Če želite kupiti in najeti počitniško hišo, morate natančno izračunati nakupno ceno, dohodek od najema in financiranje, da se naložba splača. V našem vodniku vam bomo predstavili najpomembnejše vidike počitniške nepremičnine, vam pokazali, na kaj morate biti pozorni pri nakupu počitniške hiše in kako lahko najbolje ukrepate.
Pripravite se na temeljit nakup počitniške hiše
Če ne vidite, zakaj bi morali v prostih dneh bivati samo v eni (spalnici) sobi, če za zajtrk nujno potrebujete svojo najljubšo vrsto čaja ali pa preprosto ne želite plačevati hotelskih cen z otroki, so počitnice v lastni počitniški hiši najbolj zapletene Način spoznavanja države in njenih prebivalcev. Najbolje je, da preizkusite tam, o katerem ste od nekdaj sanjali: v planinski koči, hiši ob morju, stanovanju z bazenom pod palmami, podeželski hiši v Toskani …
Vendar se ne prepustite hitenju pri nakupu hiše se mikajte iz muhe! Pred nakupom preučite zatočišče tako kritično kot glavno prebivališče in bodite pozorni na lokacijo, okolico in kakovost. Ali so nakupna cena in stroški, oprema in lokacija pravilni? Kdo bo poskrbel za Your-Best-Home.net na spletnem mestu?
Dobro lokalno znanje vam bo pomagalo pravilno oceniti ceno in lokacijo. Ko oba dejavnika delujeta skupaj, lahko počitniško hišo najbolje uživate in jo donosno oddate v najem. Ker pa v tujini veljajo drugi zakonski pogoji, se vsekakor predhodno obvestite!
Nasvet 1: preverite svoje potrebe
Preden podpišete prodajno pogodbo za svojo počitniško hišo, se pozanimajte, kaj cenite na nepremičnini.
- Ali potrebujete avto na počitnicah? Kako prideš tja? Kako je z javnim prevozom? Kje lahko najamem avto?
- Kje je najbližji supermarket za hitro hrano, najbližja ribarnica ali ekološka trgovina z razvajenimi brbončicami?
- Kje je naslednje mesto z nakupovalno miljo?
- Kako daleč so jahalnice, igrišča za golf in potapljaške postaje?
- Če želite na dopustu narediti tisto, za kar sicer nikoli nimate časa: Kje lahko obiščem kozmetični salon / fitnes, pobrskam po knjigarni, najamem dvokolesnike za ogled koles ali skuterjev?
- Kje je najbližje igrišče za otroke - in ali ima lokalna turistična pisarna sploh storitev varstva otrok?
- Ali je na voljo ogrevanje za hladne dni?
- Ali potrebujete pečico ali uporabljate samo mikrovalovno pečico?
- Bi se radi odprali v dobro staro pralnico, da si umijete oblačila, ali ima počitniška hiša svoj pralni stroj?
V svoji počitniški hiši lahko določite, kaj je na meniju.
Nasvet 2: Kako najti pravo lokacijo za svojo počitniško hišo
Počitniška hiša, ki jo želite kupiti, mora biti lahko dostopna, tudi če ni oddaljena od vrveža. Ker če želite najeti počitniški dom, je uspešen najem in stabilna donosnost odvisna od tega, ali ste izbrali lokacijo, kjer ljudje uživajo na dopustu. Če želite pokoj pozneje preživeti v svojem počitniškem domu, cenite dobro infrastrukturo. To pomeni, da bi morale biti v bližini trgovine, zdravniške ordinacije in prostočasne dejavnosti.
V idealnem primeru so plaža in trgovine v bližini hiše. Vendar pa lahko tam pričakujemo tudi bistveno višje cene. Če kompromitirate situacijo, raje zasijejte s posebno opremo: sodoben kamin ali savna povečata zasedenost skozi celo leto.
Nasvet 3: Pred nakupom počitniške hiše preverite kakovost gradnje
V južni Evropi bi morali kakovost stavbe na splošno preučiti kritično in čim bolj profesionalno. Če želite kupiti počitniško hišo na Portugalskem, v Španiji ali Italiji, morate vsekakor predhodno pokazati gradbeno dovoljenje in potrdilo o bivalnosti. Če ti dokumenti niso na voljo, je treba stavbo v najslabšem primeru porušiti. Prepričajte se tudi, da zemljiška knjiga vsebuje popolne dokaze o vseh prejšnjih lastnikih vaše želene nepremičnine.
Obiščite želeno nepremičnino skupaj z gradbenim strokovnjakom ali arhitektom. V kakšnem strukturnem stanju je nepremičnina? Kaj stane posodobitev ali prenova? Tudi počitniške nepremičnine je treba vzdrževati ali energetsko prenavljati - še posebej, če jih boste pozneje želeli spremeniti v domove upokojencev. Počitniški apartmaji so običajno etažni lastniki. Pogovorite se z odgovornim upravnikom in preverite, ali skupnost lastnikov deluje tudi gospodarno.
Nasvet 4 za nakup počitniške hiše: upoštevajte regionalna gibanja cen
Cene počitniških hiš se med regijami zelo razlikujejo. Jasno je, da v vročih regijah ne morete pričakovati nizkih cen. Na splošno so počitniške hiše stran od turističnih znamenitosti bistveno cenejše. Če pa je lokacija manj privlačna, morate pričakovati, da bo najem težji.
Na primer v Nemčiji so počitniške hiše na otokih v Baltskem morju, kot je Rügen, zelo priljubljene in temu primerno drage. Po drugi strani pa lahko, če iščete dovolj dolgo, najdete poceni kupčijo na celinski obali v Mecklenburg-Predpomorjanski, ki ima še vedno dostop do morja.
Bližina plaže je lahko pomembno merilo pri izbiri lastne počitniške hiše.
Poleg tega bi morali pred nakupom nepremičnine na splošno pridobiti celovito sliko zadevnega trga. V Španiji so cene nepremičnin v zadnjih letih stopile sproti, v nekaterih primerih so celo padle. Trenutno je tu širok spekter lastnosti. Nasprotno pa so se nepremičnine na Gardskem jezeru v Italiji podražile. Tudi v Franciji cene nepremičnin še naprej rastejo, zlasti v Strasbourgu; na Azurni obali in v Parizu so že leta stalno visoke. Kdor bo tu kupil hišo ali stanovanje, v bližnji prihodnosti težko pričakuje upad vrednosti.
Če iščete cenejšo možnost za nakup počitniške hiše, si je vredno ogledati vzhodnoevropske države. V vsakem primeru so cenejše od držav, kot so Švedska, Velika Britanija, Danska ali Belgija. Ker se tam turistična infrastruktura še razvija. Z malo sreče lahko tukaj dobite ugoden kup, ki bo v prihodnosti prinesel dobre donose, če bo regija postala priljubljena destinacija za potovanje in se bodo cene temu primerno zvišale.
Nasvet 5: Vključite storitve vzdrževanja in popravil za vašo počitniško hišo
Vnaprej morate pojasniti, kdo bo poskrbel za vaš počitniški dom v vaši odsotnosti. Kdo opravlja popravila in zimsko vzdrževanje? Kdo pravilno prezračuje, ogreva in vzdržuje vrt za vas?
Nasvet 6: Kako financirati svojo počitniško hišo
Nikoli ne bi smeli kupiti počitniškega doma, ne da bi prej razjasnili financiranje. Nujno je treba vedeti: Koliko lastniškega kapitala potrebujem za nakup počitniške hiše? Kateri znesek prihranka pri stavbah bi moral imeti? Preverite nabavno ceno, pomožne in obratovalne stroške nepremičnine. Si lahko nepremičnino privoščite trajno?
Vila z lastnim bazenom je za mnoge sanjska počitniška hiša! A tudi temu primerno drago.
Nabavna cena plus pomožni stroški gradnje, prihodek od najema in financiranje se morajo ujemati. Tu je treba upoštevati tudi naključne hišne stroške za vzdrževanje in administracijo ter izgubo najemnine. Po padcu denarja pojasnite, kakšen znesek posojila potrebujete. S spletnimi kalkulatorji posojil lahko dobite začetni pregled velikosti zneska posojila in obrokov. Za to potrebujete informacije, kot so izraz, obrestna mera, fiksna obrestna mera in znesek financiranja. Nato s kreditnim inštitutom pojasnite, ali vam je znesek na voljo. Če obstoječa pogodba o stanovanjskem posojilu in hranilnici še ni pripravljena za dodelitev, lahko obdobje premostite s predhodnim financiranjem.
Če želite kupiti počitniško hišo, običajno izračunajte 40 do 50-odstotni lastniški kapital, vključno z lastnim premoženjem v Nemčiji ali drugim premoženjem. Preostalo stanje je najbolje pokriti s posojilno pogodbo gradbene družbe. Zagotavlja dolgoročne nizke obrestne mere za posojila po Evropi in ščiti pred nihanji obrestnih mer v tujini.
Nasvet 7: Na to bodite pozorni pri nakupu počitniške hiše
Različne države, različni običaji: za nakupno pogodbo veljajo različna pravila, odvisno od lokacije vašega prihodnjega počitniškega doma.
V Italiji je pomembno, da pred nakupom zaprosite za davčno številko pri lokalnem davčnem uradu, saj mora biti ta določena v kupoprodajni pogodbi in je tudi pogoj za odprtje računa. Poleg tega je v južnoevropskih državah in Franciji pogosta predpogodba, po sklenitvi katere kupec plača varščino do 30 odstotkov. Ta predhodna pogodba je že zavezujoča v Franciji, Italiji in Španiji, na Portugalskem le, če so podpisi notarsko overjeni. Do spremembe lastništva pa pride le po pogodbi z notarjem. Potem je zapadla tudi preostala kupnina.
Za nakup nepremičnin v Avstriji potrebujete odobritev priseljenskih organov zadevne državne vlade. Na voljo mora biti pred prenosom lastništva ali pred vpisom zastavne pravice (hipoteke). V nasprotnem primeru postopek nakupa deluje kot v Nemčiji.
Upoštevajte pa, da se pri financiranju nepremičnin na območjih drugega domovanja od tržne vrednosti izračuna popust z večjim tveganjem, saj jih je težje znova prodati. To zmanjša možno kreditno linijo.
Pred nakupom počitniške hiše skrbno preverite prodajno pogodbo. Pozor: V drugih državah veljajo različni zakoni.
Nasvet 8: Kako prihranite davke s svojo počitniško hišo
Če počitniško hišo kupite zato, da jo oddate v najem vsaj 75 odstotkov običajnega časa, lahko lastnik vse stroške uveljavlja kot poslovne stroške ali poslovne stroške. Izgube nadomestite z drugimi pozitivnimi dohodki - in tako prihranite davke. Lokalno turistično združenje ve, koliko tednov ali mesecev je to v letu. Če počitniško hišo delno uporabljate sami, delno pa jo najamete, lahko stroške najema odštejete sorazmerno. Davčnemu uradu morate z uporabo napovedi dobička v 30 letih dokazati, da želite dolgoročno zaslužiti z najemom.
Oddih in varčevanje z davki se zdi protislovno, vendar deluje pod določenimi pogoji. Dolgoročno pa davčni organi pričakujejo, da bo oddajanje take nepremičnine v najem ustvarilo obdavčljive presežke.Vzorčni izračuni
Počitniško hišo kupite za 150.000 evrov (brez zemljišč). Praviloma odpišete stroške, razporejene na 50 let, z letno stopnjo 2 odstotka, v tem primeru 3.000 evrov. Obstajajo tudi stroški financiranja, na primer 4,5 odstotka letnih obresti za prevzetih 120.000 evrov posojila, torej 5.400 evrov. Če začnete z dohodkom od najema 6000 evrov na leto, ste z 2.400 evri že v minusu. Z upravnimi stroški in davkom na premoženje ter drugimi dajatvami in odhodki hitro pridete do davčne izgube v višini okoli 4.000 evrov, ki jo lahko nadomestite z drugimi dohodki. Na ta način lahko prihranite (odvisno od posamezne davčne stopnje), na primer 1.200 evrov ali 1.800 evrov letno pri davkih.
»Pomembno je, da z najemom dolgoročno zaslužite. Če so v zgornjem primeru obrestne mere po več letih nenehno nižje (ali celo prenehajo obstajati) in če so vključena tudi povišanja najemnin, boste dosegli presežke, ki jih morate plačati davek, «pravi Wolfgang Wawro iz nemškega združenja davčnih svetovalcev.
