Najem je osnova vsakega najema. V njem so zabeležene bistvene pravice in obveznosti obeh strani, torej najemnikove in najemodajalčeve. To je še posebej pomembno, če pride do spora med obema stranema - odločilno je torej, kaj je dogovorjeno v najemni pogodbi.
V Nemčiji je pri pripravi najemne pogodbe velika mera svobode - vendar to stvari ne olajša. Ker je glede na to, kako je oblikovana najemna pogodba, lahko zelo najemnikom ali - in to bo bolj v vašem interesu - manj kot najemnikom. Tu so malenkosti nujno potrebne, saj se v nujnih primerih lahko odločijo za veliko denarja ali za to, ali lahko najemnik ostane v stanovanju.
Kaj mora biti v najemni pogodbi?
V skladu z zakonom najemna pogodba ne sme izpolnjevati nobenih posebnih formalnih zahtev. Ni je treba sklepati pisno. Za pojasnitev pogodbenih strank in predmeta pogodbe pa so za pogodbo potrebni ti trije minimalni podatki:
- imena in priimke najemodajalca in najemnika
- višina najemnine
- naslov in lokacijo stanovanja
Če se razen teh ključnih podatkov ne dogovori nič drugega, se za vse druge zadeve uporablja najemno pravo, ki je določeno v nemškem civilnem zakoniku (BGB). V svojem interesu bi zato morali najemno pogodbo narediti veliko podrobnejšo, saj v bistvu velja naslednje: Kar je tukaj dogovorjeno in ni v nasprotju z veljavno zakonodajo, ostane.
Obstaja veliko vzorčnih pogodb o najemu, ki jih lahko prenesete. Po eni strani pa jih nikoli ne smete uporabljati brez obotavljanja, po drugi strani pa morate vedno preveriti, kdo je dal vzorec. Predlogi za najemne pogodbe najemniških združenj so običajno najemnikom bolj prijazni. Zato bi morali uporabiti vzorec najemne pogodbe od najemodajalčevega združenja ali pa naj vam individualno, najemodajalcu prijazno najemno pogodbo sestavi strokovni pravnik za najemno pravo.
Zakaj bi morali sestaviti najemodajalcu prijazno najemno pogodbo?
Pravni položaj v Nemčiji namenja posebno pozornost zaščiti najemnikov. Za primerjavo so interesi najemodajalca bolj v ozadju. To postane še posebej jasno, ko gre za odpoved. Toda tudi z manj drastičnimi vidiki, kot so kozmetična popravila, plačila varščine ali pomožni stroški, je najemodajalec v neugodnem položaju glede najemne zakonodaje, če ni sprejetih nobenih posebnih predpisov. Zato je pomembno poznati možnosti, zaradi katerih je najemna pogodba najemodajalcu prijazna in še vedno deluje v pravnem okviru.
V najemni pogodbi je mogoče določiti številne načine v korist najemnika ali najemodajalca - na primer, ki mora plačati davek na nepremičnine.
Kaj naj vsebuje najemodajalcu najem?
V najemodajalcu prijazni najemni pogodbi so vsi dogovori, ki jih je mogoče skleniti v takem dokumentu, oblikovani tako, da vsaj kompenzirajo pravno prikrajšanost najemodajalca. To nadomestilo je lahko še posebej koristno glede naslednjih predpisov:
- Dodatni stroški
Pomožni stroški so ena od številnih pasti najemnega prava. Ker je v skladu s § 556 BGB prevzem teh stroškov s strani najemnika le neobvezno pravilo. Če naj bi najemnik plačal te stroške, mora biti to izrecno navedeno v najemni pogodbi, sicer boste te stroške krili sami! V skladu z oddelkom 556 nemškega civilnega zakonika (BGB) so stroški lahko prikazani kot pavšalni znesek ali kot predplačilo - vendar je v skladu z besedilom zakona le "ustrezen znesek". V primeru dvoma poiščite pravni nasvet tukaj, da boste na varnem.
- polog
Kot najemodajalec morate najemnico varno, a donosno vlagati v najemnino. Če se najemnik izseli in zapusti stanovanje s precejšnjo škodo, ga je mogoče popraviti ali popraviti s pomočjo pologa, ne da bi vam to predstavljalo kakršno koli finančno breme. Če najemnik ni povzročil škode in je najemnik spoštoval vsa pravila, morate najemniku vrniti najemnino, vključno z dobičkom od naložbe. Plačilo varščine s strani najemnika na splošno ni zakonsko predvideno. Če se želite finančno zaščititi pred nevarnostjo škode, ki jo povzroči najemnik, se v takšni pogodbi vsekakor strinjate s takšnim plačilom. Pomembno: Z zneskom nakazila vas zavezuje § 551 BGB. Tu je določenoda najemnina ne sme presegati treh neto najemnin.
- Manjša popravila
Najemodajalcem je še posebej prijazno, če je najemnik dolžan sam plačati manjša popravila stanovanja. Za to je nujno, da najemna pogodba jasno določa višino stroškov, do katerih mora najemnik plačati vsako posamezno popravilo. V splošni sodni praksi sodišča po potrebi ocenijo znesek od 75 do 100 evrov na popravilo. Da bi bila klavzula pravno varna, mora biti v najemni pogodbi določena tudi letna omejitev stroškov. Tu se trenutno šteje za primernih 8 odstotkov letne osnovne najemnine.
- Davek na nepremičnine
Odlok o obratovalnih stroških (BetrKV) v § 2, št. 1 jasno določa možnost prenosa davka na nepremičnine na najemnika. Vendar mora biti to v najemni pogodbi jasno navedeno. Dodati morate tudi to klavzulo, da bo najemna pogodba prijazna.
- Rok
Če najemne pogodbe ne želite skleniti za nedoločen čas, vendar le za omejeno obdobje, je nujno, da se držite zahtev oddelka 575 nemškega civilnega zakonika. Bistveno je, da morate ob sklenitvi najemne pogodbe najemnika obvestiti o razlogu za določen čas. In po BGB mora biti to storjeno pisno! V idealnem primeru bi torej morali razlog za rok upoštevati neposredno v najemni pogodbi. Če ne morete dokazati, da ste najemnika obvestili o razlogu za zastaranje, se šteje, da je najem za nedoločen čas.
Dodatni nasvet: Pazite, da sami ne sestavite najemne pogodbe po svojih najboljših močeh in prepričanju. Da bi dosegli pravno varnost, je nujno poiskati strokovno pomoč. Natančne in tehnično pravilne formulacije so tu ključnega pomena in določajo, ali klavzula velja na sodišču ali ne.