedni rok tri mesece. To pomeni, da mora pisno obvestilo o odpovedi najemodajalec prejeti najkasneje tretji delovni dan v mesecu.
Kako v primeru ločitve izstopim iz najema?
V primeru ločitve bo najem še vedno obstajal. To pomeni, da tudi če se eden od partnerjev izseli, ste še vedno pogodbeni partner z vsemi pravicami in obveznostmi. Najbolje je, da se z najemodajalcem dogovorite za sporazum o odpovedi, da lahko partner, ki se giblje, odstopi od najema.
Kdaj moram odpovedati?
Če imate odpovedni rok tri mesece, morate najemodajalca sporočiti odpoved najkasneje tretji delovni dan v mesecu. Če najemnik na primer odpove 3. junija, se najemna pogodba konča 31. avgusta.
Odpoved najemne pogodbe: tako deluje
Odpoved najemne pogodbe je veljavna le, če je bila sestavljena v pisni obliki in natisnjena na papirju. Ustni zaključki, e-pošta, faksi ali druga besedilna sporočila niso dovoljeni.
Pošljite preklic s priporočeno pošto
Da bi bili na varnem, morate lastniku vedno poslati odpovedno pismo s priporočeno pošto. Na voljo imate naslednje možnosti:
- Priporočena pošta: Poštar potrjuje, da je pismo dal v najemodajalčev nabiralnik.
- Registrirana dostava: Preklic bo poštar osebno izročil najemodajalcu. To lahko izroči le pod podpisom.
- Priporočena pošta s potrdilom o prejemu: Preklic bo osebno izročil poštar. Kot najemnik boste prejeli tudi potrdilo, da je pismo prispelo.
Dobro je vedeti: Seveda lahko obvestilo o odpovedi lastniku pošljete tudi sami. Najbolje je, da je s seboj priča, ki lahko potrdi, da je odpoved dejansko prispela v pravi poštni predal. V nasprotnem primeru tudi tu pridobite potrditev od najemodajalca.
Če je preklic poslan priporočeno, bo poštar pismo poslal osebno.
To mora biti v odpovednem pismu
Zakaj odstopate, ni treba navesti v odstopnem pismu. Dovolj je, če v primeru skupnega stanovanja izrazite svoj namen, da ga pisno odpovedo in ga seveda podpišete ali zberete zahtevane podpise drugih glavnih najemnikov. V pismo morate vseeno vključiti naslednje podatke:
- naslov najetega stanovanja
- čas prenehanja najemnega stanovanja
- zahtevo za potrditev odpovedi s strani najemodajalca
- želja po datumu primopredaje
Splošni odpovedni roki za najemnike
Najemniki in najemodajalci praviloma sklenejo najem za nedoločen čas. Nato se pogodbeno razmerje konča z navadno ali izredno odpovedjo ene od strank. Za najemnike velja splošno trimesečno odpovedno obdobje. Obvestilo o odpovedi mora najemodajalca prejeti najkasneje tretji delovni dan v mesecu, sicer ta mesec ne bo več upoštevan v odpovednem roku. Če najemodajalec na primer 4. avgusta prejme odpovedno pismo, najemna pogodba preneha šele 30. novembra. Čeprav se lahko v najemni pogodbi v korist najemnika dogovorijo za krajša obdobja, daljši odpovedni roki niso učinkoviti.
Preverite svojo najemno pogodbo, da vidite, kako dolg je dogovorjeni odpovedni rok.
Obstajajo te izjeme
1. Opustitev odpovedi
Najemniki in najemodajalci lahko dodajo klavzulo o odpovedi najemni pogodbi za obdobje do štirih let. To pomeni, da v tem obdobju niti najemniki niti najemodajalci ne smejo odpovedovati. Štiri leta se začnejo takoj, ko obe pogodbi podpišeta pogodbo.
Dobro je vedeti: Opustitev odpovedi velja samo štiri leta, vse, kar presega to, ni zakonsko dovoljeno. Poleg tega mora biti klavzula oblikovana tako, da lahko kot najemnik konec štirih let prekličete in se izselite, ne da bi morali čakati tri mesece.
2. Diplomirana najemna pogodba z odpovedjo odpovedi
Najemniki in najemodajalci lahko gradbeni najem odpovejo kadar koli, razen če najem določa, da je odpoved izključena za določeno časovno obdobje. V skladu s sodbo Zveznega sodišča je najemniku dovoljena tudi enostranska odpoved odpovedi.
3. Individualni dogovor
Najemniki in najemodajalci se lahko dogovorijo tudi za druga obdobja. Najemnik pri tem ne sme biti prikrajšan. To pomeni, da je odpovedni rok lahko le krajši, vendar ne daljši od treh mesecev.
Zahvaljujoč novim najemnikom prejV najemni pogodbi imata najemnik in najemodajalec tudi možnost, da se strinjata, da se lahko sprejme prejšnji konec |
Odpovedni roki za najemodajalce
V skladu z najemno zakonodajo za najemodajalce veljajo razporejeni odpovedni roki, odvisno od tega, koliko = najem je star. Če je v najemni pogodbi dogovorjeno drugačno, daljše odpovedno obdobje, jo mora najemodajalec upoštevati.
- Obdobje najema do 5 let: odpoved 3 mesecev
- Obdobje najema do 8 let: 6 mesecev odpoved
- Obdobje najema, daljše od 8 let: odpoved 9 mesecev
- Obdobje najema, daljše od 10 let: odpoved 12 mesecev. Velja pa le za najemne prostore, ki so se začeli pred 1. septembrom 2001 in so bili dogovorjeni za dvanajstmesečni odpovedni rok.
Edina izjema: najemodajalec živi z najemnikom pod eno streho, na primer v babici v eno ali dvodružinski hiši. Nato lahko odpove, ne da bi imel zakonski razlog za odpoved. V odpovednem pismu pa se mora sklicevati na svojo posebno pravico. V takih primerih se odpovedni rok podaljša za tri mesece na šest mesecev. Če lastnik nepremičnine proda, najem prevzame novi lastnik. V obstoječem najemnem razmerju se ne bo nič spremenilo. Če je najemniško stanovanje spremenjeno v etažno lastnino, za lastnika veljajo obdobja odpovedi za posamezno državo. Imajo vsaj tri leta, na nekaterih območjih s pomanjkanjem stanovanj pa celo 10 let.
Če želi najemodajalec stanovanje uporabiti za lastno uporabo, mora v obvestilu o odpovedi navesti podrobne razloge.
Ukinitev stanovanja zaradi osebne uporabe
Najemodajalci potrebujejo legitimen interes za odpoved najema. Najpogostejši razlog: osebna uporaba, ker najemodajalec stanovanje potrebuje zase, družino ali sorodnike. Družinski člani so otroci, vnuki, zakonci, bratje in sestre, starši in stari starši. Nečakinja je ena izmed njih (BGH, VIII ZR 159/09). V nasprotju s tem pa je treba, če ga ta potrebuje sam, dokazati še posebej tesen stik (BGH, VIII ZR 247/08). Najemodajalci potrebujejo razumljive razloge za lastne potrebe, ki jih morajo podrobno obrazložiti v obvestilu o odpovedi. To vključuje prejšnje bivalne pogoje in prednosti ukinjenega stanovanja. Če imajo še eno prosto stanovanje, se bodo morda morali tja preseliti ali ponuditi najemniku. V primeru "daleč pretiranih stanovanjskih zahtev" odpoved ne uspe. To velja tudi,če najemodajalec stanovanje ponovno potrebuje takoj po sklenitvi pogodbe ali če odpovedano stanovanje ne more izpolniti najemodajalčevih zahtev za uporabo. Kdor se ponareja samo z lastnimi potrebami, na primer za dražje oddajanje stanovanja, se lahko kaznuje s kazenskim pregonom in odškodnino - tudi če sta se najemnik in najemodajalec sprva sporazumela (BGH, VIII ZR 231/07). Vendar pa mora najemnik kasneje dokazati, da so bile osebne potrebe ponarejene.VIII ZR 231/07). Vendar pa mora najemnik kasneje dokazati, da je bila osebna uporaba ponarejena.VIII ZR 231/07). Vendar pa mora najemnik kasneje dokazati, da so bile osebne potrebe ponarejene.
Poseben primer: odpoved stanovanju brez predhodnega obvestila
Kot najemnik imate možnost odpovedi brez predhodnega obvestila v naslednjih primerih:
Stanovanja ni mogoče uporabljati v skladu s pogodbo
Če je stanovanje zaradi poplav ali požara na primer neprimerno za stanovanje, lahko kot najemnik odpovemo najemno pogodbo brez obvestila. Toda tudi če stanovanja niso predali pravočasno (BGB; § 543 (1)), lahko to pravico izkoristite.
Stanovanje ogroža vaše zdravje
Če na primer v stanovanju odkrijete plesen ali so vgrajeni drugi strupeni gradbeni materiali, mora to najprej preveriti strokovnjak, na primer s preskusom plesni, stroške pa krijete tudi sami. Če je sum potrjen, morate lastniku najprej dati razumen rok, da odpravi napake. Če to ni mogoče ali najemodajalec zavrne, lahko to storite brez predhodnega obvestila.
Najemodajalec krši pogodbo
Najemodajalec ima veliko pravic, vendar nepooblaščen vstop v stanovanje ali goljufija v komunalnem računu niso vključeni. Prekličete lahko tudi v primeru ustnih žalitev ali napadov. Upoštevajte pa, da imate navadno le dva tedna časa, da se slečete. Zato je najbolje, da pred odstopom poiščete novo stanovanje.
Prihajajoča posodobitev
Če najemodajalec marca napove posodobitev, lahko najemnik odpove do 30. aprila. Najem se konča 31. maja.
Če je načrtovana posodobitev, je običajno krajši odpovedni rok.
Povišanje najemnine na lokalno primerjalno najemnino
Če najemnik prejme povišanje najemnine do 1. aprila januarja, lahko odpove najkasneje do 31. marca. Najem se konča 31. maja. V tem primeru najemnik ne plačuje višje najemnine.
Po posodobitvi najemnine
Če naj bi se najemnina povečala do 1. aprila, lahko najemnik konec marca odpove. Najemna razmerja se konča 31. maja, najemnina do takrat ostaja nespremenjena.
Odpoved brez najave najemodajalca
Najemodajalec lahko odpove najemno razmerje brez predhodnega obvestila, če najemnik zamuja s plačili najemnine. Ali najemnik dva zaporedna meseca ne bi smel plačevati delnega zneska več kot enomesečne najemnine ali pa zamuda traja več mesecev in doseže znesek najmanj dveh mesečnih najemnin. Če najemnik plača zaostalo najemnino do dveh mesecev po vložitvi obvestila o izselitvi, je odpoved brez odpovednega roka neveljavna. Če je najemodajalec hkrati odpovedal odpoved, lahko ta odpoved ostane veljavna. Po navedbah Zveznega sodišča lahko najemniki v takih primerih obdržijo svoje stanovanje le, če je bilo obvestilo o odpovedi nezakonito, na primer zato, ker najemnik nikoli ni bil nič kriv (VIII ZR 321/14).
Poseben primer: odpoved podnajemne pogodbe
Če ste sklenili pogodbo o podnajemu in jo želite odpovedati, razlikujemo med naslednjimi primeri:
- Neopremljena soba
Za neopremljeno sobo veljajo trimesečni odpovedni roki. A previdno! Glavni najemnik lahko sobo tudi odpove, ne da bi navedel razlog, dokler sam živi v stanovanju.
- Opremljena soba
Če je soba opremljena in glavni najemnik sam živi v stanovanju, lahko odpoveš celo sredi ali konec meseca.
Poseben primer: odpovejte najemno pogodbo v skupnem stanovanju
Glede na to, ali ste najemno pogodbo podpisali kot glavni najemnik ali podnajemnik, morate ravnati drugače:
Prekliči kot glavni najemnik
Če ste glavni najemnik, morate o tem obvestiti najemodajalca in podnajemnike. Podnajemnika lahko obvestite s posebno pravico do odpovedi, ki izhaja iz dejstva, da tudi glavni najemnik sam živi v tem stanovanju. Posledica tega je odpovedni rok treh mesecev. Glavni najemnik mora podnajemnika o tem obvestiti vsaj tri mesece prej kot lastni najemodajalec.
Če ste kot glavni najemnik oddali opremljeno sobo v podnajem, lahko podnajemnika prekličete najkasneje do 15. v mesecu do konca istega meseca.
Prekliči kot enega izmed večjih najemnikov
Če ste kot glavni najemnik del skupnega stanovanja, se morajo vsi sostanovalci in najemodajalec strinjati z odpovedjo najema. Razlog za to je, da so vsi sostanovalci ob podpisu pogodbe skupaj ustanovili civilnopravno partnerstvo. Z drugimi besedami, najemnik ne more kar tako oditi, če se drugi ne strinjajo. Poleg tega se mora strinjati tudi lastnik. To je lahko problematično, če se boji, da celotni stroški najema v prihodnosti ne bodo več plačani. Če se vseeno izselite, ste še vedno lahko solidarno odgovorni.
Skupno stanovanje mora pri odpovedi najemne pogodbe upoštevati več posebnih predpisov.
Prekliči kot skupno stanovanje
Kot skupno stanovanje morajo vsi skupaj podpisati obvestilo o odpovedi.
Odpovedi individualno pogodbo
V nekaterih skupnih stanovanjih ima vsak najemnik svojo pogodbo z najemodajalcem. V teh primerih ne potrebujete soglasja sostanovalca, ampak običajno odpoveste tri mesece. Najemodajalec mora pravočasno plačati preklicane prispevke za najemnino ali najti novega najemnika.
Kaj storiti, če najemodajalec prezre odpoved?
Občasno se zgodi, da se najemodajalec ne odzove na odpoved, na primer s tem, da ne sprejme priporočenega pisma s potrdilom o prejemu, in to konča nazaj na pošti. V teh primerih je najbolje, da hranite potrditev, da je najemnik prezrl priporočeno pošto, in nato pošljete preprosto priporočeno pošto. Rok nato začne teči od zavrnitve sprejetja.
Kaj storiti, če se najemnik ne odseli?
Če se najemnik po izteku odpovednega roka ne odseli, mora najemodajalec v dveh tednih jasno navesti, da se ne strinja z nadaljevanjem najema - sicer prenehanje veljavnosti ne učinkuje. Razen če je ta pravna posledica že izključena v najemni pogodbi. Najemodajalec na primer ne bi smel preprosto zamenjati ključavnice, da bi stanovalca spravil iz stanovanja. Če ima priznan razlog za odpoved, toži sodišče zaradi izselitve. Sodišče preuči najemodajalčeve razloge za odpoved in najemnikove nasprotne pravice. Kajti tudi z upravičeno odpovedjo najemodajalca lahko najemnik ostane, dokler se lahko sklicuje na posebne stiske, ki odtehtajo najemodajalčev interes za odpoved. To so lahko:
- visoka starost
- invalidnost
- krhkost
- telesna ali duševna šibkost
- dolgo obdobje najema in korenine v stanovanjskem območju
- nosečnost
- otroci
- Težave pri menjavi šol ali vrtcev
- nizkimi dohodki
- prihajajoči izpit
- najti nadomestnega stanovanja
Kaj lahko storite, da nasprotujete odpovedi najemodajalca?
Pogosto je več vzrokov za stisko hkrati. To povečuje možnosti za uspeh ugovora najema proti odpovedi. Ugovor proti odpovedi mora najemnik pisno sporočiti in pismo podpisati sam. Najemodajalec mora imeti vlogo v rokah vsaj dva meseca pred potekom odpovednega roka. Dvomesečno obdobje pa velja le, če je najemodajalec v obvestilu o odpovedi navedel možnost ugovora, njegov rok in obrazec. V nasprotnem primeru lahko najemnik ugovarja tudi odpovedi pozneje - in sicer do prvega sodnega datuma spora o izselitvi. Če se najemnik in najemodajalec ne strinjata, mora odločiti sodišče. Pretehta, ali stiska najemnika odtehta lastnikove interese ob odpovedi. Če je tako,sodišče odredi neomejeno ali omejeno nadaljevanje najema.
