Bi radi končno kupili svojo hišo ali stanovanje, vendar vam primanjkuje lastniškega kapitala? Nakup najema, ki ga financira država, zveni kot dobra rešitev. Precejšnja tveganja vidi tudi strokovnjak za nepremičnine LBS Axel Guthmann.
Kdor živi v večjem nemškem mestu in ga zanima etažna lastnina, je verjetno že motil težke pogoje za dosego tega cilja. Nemški inštitut za ekonomske raziskave (DIW) bi rad z večjim številom ljudi pomagal najti svoje štiri stene s svojim najnovejšim predlogom za nakup najema, ki ga financira država. Kaj pa koncept obljublja - in ali je sploh izvedljiv?
Kaj bo s tem naredila politika?
Septembra 2018 je zvezna vlada uvedla družbo Baukindergeld, ki družinam z otroki in samohranilcem pomaga pri financiranju lastne hiše ali etažne lastnine. Kot smo upali, je Baukindergeld že vplival in zanj zaprosijo predvsem družine z nizkimi in srednjimi dohodki. Poleg tega želi vlada v skladu s koalicijsko pogodbo izboljšati stanovanjsko subvencijo. To bi moralo biti spodbuda za zgodnje varčevanje lastniškega kapitala.
Zakaj je tako težko dobiti lastništvo doma?
Zaradi dolgega obdobja nizkih obrestnih mer po krizi z evrom cene nepremičnin že leta rastejo in zdi se, da jim ni videti konca. Težko je kupiti dom, zlasti v mestih, kot so München, Frankfurt, Hamburg in Berlin. Glavni razlog: večina ljudi nima potrebnega lastniškega kapitala. Kdor sanja o svojem stanovanju ali celo hiši, bi moral imeti možnost financiranja vsaj 20 odstotkov celotne naložbe iz lastnih sredstev. Pomožni nakupni stroški, kot so davek na promet nepremičnin, notarski stroški in vpis v zemljiško knjigo, povečajo čisto kupnino nepremičnine za približno 13 odstotkov. Medtem ko nabavne cene vztrajno naraščajo, lastniški kapital pogosto pade stran - nizke obrestne mere za prihranke in naraščajoče najemnine otežujejo prihranek na težko pričakovanem domu.
Zakaj nakup najema, ki ga financira država?
Prejšnji ukrepi državnega financiranja za DIW niso zadostni. Inštitut predlaga drugo možnost: država naj na svojem zemljišču čim ceneje gradi večdružinske hiše. Stanovalci ne bi plačevali najemnine, ampak bi nakup novega doma financirali z brezobrestnimi mesečnimi odplačili - tako imenovanim odkupom. Po navedbah DIW finančno breme za prebivalce ne bi bilo bistveno večje od običajnega najemnika. Berlinski ekonomisti so v svojih računskih primerih ocenili časovni razpon za odpis dolga 24 in 33 let.
Katere so slabosti državnega najema?
Ne glede na to, kako privlačno se sliši nakup vladnega najema, nekatera vprašanja ostajajo brez odgovora: Kaj se zgodi, če se mora najemnik iz poklicnih razlogov pred koncem obdobja financiranja preseliti v drugo mesto? Ali najemnik iz različnih razlogov ne more več plačevati obrokov pravočasno? Po besedah Axela Guthmanna, direktorja združenja Landesbausparkassen, slednji primer ni tako malo verjeten. In: kje je motivacija za prihranek lastniškega kapitala, če lahko svoj dom zaslužite z nizkimi dohodki brez prihrankov?
Kako lahko preprečimo, da bi merilo za izbiro upravičencev do najema, da mora biti lastniški kapital malo ali nič, pripeljalo do absurdnih situacij? Če želite od države kupiti poceni stanovanje, si pogosteje privoščite drage počitnice in prihranite čim manj. Vendar je osebna odgovornost videti drugače.Rešite težavo pri pristopu
Strokovnjak za LBS vidi veliko bolj smiselne in tudi manj birokratske vzvode za lažji nakup stanovalcev z nizkimi dohodki:
- Znižanje stroškov gradnje
Povpraševanje po lastnih hišah in stanovanjih je zdaj večje od ponudbe. Da bi se to spremenilo, bi morala imeti mesta več stavbnih zemljišč. Poleg tega je treba odpraviti pretirane zahteve, zaradi katerih je gradnja po nepotrebnem draga.
Nižji lastniški kapital Država bi morala znižati pomožne nakupne stroške, ki predstavljajo levji delež lastniškega kapitala. Davek na promet nepremičnin bi moral začeti.- Povečanje privlačnosti lastniškega kapitala
Vlada bi se morala v bližnji prihodnosti lotiti načrtovanega prevrednotenja stanovanjske premije. Dobra stvar pri tem je navsezadnje to, da ljudem pomaga, da si pomagajo sami: država s stanovanjsko subvencijo podpira lastna prizadevanja za prihranek - in jih ne dela odvečnih, kot bi bilo v primeru nakupa najemnin.