Kreditiranje je ena dražjih oblik kredita. V nekaterih primerih se še vedno splača najeti takšno posojilo brez odplačevanja. To še posebej velja, če imate ali želite skleniti posojilno pogodbo za gradbeno družbo.
Kaj je posojilo?
Bullet posojilo je posebna vrsta posojila, pri katerem mora biti celotno odplačilo izposojenega zneska zapadlo šele ob koncu obdobja posojila.
Med trajanjem posojila posojilojemalcu ni treba vrniti nobenega posojila. Tu se na primer razlikuje od rentnega posojila. Posojilojemalec mesečne obresti za posojilo plača le banki, ki financira. Višina obresti je lahko fiksna ali spremenljiva.
Ker v celotnem obdobju posojila ni odplačila, se izraz posojilo imenuje tudi posojilo brez amortizacije, posojilo brez amortizacije ali zapadlost.
Zaradi pomanjkanja odplačevanja posojilo v obliki bullet predstavlja veliko tveganje za banko, ki financira, kreditne institucije pa se praviloma zavarujejo z bistveno višjimi obrestnimi merami.
Čeprav posojilojemalcu ni treba vrniti nobenega odplačila v obdobju posojila, za posojilo bullet nastanejo visoke obrestne mere.
Kdaj je posojilo bullet smiselno?
Posojilo s posojilom se splača posojilojemalcu, če lahko svoj denar vloži na drugačen način ali izključi dvojna bremena zaradi pomanjkanja obrokov odplačevanja. Načini naložbe so lahko tako delniške transakcije kot mesečni prispevki za življenjsko zavarovanje ali posojilno pogodbo za gradbeno družbo.
Ker so stroški obresti za zapadlost običajno večji kot denimo za rentno posojilo, se na koncu ne splačajo vsi. Natančen izračun stroškov je v vsakem primeru smiseln, pri čemer je treba vključiti tudi možne subvencije (glej spodaj).
Končno posojilo v zvezi s posojilno pogodbo gradbene družbe
Kombinacija posojila bullet in posojilne pogodbe za gradbeno družbo je še posebej koristna, če naj bi se nepremičnina zgradila ali obnovila z denarjem iz posojila. Ker obrokov odplačevanja ni, lahko posojilojemalec s to obliko hipotekarnega posojanja vsak mesec v pogodbo vplača bistveno večje zneske in nabere več denarja, kot bi ga lahko ob sočasnem odplačevanju. Če se rok posojila konča in je končno odplačan, je idealno, da se celotna vsota hipoteke odkupi z denarjem z računa gradbene družbe.
Dobro je vedeti: da lahko banke zagotovijo posojilo, lahko včasih dodelijo posojilno pogodbo za gradbeno družbo.
Posojilo Bullet in stanovanjska posojila in varčevalna pogodba: kaj je treba upoštevati?
Če je posojilo bullet povezano s pogodbo o stanovanjskem posojilu in hranilnici, je pomembno, da je pogodba o stanovanjskem posojilu in hranilnici pripravljena za dodelitev, ko bo posojilo odplačano. Potem se znesek, ki ga je treba povrniti, zlahka dvigne iz pogodbe.
V idealnem primeru bi morali sklepati posojilo skupaj s pogodbo o stanovanjskem posojilu in varčevanju. Potem se ne samo čas izplačila, temveč tudi znesek stanovanjskega posojila lahko natančno prilagodi znesku posojila in roku, tako da dodeljeni znesek stanovanjskega posojila ob zapadlosti odplača vse obveznosti. Primer: Če je najeto posojilo v višini 10.000 EUR, je treba na ta znesek določiti tudi znesek stanovanjskega posojila in prihranka.
Smiselno je kombinirati posojilo bullet s stanovanjskim posojilom in prihranki. Potem je zapadlo posojilo mogoče odplačati z izplačanim zneskom.
Katere donacije so možne?
Velika prednost gradnje varčevalcev družbe s posojilom brez odplačevanja je, da če se zbrani denar porabi za stanovanjske namene, se lahko zahtevajo subvencije države. To vključuje stanovanjsko subvencijo, pa tudi varčevalni dodatek za zaposlene ali volilno subvencijo za bivanje.
Za nekatere od teh subvencij je znesek odvisen od zneskov, ki jih varčevalec gradbene družbe plačuje mesečno ali tekom leta. Ker ima posojilojemalec s posojilom bullet več finančnega manevrskega prostora, lahko položi več in si tako zagotovi čim večjo podporo države. Koliko sredstev je mogoče doseči, na primer v obliki premije za gradnjo stanovanj, je enostavno določiti: Tako izračunate višino premije za gradnjo stanovanj.
Končno posojilo in financiranje KfW
Če je nepremičnina zgrajena, kupljena ali obnovljena in je upravičena do financiranja KfW, se posojilo, ki ga odobri KfW, lahko najame tudi kot zapadlost. Tudi tu je smiselna kombinacija s pogodbo o varčevanju družbe, tako da lahko znesek posojila brez težav dvignemo ob zapadlosti.
Bullet posojilo: davčne ugodnosti za najeto nepremičnino
Posojila Bullet ponujajo tudi možnost prihranka pri davkih: Ali je neamortizacijsko posojilo najeto za financiranje gradnje nepremičnine, v kateri se ne živi, ampak se oddaja? Potem se lahko mesečna plačila obresti vključijo v davčni obračun. Če pa na nepremičnini naseljuje posojilojemalec sam, plačila obresti niso davčno priznana, zato je običajno bolj priporočljivo rentno posojilo.
Posojilo v obliki bullet se še posebej splača pri financiranju najemnega stanovanja: mesečna plačila obresti so davčno priznana!
Bullet posojilo: na hitro prednosti in slabosti
Ali je zapadlost posojila v posameznem primeru najboljša rešitev za financiranje stanovanj, ni mogoče odgovoriti vsesplošno. Pogled na prednosti in slabosti pomaga.
koristi
- nizka finančna obremenitev in zato večja prožnost zaradi dejstva, da obrokov odplačevanja ni mogoče plačevati v primerjavi z rentnim posojilom
- ustrezna začasna rešitev, dokler se ne dodeli posojilo gradbene družbe
- struktura fiksne ali spremenljive obrestne mere
- Možna kombinacija s prihranki gradbene družbe in financiranjem KfW
- Davčna olajšava obresti za najeto nepremičnino
pomanjkljivost
- bistveno višje obrestne mere v primerjavi z rentnim posojilom
- v določenih okoliščinah različni roki za odplačilo posojila in dodelitev posojilne pogodbe za gradbeno družbo
- Naložiti razpoložljivi denar z višjo donosnostjo od obresti posojila je mogoče le z visoko stopnjo strokovnega znanja
Kdaj se kaj plača? Primeri izračunov za posojila
Z dvema primeroma naj bi prikazali, kako izgledajo plačilne obveznosti za posojilo bullet in kakšne stroške obresti lahko pričakujemo kdaj.
Primer posojila Bullet 1
G. Muster je najel posojilo v višini 250.000 EUR za financiranje nakupa nepremičnine. Rok posojila je sedem let z obrestno mero pet odstotkov.
|
Leto |
Odplačilo |
Obresti |
Skupna stopnja |
|
1. |
0 € |
12.500 € |
12.500 € |
|
2. |
0 € |
12.500 € |
12.500 € |
|
3. |
0 € |
12.500 € |
12.500 € |
|
4. |
0 € |
12.500 € |
12.500 € |
|
5. |
0 € |
12.500 € |
12.500 € |
|
6. |
0 € |
12.500 € |
12.500 € |
|
7. |
250.000 € |
12.500 € |
262.500 € |
|
Skupaj: |
250.000 € |
87.500 € |
337.500 € |
G. Muster mora vsako leto plačati 12.500 evrov obresti banki, ki financira. Posledica tega so stroški obresti za financiranje gradnje v višini 87.500 evrov. Poleg tega mora biti posojilo odplačano v sedmem letu. Na koncu mora gospod Muster banki poleg obresti vrniti še znesek posojila v višini 250.000 evrov.
Primer posojila Bullet 2
Gospa Exempel bi rada oblikovala celotno hišo na način, ki ustreza starosti in potrebuje sredstva. Za kopalnico brez ovir najame posojilo v višini 10.000 evrov. Tudi tu je rok sedem let z obrestno mero pet odstotkov.
|
Leto |
Odplačilo |
obresti |
Skupna stopnja |
|
1. |
0 € |
500 € |
500 € |
|
2. |
0 € |
500 € |
500 € |
|
3. |
0 € |
500 € |
500 € |
|
4. |
0 € |
500 € |
500 € |
|
5. |
0 € |
500 € |
500 € |
|
6. |
0 € |
500 € |
500 € |
|
7. |
10.000 € |
500 € |
10.500 € |
|
Skupaj: |
10.000 € |
3.500 € |
13.500 € |
Gospa Exempel mora plačati obresti v višini 500 EUR na leto, v sedmem letu pa dodatnih 10.000 EUR. Na koncu jih financiranje skupaj stane 3.500 evrov.
