Podnajem je odlična rešitev za najemnike, ki določen čas živijo v drugem mestu ali celo v drugi državi, ne da bi jim bilo treba odpovedati najemno razmerje. Da ne bi trpeli vaši dobri najemi pri najemodajalcu, morate pri pogodbi o podnajemu upoštevati nekaj stvari. Z našim vodnikom boste izvedeli, kako ravnati pravilno.
Kdor nekaj časa ni poslovno odsoten ali si oddahne, ni nujno, da se odpove svojemu stanovanju. Tu najemna pogodba ponuja odlično rešitev, da najemniki v tem času sami postanejo najemodajalci. Včasih stanovanje zaradi ločitve postane preveliko in predrago, v tem primeru je tudi podnajemna pogodba dobra rešitev, dokler ne najdete nekaj primernega. Zaradi pomanjkanja stanovanj in dragih najemnin podnajem bivalnih površin ni več le problem študentskih skupnih stanovanj.
Da ne bi trpeli vaši dobri najemi pri najemodajalcu, morate pri pogodbi o podnajemu upoštevati nekaj stvari. Ker se to lahko izpolni le, če se s tem strinja najemodajalec. V tem primeru jih morate pravočasno obvestiti, komu boste oddali podnajem. Vendar nima besede, saj boste najemnino še naprej plačevali izključno vi kot glavni najemnik.
Dobro je vedeti : če oddajate življenjski prostor v podnajem, lahko najemodajalec poveča stroške najema do dvajset odstotkov. Stanovanje je zaradi več stanovalcev bolj zahtevno, kar pomeni, da bo najemodajalec morda moral vzpostaviti višje rezerve.
Soglasje najemodajalca: najemniki bi morali to upoštevati!
Iz kakršnega koli razloga želite oddati del oddanega stanovanja v najem. Potem se nikakor ne morete pogovoriti s svojim najemodajalcem. Ker zakon določa, da mora najemodajalec pristati na podnajem. V ta namen najemodajalcu na verjeten način razložite, zakaj želite oddati bivalni prostor v podnajem - za omejeno ali neomejeno obdobje. Če je razlog razumljiv, najemodajalec skoraj nima možnosti, da zavrne soglasje o podnajemu.
V teh primerih boste zagotovo rekli DA pogodbi o podnajemu
Kot najemnik po ločitvi od partnerja ali zaradi nenadoma nižjih zaslužkov ne morete več sami plačevati stroškov najema in bi zato radi oddajali podnajem? Tudi tisti, ki potrebujejo oskrbo in potrebujejo negovalca, imajo običajno dovoljenje oddajati bivalni prostor v podnajem.
Če po ločitvi ali ločitvi nimate niti centa v žepu, potem lahko običajno oddate v podnajem.
V teh primerih lahko najemodajalec odda podnajem NE
Bi radi celo leto preživeli v tujini kot najemnik stanovanja in začasno shranili pohištvo v garaži? V tem primeru ni več nobenega sklicevanja na stanovanje. Dobro je vedeti: če ne oddate celotnega stanovanja v podnajem in si zagotovite sobo zase, lahko selitev znova vzpostavite.
Tudi če je podnajemnika najemodajalec že opazil s kršitvami hišnega reda, lahko najemodajalec prepove oddajanje v najem. Če je podnajemnik načrtoval komercialno uporabo bivalnega prostora, tega lastnik ni nujno pričakovati.
NE najemodajalca je pogosto težko zadržati na sodišču. Bodite vztrajni in opravite raziskavo, preden se pogovorite s svojim najemodajalcem. Neupravičena zavrnitev soglasja najemodajalca lahko povzroči celo odškodninsko odgovornost.
Pisno zabeležite soglasje najemodajalca
Ko se z najemodajalcem pogovorite o vseh točkah, sestavite pisno izjavo o soglasju. V bistvu bi moral vsebovati naslednje točke:
- Naslov najete nepremičnine
- Osebni razlogi za oddajo stanovanja v podnajem
- Ime in datum rojstva podnajemnika
Pravilno sestavi podnajem
Preden se podnajemnik preseli k vam, bi zagotovo morali skleniti pisno pogodbo o podnajemu. Ključna razlika med običajnim najemom in podnajmom sta pogodbeni stranki, ki skleneta pogodbo med seboj - in sicer glavni najemnik in podnajemnik. Vsebuje obveznosti, pa tudi pravice obeh strani.
Kot glavni najemnik morate upoštevati, da lahko z najemodajalcem izpolnjujete tudi obveznosti iz najemne pogodbe. Poleg tega ste kot glavni najemnik vedno kontaktna oseba najemodajalca, tudi v primeru težav ali sporov s svojim podnajemnikom.
Preden se podnajemnik vseli, je treba zaradi varnosti vseh vpletenih strani skleniti pisno pogodbo.
Nasveti za podnajem
1. Vnesite celotne osebne podatke o sebi kot glavnem najemniku in podnajemniku (ime, priimek, natančen naslov najetega stanovanja).
2. Podrobno opišite nepremičnino za najem (nadstropje stanovanja, katera soba se oddaja, katere skupne prostore lahko uporabljate itd.). Pomembno je tudi natančen opis ravnanja s predmeti, ki se uporabljajo skupaj, in inventarja stanovanja. V primeru novega nakupa skupnih kuhinjskih aparatov ali popravila pomivalnega stroja morate v pogodbi o podnajemu jasno določiti, katere delne stroške mora nositi podnajemnik. Kakršne koli zahteve, kot je redno barvanje prostora, niso veljavne.
3. Stroške najema in pomožne stroške morate natančno izračunati vi kot glavni najemnik, da boste lahko upoštevali lastne interese in podnajemnika.
4. Polog je še posebej pomemben za glavnega najemnika. Ker ste dolžni najemodajalcu, morate od podnajemnika zahtevati razumno varščino v višini od enega do treh mesecev najemnine.
5. Za določen čas ali za nedoločen čas - določite natančen začetek podnajema. Če je pogodba o podnajemu časovno omejena, je treba navesti točen razlog. Pomembno je, da v primeru trajne odsotnosti ohranite povezavo do stanovanja, na primer prek pohištva v stanovanju. Če je najem omejen, lahko tukaj dodate sklic na osebno uporabo.
6. Odpovedni rok lahko določite v skladu z veljavno najemno zakonodajo. To je običajno tri mesece in ustreza odpovednemu roku v vaši glavni najemni pogodbi. V primeru podnajemne pogodbe se lahko dogovorijo za krajša obdobja v skladu s poenostavljeno pravico do odpovedi. Če oddajate v najem samo opremljeno sobo, lahko to storite brez navedbe razloga do 15. v mesecu. Če potrebujete posebno uredbo o odpovednem roku, če ste v dvomih, se vedno posvetujte s strokovnim odvetnikom za najemno pravo.
7. Priložite kopijo glavne najemne pogodbe in hišnega reda s pogodbo o podnajemu, tako da je mogoče zelo jasno uskladiti. V hišnem redu lahko podnajemnik najde vse pomembne informacije o časih počitka, časih zaklopa in časih, ko se uporabljajo sušilnica in pralnica. Prepovedi ali predpisi s strani najemodajalca niso dovoljeni, če se upošteva hišni red. Morate imeti tudi pisno soglasje najemodajalca za oddajo v najem, da to lahko dodate v pogodbo o podnajemu.
Dobro je vedeti: Če oddajate opremljeno sobo ali opremljeni del stanovanja v podnajem, morate poleg pogodbe o podnajemu sestaviti tudi primopredajni protokol. Tu je poleg stanja najete nepremičnine evidentirana tudi morebitna škoda na inventarju. To ima prednost za obe strani, ker je bil status najemne nepremičnine zabeležen ob vselitvi in je mogoče upoštevati predhodno škodo.
Pogodba podnajema: omejena ali neomejena?
Če je vaš najemodajalec odobril in ste že našli podnajemnika, razmislite, ali želite oddati podnajem za določen čas ali za nedoločen čas. Nenazadnje je to pomembno za določitev odpovednega roka.
To postane jasno z določitvijo obdobja najema. Če nastavite samo datum začetka pogodbe o podnajemu, je sklenjena za nedoločen čas. Za uveljavitev časovne omejitve morate v pogodbi določiti datum začetka in natančen čas prenehanja najemnega razmerja. Poseben dodatek k pogodbi za podnajem za določen čas je, da je treba zabeležiti razlog za rok.
Najpomembnejša vprašanja o podnajemu
Podnajem - Ali lahko moj najemodajalec poveča glavno najemnino?
Če želite oddati podnajem, morate vsekakor upoštevati, da lahko najemodajalec uporabi tako imenovano doplačilo za podnajem (odstavek 553 (2) BGB). To se nanaša predvsem na pavšalno obračunane dodatne stroške, kot sta elektrika in voda, če bi v stanovanju živelo več ljudi kot prej. Če se dodatni stroški obračunajo enkrat letno, najemodajalčev argument ne velja. V tem primeru lahko najemodajalec zaračuna razumno doplačilo najemnine le za večje obrabe bivalnega prostora. Za natančen izračun pa ni zakonske zahteve.
Kaj naj storim, če me najemodajalec odpove kot glavnega najemnika?
Zapleten primer se lahko pojavi, ko najemodajalec odpove najemno razmerje. Glavni najemnik pa mora izpolnjevati obveznosti iz podnajemne pogodbe, zato je še posebej pomembno paziti na odpovedne roke za glavni najem in podnajem. Če boste zaradi tega morali predčasno obvestiti svojega najemnika, lahko od vas zahteva odškodnino, na primer za selitvene stroške.
Ali lahko turistom oddajem prazno sobo v najem?
Zelo vznemirljiva tema za najemnike je začasno oddajanje turistov v podnajem. Ker najemniki očitno preprosto zaslužijo žepnino, ki je ne gre podcenjevati. Kratkoročne najemnine turistom pa so enakovredne komercialni uporabi življenjskega prostora in so zato prepovedane. Pozor: tvegate odpoved brez predhodnega obvestila in tudi kršitev prepovedi zlorabe, ki velja zdaj v vse več mestih.
Kdor odda sobo turistom kot najemnik, tvega odpoved brez predhodnega obvestila.
Ali se lahko dogovorim za poskusno obdobje, ko sklenem podnajem?
Na splošno poskusno obdobje za podnajemnika ni zagotovljeno, tudi če ima glavni najemnik upravičen interes za to zaščito. Na splošno lahko, če oddate opremljeno sobo, pogodbo vedno prekličete do 15. v mesecu konec meseca. Tako je odpovedni rok dva tedna. V nasprotnem primeru imate še vedno možnost, da v pogodbi o podnajemu navedete posebne razloge, na primer odpoved za osebno uporabo.
Ali lahko kot podnajemnik zgodaj obvestim, če je v stanovanju plesen?
Ne glede na to, ali ste glavni ali podnajemnik, je zdravstveno nevarno stanje stanovanja nerazumno in zato lahko dovoli odpoved brez predhodnega obvestila. Kako močna je plesen, mora v vsakem posameznem primeru preveriti strokovnjak. V takem primeru je priporočljivo po pogovoru z najemodajalcem poiskati morebitno podporo odvetnika specialista ali združenja najemnikov.
Kontrolni seznam: od najemnika do najemodajalca
- Za glavno najemno pogodbo preverite morebitne omejitve.
- Pridobite pisno soglasje najemodajalca za oddajo v najem.
- Premislite, ali želite oddajati v najem opremljeno ali neopremljeno, in sami določite, katere skupne prostore lahko uporablja podnajemnik.
- Vzemite si čas pri izbiri podnajemnika in obvestite najemodajalca, ki se bo preselil k vam v podnajem.
- Dogovorite se o pisni podnajemni pogodbi in priložite kopijo glavne najemne pogodbe in hišnega reda.
- Preden se vselite, ustvarite poročilo o primopredaji s svojim podnajemnikom o stanju stanovanja, ko se vselite. Na ta način ste vi in vaši podnajemniki optimalno opremljeni za skupno življenje.
- Izdajte podnajemniku potrdilo najemodajalca za urad za registracijo prebivalcev.