V večini primerov se vsak, ki želi najti gradbeno parcelo, obrne na lokalnega razvijalca nepremičnin. Vendar je nakup nepremičnine pogosto povezan z nakupom nepremičnine, ki je že načrtovana in imate le omejeno besedo pri zasnovi stavbe. Poleg tega gradbena zemljišča prodajajo tudi občine ali zasebni lastniki. Tu lahko preberete, kako najti pravo gradbeno parcelo za svoj dom in na kaj morate biti pozorni pri nakupu nepremičnine.
- Če želite najti gradbeno parcelo, ker je naprodaj, prebrskajte ustrezne nepremičninske portale na internetu in oglaševalskih straneh regionalnih časopisov. Tam boste našli tudi informacije o dražbah nepremičnin in izvršbah.
- Neposredno se pozanimajte pri svoji občini, ali še vedno obstaja prostor za gradnjo ali je predvideno novo stavbno območje. Če je tako, morate ugotoviti, ali že obstaja zaključen razvojni načrt in ali ga lahko vidite. V takih primerih je smiselno že v zgodnji fazi izraziti zanimanje za primerno nepremičnino.
- Posredniki imajo poleg nepremičnin pogosto na voljo tudi majhen izbor zazidljivih parcel. Pomagajo pa vam tudi, da poiščete pravo gradbeno parcelo in pazite na vas do podpisa pogodbe - seveda za ustrezno plačilo.
- Številne finančne institucije imajo svoj oddelek za nepremičnine in svoje nepremičnine ponujajo tudi po internetu. Lahko pa poiščete nepremičnine v želeni regiji na spletnem mestu Sparkassen-Immobilien.
- Vprašajte se tudi v svojem krogu prijateljev - vsaka nepremičnina, ki jo je treba prodati, ni javno objavljena.
- Poiščite posebej prosta zemljišča v želeni regiji: Najbolje je, da najprej pogledate Google Zemljevide, da vidite, kje v pozidanem območju so nerazvita zemljišča. Nato preglejte nepremičnino na kraju samem in vprašajte prebivalce, kdo je lastnik. Preprosto jih vprašajte, ali je nepremičnina naprodaj.
Preverite gradljivost gradbišča
Ko se najde lepa gradbena parcela, bodo bodočega graditelja vprašali, ali je parcelo sploh mogoče pozidati. Preverite, ali gre za določeno stavbno zemljišče v skladu s §30 ali §34 Gradbenega zakonika (BauBG), ki je primerno za gradnjo doma brez omejitev. Če gradbena parcela ni na določenem območju gradnje, pošljite predhodno poizvedbo o gradnji na svojo občino. Gradbeni organ vam bo dal pravno zavezujoče podatke o gradbenem potencialu nepremičnine. Če gre zgolj za tako imenovano zemljišče s pričakovanimi zgradbami, je bolje, da se stranite od nakupa. V občinskem načrtu občine so ta območja dolgoročno namenjena stavbnim zemljiščem, vendar še ni nobenega razvojnega načrta. Uresničitev vašega projekta bi lahko zamujala leta.
Specifikacije razvojnega načrta
Če obstaja pravno veljaven načrt razvoja nepremičnine, stranka ve, kaj lahko pričakuje. Ta načrt pogosto ureja podrobnosti, od pritličja in višine tal do naklona strehe, od števila nadstropij do poravnave grebena ter vrste in barve strehe. Nekateri razvojni načrti imajo le minimalne zahteve: pogosto lahko celo zgradite švedsko hišo ob toskanski podeželski hiši. Vsaka občina lahko določi, kako enoten mora biti razvojni načrt v razvojnem načrtu. Načeloma velja naslednje: Nižje kot je povpraševanje po gradbenih parcelah v občini, večja je svoboda načrtovanja nepremičnine.
Raziskovanje tal ustvarja varnost
Neugodne talne razmere lahko povzročijo precejšnje stroške. Visoka gladina podtalnice, ostanki barja v podtalju, viseči pesek ali zasipanje iz prejšnjih časov zahtevajo dodatne ukrepe, kot so pilotski temelji za boljšo stabilnost ali posebni tesnilni ukrepi na stavbi. Če ste v dvomih, si pred nakupom zagotovite raziskavo tal. Obstajajo znaki težav, če je na primer podtalnica blizu površine, če plastna voda teče pod zemljo ali če se zdi, da tla niso stabilna. Temelj in gradnja kleti bi se nato precej podražili. Za oceno tal morate izračunati stroške od 800 do 2.000 EUR. Ocena tal je manj pomembna, če je nepremičnina v okviru pravno zavezujočega razvojnega načrta,ker so tukaj podtalje na kritičnih lokacijah običajno vnaprej preverjali.
Kontrolni seznam kakovosti tal na gradbeni parceli
- Za kakšno zemljo gre?
- Ali obstajajo neprepustne plasti?
- Ali je pričakovati organske vključitve?
- Je bilo na posestvu zasipanje zemlje? Če da: kdaj in kaj?
- Ali je nepremičnina na območju geoloških napak?
- Kako globoka je podtalnica in ali morate pričakovati nihanja podtalnice?
- Ali pride do razslojene vode ali vode pod pritiskom?
- Ali bo stavbno zemljišče začasno poplavljeno?
- Ali je v preteklosti že bilo kakšnih poslov na nepremičnini? Če je odgovor pritrdilen, kateri?
- Ali so bili na lokaciji shranjeni gradbeni ruševine, gorivo, olje, barve, kemikalije, proizvodni odpadki ali gospodinjski odpadki?
- Ali morate pričakovati, da boste na posestvu našli ostanke orožja?
- Ali obstajajo znani požari ali nesreče?
Preverite, ali so na mestih onesnažena. Če je bila nepremičnina prej uporabljena v komercialne namene, je verjetneje onesnaženje tal.
Onesnažena mesta na nepremičnini
Pred nakupom nepremičnine preverite, ali so v tleh gradbišča onesnažena mesta. Še posebej, če je vaše gradbišče znotraj neke lokacije. Onesnažena mesta lahko izsledimo do prejšnje industrijske ali komercialne uporabe. Več o prejšnji uporabi gradbišča lahko izveste pri okoljskih in vodnih organih ali v državnih registrih onesnaženih mest. Če se je območje uporabljalo v komercialne namene, je morda priporočljivo opraviti pregled tal. Če je na primer območje onesnaženo z oljem ali gradbenimi ruševinami, je treba upoštevati stroške čiščenja na kubični meter. Zvezni zakon o varstvu tal ureja, kdo nosi te stroške v posameznih primerih. Poleg tega se nepremičnine ne sme uporabljati kot finančno zavarovanje, saj lahko onesnažena mesta močno zmanjšajo njeno vrednost.
Preden kupite kos zemlje, ugotovite, ali je bila regija med drugo svetovno vojno močno bombardirana. Zlasti v industrijskih središčih, kot so območje Ruhr, območje Stuttgarta in območje Porenje-Majna, obstaja velika nevarnost, da so ostanki dna še vedno v zemlji, ki jih je treba z veliko truda vnaprej predelati in odstraniti. Če ste v dvomih, naj gradbišče pregleda s sondo za tla - majhne in velike kovinske ostanke je enostavno zaznati.
Včasih onesnaženje tal prihaja iz sosednje posesti. Nato mora sosed ne samo odstraniti onesnaževala, temveč tudi lastnino obnoviti v prvotno stanje (sodba BGH, 4. februar 2005, 5 ZR 142/04). Vendar je trenutni lastnik načeloma vedno odgovoren oblastem za odstranitev onesnaženih mest. Ker je prenova pogosto draga, lahko svoj gradbeni projekt odpišete za davčne namene. Regresni zahtevki do prodajalca so običajno izvršljivi le, če so bili izrecno dogovorjeni v prodajni pogodbi.
Preverite lokacijo gradbene parcele in infrastrukturo
Med tednom večkrat preglejte okolico, da preverite obseg prometa - po možnosti ob različnem času. Če so v bližini nepremičnine industrijska podjetja ali če letalski, železniški ali ulični hrup poslabša kakovost bivanja, se vrednost gradbišča zmanjša. Poskrbite, da imate na mirni lokaciji parcelo z enostavnim dostopom do javnega prevoza. V bližini naj bodo tudi trgovine, šole, zdravniki, kulturne in prostočasne dejavnosti. Lokalne stavbne in okoljske oblasti vas bodo obvestile, ali bodo v bližnji prihodnosti kakšni večji gradbeni projekti.
Če gradbena parcela ni na določenem območju gradnje, pošljite predhodno poizvedbo o gradnji na svojo občino.
Kontrolni seznam za lokacijo gradbene parcele
- Kako ocenjujete značaj območja naselja? Ali okolje naredi spodoben vtis ali je videti, da je soseska propadla?
- Ali opazite onesnaženje z vonjem ali hrupom (ulica, vlak, letala, industrijski obrati)?
- Je nepremičnina v glavnem na soncu ali v senci ali v regiji z veliko megle?
- Kakšni so obeti? Ali imajo sosedje neposreden pogled na nepremičnino?
- So v bližini nastanitvene povezave javni prevoz?
- Kako poceni je cestna povezava (lokalni / medkrajevni promet)?
- Kako daleč morate hoditi / voziti v službo, šolo in dnevno varstvo?
- So v bližini zdravniki, trgovine in poslovalnice bank?
- Ali obstajajo kulturne ponudbe, prostočasne dejavnosti,
kraji za lokalno rekreacijo in izlete?
Razvoj in kakovost omrežja
S prodajalcem in občino se pogovorite, ali so na posestvu že potekala razvojna dela, torej ali so že vzpostavljene telefonske, električne, plinske, vodovodne in kanalizacijske cevi. Poleg občinske uprave lahko informacije dobite tudi pri Telekomu, energetskih podjetjih in vodovodu. Pomembno: V prodajno pogodbo vključite razvojni status - s tem se boste izognili nepotrebnim stroškom. Stanje stanovanjske ulice in ulična razsvetljava sta pomembna tudi za gradbena zemljišča v obstoječih stavbah. Če jih je treba v bližnji prihodnosti obnoviti, morajo običajno prebivalci kriti stroške.
Vse bolj pomembna je tudi kakovost podatkovne povezave - v idealnem primeru ima nepremičnina že širokopasovno povezavo iz optičnih vlaken. Visoke hitrosti prenosa je še vedno mogoče doseči s televizijskim kablom. Najbolje je, da neposrednega soseda vprašate, ali lahko za vas preizkusi hitrost svoje internetne povezave.
Kontrolni seznam za razvoj gradbišča
- Je pitna voda že povezana?
- Kako daleč je najbližja javna cev za pitno vodo?
- Ali je na posestvu priključek za odplake?
- Kako daleč je kanalizacijska cev?
- Kako globoka je kanalizacijska cev?
- Ali obstaja povezava za daljinski plin?
- Kako daleč je plinska cev?
- So položeni kaki električni vodi?
- Kako daleč so te vrstice?
- Ali obstaja telefonska in / ali kabelska povezava?
- Ali oskrbovalni vodi tečejo čez nepremičnino? Če je odgovor da, kateri?
- So bili plačani prispevki za razvoj in širitev?
- Kakšni so ostali stroški?
Oglejte si zemljiškoknjižni vložek za gradbeno parcelo
Če so na vaši gradbeni parceli napajalni vodi ali drogovi, lahko to močno omeji gradbeni potencial vaše parcele. O tako imenovani gradbeni obremenitvi, torej o "pravicah tretjih", se pri notarju, ki pregleda zemljiško knjigo, pozanimajte o pripravi kupoprodajne listine. V nekaterih zveznih državah lahko te obremenitve izveste iz registra obremenitve stavb pri odgovornem gradbenem organu. Na varnem ste, če ni pravic do ravnanja ali pravic do poti in tudi ni nasprotij glede lastništva. Previdnost je priporočljiva, če je vaše stavbno zemljišče blizu arhitekturnih ali naravnih spomenikov. Potem se vsekakor pozanimajte o morebitnih zakonskih omejitvah.
Izpisek iz zemljiške knjige vsebuje tudi podatke o dejavnostih prejšnjih lastnikov. Če so na primer v posesti bili avtomehanični servis, bencinska črpalka ali čistilna služba, lahko na njej ostanejo ostanki. To velja tudi za obrtna ali proizvodna podjetja ali celo kot odlagališče odpadkov. Lastniki sosednjih nepremičnin vam bodo dali tudi informacije o prejšnji uporabi. V primeru dvoma se bodite vzdržani nakupa ali določite odgovornost v prodajni pogodbi.
Če se vaše iskanje primerne gradbene parcele izkaže za neuspešno, vam bodo v pomoč strokovnjaki, na primer Združenje zasebnih graditeljev.
Kupoprodajna pogodba in dodatni stroški za gradbeno parcelo
Ko najdete pravo gradbeno parcelo in se odločite za nakup parcele, bo notar pripravil kupoprodajno pogodbo. Preveri vpise v zemljiško knjigo in oblikuje besedilo pogodbe. Med notarsko overitvijo razloži pravna tveganja in njihovo pogodbeno zaščito. Ko vse stranke podpišejo, o tem obvesti davčni urad, pristojni strokovni odbor in zemljiško knjigo. Pridobi dokumente za izbris in druga zakonsko potrebna dovoljenja. Poleg cene nepremičnine obstajajo tudi številni pomožni stroški:
Posredništvo: Ste najeli zastopnika, ki je našel nepremičnino? Potem vas to stane od tri do šest odstotkov provizije za posredovanje - odvisno od regije.
Notar:Da je nakup pravno zavezujoč, potrebujete pogodbo, ki jo je notar overil. Za to storitev zaračuna pristojbine, ki temeljijo na strukturi s fiksnimi stroški. Višina zneska ni odvisna samo od kupnine, temveč tudi od truda, s katerim se mora spoprijeti notar. Lahko se odločite, ali mu samo dovolite, da opravi overitev ali mu denimo zaupate vpis v zemljiško knjigo. Sam vstop vsekakor stane dodaten denar.
Financiranje: Če kupec ali gradbenik najame posojilo za svojo nepremičnino, obstajajo dodatni stroški financiranja. To so na primer čas gradnje in obresti rezervacij ter doplačila za delna plačila ali dodatni stroški za naročanje zemljiške pristojbine pri notarju in vpis v zemljiško knjigo.
Davki in razvoj: Država pri nakupu zahteva 3,5-odstotni davek na promet nepremičnin. Kdor kupi stavbno zemljišče, plača tudi davek na promet nepremičnin za prihodnjo stavbo, če je nepremičnina že prodana s predvideno hišo. Kupec pa plača davek na promet nepremičnin za nepremičnino le, če lahko po pridobitvi prosto izbere investitorja.
Kdor kupuje stavbno zemljišče, mora pričakovati tudi razvojne stroške. To vključuje pristojbine za priključitev kanalizacije, vode, električne energije, plina ali daljinskega ogrevanja, kablov in telefonov. Če se stare stavbe porušijo ali sitna drevesa posekajo pred gradnjo, upoštevajte tudi te stroške. Ne pozabite na pristojbine za gradbeno dovoljenje, stroške električne energije in vode za gradbišče ter prispevke za zavarovanje.
Merjenje gradbene parcele: napor in stroški
Ko se najde primerna gradbena parcela in se podpiše kupoprodajna pogodba, geodet vstopi: pripravi načrtovalne dokumente in jih spremeni v resničnost, postavi kljuke in postavi mejne kamne. Če želite lastnino deliti, jo obvezno vklopite. Strokovnjak vam bo svetoval pri vprašanjih glede izvedljivosti gradnje in razvojnega načrta. Gradbene oblasti v nekaterih zveznih državah zahtevajo uradni načrt lokacije, ki ga bo geodet izdelal za vas pred začetkom gradnje. Izvajalcu stavb daje vogale in višine. Po zaključku strokovnjak izmeri objekt za zemljiškoknjižni urad.
Pristojbine za geodetske storitve se razlikujejo glede na zvezno državo in običajno temeljijo na vrednosti in velikosti nepremičnine. Delitev in meritev 1.000 kvadratnih metrov površine (vrednost: 100 evrov na kvadratni meter) stane okoli 1.320 evrov. Meritev stavbe pred vselitvijo za hišno vrednost pod 250.000 evri stane približno 500 evrov. Temu dodajte DDV in pristojbine.
Geodeti pridejo na prizorišče pred začetkom gradnje.
Tako deluje tipičen geodetski postopek
V naši študiji primera so gradbeniki našli 400 kvadratnih metrov veliko zemljišče za enodružinsko hišo. Nova stavba naj bi stala med 200.000 in 250.000 evri. Najemite geodeta, ki bo izmeril nepremičnino in zgradbo izmeril tako, da bo postavljena natančno v skladu s specifikacijami odobrene gradbene prijave.
Nasvet: Gradbeniki po Nemčiji lahko zaposlijo javno imenovanega geodetskega inženirja (ÖbVI), razen na Bavarskem, kjer pisarne merijo. Pojasnjuje: Katere stavbe so dovoljene? Kakšne obremenitve je na posestvu? Koliko je vredna nepremičnina? V primeru nadaljnjega naročila so stroški del geodetske službe.
Stroški: Brez nadaljnjega naročila, od 40 do 80 evrov na uro
merjenja:Družina je lastnost ponovno izmerila, ker nekaterih mejnih kamnov ni več mogoče najti. Če želite deliti gradbeno parcelo, se morate posvetovati tudi s strokovnjakom. Dobi dokumente, izmeri, označi meje, vodi mejna pogajanja in zaprosi za prevzem v katastru nepremičnin.
Stroški: med 800 in 1500 evri
Načrt mesta: Za aplikacijo stavbe naročnik potrebuje načrt mesta, v katerem je mogoče določiti lokacijo in znesek načrtovanega projekta. Glede na gradbene in državne gradbene predpise inženir pripravi uradni (notarsko overjen) ali preprost načrt lokacije.
Stroški: med 800 in 1500 evri
.Ko je gradbena vloga odobrena, se začne gradbena faza. Prvi korak je izkop gradbene jame. Geodet označuje vogalne točke hiše z lesenimi kolci (običajno prostovoljno, odvisno od države).
Stroški: med 300 in 500 evri.
Fino zajemanje: Po izkopu izkopne jame vodja gradbišča potrebuje natančne referenčne točke, da lahko zgradbo postavi v pravi položaj. Strokovnjak označuje pomembne gradbene sekire z žeblji na tako imenovani deski. Nadzornik razteza vrvice čez nohte, da določi položaj sten.
Stroški: med 400 in 600 evri
.Glede na državne gradbene predpise je treba med gradnjo predložiti dokazila nadzornemu organu stavbe, da bo stavba zgrajena v skladu z dovoljenjem. Potrdila ÖbVI, da lokacija in višina školjke ustrezata podatkom v gradbenem dovoljenju.
Stroški: med 400 in 600 evri
Merjenje: Naloga stranke je, da se dokončana zgradba izmeri v zemljiško knjigo za vpis v nepremičninski zemljevid. Lastnik najame javno imenovanega geodeta (ali zemljiškoknjižni urad).
Stroški: med 800 in 1.000 evri