Povratna hipoteka je posebna oblika najema nepremičnin. Uporabljajo ga lahko lastniki stanovanj ali nepremičnin, ki želijo pokojnino dopolniti s hipoteko na lastni hiši ali stanovanju in želijo hkrati ostati v njej. Druga imena povratne hipoteke so povratna hipoteka in povratna hipoteka, ki se pogosto imenuje renta nepremičnin. Povratna hipoteka ima prednosti, a tudi nekaj slabosti, o katerih boste izvedeli tukaj.
Številni ljudje v Nemčiji se ob upokojitvi srečujejo s podobnimi izzivi. Imate nepremičnino, ki je bila odplačana in vam zato ni treba plačevati najemnine, a skromna pokojnina komajda zadostuje za običajne življenjske razmere. Poleg tega denarnica upokojenke tudi ni dovolj velika za starostno primerno prenovo ali potrebna popravila. Prodaja in odselitev za mnoge ne pride v poštev, na primer zato, ker želijo ostati v svoji znani soseski. Torej, kaj storiti Obrnjena hipoteka je lahko prava rešitev. Lastnik posodi svojo hišo, vendar ostane v njej in prejema mesečno pokojnino.
Kako deluje obratno hipotekarno načelo?
Povratna hipotekarna renta nepremičnin deluje na naslednji način: lastniki si izposojajo denar od svojih nepremičnin brez dolgov. Za to dobijo mesečni obrok ali enkratno plačilo od banke, na primer hranilnice. Banka nepremičnino uporablja kot varščino za posojilo in ima evidentirano listinjeno zemljiško dajatev.
Praviloma upokojenci uporabljajo tak model za dopolnitev pokojnine. Ostanete lastnik svoje nepremičnine in v njej lahko še naprej živite brez najemnin. Posojilo je celo neobdavčeno. Obresti in odplačila se odložijo (to je razlika do običajne hipoteke), posojilo zapade v plačilo šele po smrti kreditojemalca. Nato se dediči odločijo, ali bodo dolg poravnali (vključno z obrestmi) ali lastnino prepustili banki, ki posojilo izplača v enem zamahu.
Slabosti povratne hipoteke
Velika pomanjkljivost povratne hipoteke je, da lastnik prejme le majhen znesek denarja glede na tržno vrednost nepremičnine. Razlog za to je varnostni blažilnik, ki ga banka upošteva za obresti in razvoj nepremičnine za nedoločen čas. Pri tem igra tudi ocenjena pričakovana življenjska doba lastnika. Za iskrenega upokojenca v šestdesetih letih bi lahko bil znesek plačila za nepremičnino s tržno vrednostjo 500.000 evrov na primer le 150.000 evrov. To lahko pomeni, da znesek ne pokriva finančnih zahtev ob upokojitvi. Če želite primerjati različne ponudbe povratnih hipotek, potrebujete pomoč neodvisnega strokovnjaka.Ker pri izračunu zneska, ki ga je treba izplačati, vsak zavod povsem drugače oceni pričakovano življenjsko dobo in kreditno sposobnost lastnika ter obrestno mero.
Druga pomanjkljivost je lahko, da je treba nepremičnino vzdrževati za posojilodajalca. Za to bodo morda potrebne večje naložbe. In še ena pomanjkljivost, zlasti za sorodnike: zapuščina se zmanjša ali popolnoma odpravi.
Prednosti povratne hipoteke
Glede na tehtne pomanjkljivosti je povratna hipoteka primerna le za nekaj ljudi, da dopolnijo pokojnino. V to skupino bi morali spadati upokojenci, ki nimajo dedičev ali ki nočejo nikogar nič zapustiti. Povratna hipoteka lahko zagotovi tudi način, da ostaneš živeti v svojem domu, če ni na voljo druge možnosti. Kot upokojenec se morate vsekakor poigrati in razmisliti o različnih variantah.
Ali je povratna hipoteka način za dopolnitev pokojnine? Naredite matematiko in razmislite o drugih možnostih.
Ali obstajajo druge možnosti za povratno hipoteko?
Povratna hipoteka je lahko rešitev za ljudi, ki razmišljajo o primernih oblikah bivanja v starosti in želijo dopolniti pokojnino. Vendar pa obstaja veliko drugih možnosti, ki so lahko boljša alternativa:
- Prodaja nepremičnine: Najboljša rešitev je običajno prodaja nepremičnin, saj ponuja najvišji pokojninski dohodek. Zaradi trenutnih nizkih obrestnih mer lahko za svojo nepremičnino dobite dobro ceno. Upokojenci lahko izkupiček izkoristijo za najem ali nakup manjše nepremičnine z opremo in lokacijo brez ovir. Preostali denar lahko porabite po potrebi. Mnogi stari ljudje so navezani na svojo lastnino, ker zagotovo ne želijo zapustiti svojega znanega okolja. Zato je pogosto bolje začeti prodajati, ko ste nekoliko mlajši, ko se počutite bolj prilagodljivi. Treba je opozoriti, da je velika hiša s številnimi stopnicami lahko tudi breme za starejše ljudi. Tisti, ki so navezani na svojo sosesko, lahko na tem območju poskusijo najti tudi manjšo nepremičnino za prodajo. Tu lahko posrednik pomaga.
- Klasična nepremičninska renta: Klasična nepremičninska renta se razume kot prodaja hiše ali stanovanja ob upokojitvi. Hkrati je pogodbeno dogovorjena dosmrtna pravica do prebivanja prodajalca.
- Nepremičninska renta: s tem modelom starejši občani prodajo svojo lastnino in mesečno izplačujejo pokojnino na svoj račun. Pravica do prebivanja ali uživanja je praviloma dogovorjena za vse življenje in zasidrana v zemljiški knjigi. Spet obstajajo slabosti, podobne tistim pri obratni hipoteki. Zato je z ekonomskega vidika običajno v takšnih razmerah najbolj smiselno prodati nepremičnino, kupiti manjše ali izkupiček uporabiti za zagotovitev dohodka.
- Družinsko-notranja rešitev: bodoči dediči bodo lahko lastnika nepremičnine finančno podpirali od začetka upokojitve. Na ta način se lahko izognete posojilu proti dediščini.
Razlike med klasično nepremičninsko pokojnino in dosmrtno rento
Z obratno hipoteko je lastnina zastavljena in se proda šele, ko lastnik umre ali se izseli. Dediči imajo možnost odkupiti premoženje. Z običajno nepremičninsko pokojnino pa je nepremičnina že na začetku pokojnine v lasti upokojenca in je zato ni več mogoče podedovati. V obeh primerih ima lastnik dosmrtno pravico do prebivanja.
Z rento lastnik proda stanovanje ali hišo in od kupca prejme vseživljenjsko mesečno pokojnino. V posestvu lahko živi do svoje smrti. Novi lastnik mora poskrbeti za vzdrževanje nepremičnine. Če nekdanji lastnik živi zelo dolgo, lahko od novega lastnika prejme več denarja, kot je nepremičnina dejansko vredna - v tem pogledu je renta primerljiva s stavo.
