Tržne vrednosti nepremičnine ne bi smeli določiti le, če jo želite prodati. Obstajajo tudi drugi primeri, ko je pomembno vedeti vrednost hiše ali stanovanja. Tukaj preberite, kako se vrednoti nepremičnina in kako lahko izračunate realno vrednost.
Določitev tržne vrednosti nepremičnine je še posebej težko za laike. A s pravim osnovnim znanjem in smiselnim postopkom lahko zelo hitro dosežemo vrednotenje nepremičnin. Tu smo povzeli bistvene točke za vas.
Tržna vrednost in tržna vrednost: kakšna je razlika?
Ko se lastnost ocenjuje glede na njeno vrednost, se pogosto uporabljata dva različna izraza, ki se zdita poljubno uporabljena:
- Tržna vrednost
- Tržna vrednost
Pravzaprav oba izraza označujeta isto stvar in ju je zato mogoče uporabljati sinonimno. Oba izraza se uporabljata tudi v gradbeni zakonodaji.
Kakšna je opredelitev "tržne vrednosti"?
Natančna opredelitev tržne vrednosti ali tržne vrednosti je določena v § 194 BauGB:
"Tržna vrednost (tržna vrednost) je določena s ceno, ki je v trenutku, na katerega se določitev nanaša, v običajnem poslovanju v skladu s pravnimi pogoji in dejanskimi lastnostmi, druga kakovost in lokacija nepremičnine ali drugega predmeta ocenjevanja bi bila dosežena ne glede na nenavadne ali osebne okoliščine. "
To pomeni, da tržna vrednost nepremičnine določa le ceno, ki jo je mogoče doseči na trgu v trenutku, ko se določi tržna vrednost. To sklicevanje na časovni trenutek je bistvenega pomena, saj je v določenih okoliščinah višja ali nižja cena nepremičnine po kratkem času realna.
Sklicevanje na običajno poslovanje in neupoštevanje nenavadnih ali osebnih okoliščin pomeni, da se tu domneva prodaja na prostem trgu: ne gre niti za izvršbo niti za nujno prodajo ali prodajo družinskim članom ali prijateljem, ki bi lastnino morda pridobil po ceni prijateljstva.
Določite tržno vrednost nepremičnine: kako deluje?
Ni določene formule za določanje tržne vrednosti nepremičnine. Njihova vrednost se izračuna z uporabo ocene. Obstajajo tri različne metode, ki na koncu pripeljejo do realne ocene premoženja:
- Metoda primerjalne vrednosti
- Metoda realnega premoženja
- Dohodkovna metoda
Katera od teh metod se uporablja za izračun tržne vrednosti nepremičnine, je odvisna predvsem od vrste nepremičnine.
Določite tržno vrednost nepremičnine: kateri postopek je smiseln?
Običajno se za določitev tržne vrednosti nepremičnine uporabljata dve različni metodi, da se doseže čim bolj zanesljiv in realističen rezultat. O tem, kako se razlikujejo, lahko preberete v naslednjih odstavkih. Te kombinacije različnih pristopov so se izkazale za koristne:
| Nepremičnina | 1. Ocenjevalni postopek | 2. Ocenjevalni postopek |
|---|---|---|
| stanovanje | Metoda primerjalne vrednosti | Metoda vrednosti zaslužka in materialne vrednosti |
| Stanovanje, oddano | Metoda kapitaliziranega zaslužka | Realna vrednost in metoda primerjalne vrednosti |
| Hiša | Metoda realnega premoženja | Metoda kapitaliziranega zaslužka |
| Hiša, najeta | Metoda kapitaliziranega zaslužka | Metoda realnega premoženja |
| Nepremičnina | Metoda primerjalne vrednosti | --- |
| Zemljišče, najeto | Metoda primerjalne vrednosti | Metoda kapitaliziranega zaslužka |
1. Kakšna je metoda primerjalne vrednosti?
Če je treba tržno vrednost nepremičnine določiti z uporabo metode primerjalne vrednosti, se upoštevajo prodajne cene, dosežene v bližnji preteklosti za primerljive nepremičnine na istem območju. Velja naslednje: bolj kot je mogoče uporabiti primerljive lastnosti, natančneje je mogoče izračunati tržno vrednost nepremičnine. Zadnje dosežene prodajne cene so na splošno na voljo lokalnemu strokovnemu odboru in si jih lahko tam ogledajo.
Primerjalna metoda je dokaj priročen način za izračun vrednosti nepremičnine. Ni pa primeren za vse vrste predmetov. Na ta način je še posebej enostavno določiti vrednost vrstnih hiš, ki so si v neposredni bližini podobne po številu, pa tudi za etažne lastnine v večjih stanovanjskih naseljih, ker je običajno veliko primerljivih stanovanj. Postopek je primeren tudi za nepozidane nepremičnine, za katere se izračuna cena nepremičnine.
Takoj, ko gre za zemljišče, na katerem je posamezna hiša, je težje določiti tržno vrednost nepremičnine, saj v tem primeru na vrednost nepremičnine vplivajo številni dejavniki na in v hiši (kot so leto izgradnje, velikost, oprema). Iskanje večjega števila primerljivih predmetov, ki bi bili uporabni za metodo primerjalne vrednosti, je veliko težje. Tu se torej večinoma uporablja metoda realne vrednosti.
2. Kakšna je metoda realnega premoženja?
Metoda materialne vrednosti določa tržno vrednost nepremičnine na drugačen način: tu se na eni strani upošteva vrednost stavbe na nepremičnini in na drugi strani kakšna cena je primerna za nepremičnino.
Za določitev vrednosti nepremičnine, tako imenovane vrednosti zemljišča, se ponovno uporablja metoda primerjalne vrednosti. Pri sami stavbi pa se upošteva, kateri stroški so nastali med gradnjo. Od te vrednosti se nato odšteje znesek, ki ga je treba upoštevati pri amortizaciji zaradi starosti, vključno z znaki obrabe (kot so poškodbe fasade, okvare na strehi). Nastala vrednost, vrednost stavbe, se nato doda vrednosti zemljišča in povzroči tržno vrednost nepremičnine.
3. Kakšna je metoda kapitaliziranega zaslužka?
Če želite prodati najeto nepremičnino ali poslovno nepremičnino, je metoda kapitalskih dobičkov najverjetnejša možnost za določitev trenutne tržne vrednosti. V tem posebnem primeru govorimo tudi o kapitalizirani vrednosti dobička nepremičnine.
Najprej se izračuna vrednost zemljišča, torej tržna vrednost nepremičnine, nato se upošteva stavba. Tu ima dohodek od najemnin prav tako pomembno vlogo kot stroški, ki jih je treba zbrati za upravljanje nepremičnine. Če je znesek prihodnjih prihodkov od najemnin omejen, na primer z najemno zavoro, se to upošteva. Tu je pomembna tudi višina tveganja najemnine. Ker če nepremičnina na splošno ustvarja dober dohodek, lahko tveganje prostih delovnih mest še vedno zmanjša njeno vrednost.
Strokovnost je v tem procesu bistvenega pomena. Ocenjevanje nepremičnin na ta način naj zato izvajajo samo izkušeni strokovnjaki, na primer cenilci ali gradbeni strokovnjaki.
Tržna vrednost nepremičnine: kdaj jo je treba določiti?
Tržno vrednost nepremičnine je treba določiti najpozneje, ko to zahteva uradni organ ali se lastnik nepremičnine spremeni. To velja v teh primerih:
- Prodaja nepremičnine
- dediščina
- ločitev
- Zaseg
- Določitev davka s strani davčnih organov
- Financiranje nepremičnine prek banke
Kdo lahko določi tržno vrednost nepremičnine?
Če sedanjo vrednost nepremičnine zahteva uradni organ, na primer davčni organ ali banka, mora oceno nepremičnine opraviti strokovnjak, neodvisen cenilec, ki pozna lokalne razmere. Če naj bi se nepremičnina prodala, lahko vrednost določi tudi nepremičnina.
Vrednotenje nepremičnin na primer opravi strokovni cenilec.
Izračunajte tržno vrednost nepremičnine: kakšni so stroški?
Če naročite cenilca ali posrednika za izračun tržne vrednosti vaše nepremičnine, se vsekakor vnaprej dogovorite za stroške. Ker glede zneska ni zakonske ureditve.
Dejanski stroški za izračun tržne vrednosti nepremičnine so v veliki meri odvisni od izbrane metode vrednotenja in vloženega truda. Primerjalna vrednostna metoda, ki je bistveno manj zamudna, je na splošno veliko cenejša od raziskovalno intenzivne metode vrednosti dohodka.
Kot okvirno vodilo bi morali izhajati iz približno enega odstotka vrednosti nepremičnine, ki je potrebna za oceno.
Kateri dejavniki vplivajo na tržno vrednost nepremičnine?
- Lokacija
Čim privlačnejša je lokacija nepremičnine, tem višja je tržna vrednost nepremičnine. - Leto izgradnje
Praviloma so višje cene dosežene pri mlajših stavbah, saj je njihovo stanje ohranjenosti boljše kot pri starih stavbah. - Bivalni prostor in uporabna površina
Bolj ko je povpraševanja po življenjskem prostoru ali uporabni površini nepremičnine, večje je povpraševanje po njej in višja dosegljiva cena.
Velikost nepremičnine Za velikost nepremičnine velja enako kot za bivalni / uporabni prostor: prej ko pride do masovnega okusa, dražja je lahko nepremičnina.- Odsek in orientacija
zemljišča Privlačno zasnovana parcela z ugodno orientacijo ima večjo vrednost kot na primer zelo dolga ozka parcela. - Oprema in njeno stanje
Pri vrednotenju se upoštevajo tudi značilnosti opreme v stavbi ali v njej. Na primer balkon, dvigalo ali podzemno parkirišče so plus. - Stanje stavbe
Bolj ko je stavba urejena in bolje je vzdrževana, višja je cena, ki jo je mogoče doseči za nepremičnino. - Energetska učinkovitost
Niso pomembni samo stroški nabave - tekoči stroški določajo tudi vrednost nepremičnine: Nizki razred energetske učinkovitosti zato vodi do višje tržne vrednosti nepremičnine. - Kontaminirana mesta (kot je vgrajeni azbest)
dremajo v nepremičnini Nevarnosti, ki jih je treba odpraviti z velikimi stroški, to zmanjša vrednost nepremičnine. - Pravna vprašanja, kot je spomeniško varstvo
Če obstajajo zakonske omejitve ali zahteve, kot je spomeniško varstvo nepremičnine, lahko to tudi zniža ceno, ki jo je treba doseči. - Načrtovani gradbeni projekti na tem območju
Če so gradbeni projekti ob prodaji nepremičnine že znani v neposredni bližini, lahko povečajo svojo vrednost (na primer gradnja obvozne ceste, da bo v prihodnosti manj hrupa) ali jih celo znižajo (obvozna cesta bo v prihodnosti v neposredni bližini mimo hiše). - Za stanovanja: Lokacija v stavbi (nadstropje)
Višje kot je stanovanje v hiši, bolj dragoceno je. - Možnosti
dohodka od nepremičnine Če je za najete nepremičnine predviden visok dohodek od najema, ta pozitivna možnost dohodka prav tako poveča vrednost nepremičnine. - Tržno povpraševanje
Konec koncev pa je vedno najpomembnejši dejavnik povpraševanje na trgu. Če je kupna moč v regiji prenizka ali je ponudba primerljivih nepremičnin prevelika, to zniža ceno, ki jo je mogoče doseči.
Kateri dokumenti so potrebni za oceno premoženja?
Dokumenti, ki jih potrebujete za določitev tržne vrednosti nepremičnine, so odvisni od vrste nepremičnine:
- Hiša
- Stanovanje / vrstna hiša (delno lastništvo)
- Najeta nepremičnina
1. Kateri dokumenti so potrebni za oceno hiše?
Če želite izračunati tržno vrednost hiše, morate predložiti te dokumente:
- Izpisek iz zemljiške knjige
- Postavitev
- Opis stavbe
- Načrti
- Izračun življenjskega prostora
- Energetska izkaznica
- Zemljevid zemljišč in načrt lokacij
- Dokazilo o popravilih in posodobitvah
- Dokazilo o dodatnih objektih (npr. Alarmni sistem, sončni sistem)
2. Kateri dokumenti so potrebni za vrednotenje stanovanja ali delno lastništvo?
Če je nepremičnina, ki jo je treba oceniti, stanovanje ali vrstna hiša, so poleg zgoraj naštetih tudi naslednji dokumenti:
- Načrt dodelitve
- Izjava o delitvi in skupnostnem redu
- Gospodarski načrt
- Dokumenti o višini preživnine
- Izjave o stanovanjskih in hišnih dodatkih za zadnjih pet let
- Zapisniki sestankov lastnikov v zadnjih petih letih
3. Kateri dokumenti so potrebni za vrednotenje najetih nepremičnin?
Če želite določiti vrednost najete nepremičnine, morate predložiti tudi te dokumente:
- Pogodbe o najemu in sestava najema
- Seznam obstoječih najemnikov
- Računi stroškov poslovanja v zadnjih treh letih
Kateri drugi dokumenti so potrebni za vrednotenje?
Za realno oceno obstoječih pravic in obremenitev nepremičnine so lahko ti dokumenti bistveni:
- Vnosi na prednost in pravico do prebivanja
- nadaljnje notarske listine
Dokumenti, ki jih potrebujete za določitev tržne vrednosti, so odvisni od vrste nepremičnine.
Tržna vrednost in ponudbena cena
Če se določi tržna vrednost nepremičnine, to ne pomeni, da se izračuna tudi idealna ponudbena cena za trg. Tu je pomembno, da nadaljujete s taktom. V idealnem primeru ponudbeno ceno določi posrednik, ki lahko oceni trenutno razpoloženje na trgu in prodajne možnosti nepremičnine.
O vrsti prodaje se odloča tudi, ali naj bo ponudbena cena nad ali pod določeno tržno vrednost: V postopku zbiranja ponudb se običajno splača začeti z nižjo ponudbeno ceno, da bi v nepremičnino zainteresirali čim več ponudnikov. V primeru prodaje brez postopka zbiranja ponudb je lahko smiselno izbrati tudi nekoliko višjo ponudbeno ceno. Na ta način je mogoče mogoče doseči višjo ceno ali pa je mogoče kupca prilagoditi pogajanjem o ceni. Pri prodaji nepremičnine so običajno vključene tri cene: tržna vrednost nepremičnine, ponudbena cena in končno dejanska prodajna cena.
