Najemodajalci ne smejo preprosto plačati varščine na zasebni račun, temveč jih morajo vlagati ločeno od lastnega premoženja. V nadaljevanju pojasnjujemo, katera druga pravila veljajo in kakšne različne možnosti obstajajo za ustvarjanje najemnega depozita.
Ko se začne nov najem, lahko najemodajalci zahtevajo varščino v višini do treh mesecev hladne najemnine (oddelek 551 BGB). To vas ščiti pred finančnimi tveganji, na primer, če najemnik pusti škodo ob izselitvi. Ta najemnina je v večini primerov ustvarjena kot polog v gotovini. Obstaja pa tudi možnost, da denar naložite drugam. Pogosto je zaradi tega mogoče doseči višji dohodek, kar pa lastnika še bolj zaščiti.
Upoštevajte, da mora najemodajalec sprejeti, če novi najemnik na začetku najema ne more plačati varščine naenkrat. Po zakonu sme varščino plačati tudi v treh enakih mesečnih obrokih.
Te oblike naložbe so možne za najemnino
Depozit v gotovini
V nasprotju s tem, kar predlaga izraz, se denar tudi pri gotovinskem depozitu običajno ne plača v gotovini, ampak se nakaže - četudi je gotovinsko plačilo v bistvu mogoče, vendar ga je treba vedno priznati. Najemodajalec mora vložiti denar z obrestmi, biti mora plačilno nesposoben in ločen od lastnega premoženja. Kot najemodajalec lahko preprosto odprete račun na šalterju hranilnice - običajno klasična hranilnica. V ta namen se s podjetjem Sparkasse sklene dodatna pogodba o zaupanju »Najem depozita za posebno pogodbo«. Denar še vedno ekonomsko pripada najemniku, vendar je zaupan imetniku računa (v zaup). Najemodajalec lahko račun uporablja samo v skladu z najemnimi predpisi, ki jih Sparkasse ne preveri.Po koncu najemne pogodbe mora odplačati najemnino - vključno z natečenimi obrestmi, lahko poravna svoje terjatve.
Zastavljanje
Druga možnost je, da najemnik vplača varščino na račun, ki je na njegovo ime, in jo nato zastavi najemodajalcu. Vse, kar mora storiti, je podpis zastave, ki je na voljo pri hranilnicah. Najemodajalcu ni treba biti prisoten na tem dogovoru, ampak tudi podpiše obrazec. Najemnik hranilnico obvesti takoj, ko najemodajalec podpiše zastavno pogodbo. Nato račun prejme obvestilo o blokiranju, tako da lahko stranke dostopajo do računa ali ga prekličejo le v skladu z najemnimi predpisi.
Špekulativne oblike naložb
V skladu z nemškim civilnim zakonikom se "pogodbeni stranki (…) lahko dogovorita o drugi obliki naložbe". Če se najemodajalec in najemnik strinjata, lahko najemnino položite na primer tudi v delniški sklad. Tudi v tem primeru se naložba zastavi, vendar se ta oblika naložbe izbere le redko - tveganje izgub je preveliko za obe strani.
Jamstvo za varščino
Druga različica opisuje garancijo za obveznice, ki jo lahko zagotovijo svojci ali banka. Čeprav je ta možnost v tej državi nekoliko netipična, jo nekateri ponudniki ponujajo. V večini primerov je treba plačati letno pristojbino. V zameno ponudnik jamči, da bo najemodajalcu plačal depozit za najemnino.
Ti sistemi niso dovoljeni za najemnino
Kot najemodajalec ne smete polagati najemnine skupaj s premoženjem lastnega najemodajalca. Le tako se lahko izognete zlorabi in izgubi varščine v primeru plačilne nesposobnosti pogodbenega partnerja. V nasprotnem primeru bi bil denar najemnika izgubljen.
Kot najemnik imate pravico, da vam najemodajalec zagotovi varščinski depozitni račun, na katerega lahko nakažete denar. Najemodajalec mora na zahtevo tudi dokazati, da je denar na varnem skrbniškem računu. Če zavrne, lahko kot najemnik zoper to sprožite sodni postopek in zadržite prihodnje najemnine do višine dogovorjenega pologa.
Nepravilna naložba najemnine: kdaj se preganjate?
Če najemnina ni bila vložena ločeno od zasebnega premoženja, lahko najemodajalec v določenih primerih celo krši zaupanje. Za to mora obstajati konkretno tveganje, da bo najemodajalec bankrotiral, to priznal in tudi odobril. Dokler je najemodajalec še vedno pripravljen in sposoben povrniti denar za polog iz svojega žepa, po navedbah BGH ni preganjan.
Ali ima najemodajalec vedno dostop do najemnine?
Najemodajalci med tekočim najemom ne smejo dostopati do najemnine; se je odločil BGH. Zagotoviti je treba, da lahko najemnik po prejemu najema prejme varščino, tudi če najemodajalec postane insolventen. V primeru spornih zahtevkov se najemodajalec ne more dotakniti varščine brez soglasja najemnika.
Ustvarite najem za komercialne nepremičnine
Pri komercialnih nepremičninah pravila niso tako stroga. Tu veljajo le splošni najemni zakoni BGB in ne odstavki stanovanjskega prava. To pomeni, da pri komercialni nepremičnini najemodajalec ni dolžan vlagati denarja za vplačilo ločeno od svojega premoženja, niti ga ni treba varno polagati na skrbniški račun. Dobro je vedeti: Najemnina za poslovno nepremičnino je lahko tudi višja od trimesečne najemnine.
Prizadevanja in stroški, povezani z ustvarjanjem najemnine
Obresti za najemnino morajo biti obdavčene s popustom na obresti. Če je bila najemnina položena na ime najemodajalca, mora najemnik izdati najemniku tudi davčno potrdilo, da se lahko plačani davki poravnajo z njegovo napovedjo dohodnine.
