Na poti do nove stavbe je eden prvih in najpomembnejših korakov natančna preučitev razvojnega načrta. Občine v njem določajo način gradnje, zasaditve in uporabe nepremičnin, kakšne lastnosti morajo imeti stavbe in kakšne razdalje je treba upoštevati.
Toda vsaka malenkost ni natančno opredeljena v vsakem razvojnem načrtu, kar lastnikom nepremičnin daje določeno svobodo pri oblikovanju njihovega gradbenega projekta. Hkrati je vsak vidik, ki je v razvojnem načrtu izrecno urejen, skratka B-načrt, zavezujoč zakon.
Smisel in namen razvojnega načrta
Občine le redko dovolijo izjeme pri načrtovanju iz tehtnih razlogov: ker načrt B ne samo omejuje, temveč tudi zagotavlja varnost občanov. Kdor danes gradi hišo in ji po razvojnem načrtu ni treba računati s hrupom iz šole na sosednjem posestvu, tudi v prihodnje pravilo o izjemi ne sme biti v slabšem položaju.
Podobno je s posameznimi predpisi, kot je največje število nadstropij v stavbah ali njihova usmeritev. Če veste, kako ga lahko preberete, je na načrtu B mogoče videti hitro senčenje stavb, ki so previsoke v neposredni bližini, ali neprijetno omejevanje zasebnosti. V zvezi s tem razvojni načrt služi tudi ugotavljanju vrednosti in vzdrževanju vrednosti nepremičnine z zagotavljanjem strukturno opredeljene kakovosti.
Namen pri izdaji razvojnega načrta je, da lahko občina nadzoruje razvoj svojega območja v interesu skupnega dobrega in pregledno za občane. Če bi bile izjeme redne, bi bil ta cilj ogrožen. Zato je tako pomembno, da se tisti, ki se zanimajo za nakup, pred nakupom ukvarjajo z razvojnim načrtom lastne sanjske nepremičnine in okolice. Na ta način se je mogoče izogniti kasnejšim razočaranjem in finančnim tveganjem.
Oddelek 34 BauGB namesto razvojnega načrta
Občine se morajo pri odločanju in izvajanju razvojnega načrta držati zveznih in državnih zakonov. Toda za vsako področje ni razvojnega načrta, na katerem se lahko in bi ga bilo treba graditi. To se pogosteje dogaja pri okrožjih, ki so že dolgo v uporabi in kjer se za prosto zemljišče razmišlja o (novi) uporabi. Potem je odločilen § 34 Gradbenega zakonika (BauGB).
V bistvu navaja, da je gradbeni projekt dovoljen, "če ustreza naravi in obsegu konstrukcijske uporabe, načinu gradnje in zemljišču, ki ga je treba pozidati, ter je razvoj zavarovan." Ta formulacija pušča odločevalcem v gradbenih organih veliko manevrskega prostora in je za potencialne gradbenike malo razsvetljena. Kadar se nekaj prilega okolju in kdaj ne, je vedno v očeh opazovalca.
Naslednji premislek nam lahko služi kot okvirno vodilo: Bolj ko je soseska heterogena, večja je verjetnost, da bo na novo načrtovana stavba potrjena, da se bo zlila z okolico. Nejasnost v pravnem besedilu ima lahko pozitiven, a tudi negativen učinek - vedno je odvisna od perspektive.
Sestavni deli gradbenega načrta
Najpomembnejše kategorije informacij, omenjene v 34. razdelku BauGB, so podrobno določene v razvojnem načrtu: vrsta in obseg konstrukcijske uporabe in zahtevani način gradnje določajo potek gradbenega projekta. Poleg tega lahko razvojni načrt vsebuje dodatne informacije o rabi zemljišč, oblikovanju fasad, gradbenih materialih, ki jih je mogoče uporabiti, in številnih drugih vidikih.
Formalno je načrt stavbe sestavljen iz dveh delov: en besedilni del opisuje predpise in dopolnjuje drugi del, risba grafičnega načrta. Oba dela skupaj tvorita razvojni načrt in sta zavezujoča.
Načrt razvoja je običajno sestavljen iz besedilnega dela in risbe grafičnega načrta.
Znotraj grafičnega dela veliko število različnih okrajšav, številk, vrstic in simbolov služi koncentriranim informacijam. Vsak bodoči graditelj bi moral biti sposoben brati in razumeti najpomembnejše simbole in izraze. To vključuje naslednje točke.
Vrsta strukturne uporabe
Vrsta strukturne rabe je osnovna dodelitev nepremičnine stanovanjskemu, trgovskemu, mešanemu ali posebnemu območju. Tip je okrajšan z velikimi črkami. Povezave s stojalom W za stanovanjske prostore:
- WA identificira območja s pretežno življenjsko dobo (splošno stanovanjsko območje).
- WR poimenuje področja, ki so morda namenjena samo bivanju (zgolj stanovanjsko območje).
- WS (majhno naselje območje) pomeni življenjski prostor s kuhinjskimi vrtovi.
- WB (posebno stanovanjsko območje) označuje območja, na katerih so lahko komercialne dejavnosti, ki ne ogrožajo bivanja.
- Druge sestave so na primer GI za industrijska in GE za komercialna območja, S za posebna, MD za vaška območja in MU za urbana območja.
Risba grafičnega načrta vsebuje vse črte in simbole. Čez čas se boste lahko spomnili, kaj kaj pomeni.
Stopnja strukturne uporabe
S številkami je nekoliko bolj zapleteno.
- Število dovoljenih polnih nadstropij (VG) je v razvojnem načrtu označeno z rimsko številko. II pomeni, da ima lahko stavba največ dve nadstropji. Če je rimska številka obkrožena, to ni največja, temveč obvezna številka. II v krogu pomeni, da mora biti stavba natančno dvonadstropna. Oznaka, kot je "II-III", pomeni, da sta obvezni vsaj dve in največ tri nadstropja.
- Število osnovnih površin (GRZ) je faktor, s katerim je mogoče izračunati največjo površino stavbe. Podana je z arabskim decimalnim številom, včasih za okrajšavo "GRZ". GRZ 0,3 pomeni, da se lahko gradi 30 odstotkov nepremičnine. Za parcelo 1000 kvadratnih metrov je to 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- Številka tlorisne površine (GFZ) je decimalna številka in označuje, kako lahko ali mora biti razmerje med površino nepremičnine in skupno površino vseh nadstropij. Kot faktor se GFZ pomnoži s površino nepremičnine, kar daje dovoljeno ali predpisano tlorisno površino. Z GFZ 0,6 in parcelo 1000 kvadratnih metrov to povzroči dovoljeno tlorisno površino 600 kvadratnih metrov. Če je odobreno samo eno nadstropje, sta GRZ in GFZ enaka. Če pa je predvidena dvonadstropna hiša, tudi te ne smejo presegati največje dovoljene površine 600 kvadratnih metrov. GFZ v krogu ali za okrajšavo "GFZ" označuje največjo površino tal. Najmanjše in največje vrednosti GFZ so na primer prikazane z "GFZ 0,3 do 0,5".
- Številka gradbene mase (BMZ) je podana kot decimalno število v pravokotniku ali za okrajšavo BMZ. Določa največjo prostornino, ki jo lahko zajema stavba od spodaj do zgornjega nadstropja. S 1000 kvadratnimi metri zemljišča in BMZ 0,8 je masa stavbe 800 kubičnih metrov.
- Meritve višine so lahko podane v obliki višine napušča (TH), višine grebena (FH) ali zgornjega roba (OK) z arabskimi številkami v metru enote. Številke v krogu je treba natančno upoštevati, sicer so to največje vrednosti ali dovoljeni obsegi z najmanjšimi in največjimi vrednostmi.
Gradbena črta in meja stavbe
Najpomembnejše informacije v načrtu stavbe vključujejo tudi možne ali obvezne lokacije, na katerih se stavba lahko ali mora postaviti na nepremičnino. Tu je pomembno ločiti: Meja stavbe zapira območje, na katerem je mogoče zgraditi stavbo po vaši izbiri. Grafično je prikazan s črto s točko po vsaki dve vrstici. Garaže in lope se lahko nahajajo tudi zunaj meje stavbe, če se upoštevajo kakršne koli predpisane razdalje.
Pri gradbeni črti je treba strožje upoštevati specifikacijo: če je vnesena, mora biti zunanji rob stavbe zgrajen točno na njej. V vizualni predstavitvi v načrtu stavbe je črta stavbe ravno nasprotna meji stavbe. Črta sledi vsaki dve točki.
Zaprta in odprta gradnja
Ta kategorija obravnava vprašanje, kako je stavba povezana s sosednjimi stavbami. Pri odprti metodi gradnje - v razvojnem načrtu skrajšana z majhno o - je dovoljena razdalja, pri zaprti metodi gradnje g pa se zunanje stene sosednjih stavb dotikajo.
Samostojne hiše (E), dvojčke (D) in skupine hiš (H) so možne v odprtem načinu gradnje brez dodatnih omejitev. Če so okrajšave v načrtu vpisane v trikotniku, je oznaka obvezna.
Dodatne specifikacije
Seznam specifikacij, ki jih je mogoče opredeliti v razvojnem načrtu, je dolg. Na primer, trdna pika v krogu označuje kraj, kjer je drevo mogoče ohraniti. Če točka ni izpolnjena, je treba tam posaditi drevo.
Oblike streh, kot so dvokapna streha (SD) in streha z dvojno streho (WD), naklon strehe (D) in smer grebena (prikazana z dvojno puščico), naredijo razvojni načrt tesen steznik, ki lahko ovira vaše lastne zahteve glede zasnove. Zato je temeljnega pomena, da pred nakupom natančno preberete načrt B!
Lokalni gradbeni organ lahko zagotovi informacije, če obstajajo negotovosti glede zahtev. Za zagotovitev varnosti vnaprej lahko zainteresirane stranke predložijo tudi formalno ali neformalno predhodno poizvedbo o gradnji. V odgovor na uradno zahtevo prejemnik zahteve prejme obvestilo, ki je zavezujoče za nadaljnji postopek gradbenega dovoljenja. To je najboljši način, da se izognete grdim presenečenjem.
