Operativni stroški v enodružinskem domu predstavljajo veliko breme - pogosto so podcenjeni. Strokovnjak za preverjanje stroškov v intervjuju podrobno pojasni, katere obratovalne stroške morate pričakovati za običajno enodružinsko hišo in kaj se šteje kot obratovalni stroški.
Vprašanje: Kaj dejansko šteje kot obratovalni stroški - in zakaj je pomembno, da jih vedno pazite?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: V enodružinski hiši obratovalni stroški vključujejo vse osnovne in komunalne stroške, ki se jim ni mogoče izogniti .
To vključuje:
- davka na premoženje
- stroški čiščenja ulic in odvoza smeti
- stroški dimnikarja
- stroški obveznega zavarovanja (stavbno zavarovanje, gospodinjsko zavarovanje, odgovornost)
- Rezerve za vzdrževanje in popravila hiš
- Osnovni stroški telefonske in internetne povezave
Obstajajo tudi stroški oskrbe, ki so večinoma odvisni od uporabe:
- Stroški električne energije
- Stroški ogrevanja
- Stroški plina (če je na voljo priključek za plin)
- Stroški odvajanja vode in odplak
Obratovalni stroški vključujejo stroške energije ter stroške vode in kanalizacije
GEZ, ki ga načeloma mora plačati vsako gospodinjstvo v Nemčiji, še vedno ni vključen v operativne stroške. Na eni strani v posameznih primerih dejansko ne sme obstajati obveznost GEZ, na drugi strani pa je v določenih okoliščinah možnost izvzetja iz obveznosti GEZ. To je odvisno od stanovalca hiše - torej GEZ v vsakem primeru ni eden od fiksnih stroškov stavbe.
Vedno je pomembno paziti na pomožne stroške. V mnogih primerih je podcenjena tudi raven obratovalnih stroškov - zlasti njihova mesečna raven. Operativni stroški pa so stalno breme, ki ga morate plačati in se mu ne morete izogniti. Kot lastnik stanovanja ga lahko praktično takoj odštejete od dohodka.
To je še posebej pomembno pri financiranju hiše. Poleg mesečnih obrokov je treba plačati tudi obratovalne stroške - če seštejete skupaj, pogosto nastanejo zneski, ki se nenadoma zdijo izjemno velika obremenitev. Da bi lahko skrbno in predvidljivo načrtovali, morate vsekakor vedeti znesek operativnih stroškov.
Tisti, ki pazijo na svoje obratovalne stroške, lahko tudi bolje ocenijo, kateri ukrepi za znižanje stroškov se v resnici še vedno splačajo - to velja tako za izolacijske ukrepe kot tudi za objekte za varčevanje z elektriko ali zmanjšanje porabe vode. Vse, kar se ponuja na trgu, se v posameznih primerih dejansko ne splača.
Vprašanje: Kakšni so splošni obratovalni stroški enodružinskega doma?
Na mesec lahko pričakujemo najmanj 400 EUR obratovalnih stroškov
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda je to na splošno težko reči - vsaka hiša je drugačna glede na svojo velikost, lokacijo in opremo.
Na splošno pa bi morali pričakovati vsaj 400 do 600 EUR mesečno obratovalnih stroškov za tipično enodružinsko hišo.
Pogosto se zgodi napaka, da se kot podlaga za oceno uporabijo pomožni stroški najema ali etažne lastnine. Tudi pri primerljivi velikosti enodružinska hiša vedno povzroči bistveno večje stroške kot stanovanje.
V primeru enodružinske hiše to znaša najmanj 4800 do 7200 evrov obratovalnih stroškov na leto - kar ni nepomembno.
Vendar je to le minimalni znesek, s katerim morate računati v večini primerov. Odvisno od hiše so stroški zlahka dva do trikrat višji.
Primer iz prakse:
Nekoč smo našteli obratovalne stroške za dokaj tipičen majhen enodružinski dom. Zaradi jasnosti smo stroške navedli kot mesečne stroške. Hiša je na podeželju v majhnem mestu.
| Postavka stroškov | cena |
|---|---|
| Davek na nepremičnine | 63 EUR |
| stroški ogrevanja | 86,89 EUR |
| Stroški odplak | 47,50 EUR |
| stroški električne energije | 82,30 EUR |
| Odlaganje smeti | 22 EUR |
| Čiščenje ulic | 28 EUR |
| dimnikar | 9,83 |
| Osnovni strošek za telefon in internet | 36 EUR |
| Gospodinjsko zavarovanje | 18,77 EUR |
| Zavarovanje lastnikov stanovanj | 14,50 EUR |
| Zavarovanje naravne škode | 19 EUR |
| Zavarovanje odgovornosti | 8,20 EUR |
| Rezerve za vzdrževanje, servisiranje in popravila | 150 EUR |
| Skupni stroški | 585,99 EUR na mesec |
| letni stroški | 7.031,88 EUR |
Tekoči stroški do 7000 EUR na leto so povsem običajni
Seveda je to le en sam stroškovni primer za majhno, dokaj tipično enodružinsko hišo v majhnem mestu.
Odvisno od površine, velikosti hiše in drugih okoliščin so lahko stroški obratovanja drugih hiš seveda bistveno drugačni. V našem primeru stroškov je to tudi zelo energetsko učinkovita in sorazmerno mlada hiša - sicer bi morali za rezerve za vzdrževanje in popravila uporabiti bistveno večje stroške.
Vprašanje: Od česa so odvisni skupni obratovalni stroški enodružinskega doma?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu morate upoštevati celo vrsto dejavnikov, od katerih lahko nekateri znatno vplivajo na obratovalne stroške enodružinskega doma:
- lokacija hiše (natančneje lokacija)
- vrednost enote
- velikost hiše
- Starost, tehnično stanje in oprema hiše
- vrsta ogrevalnega sistema in njegova učinkovitost
- število prebivalcev v hiši
- izbrana zavarovanja (glede na obseg kritja in cene zavarovalnice)
To so vsaj najpomembnejši dejavniki, ki jih je treba upoštevati pri poskusu ocene tekočih stroškov hiše.
V posameznih primerih lahko posebne okoliščine povzročijo tudi dodatno delo. S pasivno hišo, na primer, prihranite veliko energije na eni strani zaradi visoke energetske učinkovitosti - na drugi strani pa uporabljene visokotehnološke rešitve pogosto povzročajo zelo velike napore pri vzdrževanju in popravilih v novi hiši, kar mnogi pogosto upoštevajo premalo. S staranjem hiše se tudi ti stroški znatno povečajo.
Vprašanje: Zakaj ima lokacija hiše vlogo pri obratovalnih stroških?
Svojo vlogo igra tudi lokacija hiše
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Cela vrsta stroškov je v veliki meri odvisna od občine, v kateri je hiša.
To velja za davek na nepremičnine, kjer vsaka občina uporablja svojo tako imenovano stopnjo odmere davka na premoženje. Fiksna vrednost enote hiše se pomnoži s stopnjo občinskega davka - rezultat je nato davek na nepremičnine.
Učinka davčne stopnje ne gre podcenjevati: davek na nepremičnine je pogosto bistveno višji, zlasti v metropolitanskih območjih. Davek na nepremičnine v Berlinu je zlahka dvakrat višji kot na primer v majhni občini na Bavarskem.
Toda stroški čiščenja ulic, stroškov smeti in odplak se razlikujejo tudi od občine do občine. Za kanalizacijska združenja so stroški cevovodov seveda izjemno dragi, če so med nekaj raztresenimi hišami potrebne dolge trase cevovodov, ki jih ni treba samo zgraditi, temveč tudi servisirati in vzdrževati. Ti višji stroški se nato prenesejo na gospodinjstva, ki morajo pogosto plačevati znatno višje pristojbine za odpadno vodo kot lastniki stanovanj na gosto pozidanih območjih. Poleg tega med zveznimi državami pogosto obstajajo razlike.
Vprašanje: Ali ima zato vlogo tudi vrednost na enoto - zaradi zneska davka na premoženje?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Točno. Navsezadnje se vrednost na enoto in davčna stopnja pomnožita skupaj - hiša z dvakratno vrednostjo na enoto torej stane tudi dvakrat več davka na nepremičnine.
Vprašanje: Kako se sploh določi vrednost enote?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: postopek izračuna vrednosti enote je zapleten. Preprosto povedano, vrednost hiše se izračuna do leta 1964 - to je standardna vrednost.
Po drugi strani pa se v novih zveznih državah za izračun vrednosti enote uporablja leto 1935, ki kompenzira razlike med Zvezno republiko in nekdanjo NDR.
Vprašanje: Starost hiše na eni strani povzroča nižjo vrednost in s tem manjši davek na nepremičnine - po drugi strani pa se stroški povečajo, kajne?
Starejša kot je hiša, več stroškov nastane
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Točno. Davek na nepremičnine je potem lahko nižji, drugi stroški pa so lahko bistveno višji.
Starejša hiša potrebuje več popravil in vzdrževanja, zato jo je treba v določenem trenutku tehnično posodobiti. To lahko povzroči izjemno visoke stroške, ki jih je treba pokriti z bistveno višjimi mesečnimi rezervacijami (ali po potrebi z odplačili posojila za obnovo).
Obratovalni stroški stare hiše se lahko zaradi tega velikega truda vzdrževanja znatno povečajo. To morate vsekakor upoštevati pri nakupu hiše.
Poleg tega se v starih hišah običajno zgodi, da je ogrevalni sistem manj učinkovit in običajno prihrani le malo energije, toplotna zaščita (izolacija) pa običajno tudi ni posebej dobra. To pomeni, da se lahko tudi stroški ogrevanja izjemno povečajo.
Vprašanje: V kolikšni meri se lahko razlikujejo stroški ogrevanja med hišami?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Na tem področju je ogromno možnosti - danes zastonj izolacija in učinkovit ogrevalni sistem veljata za tako pomembna.
V našem primeru znašajo stroški ogrevanja nekaj več kot 5 EUR na m² na leto . Za starejše hiše z zastarelimi ogrevalnimi sistemi in skorajda brez izolacije so stroški zlahka trikrat višji .
Za hišo velikosti iz našega primera to pomeni do 140 EUR dodatnih stroškov na mesec ali 1.680 EUR na leto samo za stroške ogrevanja.
Če ima hiša tudi slabo tesnjena ali zelo stara okna, so lahko stroški ogrevanja še višji. To velja tudi za popolnoma neizolirane zgradbe in še posebej za zelo stare objekte (na primer hiše s seznama).
Vprašanje: Je lahko tudi poraba energije večja kot v zgornjem primeru?
Tisti, ki varčujejo z elektriko, plačajo bistveno manj obratovalnih stroškov
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Da, verjetno je. V naši zgledni hiši živijo zelo varčni ljudje, ki jih očitno tudi ni veliko doma.
V gospodinjstvu, v katerem živi 4 ali 5 ljudi, je poraba električne energije 6 000 kWh na leto povsem možna - kar bi povzročilo približno 130 EUR mesečno stroškov električne energije - bistveno več kot v našem primeru stroškov. Tam je le 80 EUR na mesec .
Vprašanje: Spet nazaj k starejšim hišam: Takšne hiše je pogosto veliko ceneje kupiti kot novogradnjo - ali to kompenzira večje obratovalne stroške?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda morate to vedno preučiti za vsak primer posebej. Tehnično stanje ohranjenosti in potreba po popravilu imata seveda vedno pomembno vlogo pri oceni.
Če ste pripravljeni vložiti nekaj denarja, lahko višje stroške ogrevanja pogosto nadomestite z manjšimi naložbami. Zamenjavo kotla lahko opravite za manj kot 10.000 EUR , zamenjava oken pa pomeni le stroške nekaj 100 EUR na okno , če ste pozorni na stroške in če kar najbolje izkoristite možne subvencije.
Če se posledično močno izboljša energetsko stanje hiše, se stroški pogosto amortizirajo v nekaj letih.
Pri popravilih pa je drugače: stroški so včasih lahko ogromni - pa naj gre za puščajočo klet, ki povzroča težave z vlago in plesnijo v hiši ali nadomešča streho.
Hiše, starejše od 30 let = "", običajno potrebujejo prenovo. Za možne stroške prenove obstaja grobo pravilo: Hiše iz 70. in 80. let običajno povzročijo stroške prenove od približno 20% do 30% kupnine , za hiše iz 50. in 60. let pa lahko do 50% kupnine biti. Vendar so to le zelo grobi kazalci - če hiša potrebuje posebna popravila, lahko hitro postane še dražja - včasih so tudi hiše dobro oskrbovane in vzdrževane, stroškov pa manj.
Če te stroške upoštevate in financirate skupaj z nabavno ceno, to običajno manj vpliva na obratovalne stroške. Če boste pozneje začeli obnavljati in popravljati, boste morda morali računati z velikimi dodatnimi mesečnimi obremenitvami. Operativni stroški, vključno s stroški popravil, lahko nato pogosto hitro presežejo 1000 EUR na mesec .
