Smrt najemnika je tudi izziv za najemodajalca. Tukaj preberite, kako lahko kot najemodajalec najbolje ravnate po smrti najemnika in kakšne pravice imate.
Kaj se zgodi po smrti najemnika?
Najemna pogodba v bistvu ne preneha samodejno, ko najemnik umre. Če se najem pogodbeno izvaja z več najemniki - torej je v najemu več ljudi kot najemnikov - ga je treba nadaljevati s preostalimi.
Pomembno je tudi vedeti, da imajo po smrti najemnika pravico prevzeti najemno pravico vse osebe, ki živijo v gospodinjstvu, tudi če niso vključene v najemno pogodbo. Za najemodajalca to pomeni nadaljevanje najema s preostalimi člani gospodinjstva. Bistveno je, da morajo prejšnji pogoji še naprej obstajati. Najemnine na primer ni mogoče preprosto povečati po najemnikovi smrti.
Če ni najemnikov, morajo dediči plačati še najemnino, pa tudi dodatne stroške in zaostale najemnine. Tudi dediči sklenejo najem za pokojnika. Vendar imate v skladu z oddelki 564 nemškega civilnega zakonika in 580 nemškega civilnega zakonika posebno pravico do odpovedi: pogodbo lahko prekličete v enem mesecu po smrti najemnika v skladu z zakonskimi roki (tj. Tri mesece).
Če stanovanja ne prevzamejo dediči, morajo poskrbeti za posek in predajo nepremičnine ali pa morajo plačati stroške. Ni pa treba, da dediči za obveznosti odgovarjajo s svojim premoženjem, lahko pa odgovornost omejijo na zapuščino.
Poleg tega imajo preživeli vzdrževani člani možnost zavrniti dediščino v šestih tednih. Če se to zgodi, najemodajalec po smrti najemnika ne more odgovarjati za njih.
Kaj ureja najemno pravo po najemnikovi smrti?
Najemniška zakonodaja obsežno obravnava smrt najemnika. V bistvu se najemna pogodba ne konča samodejno, ko najemnik umre, ampak je del dediščine. Glede na to, ali je bilo najemnikov več, so v gospodinjstvu živeli družinski člani ali je stanovanje zasedel samo najemnik, je treba upoštevati različne predpise.
Najemno pogodbo lahko sklenete kot dedič, član gospodinjstva, zakonec ali partner ali kot sonajemnik, kar pomeni, da stara najemna pogodba ostane v veljavi in nove najemne pogodbe ni treba skleniti z novimi pogoji.
Oddelek 563 nemškega civilnega zakonika (BGB) določa, kdo lahko sklene najemno pogodbo po najemnikovi smrti. Spodaj smo povzeli, katere pravice in obveznosti so bistvene v različnih primerih:
Primer 1: Oba zakonca (ali partnerja) sta bila najemnika
Posebej pogosto je skupno gospodinjstvo zakoncev ali partnerjev, kjer sta oba partnerja navedena v najemni pogodbi. V tem primeru se najem samodejno nadaljuje po smrti enega od najemnikov v skladu z odstavkom 1 oddelka 563a BGB. Dediči in drugi družinski člani tu ne igrajo nobene vloge.
Tudi če pogodbe o najemu nista podpisala oba partnerja in najemnik umre, je možno, da je partner že povišan v status najemnika. To je na primer mogoče, če je eden od partnerjev zastopal drugega v skladu s poglavjem 164 BGB ob sklenitvi pogodbe. Tudi če je najemodajalec ob poznejšem preselitvi obema partnerjema poslal pismo o povečanju najemnine, je to praktično sonajemnik.
Če tak primer obstaja, se najemno razmerje prenese na preostalega partnerja. Vendar ima pravico, da v enem mesecu, ko izve za smrt, zahteva svojo posebno pravico do odpovedi v skladu z odstavkom 2 oddelka 563a BGB z zakonsko določenim rokom treh mesecev. V tem primeru pa najemodajalec nima posebne pravice do odpovedi.
Če zakonec ali življenjski partner umre, se najemništvo prenese na živega partnerja.
Primer 2: Najemnik je bil le pokojni zakonec ali partner
V skladu z odstavkom 1 oddelka 563 BGB zakonec ali partner, ki je živel v istem gospodinjstvu s pokojnim najemnikom, sklene pogodbo kot najemnik, tudi če pogodbe ni podpisal in tudi ne status osebe pred smrtjo Najemnik je dobil. Tudi tu so družinski člani in dediči izključeni in najemna pogodba še naprej obstaja v svoji prvotni obliki.
Če se zakonec ali partner odloči, da po smrti najemnika ne bo sklenil najemne pogodbe, mora o tem obvestiti najemodajalca v enem mesecu, potem ko je sporočil smrt v skladu s 3. odstavkom oddelka 563, stavek 1 BGB.
Priporočljivo je predložiti pisno izjavo. Če se to zgodi, pravice in obveznosti preidejo na dediča. Ta lahko nato odpove ali nadaljuje najemno razmerje v skladu z odstavkom 1 oddelka 564 BGB.
Za najemodajalce je pomembno, da ima istospolni partner enak status zakonca v skladu z Zveznim zakonskim listom (BGBl.) I 2001, stran 266.
Če partner ne sklene najemne pogodbe, lahko to storijo njihovi otroci, ki živijo v gospodinjstvu. To je urejeno v odstavku 563, odstavek 2, stavek 1 BGB.
Primer 3: Najemnik je bil le pokojni zakonec, v stanovanju pa so živeli dodatni družinski člani
Če so v stanovanju poleg preživelega zakonca še dodatni družinski člani in če zakonec noče prevzeti najemne pogodbe, se lahko najemniki pridružijo tudi ostali sorodniki, ki živijo v stanovanju, in jo nadaljujejo.
V skladu z odstavkom 3 oddelka 563 BGB mora zakonec najemodajalca obvestiti, da ne želi nadaljevati najema. Preostali sorodniki, ki živijo v gospodinjstvu, se prav tako lahko vzdržijo nadaljevanja najema. Vendar pa morajo o tem obvestiti tudi najemodajalca. Če niti zakonec niti drugi družinski člani, ki živijo v gospodinjstvu, ne nadaljujejo najemne pogodbe, pogodba ponovno preide na dediče.
Primer 4: Pokojnik je bil najemnik skupaj s tretjo osebo in je v stanovanju skupaj s svojim zakoncem in / ali družinskimi člani hranil gospodinjske predmete
Po smrti najemnika, ki je skupaj z zakoncem vodil gospodinjstvo v najemu, vendar je najemno pogodbo sklenil skupaj z drugo osebo, se uporablja tudi odstavek 563, odstavek 563 BGB. V tem posebnem primeru lahko zakonec prevzame položaj sonajemnika. Tudi to se zgodi ob izključitvi drugih družinskih članov in morebitnih dedičev.
Primer 5: Druge večine najemnikov
Če je bila nepremičnina najeta skupaj z več osebami, kot je na primer običajno v skupnih stanovanjih, smrt najemnika v najemniškem razmerju v resnici ne spremeni veliko. Preostali najemniki preprosto nadaljujejo najem pri najemodajalcu. V tem primeru sonajemniki tudi nimajo posebne pravice do odpovedi.
Druga pravila veljajo za podnajemnike, ki z najemodajalcem nepremičnine niso podpisali najemne pogodbe, temveč le s pokojnim najemnikom. V tem primeru se vidi, kot da je najemodajalec umrl. V skladu s tem dediči po smrti najemnika prevzamejo njegov status najemnikov in s tem tudi najemodajalcev podnajemnikov.
Primer 6: Pokojni najemnik je živel z družinskimi člani ali člani gospodinjstva (brez zakonca)
Če so svojci, ki živijo v gospodinjstvu, podpisali najemno pogodbo, bo obstajala tudi po smrti sonajemnika. V nasprotnem primeru lahko najemno pogodbo prevzamete v skladu z 2. odstavkom oddelka 563, stavek 2 BGB. Če je prizadetih več družinskih članov, lahko sklenejo najemno razmerje skupaj, nato pa so solidarni dolžniki v skladu s 421. členom BGB.
Pomembno je vedeti, da je treba najemno razmerje nadaljevati pod prvotnimi pogoji. V skladu s tem obveznosti in pravice svojcev še naprej temeljijo na najemniški pogodbi najemnika.
Klavzule, ki omejujejo ali izključujejo vstopno pravico preživelih vzdrževanih družinskih članov in članov gospodinjstva, ne veljajo v skladu s petim odstavkom 563. člena, BGB.
Pomembno je tudi vedeti, da je opredelitev družinskih članov in članov gospodinjstva široka, zato lahko tudi vnuki ali rejniki štejejo med ljudi, ki živijo v istem gospodinjstvu. Vedno je pomembno, da je skupno gospodinjstvo zasnovano tako, da je stalno, kot je razvidno iz oddelka 563, odstavek 2, stavek 3, BGB.
Predpisi veljajo tudi za socialna stanovanja, vendar je za prevzem najemnega razmerja po smrti najemnika potrebno potrdilo o upravičenosti do stanovanja.
Če je pokojnik živel sam v najemniškem posestvu ali če zakonec in družinski člani, ki so živeli v stanovanju, ne sklenejo najemne pogodbe, se vse pravice in obveznosti prenesejo na dediče.
Smrt najemnika: kakšne pravice imajo dediči?
Če je pokojnik živel sam v najemniškem posestvu ali če zakonec in drugi družinski člani, ki so živeli v gospodinjstvu, niso vstopili v najemno razmerje, potem pravice in obveznosti po §§ 1922 in 1967 BGB preidejo na dediča.
Izjema velja za samostojne najemnike, ki so podpisali pogodbo za vse življenje: dediči lahko nato izkoristijo posebno pravico do odpovedi ali se sami naselijo v stanovanje.
V skladu z § 2087 BGB se lahko najeto stanovanje šteje tudi za dediščino, če je stanovanje po smrti najemnika mogoče šteti za bistveno premoženje. Poleg tega lahko dediči po smrti najemnika svoj delež dediščine dodelijo tretji osebi, ki lahko nato sklene najemno razmerje.
Pomembno je, da dediči nimajo pravice pred družinskimi člani, ki živijo v gospodinjstvu. Šele ko vsi člani gospodinjstva izjavijo, da ne želijo prevzeti najemne pogodbe, pravica preide na dediča.
Kako dolgo traja odpovedni rok po najemnikovi smrti?
Po smrti najemnika imajo upravičenci do vstopa ali dediči en mesec časa, da izkoristijo svojo posebno pravico do odpovedi. Če dediči za najemnikovo smrt izvedo šele pozneje, rok začne veljati le od trenutka, ko vedo. Če dediči ne uporabljajo posebne pravice do odpovedi, samodejno nasledijo pokojnega najemnika, tako da ni potreben nov najem.
Tudi lastnikova posebna pravica do odpovedi po najemnikovi smrti mora biti uveljavljena v enem mesecu po tem, ko je izvedela za smrt, sicer se bo najemna pogodba nadaljevala. Najemodajalčeva posebna pravica do odpovedi velja za dediče. Ne more ga uporabiti proti osebam, ki imajo pravico vstopa (tistim, ki so že živeli v gospodinjstvu).
Kdo mora zapustiti stanovanje po najemnikovi smrti?
Tudi po smrti najemnika se najemno razmerje konča šele po pravočasni odpovedi in predaji stanovanja.
Če se posebna pravica do odpovedi uveljavi po smrti najemnika, so dediči dolžni pravočasno izprazniti stanovanje in ga po potrebi prenoviti. Izplačati morajo tudi neporavnana plačila, kot so najemnina in dodatni stroški.
Vprašanje najemodajalcev je, kaj se zgodi, če po najemnikovi smrti ni dediščine. V takih primerih sodišče imenuje kustosa, ki poskuša najti potencialne dediče. Če to ne uspe, deduje zvezna država, v kateri je imel najemnik stalno prebivališče. V primeru prezadolžene posesti najemodajalcu na koncu ostanejo odprti predmeti, poskrbeti pa mora tudi za likvidacijo gospodinjstva in prenovo stanovanja.
Smrt najemnika: kdo prejme najemnino?
Po smrti najemnika se postavi tudi vprašanje varščine, kajti če je najemna pogodba odpovedana, je tudi varščina zapadla po uspešni predaji stanovanja (objava na "protokolu predaje stanovanja"?) Depozit je načeloma treba plačati dedičem. Če slednja zavrne dediščino, pa polog preide na naslednjo naslednjo vrsto.
Za najemodajalce je priporočljivo, da pred izplačilom najemnine predložijo potrdilo o dedovanju. S tem se izognemo plačevanju nepooblaščenim osebam. To velja tudi za izplačilo obstoječega kredita po poravnavi pomožnih stroškov.
Depozit se običajno plača dedičem. Če slednja zavrne dediščino, pa polog preide na naslednjo naslednjo vrsto.
Odgovornost pravnega naslednika
Kot pravni naslednik po smrti najemnika ne prevzemate le njegovih pravic, temveč tudi njegove obveznosti. Če preostali partner, sorodniki ali dediči sklenejo najemno pogodbo, bodo prav tako odgovorni najemodajalcu v skladu z odstavkom 1 oddelka 563b BGB.
Pravni naslednik je zato odgovoren za škodo na najemnini, dolgove za najem, zapadla kozmetična popravila in dodatne stroške. Vendar pa lahko dedno odgovornost v času življenja izključimo s pogodbo. Če je to zaželeno, je priporočljivo, da se pogovorite s strokovnjakom odvetnikom.
Nasledstvo
Če dedič zavrne dediščino, ne more biti odgovoren, niti mu ni treba odpovedati najema. V primeru napačnega sprejema dediščine ali neizpolnjevanja roka se uporabljajo dedna pravila v skladu s 119., 195. in 1956. členom BGB.
Odpoved dediča
Po najemnikovi smrti ima dedič pravico odpovedati stanovanje ali ga uporabiti sam. Če se odloči za odpoved, jo lahko izreče v enem mesecu, potem ko izve za smrt in neupoštevanje drugega sorodnika. Če to stori, se najemno razmerje konča po trimesečnem odpovednem roku.
Odpoved v enem mesecu je zelo pomembna, saj bi bila pri najemu za določen čas posledica nepravočasne odpovedi ta, da je treba najem izpolniti do konca.
Če je dedičev več, je treba zagotoviti, da odpovedno pismo podpišejo vsi dediči.
Odpoved s strani najemodajalca
Odpoved brez zakonitega razloga po smrti najemnika je možna od 1. septembra 2001. Če se dedič po najemnikovi smrti odloči nadaljevati najemno razmerje, lahko najemodajalec pogodbo odpove z zakonskim odpovednim rokom treh mesecev. Tako kot dedič ima tudi najemodajalec en mesec časa, da po odpovedi obvesti, da je umrl. Vendar to velja le, če noben sorodnik, ki živi v gospodinjstvu, ne sklene pogodbe o najemu (odstavek 2 oddelka 564 BGB).
Ko je vedel za smrt najemnika, lahko najemodajalec odpoved odpove seveda le, če je seznanjen z dedičem. Za to zadostuje, če je obveščen o dediču - pregled potrdil o dedovanju ni potreben. Najemodajalec pa mora poskusiti ugotoviti tudi, kdo bo prevzel dediščino, saj lahko v nasprotnem primeru izgubi pravico do odpovedi.
Če najemodajalec želi uveljaviti svojo posebno pravico do odpovedi, mora odpoved odpovedati vsem dedičem skupnosti dedičev. Obvestilo o odpovedi mora dostaviti tudi tem dedičem in jih ne sme na primer nasloviti na pokojnega najemnika.
Če zakonci, sorodniki ali člani gospodinjstva želijo skleniti pogodbo o najemu, lahko najemodajalec prekine pogodbo le v kratkem roku z dobrim razlogom, na primer ker so tisti, ki vstopajo, plačilno nesposobni ali so v preteklosti fizično napadli najemodajalca. Tu je priporočljivo, da se zatečete k strokovnemu nasvetu, da majhne napake ne bodo ovirale dokončne odpovedi.
