Potrdilo o svobodi najema dolga: To je precej zapletena beseda za preprosto obliko, ki jo je zdaj mogoče zlahka prenesti z interneta (tudi tukaj na haus.de). S tem obrazcem lahko najemodajalec svojemu najemniku potrdi, da je vedno vsa plačila najemnin opravljal redno, pravočasno in v celoti.
Dandanes mnogi najemodajalci zahtevajo to potrditev, ko oddajajo stanovanje v najem. Želite pridobiti jasnost glede kreditne sposobnosti in vedenja plačil vašega bodočega najemnika ter se izogniti prepuščanju svojega stanovanja plačnikom ali celo nomadom v zamudi.
Po drugi strani pa mnogi najemodajalci ne želijo izdati potrdil svojim najemnikom, tudi če je bila najemnina vedno plačana redno, pravočasno in v celoti. Torej, v čem je ulov? Ali potrdilo nima prednosti samo za najemodajalca?
Za prenos: potrdilo o oprostitvi dolga za najem
Katere so prednosti in slabosti potrdila o oprostitvi najemnine?
Vsak najemodajalec se mora vnaprej seznaniti z nekaj dejstvi, preden od bodočega najemnika zahteva potrdilo o oprostitvi plačila najemnine ali ga izpolni in podpiše za svojega sedanjega najemnika. Odločilna prednost bodočega najemodajalca je, da ima poleg informacij o Schufi in dokazila o dohodku še en pokazatelj zanesljivosti svojega bodočega najemnika, ko oddaja novega. Tako lahko lažje oceni vedenje plačil, vedenje najema in kreditno sposobnost svojega bodočega najemnika. Kako pomembne so te informacije v resnici, se mora vsak sam odločiti.
Za prejšnjega najemodajalca, ki najemniku izda potrdilo o oprostitvi najemnine, preden se izseli iz najetega stanovanja, dejansko prinaša nekaj tveganj. V najslabšem primeru sedanjemu najemniku izda listino in ga v prihodnosti tudi oprosti morebitnih zahtevkov za najemnino.
Kdo potrebuje potrdilo o oprostitvi najemnine, kdaj in zakaj?
Potrdilo o oprostitvi dolgov najemnin je postalo še posebej pogosto v velikih mestih, privlačnih stanovanjskih območjih in metropolitanskih območjih. Na tistih območjih, kjer je življenjskega prostora malo in je veliko povpraševanje, morajo najemodajalci med številnimi zainteresiranimi narediti hitro in dobro izbiro. Z dolgimi čakalnimi vrstami za ogled je pogosto kot lastnik stanovanja težko sprejeti hitre in objektivne odločitve in ne biti osupli.
Številni bodoči najemniki s seboj prinesejo potrdilo o oprostitvi najemnine prejšnjega najemodajalca na ogled. Na ta način upajo, da bodo imeli boljše možnosti za pridobitev želenega premoženja. Če zainteresirana stranka ne more predložiti trenutnega potrdila o oprostitvi dolga pri najemu od trenutnega najemodajalca, lahko pade skozi mrežo in pri oddaji ne bo upoštevana. To je sramotno in neutemeljeno.
Številni najemodajalci se razumljivo želijo kar se da učinkovito zaščititi pred nomadi najemniki in nezanesljivimi pogodbenimi partnerji. Kot najemodajalec pa se morate zavedati, da tudi dobri in zanesljivi najemniki iz različnih razlogov morda ne bodo prejeli potrdila o oprostitvi dolga. Najemniki goljufov na drugi strani zlahka ponarejajo takšne obrazce ali jih kupijo pri prejšnjih najemnikih. Ker obdobje plačevanja najemnin običajno ni jasno vidno, bi tu lahko prišlo tudi do manipulacije.
Kako se kot najemodajalec odzovem na nezaželeno, poslano ali predloženo potrdilo o oprostitvi dolga?
Zaradi Splošne uredbe o varstvu podatkov (GDPR) je zdaj priporočljivo, da potrdilo o oprostitvi dolga najemnine sprejmete le, če vašega bodočega najemnika res zanima stanovanje. Nato pojasniš, da moraš njegovo kreditno sposobnost preveriti z različnimi dokumenti. V nasprotnem primeru se po eni strani naredite ranljive in vnaprej izključite tudi druge ustrezne zainteresirane, samo ker dokumenta še nimate.
Ali lahko najemodajalec zahteva potrdilo o oprostitvi najemnine?
Ker se lahko kot najemodajalec sam odločite, komu želite najeti stanovanje, lahko za svoj mir seveda zahtevate tudi potrdilo o oprostitvi dolga. Vendar se morate zavedati, da to potrdilo ne dokazuje kreditne sposobnosti ali prihodnjega plačilnega vedenja vašega najemnika in tudi ne predstavlja nobenega pravnega varstva za vas.
Vedeti morate tudi, da kljub rednim plačilom najemnin številni najemodajalci iz različnih razlogov ne želijo izdati obrazca, ki je podrobneje razložen v naslednjem poglavju. Zato je priporočljivo, da kot najemodajalec svojim bodočim najemnikom predlagate druge alternative, kot so samoocena, prejemki ali jamstva, s katerimi bodoči najemniki lahko dokažejo svojo zanesljivost.
Ali so bili vsi dolgovi za najemnine poplačani? Informacije o tem lahko vsebuje potrdilo o oprostitvi dolga za najem.
Ali so najemniki upravičeni do potrdila o oprostitvi najemnine od prejšnjega najemodajalca?
Ne, najemnik ni upravičen do potrdila o oprostitvi dolga. Vaši najemniki niso upravičeni do takega dokumenta, tudi če so najemnine plačevali redno, v celoti in pravočasno. O tem je odločilo Zvezno sodišče (BGH, sodba z dne 30.9.09, Az. VIII ZR 238/08).
Sodniki so sodbo utemeljili z navedbo, da je potrdilo o oprostitvi najemnine mogoče razlagati tudi kot dokončno potrdilo o poravnavi. Kot najemodajalec bi se nato odpovedali vsem obstoječim terjatvam do najemnika, kot so neporavnani računi za komunalne storitve, prihodnji zahtevki za najemnino ali možnost zadržanja varščine v primeru napak na najetem posestvu po izselitvi najemnika. Nato bi vašo izjavo lahko razlagali kot "pričevanje proti sebi". Če bo kasneje prišlo do spora glede neporavnanih plačil, imate kot najemodajalec zelo slabe kartice.
Nasprotno pa obstajajo tudi številni najemodajalci, ki potrdila ne izdajo, tudi če je bila najemnina ali plačilo dodatnih stroškov zakonito znižana, na primer zato, ker pomanjkljivosti niso bile odpravljene ali ker je bil napačno izdan obračun pomožnih stroškov.
Potrdilo o oprostitvi najemnine: Katere možnosti obstajajo?
Torej ni tako nenavadno, če vam potencialni najemnik ne more priskrbeti potrdila o oprostitvi dolga. To torej ne bi smelo samodejno biti razlog za zavrnitev zainteresirane strani. Če pa njihov prejšnji najemodajalec noče potrditi, lahko zahteva potrdilo o vseh do zdaj plačanih najemninah. Vsak najemodajalec je dolžan to storiti v skladu z oddelkom 368 BGB.
Lahko pa vam tudi potencialni najemnik priskrbi izpiske na računih za plačila najemnin, ki so jih v preteklosti že nevtralizirali, torej počrnili na nepomembnih mestih. Z ustreznim izborom v spletnem bančništvu je to zdaj zelo enostavno in priročno. Nato boste prejeli jasen seznam vseh plačil najemnin, ki jih je v preteklosti opravil vaš novi najemnik.
Kot alternativo lahko podatke predlagate tudi pri poroku. V nobenem primeru pa ne smete sami stopiti v stik s prejšnjim najemnikom brez soglasja vašega bodočega najemnika, da se neposredno pozanimate o najemniku in vedenju pri plačilih. Zaradi zaščite podatkov tega v vsakem primeru odsvetujemo.
Potrdilo o oprostitvi dolga najemnine je še posebej razširjeno v mestih.
Potrdilo o oprostitvi najemnine: Kaj naj storim, če starši plačajo najemnino?
V primeru študentov ali pripravnikov starši običajno še vedno plačujejo najemnino. V tem primeru lahko od najemodajalca staršev vašega mladega najemnika zahtevate potrdilo o oprostitvi plačila najemnine. Če starši vašega bodočega najemnika živijo v lastni hiši ali če gre za prvo stanovanje, ki ga je treba najeti, naj najemnike spodbudite, da to podrobno pojasnijo v samooceni najemnika. Če upoštevate vse te podatke, boste mladim družinam ali najemnikom, ki prvič najemajo, ob dodelitvi stanovanja dali možnost, da se z morebitnimi najemniki uveljavijo z dokumenti iz prejšnje najemne pogodbe.
Koliko stane potrdilo o oprostitvi dolga za najem?
Trenutno za to ni zakonske ureditve. Nekateri najemodajalci potrdilo podpišejo brez zaračunavanja pristojbine, še posebej, če jim najemnik izpolnjen obrazec predloži na enostaven način. Drugi najemodajalci za opravljene izpitne naloge, ki lahko znašajo do 50 evrov, zaračunavajo neznatne stroške.
Zakaj najemodajalci tako neradi izdajo potrdilo o oprostitvi dolga?
Kot smo že omenili, najemodajalec dejansko tvega, da se odpove morebitnim neporavnanim terjatvam do najemnika.
Ravnanje s podatki je postalo zelo občutljivo tudi zaradi nove Splošne uredbe o varstvu podatkov. Številni najemodajalci raje dajo čim manj informacij, da se ne bi obnašali nezakonito in jih tako naredili ranljive.
Številni najemodajalci se tudi izogibajo neznatnim napotkom. Ker je zelo pomembno, da v vsakem primeru potrdilo izpolnite popolnoma pravilno. Če želite najemniku narediti uslugo in si naglo zatisniti oči ali se naglo podpisati brez natančnega nadzora, čeprav vaš najemnik ni vedno redno plačeval, si streljate avtogol. V najslabšem primeru boste celo dolžni plačati odškodnino naslednjemu najemodajalcu. Če vaš prejšnji najemnik v novem najemnem roku ne izpolni svojih plačil in vam lahko novi najemodajalec predloži napačno izdano potrdilo, boste morda morali poravnati ta dolg najemnine.
Kaj storiti, če prejšnji najemodajalec ne želi izdati potrdila o oprostitvi najemnine?
V tem ne tako redkem primeru je vaš bodoči najemnik še vedno upravičen do potrdila o vseh plačilih prejšnjemu najemodajalcu. Priporočljivo je tudi, da od novega najemnika zahtevate samooceno Schufe ali predložite njihove plačilne liste za zadnjih nekaj mesecev.
Ali podnajemniki potrebujejo potrdilo o oprostitvi najemnine?
Najem podnajemnika se sklene le z glavnim najemnikom stanovanja, ne pa z najemodajalcem glavnega najemnika. Iz tega razloga lahko podnajemnik zahteva samo potrditev, ki jo zahteva od glavnega najemnika, ne pa tudi od vas kot najemodajalca.
Zaključek: potrdilo o oprostitvi dolga za najem: prednosti ali slabosti?
Za vas kot za najemodajalca je lahko dober občutek, če lahko vaš novi najemnik potrdi svojo zanesljivost s potrdilom o nalogu za oprostitev dolga prejšnjega najemodajalca. Kljub temu ti podatki ne ponujajo nobene resnične varnosti. Takšno potrdilo vam lahko priskrbijo tudi nomadi ali plačniki, ki ne izpolnjujejo pogojev.
Za najemodajalce skorajda ni prednosti, je pa nekaj pomanjkljivosti pri izdaji dokumenta njihovim prejšnjim najemnikom. Zato se vprašajte, kakšno težo želite dati temu dokumentu, ko najamete novega. V posameznih primerih se temu lahko odpovemo pri ocenjevanju najemnika. Tako kot so med najemniki črne ovce, tudi vsa potrdila niso vedno težka.
Predmet oprostitve najemnega dolga pravzaprav ni tako preprost. Potrdila v nobenem primeru ne bi smeli uporabiti kot edino merilo za novo najemnino.