Račun za komunalne storitve je vsako leto težavna naloga. Toda kot najemodajalec se ne morete izogniti pošiljanju podrobnih izjav svojim najemnikom. Navsezadnje lahko povrnete le preveč predujmov in predvsem zahtevate dodatna plačila.
Pomembno pa je, da ste pri obračunavanju dodatnih stroškov še posebej natančni. Tu se lahko netočnosti in napake hitro maščevajo. V najslabšem primeru lahko zaradi nepravilnega računa za komunalne storitve ostanejo stroški, ki bi jih moral plačati najemnik.
Čeprav je dobro znano, da mora biti obračun pravilen, v povprečju vsaka sekunda vsebuje napake. Da ne boste padli v past napake, smo za vas zbrali osnovne informacije, vas seznanili s pravicami in obvezami najemodajalca in navedli najpogostejše napake v računu za komunalne storitve.
Roki za račun za komunalne storitve
Če je v najemni pogodbi dogovorjeno predplačilo dodatnih stroškov, mora najemodajalec pripraviti dodaten obračun stroškov. Kdaj se mora to zgoditi, je v členu 556 BGB jasno določeno: Čeprav na primer ni določenega obračunskega obdobja, ki bi vedno ustrezalo koledarskemu letu, je določeno, da mora obračunavanje potekati letno.
Kdaj je treba plačati račun za komunalne storitve?
Najemodajalci so zakonsko dolžni najemniku poslati račun za komunalne storitve najkasneje do konca dvanajstega meseca po koncu obračunskega obdobja. Če prispe kasneje, dodatnih zahtevkov ni več mogoče uveljavljati. Vendar je treba najemniku izplačati dobropis tudi v primeru zamude pri ustvarjanju. Poskrbite, da tega sestanka ne boste zamudili.
Do kdaj lahko najemnik ugovarja računu za komunalne storitve?
Če je najemnik prejel račun za komunalne storitve, ga lahko preveri v prostem času. Če ima ugovore, jih lahko uveljavi do konca dvanajstega meseca po izročitvi izjave. Po tem času najemnik nima več možnosti za ukrepanje.
Vsa dodatna plačila, navedena v računu za komunalne storitve, mora najemnik plačati najkasneje v 30 dneh po prejemu pisma. Mimogrede to velja tudi, če je odkril napake v računovodstvu ali sumi na takšne napake. V tem primeru bi moral najemnik plačilo opraviti le v rezervi.
Kaj mora biti na izpisku stroškov storitve?
Načeloma je treba račun za komunalne storitve sestaviti v pisni obliki. Navesti je treba naslednje informacije:
- Za katero obračunsko obdobje velja seznam?
- Kaj je distribucijski ključ?
- Kolikšen je delež najemnika?
- Kakšna predplačila je najemnik že opravil?
- Kako visoki so skupni stroški za posamezno vrsto stroškov?
Ni treba navajati sestave celotnih stroškov po vrsti stroškov. Če želi najemnik vedeti, kako je prišlo do te vsote, si lahko ogleda potrdila najemodajalca. To mu morate na zahtevo predstaviti.
Druga pomembna opomba glede vsebine računa za komunalne storitve je, da mora biti najemniku razumljiv in jasen. Zato se poskusite - tudi v svojem smislu - izogniti nepotrebni vsebini.
Distribucijski ključ se uporablja v računu za komunalne storitve, da se določi, kateri najemnik mora plačati, kolikšen delež komunalnih stroškov.
Kaj je distribucijski ključ?
Distribucijski ključ je ključnega pomena za poravnavo dodatnih stroškov, saj se z njim določi, kateri najemnik mora plačati, kolikšen delež dodatnih stroškov. Če ni drugače določeno, se obratovalni stroški razdelijo v skladu s 556a členom glede na delež bivalne površine. V nasprotju s tem pa se lahko dogovorimo tudi za distribucijski ključ, ki temelji na drugih merilih. To je lahko na primer:
- poraba
- Stanovanjske enote
- Število ljudi, ki živijo v stanovanju
- Kubični metri stanovanja
Po zakonu je treba dodatne stroške, ki so odvisni od vedenja najemnikov, razporediti tako, da ustrezajo različni porabi. To na primer velja za stroške ogrevanja ali porabo vode.
Katere dodatne stroške lahko najemodajalec zaračuna?
Če kot najemodajalec date izjavo, mora vsebovati vse dodatne stroške, ki so bili zabeleženi v najemni pogodbi in ki jih je bil dolžan plačati najemnik. Načeloma je v skladu z zakonom dovoljenih 17 različnih vrst dodatnih stroškov, ki so določeni v 2. odstavku Odloka o obratovalnih stroških (BetrKV):
- Tekoče javne bremenitve nepremičnine
- Oskrba z vodo
- drenaža
- grelec
- Vroča voda
- Priključeni sistemi ogrevanja in oskrbe s toplo vodo
- Stroški dvigala
- Čiščenje ulic in odvoz smeti
- Čiščenje stavb in nadzor škodljivcev
- Vzdrževanje vrta
- osvetlitev
- Čiščenje dimnika
- Zavarovanje premoženja in odgovornosti
- Oskrbnik
- Antena Skupnosti ali širokopasovna omrežna povezava
- Pralnica
- Drugi stroški
Napaka v računu za komunalne storitve: temu se morate izogibati
Poleg zgoraj omenjenih stvari, ki jih morate upoštevati pri poravnavi, obstajajo še druge pasti, v katere lahko najemodajalec zapade. Te napake pri obračunavanju komunalnih storitev so še posebej pogoste:
- Obračun prepozno
Ker je račun za komunalne storitve dolgotrajen, ga mnogi najemodajalci pogosto odlašajo za dolgo časa. Vendar se morate popolnoma držati zgoraj omenjenih rokov, če ne želite tvegati finančne izgube: Najemnik mora imeti račun za komunalne storitve najkasneje dvanajsti mesec po koncu obračunskega obdobja.
- Dodatni stroški, ki niso v najemni pogodbi
Napaka, ki se posebej pogosto pojavlja pri obračunavanju pomožnih stroškov, je v tem, da so navedeni predmeti, za katere najemniku ni treba plačati v skladu z najemno pogodbo. Ko sklepate pogodbo o najemu, natančno preverite, ali so navedeni vsi potrebni predmeti, in se prepričajte, da te stroške obračunavate samo pri ustvarjanju izpisa stroškov storitve.
- Napačen distribucijski ključ
Pomembno je tudi, da ne naredite napake pri obračunavanju pomožnih stroškov in ne uporabite drugačnega distribucijskega ključa, kot je naveden v najemni pogodbi.
- Napaka pri dodeljevanju stroškov ogrevanja in tople vode
V primeru številnih obratovalnih stroškov lahko distribucijski ključ uporabite za obračun, s stroški ogrevanja in stroški tople vode, vendar ste kot najemodajalec po zakonu (oddelek 7 Odloka o stroških ogrevanja) dolžni dodeliti najmanj 50 odstotkov in največ 70 odstotkov glede na dejansko porabo, ostalo temelji na bivanju oz. Uporabna površina zaračunana. Za to morajo biti v apartmajih na voljo ustrezne števce. Vsekakor se morate držati te zahteve, kajti če odstopite od nje, lahko najemnik zniža obračunane stroške za najmanj 15 odstotkov. Zvezno sodišče je to odločilo leta 2003 (BGH VIII TR 67/03).
- Napačen obračunski cikel
Še posebej, če pride do zamenjave najemnika, so v računu za komunalne storitve vedno napake. Seveda se lahko vsak najemnik porabi samo za stroške, ki so nastali v obdobju, v katerem je stanovanje uporabljal.
- Obračun neprimerljivih pomožnih stroškov
Pri poravnavi pomožnih stroškov poskrbite, da poravnate samo primerne predmete. Vzdrževalnih ukrepov ali drugih stroškov, ki ne spadajo pod stroške, določene v Odloku o obratovalnih stroških, se najemniku ne sme zaračunati. Mimogrede to velja tudi, če je eden od neveljavnih predmetov vključen v najemno pogodbo.
- Prosta stanovanja se ne upoštevajo
Če je stanovanje prazno, ga ne moremo preprosto izpustiti iz obračunskega in distribucijskega ključa. Najemodajalec na splošno nosi stroške prostih stanovanj.
- Manjkajoča razkritja
Račun za komunalne storitve je včasih precej obsežen. Zato so informacije hitro pozabljene, vendar jih je treba vključiti. Bistvene vsebine so:
- Obračunsko obdobje
- Distribucijski ključ
- Delež najemodajalca
- Podrobnosti o izvršenih predplačilih
- Pregled posameznih stroškovnih postavk
- Obračunavajo se tudi poslovni prostori
Če se najemni prostor v hiši uporablja komercialno, se ne sme vključiti v splošni izkaz dodatnih stroškov. Obračunati jih je treba ločeno.
- Manjkajo posamezne postavke stroškov
V izjavi o strošku storitve ni dovolj zgolj navesti skupnih stroškov, nastalih v obračunskem obdobju. Najemnik ima pravico, da si različne vrste stroškov ogleda posamično. Le tako lahko razume svoj del v tem. In samo tako lahko smiselno preveri potrdila o omenjenih stroških, ki mu jih morate na zahtevo dati na vpogled.