Tudi če so bili stroški gradnje povišani, hiša še naprej ustvarja stroške. V intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov podrobno pojasni, kakšne stroške morate pričakovati v praksi.
Vprašanje: Na kaj morate biti pozorni, ko gre za tekoče stroške hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: V praksi življenjski stroški za mnoge predstavljajo levji delež življenjskih stroškov.
Brez življenja se ne da živeti. Ti stroški so temeljni. Vse drugo pride potem.
Za vsako zasebno finančno načrtovanje je zato bistveno, da najprej izračunamo skupne življenjske stroške . Razumno podlago za dolgoročno finančno načrtovanje bodo imeli samo tisti, ki lahko zanesljivo in zanesljivo ocenijo sedanje in prihodnje stroške.
Stroški, ki jih lahko povzroči lastništvo hiše, so pogosto podcenjeni. Velikokrat je enodružinska hiša glede na obratovalne stroške celo dražja od najemniškega stanovanja - četudi veliko ljudi gradi enodružinsko hišo ravno zato, da bi vsak mesec prihranilo drage stroške najema.
Zelo pomembno je tudi zazreti se v prihodnost, ko gre za pomožne stroške : enodružinska hiša ne ostane vedno nova in popolnoma funkcionalna. Popravila in vzdrževalna dela so nepogrešljiva za vsako hišo, denar zanje je treba že takoj odložiti, da se kasneje izognemo finančnim težavam. Tu se ljudje pogosto obnašajo preveč naivno - kadar je v teku velik popravilo ali prenova, pogosto pride do izrednih razmer in za financiranje popravil ali vzdrževanja je treba najeti draga posojila.
V fazi načrtovanja je treba vključiti dolgoročne pomožne stroške
Druga pomembna točka v zvezi s pomožnimi hišnimi stroški je dosledno delo med gradnjo, da se čim bolj zmanjšajo dolgoročni pomožni stroški . Razkošje je precej priročno - pogosto pa v podjetju povzroči bistveno večje stroške, ki dolgoročno bremenijo gospodinjski proračun. V praksi je treba vedno poskrbeti za načrtovanje opreme hiše tako, da bodo stroški obratovanja, popravil in vzdrževanja čim nižji.
To je mogoče storiti na mnogih področjih - na primer s klepetom fasade, kar dolgoročno prihrani drago barvanje in ponovno ometanje fasad. Če to načrtujete vnaprej, ste morda vložili malo več, vendar ste dolgoročno odpravili faktor vzdrževanja. Izračunano za 40-50 let se pogosto očitno splača. Enako velja za talne obloge, strešne kritine in druge sestavne dele.
Na splošno velja, da je pasivna hiša največja pri nizkih obratovalnih stroških : tisti, ki nimajo ali imajo le zelo nizke stroške ogrevanja, dolgoročno prihranijo veliko denarja. A naj vas tu ne zavede: obratovalni stroški vključujejo več kot le stroške ogrevanja. Večja naložba v pasivno hišo (približno 10% - 15% v primerjavi z običajno nizkoenergijsko hišo) je pogosto skupaj z bistveno višjimi stroški vzdrževanja in popravil zapletene tehnologije (centralni prezračevalni sistemi, krmiljenje itd.). Če upoštevate vse stroške in ne le stroškov ogrevanja, je pasivna hiša v nekaterih primerih dolgoročno celo dražja od precej preprostejše, nizkoenergijske hiše z nekoliko višjimi stroški ogrevanja.
Skratka, pri hišnih pomožnih stroških je pomembno, da skupne pomožne stroške izračunamo že v zgodnji fazi , dosledno pazimo na nizke obratovalne stroške in nizke stroške vzdrževanja vseh komponent med gradnjo ter predvsem zagotovimo prihodnje stroške popravil in obnove z dovolj visoko rezervo za vzdrževanje od samega začetka. . Potem imate resnično pod nadzorom svoje pomožne stroške - in lahko spite veliko bolj sproščeno.
Vprašanje: Kakšne dodatne stroške hiše morate pričakovati pri tipični enodružinski hiši?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Dodatni stroški, ki nastanejo v praksi, so v veliki meri odvisni od same hiše, njene starosti in opreme.
V praksi pa lahko varno domnevate, da se z manj kot 400 do 600 EUR na mesec skoraj nikoli ne boste izognili. Morebitni stroški financiranja (obroki odplačila za hišo) še niso vključeni.
Če morate na primer v praksi še vedno plačevati 500 EUR mesečno na obroke, imate v najboljšem primeru že skupno breme od okoli 1000 do 1100 EUR , s čimer morate biti sposobni zanesljivo kos vsak mesec. Ob sedanji ravni plač predstavljajo stanovanjski stroški velik del plače.
Starejša kot je hiša, dražja je za vzdrževanje
V mnogih primerih - zlasti pri starejših hišah ali hišah, ki potrebujejo popravilo, ali z manj varčno opremo - so lahko mesečni stroški takrat znatno višji. Potem je pogosto lahko zelo težko plačati te stroške tudi v težkih življenjskih situacijah (izguba službe, brezposelnost, bolezen).
Majhen primer stroškov iz prakse
Izračunali smo stroške za povprečno enodružinsko hišo na srednje velikem posestvu. To je moderna hiša novejše gradnje brez posebnega vzdrževanja. Je primerno izoliran in primerno varčen z energijo.
Naša hiša je na robu metropolitanskega območja, ne posebej osrednjega in na območju z dokaj zmernimi stroški.
| Objavi | Stroški na mesec |
|---|---|
| Davek na nepremičnine | 65 EUR |
| Stroški odplak | 43,75 EUR |
| Odvoz smeti in čiščenje ulic (do občine) | 45 EUR |
| GEZ (individualno gospodinjstvo) | 17,50 EUR |
| Poraba energije (tukaj zelo varčna) | 47,50 EUR |
| Pometi in preveri dimnik | 8,33 EUR |
| Zavarovanje stanovanjskih stavb, zavarovanje naravnih nesreč in zavarovanje gospodinjskih vsebin | 44,17 EUR |
| Zavarovanje odgovornosti | 6,25 EUR |
| stroški ogrevanja | 66,67 EUR |
| Telefonska povezava, internetna povezava, televizija | 40 EUR |
| Rezerva za vzdrževanje in popravila | 140 EUR |
| Skupni mesečni stroški | 524,17 EUR |
Seveda gre le za zgledne stroške, ki veljajo le za zelo specifično hišo in nepremičnino na točno določeni lokaciji.
Naša primerna hiša je sorazmerno poceni hiša, ko gre za pomožne stroške: v metropolitanskih območjih, z večjo porabo električne energije in ogrevanja ter pričakovanimi višjimi stroški popravila hiše, je lahko mesečno breme hitro veliko večje.
Kljub temu je 500 EUR na mesec že spoštljiv znesek - če dodate še stroške financiranja hiše, je meja 1000 EUR mesečne dajatve zelo hitro presežena, tudi s temi sorazmerno nizkimi pomožnimi stroški.
Vprašanje: Od katerih stvari so v praksi odvisni stroški hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tukaj seveda nastopa veliko število dejavnikov:
- lokacija hiše (lokacija, regija)
- velikost hiše
- velikost nepremičnine
- vrednost na enoto hiše
- Starost in tehnično stanje hiše
- individualna oprema hiše
- znesek zavarovalne premije, ki jo je treba plačati (med drugim tu igra vlogo tudi lokacija hiše)
- pričakovani stroški prenove in vzdrževanja v posameznih primerih (zlasti v zvezi z energetskimi prenovami, ki so predvidljive in so lahko zelo drage)
- Dodatni stroški, ki nastanejo v posameznih primerih (bazen, vzdrževanje vrta itd.)
- odplačila, ki jih je še treba plačati za hišo
Vse te dejavnike morate upoštevati pri izračunu dejanskih naključnih stroškov hiše . Tu ne smete pozabiti nobene točke - številni stroški v začetnem izračunu pogosto niso upoštevani ali pa je njihov dejanski znesek napačno ocenjen.
Vprašanje: Kaj pa davek na nepremičnine - kakšne stroške morate pričakovati?
Davek na nepremičnine se od države do države zelo razlikuje
Strokovnjak za preverjanje stroškov: pri izračunu davka na nepremičnine ima vlogo tako imenovana standardna vrednost hiše.
Izračun vrednosti enote je v praksi precej zapleten, zato morate vsekakor poiskati pomoč pri strokovnjaku. V bistvu gre pri izračunu vrednosti na enoto za izračun vrednosti nepremičnine do določenega leta (na zahodu velja leto 1964, na vzhodu pa leto 1935). To ustvarja enotno, primerljivo vrednostno osnovo.
Za uradni izračun davka na nepremičnine se nato na vrednost enote uporabi tako imenovani indeks davka na nepremičnine - ta indeks se razlikuje glede na vrsto uporabe nepremičnine in stavbe na njej.
Po določitvi osnove za davek na nepremičnine lahko vsaka občina uporabi različno stopnjo odmere davka na premoženje za to osnovno številko in tako določi davke na premoženje, ki jih je treba plačati.
Vendar pa obstajajo velike razlike v stopnjah ocenjevanja od občine do občine - med metropolitanskimi območji in podeželskimi območji različnih držav to lahko pomeni 100-odstotne ali celo večje razlike . Na primer, med Berlinom in majhnimi podeželskimi skupnostmi na Bavarskem je taka 100-odstotna razlika.
Vprašanje: Občinske takse se lahko tudi močno razlikujejo, kajne?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tako je: stroški čiščenja ulic, odvoza smeti in pristojbin za odpadno vodo se lahko od občine do občine zelo razlikujejo.
Če pogledate samo pristojbine za odpadno vodo , lahko to stane 260 EUR ali več kot 1000 EUR na leto - skoraj štirikrat več kot stroški.
Tudi zahteve posameznih občin pri odlaganju komunalnih odpadkov in čiščenju ulic se lahko zelo razlikujejo.
Vse skupaj lahko rečemo, da je lokacija hiše zelo pomembna za kasnejše pomožne stroške . Vedno morate dobro premisliti, kje zgraditi ali kupiti. V obdobjih od 40 do 50 let se razlike v stroških med območji s splošno nizkimi pristojbinami in območji s splošno višjimi pristojbinami znatno povečajo.
Vprašanje: Zavarovalne premije so lahko tudi precej različne, kajne?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Da - vedno so nekoliko odvisni od lokacije in lokacije hiše (npr. Število močnih deževnih dogodkov, morebitne nevihte ali poplave, urbano območje ali podeželska skupnost) in seveda vedno od opreme in posameznika Nevarnost škode.
Dolgoročno pa zavarovanje ponuja dober način prihranka pri pomožnih stroških: s primerjavami posameznih zavarovanj, pogajanji z zavarovalnico in povezovanjem zavarovalnih polic z eno družbo.
V nobenem primeru ne bi smeli varčevati s podzavarovanjem - temu se je težko maščevati v primeru škode. V primeru obsežnega podzavarovanja stavbe bodo zavarovalnice v primeru škode morda želele plačati bistveno manj ali pa sploh ne. Tega tveganja v nobenem primeru ne smete prevzeti - majhni prihranki zaradi nižje zavarovalne premije se ne splačajo.
V svojem interesu morate zagotoviti tudi zadostno zavarovalno kritje. Zaradi podnebnih sprememb so najmočnejše nevihte in močni močni deževni dogodki trenutno v Nemčiji vse pogostejši, tudi tam, kjer prej ni bilo nič takega. Tudi to se v prihodnosti ne bo spremenilo.
Vprašanje: Ali ni mogoče dolgoročno nekaj prihraniti s plačilom odpadne vode?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Za to zagotovo obstajajo možnosti.
V večini primerov pristojbina za odpadno vodo temelji tudi na velikosti zaprtih površin na nepremičnini - to niso samo površine streh, temveč tudi dovozne poti, tlakovane poti ali asfaltne površine pred hišo, odporne proti infiltraciji.
Tisti, ki zbirajo deževnico, plačajo manj stroškov za odpadno vodo
Če meteorna voda, ki jo zadene, odteče in bodisi pronica v jarek na nepremičnini bodisi se zbere v cisterni in uporablja za zalivanje vrta, se lahko kanalizacija že znatno zmanjša. Takrat se seveda zmanjša tudi poraba vode za pitno vodo.
Pri namestitvi pa so pravi sistemi za zbiranje deževnice precej dragi - zbrano deževnico lahko nato uporabimo le za zalivanje vrta, splakovanje stranišč in pralnih strojev - vse ostalo je prepovedano. Za to je treba v hiši položiti celotno vzporedno vezje, kar povzroča visoke stroške. V praksi morate vedno zelo natančno izračunati, ali se to še splača.
Druga možnost je lahko ustvarjanje zelene strehe - to tudi dolgoročno zmanjša pristojbine za odpadno vodo in se lahko v nekaterih občinah zgradi tudi z visokimi subvencijami.
Pokritje dovoznih poti in iztokov s pronicajočim se pločnikom je lahko tudi način za dolgoročno in trajno zmanjšanje velikosti zaprtih površin in s tem odplak odpadne vode.
Vendar vse to velja le za tiste občine, ki izvajajo tudi deljeni izračun pristojbine za odpadno vodo - v Nemčiji pa jih je večina do zdaj.
Vprašanje: Kaj pa stroški vzdrževanja? V primeru stroškov so bile izračunane rezerve za vzdrževanje 140 EUR na mesec, od kod to?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Lastniki večstanovanjskih stavb v Nemčiji so zakonsko dolžni pokriti primeren delež stroškov vzdrževanja stavbe, da bi imeli na voljo dovolj denarja v nujnih primerih.
Če logično razmišljate, to seveda velja tudi za katero koli drugo hišo: nobena hiša dolgoročno ne more brez popravil in obnovitvenih ukrepov.
Izračun lahko izpeljemo iz običajne metode izračuna za večstanovanjske stavbe - načeloma velja za vsako hišo.
Osnovna predpostavka je, da lahko v 80 letih (povprečna življenjska doba stavbe) nastane približno 1,5-krat večji od gradbenih stroškov stavbe (brez zemljišč in razvojnih stroškov).
Tako pravi Petersova formula . V praksi se je izkazalo za povsem realno.
Če ima naša hiša zdaj samo 120.000 EUR gradbenih stroškov, bi skupni stroški vzdrževanja v 80 letih znašali okoli 180.000 EUR. To bi bilo približno 2.250 EUR na leto in 187.50 EUR na mesec.
Ker ne bomo sami izkusili in financirali celotne dobe koristnosti naše zgledne hiše in bomo prejeli tudi dobre obresti na naše rezerve, smo za nas določili mesečni znesek 140 EUR.
Za starejšo, dražjo ali celo večjo hišo pa bi bilo treba to rezervo znatno povečati v skladu s Petrovo formulo.
Način izračuna zakonodajalca pa predvideva vsaj 7 EUR na m² do 9 EUR na m² življenjske površine na leto za večstanovanjske stavbe, ki so lahko stare do 30 let = "" (če so vsa popravila posodobljena).
Glede na visoke zakonske stroške energetsko prenovljenih oblog in nenehno naraščajoče stroške v obrtnem sektorju se zdi, da je to absolutna spodnja meja , ki upošteva tudi le bivalni prostor večstanovanjskih stavb, ne pa tudi pomožnih prostorov.
Iz tega izhajajoče letne rezerve od 980 do 1.260 EUR na leto se nam zdijo glede na stroške v praksi nekoliko prenizke, zato se raje držimo Petersove formule. To nam vsaj daje določeno varnostno mejo.
