Najemniško pravo ureja pravice in obveznosti najemnikov in najemodajalcev - vendar se te pogosto ne uveljavljajo ali pa iz drugih razlogov pride do spora. Obračunavanje obratovalnih stroškov, najemnina, zapadla popravila, okvarjeno ogrevanje, kolesa na hodniku - kaj je dovoljeno in kaj ne? Kako najbolje ravnate v sporu? Svetujemo.
Med najemodajalci in najemniki obstajajo številni spori: od obračunavanja obratovalnih stroškov in onesnaževanja s hrupom od sosedov do stanovanjskih napak, zahtevkov za povišanje najemnine ali posodobitve. Za vas smo povzeli najpogostejše vzroke sporov. Na ta način lahko na hitro vidite, kaj govori pravno ozadje vašega primera, v naslednjem koraku pa se lahko odločite, ali se spor splača ali je treba iskati kompromis.
Kaj najemno pravo pravi o najpogostejših vzrokih sporov?
Račun komunalnih storitev
- Stanovanje in poslovni prostor
Po navedbah Zveznega sodišča (BGH) najemodajalci niso dolžni ločeno obračunavati obratovalnih stroškov za stanovanja in poslovne prostore, če najemnik ni bistveno prikrajšan. Najemnik lahko dokumente za obračun vidi v prostorih najemodajalca. Najemodajalec mora kopirati le, če je to zaradi razdalje zanj nerazumno (BGH VII ZR 78/05). Nasvet: tukaj poiščite najpogostejše napake pri obračunavanju komunalnih storitev. - Prosta delovna mesta in stroški
Če so stanovanja prazna, mora najemodajalec prevzeti dodatne stroške za ta stanovanja, če razporeja operativne stroške glede na razmerje med površino najemnega stanovanja in skupno bivalno površino (BGH VIII ZR 159/05). Najemniki lahko zavrnejo spremembo pogodbe, če je za kratek čas prostih le nekaj stanovanj. - Dodelitev dovoljena
Po BGH morajo najemniki stanovanj v pritličju prispevati tudi k obratovalnim stroškom dvigala. Diferencirano razdeljevanje obratovalnih stroškov, na primer za oskrbnike, čiščenje skupnih prostorov, razsvetljavo, vzdrževanje vrtov ali dvigal, ni izvedljivo (BGH VIII ZR 103/06). Novo nastali obratovalni stroški - na primer za novo sklenjeno zavarovanje odgovornosti - se lahko najemniku prenesejo sorazmerno, pod pogojem, da je to rezervirano v najemni pogodbi (BGH VIII ZR 80/06).
Kozmetična popravila
Potem ko je BGH leta 2004 že razglasil za neveljavne klavzule v najemnih pogodbah, po katerih morajo najemniki po določenih rokih obnoviti „najpozneje“ ali „v vsakem primeru“, je aprila 2006 stopil še korak dlje: V skladu s tem mora najemna pogodba jasno navajati, da roki so prožni. Če dodatek, kot je »praviloma« ali »na splošno«, klavzula ne učinkuje (BGH VIII ZR 178/05).
- Odškodninske klavzule
Če v najemni pogodbi obstajajo odškodninske klavzule, lahko najemodajalec, če obdobja obnove še niso potekla, zahteva odstotek stroškov obnove za čas obrabe od zadnjega kozmetičnega popravila. Odškodninske klavzule pa ne smejo temeljiti na togih rokih. V nasprotnem primeru najemnika neprimerno prikrajšajo, ker ne upoštevajo stanja stanovanja (BGH VIII ZR 52/06).
Bivalni prostor
Ali veste, kako pravilno izmeriti svoj življenjski prostor? To vam lahko prihrani denar, ker: Če je bivalni prostor več kot 10 odstotkov pod tistim, ki je določen v najemni pogodbi, obstaja napaka, zaradi katere lahko najemnino znižate (BGH VIII ZR 205/03 in 347/04).
Kdaj poiskati pravni nasvet
Obe strani bi se morali pozanimati o svojih pravicah in obveznostih, na primer v teh dodatnih členih:
Najemniško pravo: vaše pravice in obveznosti kot najemnika in najemodajalca
Skupnost lastnikov: pravice in obveznosti lastnikov nepremičnin
Odpoved za osebno uporabo: vaše pravice in obveznosti
Posebna pravica do uporabe: primeri, pravice in obveznosti
Med sosedi: Te pravice in obveznosti štejejo poleti
Temu bi moral slediti razumen pogovor. Če pride do konfliktov s sosedi, o tem obvestite tudi najemodajalca. Če v stanovanju obstajajo pomanjkljivosti, o tem čim prej obvestite najemodajalca in ga prosite, naj jih odpravi. V primeru povišanja najemnine lahko lokalni indeks najemnin preverite na občinski stanovanjski pisarni ali pri kateri od interesnih skupin.
Najemno pravo: primer konfliktnega scenarija "povečanje najemnine"
Najemodajalec prosi svojega najemnika, naj najemnino poveča s 6 na 7 evrov na kvadratni meter. Za 100 kvadratnih metrov veliko stanovanje to pomeni 100 evrov več najemnine na mesec. Najemnik povišanje najemnine zavrača. Lokalni indeks najemnine predvideva 6 evrov spodaj in 7 evrov zgoraj za primerljivo veliko stanovanje. Spodnja tabela (vir: Deutscher Mieterbund Berlin) prikazuje možne korake na poti do sporazuma.
|
ukrep |
stroškov |
|
|
1. korak |
Osebni pogovor med najemodajalcem |
- Brez stroškov - |
|
2. korak |
Sodelovanje mediatorja (prek združenja najemnikov |
Lahko se prosto dogovorite, npr. 50 EUR |
|
3. korak |
1. stopnja: Okrožno sodišče |
S sporno vrednostjo |
|
4. korak |
2. stopnja: pritožba na deželno sodišče |
Okoli 820 evrov za |
Nasvet : Preden se odločite za sodišče: Okrožno sodišče pogosto predlaga poravnavo. To pomeni, da boste stroške pokrili sorazmerno. Kar zadeva rezultat, lahko to dosežete ceneje z mediatorjem. Če osebni pogovor ne uspe, predlagajte posredovanje.
Po dejanskem posvetovanju obe strani razpravljata o tem, kako izgleda naslednji korak. Vendar obstajajo primeri, ko kompromis ni mogoč ali ga ena stran noče sprejeti. Če se fronte strdijo, bo prišlo do spora na sodišču.