Ko iščemo življenjski prostor, pogosto spregledamo očitne, dobre možnosti. Pretvorba starega hleva v bivalni prostor z mansardnim značajem je v mnogih primerih lahko dobra izbira, vendar so stroški pogosto podcenjeni. V intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov podrobno pojasni, koliko lahko dejansko predelava hleva dejansko stane.
Vprašanje: Zakaj se stare hleve splača spremeniti v bivalni prostor - in na kaj morate biti pozorni vnaprej?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Pri starih hlevih se pogosto ne upošteva občutek življenja, ki ga je mogoče doseči med prenovo. Po prenovi ima stari hlev vsekakor značaj mansarde - ki se malo razlikuje od tovarniške arhitekture, ki je bila tako iskana na urbanih lokacijah.
Visoke, s svetlobo preplavljene sobe z radodarnim občutkom prostora in množico prostorskih, zelo individualnih možnosti oblikovanja so prav tako možne pri predelavi starega hleva kot pri zapuščenih tovarnah, ki so prilagojene kot bivalni prostori v mansardah. Pri hlevih pa se pogosto spregleda obstoječi potencial za velik in edinstven življenjski prostor.
Seveda morate vnaprej vložiti veliko načrtovanja. Najprej gre za vprašanje, ali je po gradbeni zakonodaji mogoče odobriti širitev hleva in spremembo rabe kot bivalnega prostora. Pri mnogih hlevih, ki so zunaj, je takšno dovoljenje zelo težko, če ne celo nemogoče.
Ker so vsi hlevi stare do zelo stare zgradbe, jih je veliko naštetih. V praksi to pomeni veliko število zahtev, ki jih je treba upoštevati - vključno z vzdrževanjem fasade v pravem slogu, kar je včasih lahko izziv (na primer pri namestitvi oken).
Nato potrebujete arhitekta, ki ima potrebne kvalifikacije - in čigar sloga se lahko navadite. Pomembno je tudi, da ima arhitekt bogate izkušnje s starimi in navedenimi stavbami.
Prav tako ni napaka, če ima arhitekt najboljše možno razmerje z ustreznimi gradbenimi organi - glede potrebnih dovoljenj se splača dober dogovor med arhitektom in oblastmi. V nasprotnem primeru je lahko izvajanje načrtov in pridobitev ustreznih dovoljenj zelo dolgočasno in dolgotrajno.
Tudi stroškov takšne predelave ne smemo podcenjevati. Praviloma boste morali v ta projekt iti s proračunom, ki je podoben proračunu za novo stavbo - če se bodo na strukturi hleva izvajali tudi ukrepi za vzdrževanje in obnovo, je lahko še dražji. Zaradi zelo posebnega in kakovostnega bivalnega prostora, ki ga dobite pozneje pri predelavi hleva, je izračun stroškov in koristi v mnogih primerih precej pozitiven.
Vprašanje: Kakšne stroške morate običajno pričakovati pri predelavi hleva v praksi?
Stroški podaljšanja hleva se zelo razlikujejo
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda je težko določiti splošno številko, saj so stroški vedno močno odvisni od same stavbe in vaših lastnih načrtov za kasnejši življenjski prostor.
V praksi pa tudi pod ugodnimi pogoji in z manjšimi osebnimi prispevki pretvorba, manjša od 1000 EUR na m², težko bo mogoča. To je mogoče le, če lahko popolnoma prevzamete delo posameznih, večjih poslov - in tudi pri tem je vprašljivo, ali lahko občutno padete pod ta prag.
Na splošno se bodo stroški gradnje v večini primerov gibali v višini približno 1.500 EUR na m² , še posebej, če je treba uresničiti spomeniškovarstvene zahteve in so potrebni tudi ukrepi obnove samega objekta.
Stvari olajšajo stroške, saj je ponavadi manjši časovni pritisk za obnovo in da se lahko tudi stari hlev »v etapah« spremeni v celoten bivalni prostor. To ustvarja tudi čas za lastno delo in vam v kratkem času ni treba zapraviti celotnega proračuna.
Majhen primer stroškov iz prakse
Stari hlev v Schwarzwaldu (500 m² uporabne površine, naštetega) je treba preurediti v ločeno stanovanje (300 m²) in stanovanje (150 m²), ki ga boste kasneje oddali v najem.
Zaradi obsežnih ukrepov so skupni stroški gradnje 2.000 EUR na m² .
Hlev je stavba s seznama - to pomeni, da je mogoče dobiti ustrezne subvencije in možno posebno amortizacijo.
| Objavi | stroškov |
|---|---|
| Stavba stane lastno stanovanje | 600.000 EUR |
| Stroški najema stanovanjske stavbe | 300.000 EUR |
| Skupni stroški gradnje | 900.000 EUR |
| Financiranje Skupnosti (obnova mestnega središča) | 22.500 EUR |
| Stroški financiranja obeh stanovanj na leto | 39.960 EUR |
| Zaščita spomenika amortizacija lastno stanovanje (AfA) | 48.600 EUR na leto za 10 let |
| Najem stanovanja za zaščito spomenika amortizacija (AfA) | 7.300 EUR na leto za 7 let, nato 4 leta 18.900 EUR na leto |
| Vračilo davka skupaj v 11 letih | manj 256.095 EUR |
| Mesečni dohodek od najemnin | 1.125 EUR |
| letna obremenitev (stroški financiranja minus minus najemnina in amortizacija spomeniškega varstva) | 945 EUR na leto |
Seveda je to le en sam stroškovni primer, ki velja le za zelo specifično stavbo in nekatere ukrepe prenove.
Obstajajo nepovratna sredstva za obnovo navedenih hlevov
Naš primer stroškov med drugim zelo jasno kaže, da spomeniškovarstvene zahteve niso vedno v breme, lahko pa predstavljajo zelo pomembno finančno pomoč za obnovo zaradi morebitne amortizacije.
Tudi brez dohodka od najemnin bi bila mesečna obremenitev v tem primeru komaj večja kot pri tipični enodružinski hiši - vendar z manj kot polovico bivalne površine.
Ko gre za stroške, je to vedno odvisno od najboljšega možnega in celovitega splošnega načrtovanja vnaprej. Naštetih stavb ne smemo prezreti že od samega začetka.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so v praksi odvisni stroški predelave hleva?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda tu nastopa veliko dejavnikov. Najpomembnejše med njimi so:
- morebitna kupnina za stavbo in nepremičnino
- strukturno stanje stavbe
- ali je hlev stavba s seznama
- katere zahteve obstajajo za spremembo namembnosti oblasti kot življenjskega prostora
- kateri ukrepi prenove bodo natančno sprejeti
- katere omejitve veljajo za predelavo (npr. ohranitev fasade)
Praviloma se splača načrtovati na podlagi dovoljene uporabe in prilagoditi lastne ideje za morebitno zasnovo tem specifikacijam. Običajno se splača tudi s finančnega vidika. Po drugi strani pa je poskus uresničitve lastnih idej v posameznih primerih pogosto nesorazmerno drag.