V bistvu je dolžnost najemodajalca vzdrževati stanovanje v stanju, kot je določeno v pogodbi. Stroške manjših popravil lahko še vedno prenese na najemnika. Tukaj lahko ugotovite, v kolikšni meri je to mogoče in kdaj klavzula o manjšem popravilu v najemnih pogodbah ni učinkovita.
Kaj so manjša popravila?
Manjša popravila so popravila manjših poškodb v najetem stanovanju. V skladu s stanarsko zakonodajo lahko najemnik do določenih mej naloži stroške, ki nastanejo zaradi tega.
Da bi bilo to mogoče, mora biti v najemni pogodbi veljavna klavzula o manjših popravilih. Nato je najemnik dolžan kriti stroške popravil stvari, ki so prav tako najete in do katerih ima neposreden, pogost dostop.
Primeri manjših popravil
Tipični primeri manjših popravil, ki jih ne sme plačati najemodajalec, ampak najemnik, vključujejo na primer škodo na teh napravah ali napravah v stanovanju:
- Pipe
- Splakovanje stranišča
- Drsni jermeni
- Ročaji za vrata in okna
- Tuš glava
- stikalo za luč
- Vtičnice
Tipičen primer manjših popravil, pri katerih mora najemnik kriti stroške, je okvarjena tuš-glava.
Kaj se ne šteje za manjša popravila?
V skladu z najemno zakonodajo najemodajalec ne more stroška prenesti na najemnika s klavzulo o manjšem popravilu okvarjenih objektov v stanovanju, s katerim ima najemnik izjemno redko ali nima neposrednih stikov.
To bi na primer veljalo, če bi na teh objektih nastala škoda:
- Daljnovodi
- Okensko steklo
- Škatla z roletami
- Silikonski sklepi
- Žarnice na stopnišču ali hodniku
Razbito okensko steklo ni eno izmed manjših popravil. Običajno tu plača najemodajalec.
Kakšna je klavzula o manjših popravilih?
Najemniki načeloma niso dolžni kriti stroškov manjših popravil. Če se najemodajalec želi delno izvzeti iz obveznosti vzdrževanja najetega stanovanja, določenega v oddelku 535 nemškega civilnega zakonika (BGB), in najemniku naložiti stroške manjših popravil najetega stanovanja, mora biti v najemni pogodbi navedena klavzula o manjšem popravilu.
Da bo ta klavzula pravno veljavna, mora najemodajalec natančno določiti, za katere dele najemne nepremičnine velja. Vendar ni treba navesti vseh nepremičnin v najemniškem stanovanju. Dovolj je, če so v skladu z oddelkom 28, odstavek 3, odstavek 2 Drugega obračunskega odloka (BV) v najemni pogodbi imenovane večje skupine, npr. Zapiralne naprave za rolete ".
Kdaj klavzula o manjšem popravilu ni učinkovita?
Klavzula o manjših popravilih je neučinkovita, če manjka poimenovanje zgornjih skupin in ni določena nobena finančna omejitev, do katere je najemnik dolžan prevzeti stroške manjših popravil. To velja tako za stroške vsakega posameznega popravila, ki lahko nastanejo, kot za največje skupne stroške, ki jih lahko najemnik naloži za popravila na leto.
Če najemodajalec teh vrednosti ne zabeleži v najemni pogodbi, klavzula ne učinkuje in najemniku ni treba plačati nobenih nastalih stroškov.
Klavzula o manjših popravilih v najemni pogodbi ureja, kdaj lahko najemodajalec stroške manjših popravil prenese na najemnika. Vendar v določenih okoliščinah ne velja.
Kolikšen je najvišji strošek najemnika?
V najemni zakonodaji v bistvu ni zakonske omejitve, do katere bi bil najemnik dolžan prevzeti stroške popravil. Zato lahko najemodajalci teoretično sami izberejo omejitve in jih zabeležijo v klavzuli o manjšem popravilu.
Vendar dejansko niso povsem brezplačne: v nemški sodni praksi so različne sodbe postavile grob okvir, znotraj katerega se morajo premikati najvišje meje stroškov za manjša popravila. Le tako je klavzula pravno veljavna in neučinkovita.
Obstajajo omejitve za vsak posamezen ukrep in za skupne dovoljene letne stroške, ki jih krije najemnik.
Do kakšnega zneska mora najemnik plačati posamezna manjša popravila?
V sodbi iz leta 1989 je Zvezno sodišče razsodilo, da je dovoljeno pričakovati, da bo najemnik imel stroške 100 DM na manjše popravilo v skladu z najemno pogodbo (BGH, sodba z dne 7. junija 1989, Az: VIII ZR 91/88). Okrožno sodišče v Würzburgu je 21 let pozneje v sodbi o najemniškem pravu menilo, da je stroškovno breme najemnika v višini 110 evrov na manjše popravilo primerno (AG Würzburg, sodba z dne 17. maja 2010, Az.: 13 C 670/10).
Na splošno se predpostavlja, da bodo stroški popravila med 75 in 100 evri.
Popolnoma ali sploh ne: Brez sorazmernega povračila stroškov za manjša popravila
V praksi določitev najvišje meje v ustrezni klavzuli pogodbe pomeni, da velja načelo »vse ali sploh ne«: v najemni pogodbi ali v klavzuli o manjšem popravilu je največji znesek na manjše popravilo 90 evrov, znesek računa pa 85 evrov, mora najemnik plačati stroške po najemniškem pravu.
Če pa je račun 95 evrov, mora najemodajalec račun plačati v celoti. Nato ne more zahtevati, da najemnik stroške deli v višini dogovorjenega najvišjega zneska v skladu s klavzulo o manjšem popravilu (glej sodbo Višjega deželnega sodišča v Düsseldorfu z dne 11. junija 2002, Az: I-24 U 183/01).
Do katerega skupnega zneska mora najemnik letno plačati manjša popravila?
Obstaja tudi najvišja meja skupnih stroškov, ki jih mora najemnik plačati za manjša popravila na leto. Ti podatki v klavzuli so bistveni za zaščito najemnika pred nepreračunljivimi stroški, če bodo v enem letu v stanovanju potrebna številna manjša popravila.
Glede skupnih izdatkov na koledarsko leto, ki jih mora najemnik prevzeti za popravila, obstaja več sklepov najemniške zakonodaje, ki opredeljujejo dopustni okvir najema:
Trenutna sodna praksa letno finančno bremeni najemnika za popravila od 6 odstotkov (BGH, sodba z dne 6. maja 1992, VIII ZR 129/91) do 8 odstotkov (AG Braunschweig, sodba z dne 17. marca 2005, Az: 116 C 196/05) letne hladilne najemnine je dovoljeno. Morebitne dodatne stroške krije najemodajalec.
Da bi klavzula o manjših popravilih veljala, se mora najemodajalec držati grobega okvira, znotraj katerega se morajo premikati najvišje meje stroškov za manjša popravila.
Kdo najame obrtnika za manjša popravila?
Tudi če mora najemnik sam poravnati stroške popravila do določenega zneska - pogodbo mora vedno izvesti najemodajalec. V nasprotnem primeru obstaja tveganje, da bo najemnik odgovoren za napačno izdelavo. Tako imenovane "servisne klavzule", ki najemnika zavezujejo, da popravila opravi sam ali jih naroči, so neveljavne (glej sodbe BGH z dne 6. maja 1992, NJW 1992, str. 1759, pa tudi AG Schöneberg z dne 19. avgusta 2008, Az .: 3 C 220/08).
Ali lahko najemnik sam opravi manjša popravila?
Ali pipa kaplja? Če je treba zamenjati samo glavo tuša ali zamenjati prezračevalnik v pipi, se lahko najemnik z ustreznimi ročnimi spretnostmi popravi tudi sam.
V bistvu pa odsvetujemo manjša popravila sami. Ker če je delo neustrezno izvedeno ali v najslabšem primeru celo povzroči posledično škodo, lahko najemodajalec osebi, ki je povzročila škodo, v celoti zaračuna stroške večjih popravil, ki so nato nujni. Nato se zaračuna najemniku.