Nomadarji poskušajo ostati v ukradenem stanovanju čim dlje, ne da bi kdaj plačali najemnino. Obstaja več načinov, kako se zaščititi pred takšnimi prevaranti. Ko se ustalijo, morate biti dosledni in sprožiti postopek izjeme, ko pride do zamude pri prvi najemnini.
Nomadarji za najem so nočna mora vsakega najemodajalca in žal niso tako redki. V Nemčiji je po ocenah 10.000 do 15.000 nomadov. To pomeni najemnike, ki se preselijo v stanovanja, vendar nato ne plačujejo najemnine, kot je bilo dogovorjeno.
Tipični nomadski nomadi se na opomnike najprej odzovejo z opravičili in tolažbami, a takoj, ko najemodajalec izvaja večji pritisk, nomadi nomadov pogosto izginejo v nočni kampaniji in iščejo novo stanovanje. Najeto posest pogosto zapustijo v katastrofalnem stanju.
Najemodajalec poleg izgube najemnine pogosto povzroči tudi visoke stroške čiščenja in prenove. V nobenem primeru ne smete zamenjati najemnikov z najemniki, ki že dalj časa redno plačujejo najemnino, vendar zaradi osebnih udarcev usode nenadoma ne morejo izpolniti svojih zahtev po najemnini. Nomadarji običajno uporabljajo sistem že od samega začetka.
Na sestanku za ogled prevaranti pogosto naredijo zelo všečen, celo resen vtis. Negovana ali poslovna obleka nista redki. Kot najemodajalec ste veseli, da ste našli enostavne, prijazne, spodobne in solventne najemnike. Toda po kratkem času vas bodo na žalost naučili drugače: dogovorjene varščine in plačila najemnine ne prejmete ali ne prejmete v celoti. Vaš najemnik se odzove z nejasnimi razlagami in tolažbami ali pa sploh ne. Na tej točki je treba najpozneje hitro in premišljeno ukrepati, da se škoda, ki jo povzročijo nomadi, zadrži v mejah.
Kako prepoznate nomadske najemnike?
Najemnike je težko prepoznati na prvi pogled. Pogosto se zdijo še posebej prijazni in vljudni ter se najemodajalcu pogosto uspejo predstaviti kot idealen najemnik s preizkušenimi rutinami, tudi ob močni konkurenci. Postali bi sumljivi, če dokumenti, ki ste jih zahtevali, niso prostovoljno in v celoti na voljo. Tudi če zadnje prebivališče ni jasno in nedvoumno izsledljivo, bodite pozorni in ne verjemite takoj vsaki domnevno verjetni razlagi.
Nomadi najemnikov se sprva zdijo prijazni in zaupanja vredni - naj vas ne zavedejo in zahtevajo vse dokumente.
Kako se lahko zaščitim pred nomadi, ki jih najemajo?
Tudi tisti, ki na splošno dobro poznajo človeško naravo, niso nujno imuni pred tem, da bi nomada, ki ga jemljete v najem, pripeljali v svoje stanovanje. Zato je bolje, da pred podpisom najema pokažemo malo zdravega nezaupanja. Vnaprej se pozanimajte o svojem najljubšem najemniku. V vsakem primeru naj bodoči najemniki izpolnijo samooceno najemnika. Tu mora vaš bodoči najemnik razkriti vse bistvene podatke, začenši s položajem osebnega dohodka, delodajalca do vnosa Schufa. Pozanimate se lahko tudi o stečajnih postopkih v preteklosti.
Če najemnik pri samorazkritju goljufa ali če izpusti bistvene podatke, ima to lahko pozneje neprijetne posledice. Kot najemodajalec lahko brez nadaljnjih razlogov izpodbijate najem in odpovete stanovanje.
Pred sklenitvijo najemne pogodbe natančno preglejte osebno izkaznico in trenutni naslov za registracijo, položnice in podatke Schufa vašega bodočega najemnika. V pomoč so lahko tudi raziskave na internetu, kjer lahko za plačilo zahtevate podatke o kreditni sposobnosti in podatke o najemu. Vendar to ne pomeni, da ne boste naselili nomada, ker baze podatkov niso pravno neškodljive. Zaradi zaščite podatkov se številni najemodajalci izogibajo objavljanju informacij na internetu, da ne bi postali ranljivi.
Prav tako lahko od zainteresirane stranke zahtevate potrdilo o oprostitvi dolga za najem ali kratko referenčno pismo prejšnjega najemodajalca. Pri samooceni najemnika vprašajte ime in naslov prejšnjega najemodajalca. Mnogi najemodajalci zaradi splošne uredbe o varstvu podatkov ne dajejo nobenih informacij o svojih najemnikih, vendar lahko vsi ti previdnostni ukrepi učinkovito odvrnejo potencialne najemnike.
Katera stanovanja imajo najraje nomadi?
Ne moti, ampak nered: Nomadi najemnikov pogosto raje imajo velika in ekskluzivna stanovanja na privlačnih lokacijah. Ker od samega začetka upoštevajo neplačilo najemnine, jim je vseeno, kako drago je stanovanje. Naj vas ne zaslepi urbano vedenje in negovana oblačila bodočega najemnika, temveč skrbno preverite kreditno sposobnost prosilca in verodostojnost njegovih podatkov.
Nomadi se najemajo radi osredotočajo na zasebne in po možnosti starejše najemodajalce, ker so ti pogosto neizkušeni in lahkoverni. Pogosto se zanašajo zgolj na svoj črevesni instinkt in tako zlahka postanejo žrtve zapletenih goljufov. Izkušeni nepremičninski posredniki in poklicni najemodajalci pa natančneje preučijo, kaj pogosto najemnikom nomadom preprečuje, da bi se zanimali za ponujeno stanovanje. Če torej niste prepričani, se vam lahko izplača najeti izkušenega posrednika, ki bo dal vašo nepremičnino v najem.
Najemniki nomadov imajo posebno lahek čas na območjih, kjer je veliko stanovanj prazno. Kadar najemodajalci obupno iščejo najemnike, se včasih manj skrbno preverijo dokumenti - glavno je, da zainteresirana stranka podpiše najemno pogodbo. Še posebej usodno je, če ne samo, da ne pride v najem, ampak je tudi stanovanje posuto in neprimerno za bivanje. Kljub vsemu navdušenju je priporočljivo, da ste končno našli najemnika, zato vedno najprej uveljavite zdravo pamet. Previdno preverite vse dokumente in se dogovorite za predajo ključev šele potem, ko je varščina v celoti plačana.
Da bi se zavarovali pred najemniki nomadov, bi morali natančno pogledati svojo osebno izkaznico, trenutni naslov za registracijo, položnice in podatke Schufa svojih bodočih najemnikov.
Kako se rešim najemnikov?
Če se je kljub vsem previdnostnim ukrepom k vam preselil nomad, ki je najemnik, morate ukrepati hitro in dosledno.
Ali vaš najemnik zaostaja za en mesec? Potem mu lahko pošljete desetdnevni opomin za plačilo. Če se ne odzove, ga lahko obvestite o običajni odpovedi.
Ali vam nomad, ki najema, že dolguje najemnino za dva ali več mesecev? V tem primeru ga lahko prekinete brez predhodnega obvestila. Nato ima 14 dni časa, da izprazni stanovanje.
Če se vaš najemnik še vedno ne odzove, morate samo deložirati. To pogosto sproži dolgotrajen postopek, ki lahko odvisno od pristojnega sodišča in vedenja najemnika zlahka traja do enega leta. Tudi če imate prav najemodajalca, je možno, da vaš najemnik stanovanja še vedno ne bo zapustil. Šele potem bo sodba izvršena, tako imenovana deložacija.
Kako deluje izvršba?
Če naj bi se izvršila akcija izselitve, izvršitelj postavi nomadu najemniku končni rok treh tednov. Zdaj ima še zadnjo priložnost, da prostovoljno zapusti najeto posest. Če se po izteku roka nič ne zgodi, sodni izvršitelj najame ključavničarja in ladjarja, stanovanje pa se sprosti.
To najemodajalca stane najmanj 3000 evrov, ki jih lahko najemnik toži v skladu s 788. členom zakonika o pravdnem postopku (ZPO) - pod pogojem, da ima denar.
Poleg sodnega izvršitelja je treba plačati tudi odvozno podjetje, zamenjavo ključavnic in hrambo najemnikovega premoženja. Glede na velikost nepremičnine lahko pričakujete bistveno večje zneske.
Posebna oblika izselitve je tako imenovana berlinska izselitev: tu je na mestu le sodni izvršitelj, ki najemnika postavi pred vrata. Zamenja ključavnico in spet zapusti stanovanje. Za najemodajalca je to približno 300 do 500 evrov veliko ceneje. Preostala najemniška lastnina ostane v stanovanju in s tem v skrbništvu najemodajalca. Najemnik lahko najemnikovo pohištvo pusti v stanovanju ali pa sam poišče alternativno možnost shranjevanja. Zelo pomembno je, da nepremičnino, ki ste jo pustili v navzočnosti sodnega izvršitelja, dokumentirate, da vas najemnik pozneje ne bo presenetil z zahtevami - na primer po dragocenem kolekciji kovancev ali znamk, ki naj bi ga pustil za seboj v desnem predalu pisalne mize.
Najemnik nomad: pri ogledu nepremičnine prevaranti pogosto naredijo zelo všečen, celo resen vtis. Toda po kratkem času vas bodo žal naučili drugače.
Sporazum o izselitvi namesto izselitve
Alternativa izselitvi je tako imenovani sporazum o izselitvi. Tudi če vam je čustveno težko: odpovejte se neporavnani najemnini za svojega najemnika in mu po potrebi ponudite celo odškodnino, če pravočasno zapusti stanovanje ob dogovorjenem času. Pogosto je pogodba o izselitvi za vas stroškovno učinkovitejša kot dolgotrajna izselitev - po eni strani, ker lahko stanovanje znova prej najamete, po drugi strani pa stroški popravila morda ne bodo tako visoki.
Preprost, pisni sporazum o izselitvi bi lahko šel nekako takole:
"G. Max Mustermann, trenutno najemnik stanovanja Wande Werauchimmer na naslovu Musterstrasse 111 v 12345 Musterstadtu, izjavlja, da se je pripravljen izseliti do 01.01.2019 in bo izpuščeno stanovanje z vsemi ključi predal najemodajalki Wandi Werauchimmer ali enemu od nje na določen datum. pooblaščena oseba. Šteje se, da se je doslej neomejeno najemno razmerje od tega trenutka končalo. Najemodajalka gospoda Mustermanna sprosti iz naslova neporavnanih najemnih dolgov, ko je bilo stanovanje predano pravočasno in v skladu z dogovorom, ter tudi izjavi, da mu je pripravljena plačati odškodnino v višini 1.000 EUR v 14 dneh po predaji stanovanja. "
Pomembno: Nujno je, da pogodbo o izselitvi preveri ali pripravi odvetnik, druga stranka pa jo podpiše z navedbo kraja in datuma, šele potem boste imeli potrebno pravno varnost. Tam dogovorjeni datum selitve je mogoče prestaviti, tudi s sodno odredbo, le če obstajajo tehtni razlogi - najemnik je na primer hudo bolan.
Nadaljnje točke in vprašanja, ki jih je mogoče pisno določiti v sporazumu o izselitvi:
- Stanje stanovanja ob primopredaji (pometeno, odstranjene napeljave na strani najemnika, pravilno odstranjevanje smeti)
- Plačilo dodatnih stroškov / določitev odčitkov števcev
- Zgodnji dostop do stanovanja za najemodajalca, da izvede posodobitve
- Ali lahko najemodajalec poravna najemnino z zahtevki do najemnika?
- Ali so vsi zahtevki do najemnika poravnani s pravočasno vrnitvijo stanovanja (npr. Neporavnani pomožni stroški)?
- Ali najemnik prejme potrdilo o oprostitvi dolga za najem?
Če je sporazum o izselitvi sklenjen med potekom izselitve, se to običajno imenuje poravnava za izselitev. Vsebinsko pa se različici skoraj ne razlikujeta.
Ko nomadov ne bo več, kaj sledi?
Idealno je, da nomadov za najem ni več, stanovanje je prazno in lahko poiščete novega najemnika, ki upamo, da bo plačal brez večjih obnovitvenih del. Žal je v mnogih primerih ocena zapuščenega stanovanja za najemodajalca kar šokantna.
Nomadi nomadov so pogosto tako imenovani mesi in lahko stanovanje v nekaj mesecih spremenijo v pusto. Nato se lahko izvede obsežna prenova in dezinfekcija, da se stanovanje ponovno najame. Kot najemodajalec imate pravico zahtevati stroške čiščenja, shranjevanja pohištva in prenove stanovanja od najetega nomada, vendar jih običajno zdaj ne morejo ali nočejo plačati.
Posebno zavarovanje lastnikovega pravnega varstva za posamezna stanovanja lahko nudi določeno stopnjo zaščite. Sorazmerno drago, vendar se splača ujeti ustrezno polico, preden jo ponovno najamete. Običajno zavarovanje pravne zaščite žal ne velja za škodo, ki jo povzročijo nomadi. Najbolje je, da se pri združenju odgovornega najemodajalca ali pri specializiranem odvetniku pozanimate, kakšne možnosti lahko omejite za svoj primer.
Če se na podlagi izkušenj odločite za prodajo svoje nepremičnine, morate natančno pretehtati, katera dela obnove in prenove so smiselna. Nova vgrajena prenova kuhinje ali kopalnice naredi dober vtis in bo privedla tudi do višje prodajne cene - vendar bi morala biti potem tako visoka, da bi nadomestila naložbo.
Če želite znova najeti, se boste morda počutili varnejše pri profesionalnem nepremičninskem agentu.
Kaj je dokumentarni postopek?
Da bi skrajšal razmeroma dolg postopek izselitve, lahko najemodajalec uporabi tako imenovani dokumentarni postopek. To je hitra različica običajne tožbe, pri kateri najemnik postopka ne more vleči prek prič. Vse dokazujejo samo dokumenti. Najemodajalec mora sodišču predložiti najemno pogodbo in popolno bančno izjavo, da dokaže, da plačila najemnine niso bila prejeta. Po tem hitro pride sodba o izvršbi. Dokumentarni postopek pa je še vedno precej neznan in je bil doslej redko sprožen, ker je vse res treba dokazati absolutno na podlagi dokumentov.
Ali so nomadi kjer koli najeti?
V spletu lahko najdete številne ponudnike najemniških baz podatkov nomadov. Zaradi splošne uredbe o varstvu podatkov pa je treba z njimi ravnati previdno. Znano je, da zbiranje in posredovanje osebnih podatkov brez privolitve ni dovoljeno. Če se ime vašega najemnika ne pojavi na ustreznih portalih, to nikakor ne pomeni, da ne bi mogel biti goljufija pri najemu. Nasprotno pa bi se lahko pojavila tudi imena, ki so v bazo podatkov vstopila iz drugih razlogov in diskreditirajo zaupanja vredne najemnike.
Kako lahko opozorim druge najemodajalce na nomade?
Kdor ima slabe izkušnje z najemniki nomadov, bi rad povsod izrazil jezo in opozoril druge najemodajalce na prevarante. Vendar zaradi zakonov o varstvu podatkov najemnika ni priporočljivo registrirati v podatkovni bazi najemnikov na internetu. Edina pravno varna pot je prijava najemnikov na policijo zaradi goljufije in sprožitev pravnih ukrepov proti njim. Z drugimi metodami se postavite v pravno sivo območje in celo tvegate, da se osebno kaznite.
Zdravo nezaupanje se obrestuje
Tudi če je za mnoge negotovost velika - daleč večina najemnikov redno plačuje dogovorjeno najemnino in skrbi za svojo najemnino skoraj tako kot za svojo lastnino. Seveda pa so povsod črne ovce. Če upoštevate zgornje nasvete, ste že veliko naredili, da zaščitite svojo lastnino pred nomadi. Kadar koli se potencialno zelo prijazen potencialni najemnik nenadoma obnaša na čuden način in ne predloži vseh dokumentov takoj, mu dajte priložnost. Ponavadi so temeljit pregled vseh dokumentov, poizvedbe prejšnjega najemnika in dober občutek za črevesje najboljša zaščita pred nomadi.
