Italija pomeni dobro hrano in dobro vino. Če želite več kot le uživati v sredozemskem zraku iz vašega hotela, vam bomo tukaj svetovali, kako priti do lastne hiše ali počitniške hiše v Italiji. Ni nujno, da je tudi tik ob morju.
Ko je Hannibal odpeljal svojo vojsko čez Alpe, je premagal Rimljane - briljantna poteza, ki se je ujela. Več kot 2000 let kasneje je invazija čez alpski greben običajna. Danes z njim varamo vreme - in Italijani so nas toplo sprejeli. Uspešnice italijanskih počitniških nastanitev so na Gardskem jezeru, prav tako na jezeru Maggiore, v Toskani na rivieri.
Zahteva za hišo v Italiji
Za nakup nepremičnin za zasebno uporabo v Italiji ne veljajo nobene omejitve in je možna tudi za tujce. Za državljane EU v Italiji tudi ni omejitev prebivanja. Vendar pa Italija na splošno sprejema samo eno prebivališče. Torej, če želite postati "prebivalec" in emigrirati v Italijo, se morate odjaviti v Nemčiji in odslej prebivate v Italiji. Državljani EU lahko začnejo delo v Italiji tako samozaposleni kot zaposleni. Davčni učinki kraja prebivališča ali predmeta v tujini temeljijo na sporazumu o dvojnem obdavčevanju med Zvezno republiko Nemčijo in Italijo. Davčni urad, ki je za vas odgovoren v Nemčiji, vam lahko posreduje več informacij.
Kako najti svoj popoln dom v Italiji
Posredniki v Italiji delujejo regionalno in zelo dobro poznajo trg. V nasprotju s to državo morajo študirati ali opraviti vajeništvo v nepremičninski komori.
Posredniki dokažejo svojo odobritev z registracijsko številko. Provizija posrednika kupca stane med dva in štiri odstotke. Odvisno od tega, ali plača celoten znesek (kot pri ukrepih za razvoj nepremičnine) ali ga prodajalec prevzame. Vsekakor se morajo zainteresirane stranke pisno dogovoriti, kdaj je treba plačati znesek. Najbolje je, da provizijo za posredovanje plačate šele po podpisu notarske pogodbe, prenosu lastništva in vpisu v register. Zaradi vaše varnosti je najbolje, da se pozanimate pri lokalni borznoposredniški organizaciji, na primer pri občini ali GZS. Kreditne institucije v Italiji ne krivijo.
Če želite iskati sami, brskajte po nacionalnih nemških časopisih. Redno jih spremlja rubrika za nepremičnine, tudi s tujimi ponudbami. Lahko pa iščete po spletu: na internetu lahko najdete ponudbe velikih posrednikov ali nepremičninskih podjetij. Nepremičnine zasebnih prodajalcev ali majhnih borznoposredniških pisarn najdete v lokalnih časopisih v želeni regiji.
Pravičnost
Za nepremičnine v tujini bi morali imeti s seboj 40 do 50 odstotkov lastnih sredstev. Preostanek lahko na primer financiramo s pogodbo o stanovanjskem posojilu in hranilnici. Prednost: fiksne obrestne mere, brez valutnega tveganja, brez stroškov mesečnih nakazil.
Financiranje počitniške hiše v Italiji
Bi radi uživali v "la dolce vita"? Pred izplačilom posojila je treba oceniti nepremičnino v Italiji. Obstajajo tudi notarske pristojbine in še veliko več.
Skupaj z vlogo za posojilo vaše gradbeno društvo / banka zahteva naslednje dokumente:
- Predhodna pogodba o nakupu (kompromis / promessa di vendita); če še niste lastnik
- notarska kupoprodajna pogodba (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Dokazilo o vpisu v zemljiško knjigo / zemljiško knjigo (NCEU), če ste že lastnik (certiicazione ipocatastale)
- Načrt mesta (estratto di mappa),
- Fotografija predmeta
- Italijanska davčna številka (codice fiscale)
- Kopija osebne izkaznice / potnega lista vpletenih
- Ustrezno potrdilo o požarnem zavarovanju, požar, eksplozija, udar strele (certificato di assicurazione antincendo) z obveznostjo plačila v korist ustreznega zavoda.
Za nove stavbe / spremembe: - odobreni gradbeni načrti (progetto approvato)
- Konstrukcijske risbe (piantine / progetti di costruzione)
- Seznam gradbenih stroškov (preventivo delle spese di costruzione)
- Izračun bivalnega in preurejenega prostora (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Izjava voditelja gradbišča o zaključku gradnje
- Sporočilo za začetek gradnje
- Potrdilo o bivalnosti po zaključku.
Vsak državljan EU lahko pridobi lastnino v Italiji brez nepotrebnih birokratskih naporov.
Vrednotenje nepremičnin, izplačilo posojila
Vrednost hipotekarne izposoje se določi na podlagi poročila o vrednotenju, ki je pripravljeno v vašem imenu. Stroški, ki nastanejo zaradi tega, se razlikujejo glede na regijo, v kateri je vaša počitniška hiša, in koliko časa vaš ocenjevalec vloži v oceno. Če so izpolnjene vse zahteve za posojanje vaše nepremičnine in je hipotekarno pogodbo podpisal italijanski notar, financiranju nič ne ovira. Če je notar potrdil pravilno vpis hipoteke, lahko posojilo izplačate.
Dodatni stroški
Nakup od zasebnika (preračunano na kupnino):
- Notarske provizije do 3,5 odstotka (odvisno od kupnine)
- Davek na hipoteko dva odstotka
- Katastrska taksa en odstotek
- Kotizacija sedem odstotkov, odvisno od vrste nepremičnine
- Provizija za posredovanje dva do štiri odstotke
Nakup od razvijalca (preračunano na nakupno ceno):
- Notarske provizije do 3,5 odstotka (odvisno od kupnine)
- DDV deset odstotkov
- Zemljiškoknjižne takse
Stroški financiranja
- Stroški ocenjevanja
- Notarske pristojbine do dveh odstotkov zneska posojila
- Nadomestni davek: 0,25 odstotka zneska posojila za hipotekarni nalog
- Preklic hipoteke: odvisno od zneska hipoteke
Za počitniško hišo v Italiji bi morali imeti s seboj 40 do 50 odstotkov lastnih sredstev.
Prenos lastništva
Najprej notar poskrbi za prenos lastništva. To traja vsaj štiri tedne. Poleg tega prodajalec ali notar poročilo pošlje lokalnemu varnostnemu organu - to je zahteva, če se lastnina prenese na tujca.
Naročite hipoteko
Hipotekarni nalog, za katerega se lahko prijavi le lastnik, potrdi notar v navzočnosti predstavnika vaše banke. Vendar šele, ko se razjasni lastniška struktura in ustvari zemljiška knjiga. Hipoteka se vpiše štiri do osem tednov po vpisu notarsko overjene hipotekarne pogodbe. Šele nato je mogoče posojila izplačati. Tako da ima prodajalec varnost do zapadlosti kupnine, prodajalcu dodelite pravice do plačila iz svojega gradbenega združenja ali banke (delezione di pagamento / cessione del credito). Vaše gradbeno društvo / banka nato stanja ne bo preneslo na vas, temveč neposredno na prodajalca.
Če kupnina zapade pred lastnino nepremičnine, boste morali za izplačilo posojila predložiti druga zavarovanja, na primer življenjsko zavarovanje ali vrednostne papirje.
Pravice in bremena
Iz davčnih razlogov je v prodajni pogodbi v Italiji pogosto navedena nižja nakupna cena od dejansko dogovorjene (podlistinjenje). Izračun minimalnega zneska, ki ga je treba overiti pri notarju, temelji na katastrski vrednosti, ki jo določa zemljiška knjiga. Italijanski davčni organi imajo pravico do ponovne obdavčitve kupnine, ki je bila postavljena prenizko.
Ker pa je za laike skoraj nemogoče preveriti lastniško strukturo, vključno s hipotekami in drugimi bremeni, priporočamo, da se pri notarju ali odvetniku pozanimate o ustreznosti notarsko overjene kupnine. Poleg tega se s pomočjo strokovnjaka prepričajte, da Your-Best-Home.net spoštuje gradbeno zakonodajo. Čeprav oblasti komaj dovolijo rušenje nezakonitih stavb, lastnik vedno tvega težave in stroške. Tudi tisti, ki želijo prenoviti Your-Best-Home.net, bi morali pred nakupom pridobiti gradbena dovoljenja ali jih kot pogoj vključiti v pogodbo.
Vaša nepremičnina v Italiji
Lastništvo je urejeno v italijanski ustavi in italijanskem Codice Civile (CC). Prenos lastništva v zemljiški knjigi deluje različno, odvisno od regije. Na nekdanjih avstrijskih območjih Južne Tirolske, Trienta (Gardsko jezero), Furlanije-Julijske krajine velja pravni postopek, podoben našemu v Nemčiji: Lastnik postanete šele, ko ste vpisani v zemljiško knjigo (libro fondiario). Povsod drugod po Italiji lastništvo preide na kupca, takoj ko podpiše notarsko overjeno kupoprodajno pogodbo.
Notarske takse, davke in takse je treba plačati neposredno na kraju samem med notarsko overitvijo. Kdor najprej predstavi prodajno pogodbo, ima daljšo ročico. Zato je kljub pristojbinam, ki jih je treba plačati, najbolje, da se ob podpisu notarsko overjene pogodbe vpišete v register nepremičnin. To je priporočljivo zaradi italijanske zakonodaje o stečajih, zlasti za nepremičnine, ki se šele gradijo. Po podpisu se morate vedno takoj vpisati kot lastnik v knjigo nepremičnin in čim prej v zemljiško knjigo. Prenos lastništva v zemljiški knjigi ni nujno potreben, da bi bil nakup zakonit, vendar je močno priporočljiv. Le tako lahko delujete kot trenutni lastnik in se zaščitite pred njimda prodajalec pozneje nepremičnino zastavi ali proda vaš-Best-Home.net tretji osebi.
Če želite kupiti zemljišče v državi, potrebujete odpoved prihodnjih sosedov.
Hišo kupite v treh korakih
Za izvedbo pravnega posla, kot je nakup nepremičnine v Italiji, morate pri italijanskem davčnem uradu zaprositi za davčno številko (codice fiscale). To davčno številko boste potrebovali tudi za odprtje računa pri italijanski banki. Navesti ga je treba tudi v prodajnih pogodbah.
Pred podpisom predhodne pogodbe plačate varščino - “per fermare l´oggetto”, kar pomeni “blokiraj nepremičnino”. Potrdite namen nakupa.
Nato kupec in prodajalec običajno skleneta predhodno pogodbo(contratto preliminare), ki vam bo dal čas, da opravite preostale formalnosti. Predpogodba zavezuje obe pogodbeni stranki. Zato je priporočljivo, da se vsi dogovori poleg zemljiškoknjižnih podatkov zapišejo v pisni obliki in da se te overjajo pri notarju. Spremembe v svojo korist kasneje težko uveljavite. Zato vedno natančno preverite standardne obrazce. Večinoma jih ustvari prodajalec sam in mu favorizirajo. Pri sklenitvi predpogodbe je v Italiji običajno, da se v gotovini poravna od deset do 30 odstotkov kupnine. Če se kasneje odločite za selitev v drugo hišo ali če denarja ne morete zbrati pravočasno, lahko prodajalec zadrži predplačilo - razen če v pogodbi niste določili drugače.Kljub umiku je treba plačati tudi stroške posredovanja. Če prodajalec odstopi, lahko kupec zahteva odškodnino do dvakratnega zneska pologa. Zahtevek bo morda treba izvršiti na sodišču. Z notarsko overjeno predpogodbo poteka lastninska rezervacija v zemljiški knjigi.
Notarsko overjena prodajna pogodba mora imeti bistvene vsebinske značilnosti predhodne pogodbe, kot so katastrski podatki, odsotnost bremen, lastniški podatki. Prenos lastništva poteka s podpisom kupoprodajne pogodbe pred notarjem. Preostala kupnina je običajno običajno zapadla. Pred podpisom notarsko overjene kupoprodajne pogodbe se s prodajalcem dogovorite, da boste preostalo plačilo kupnine nakazali pozneje, ker za financiranje potrebujete hipoteko. Vendar lahko samo lastnik zastavi nepremičnino - v času podpisa pogodbe še niste. Traja nekaj časa, preden se formalnosti poravnajo.
Več nasvetov za vašo počitniško hišo v Italiji
Kreditna sposobnost gradbenega izvajalca, pomožni stroški, prednost poti: dejavniki, na katere se pri nakupu počitniške hiše pogosto pozabi. Za popolno varnost preberite te nasvete:
- Zaradi različnih davčnih stopenj pri nakupu nepremičnine morate vsekakor pojasniti davke pred nakupom.
- Za nove stavbe preverite kreditno sposobnost gradbenika. Bančna garancija za plačila je priporočljiva in zahteva zakonodaja. Za novogradnje lahko gradbeno zavarovanje zahtevate tudi pri vašem gradbenem podjetju.
- Pri kmetijskih zemljiščih imajo prebivalci običajno pravico do prve zavrnitve. Pred podpisom notarske pogodbe od njih potrebujete pisno odpoved.
- V primeru etažne lastnine se pozanimajte o deležu komunalne lastnine in pojasnite dodatne stroške.
- Prevzemite lahko le stanovanja in hiše, ki so brez najemnikov.
- Vedno se pozanimajte o obstoječih vpisih v zemljiški knjigi, kot so služnost ali pravice do poti.
- Če je vaš prodajalec poročen, se mora zakonec vedno strinjati z nakupom in ga podpisati. Izjema: Samo en zakonec ima v lasti Your-Best-Home.net in imata zakonsko pogodbo s strogo ločitvijo premoženja.
- Pridobite potrditev, da bo prodajalec, če odstopi od pogodbe, lahko plačal vaš polog in morebitno zapadlo odškodnino.
- Pozanimajte se o naravnih nevarnostih v regiji - na primer potresih ali blatu.
Vse tukaj podane informacije so dane po našem najboljšem znanju. Vendar ne moremo jamčiti za pravilnost ali popolnost informacij.