Ko je stanovanje predano, pogosto prihaja do spora: škoda, kozmetična popravila in odplačilo depozita prinašajo veliko možnosti za konflikt. Za vas smo sestavili najpomembnejša dejstva iz najemne zakonodaje, da bo predaja stanovanja potekala nemoteno.
Proti koncu, ko se najemništvo poravna in pride do predaje stanovanja, se lahko celo najboljše razmerje med najemnikom in najemodajalcem prevrne. Pravzaprav se obe vlogi presenetljivo dobro ujemata - to vedno znova dokazujejo raziskave (npr. Indeks zadovoljstva najemnikov za leto 2019 s Allensbach Institute for Demoscopy). Toda nova služba v drugem mestu, ločitev ali ločitev ali celo smrt neizogibno pripeljejo do spremembe najemnika in s tem do predaje stanovanja. Vendar se je mogoče izogniti številnim konfliktom ali vsaj rešiti sporazumno, če se obe strani že zgodaj pogovorita.
Da bi menjava najemnika in predaja stanovanja potekala brez zapletov, upoštevajte nekaj točk. Kot najemodajalec na primer proti najemniku ne smete uveljavljati nedopustnih zahtevkov, hkrati pa vam ni treba sprejeti, da je stanovanje predano v nesprejemljivem stanju. Kot najemnik morate kozmetična popravila izvesti le, če pogodba vsebuje veljavno klavzulo. V protokolu primopredaje stanovanja bi morali biti obe strani natančni, da bi si zabeležili tudi majhne stvari.
Prenos: Protokol primopredaje stanovanja v obliki PDF
Katere podatke je treba vključiti v protokol predaje stanovanja?
Za dokumentacijo in tudi za lastno pravno zaščito morate pri predaji stanovanja sestaviti protokol primopredaje stanovanja. Na ta način lahko izključite možnost, da bo najemnik kasneje zanikal škodo, ki jo je povzročil, in vam bodo ostali stroški popravila. Zato je nujno, da si v dnevnik zapišete majhne stvari in da med pregledom stanovanja ničesar ne spregledate. Najemnika ne morete več kriviti za škodo, ki jo opazite šele kasneje. Poskrbite, da bosta dokument podpisala najemnik in najemodajalec ter da bo vedno na voljo v dveh izvodih.
Te podatke je treba vključiti v primopredajni protokol:
- Datum in čas predaje
- Ime in naslov najemnika in najemodajalca
- Po potrebi informacije prič
- Naslov in lokacija stanovanja
- Odčitki števcev električne energije, plina in vode
- Število ključev, ki jih je prejel najemnik
- Vse napake in poškodbe
- Sklic na prostore, v katerih je vse urejeno
- Dogovori o delih, ki jih mora najemnik še opraviti z datumom zaključka
Primopredaja: prenova in kozmetična popravila
Ko se najemnik zamenja, se stanovanje običajno preda na novo obnovljeno. Toda ali bo vaš najemnik ob izselitvi dolžan barvati barvne stene in izvajati kozmetična popravila, je v veliki meri odvisno od najemne pogodbe. Vendar klavzul ni mogoče postaviti tam po volji, niti v najemodajalcu prijazni najemniški pogodbi. Predpisi, o katerih so se strinjali, morajo biti zakonsko dovoljeni, da bodo resnično učinkoviti. Če temu ni tako, najemniku ni treba obnavljati ob izselitvi.
Če pa je najemnik dolžan obnoviti, ta obveznost v skladu z 28. členom „Odloka o stanovanjskih izračunih po drugem stanovanjskem zakonu“ vključuje le „tapetiranje, barvanje ali apnenje sten in stropov, barvanje tal, radiatorjev, vključno z ogrevalnimi cevmi, in notranjih vrat pa tudi okna in zunanja vrata od znotraj. "
Kar zadeva kozmetična popravila ob izselitvi, je najemnik dolžan prevzeti stroške le, če je bilo v najemni pogodbi določeno, da ti v posameznih primerih ne presegajo 100 evrov in da v letu ne znašajo več kot 8 odstotkov osnovne najemnine. Če klavzula v najemni pogodbi predvideva višje vrednosti ali če zgornje meje sploh ni, se lahko zgodi, da pride do težav pri menjavi najemnikov in se stanovanje preda brez manjših popravil.
Primopredaja: Neučinkovite klavzule za prenovo
Da se vi kot najemodajalec ne boste zataknili pri predaji stanovanja, se pri pripravi najemne pogodbe vsekakor izogibajte nekaj pasti. Ker to običajno pomeni, da je najemnik popolnoma oproščen obveznosti prenove. Izognite se tem napakam:
- Togi roki
Če je v najemu natančno določeno, koliko časa je treba sobo prenoviti po izteku obdobja (na primer "barvanje bivalnega prostora vsakih 5 let, barvanje kuhinje vsake 3 leta, barvanje kopalnice vsakih 8 let"), potem ta klavzula ne velja. Razlog za to je le razumen: ni smiselno zahtevati obnove v skladu s temi časovnimi obdobji, če dejanska stopnja obrabe ne zahteva prenove (BGH, sodba z dne 5. aprila 2006, Az. VIII ZR 178/05). Klavzula mora biti torej oblikovana tako, da je dovoljeno odstopanje od togih rokov, na primer če stanovanje uporabljamo previdno ali le zmerno.
Dobro je vedeti: Če je klavzula o prenovi v najemni pogodbi nedopustna, najemnik ni več dolžan izvajati prenove. Zato je nujno natančno preučiti najemno pogodbo!
- Preveč omejitev najemnika
Številni najemodajalci imajo povsem običajno in izrecno zahtevajo, da je stanovanje pobarvano v nevtralne tone in na koncu predano. Številni najemodajalci se pri izbiri barve odločijo za belo, saj je to najlažje uporabiti: enostavno jo je prebarvati in daje nevtralni prvi vtis. Vendar ga v najemu navaja, da lahko najemnik belo barvo ali lak uporablja samo za kozmetična popravila, kot je barvanje okvirjev vrat, notranjosti vrat, okenskih kril in okvirjev, ga preveč omejuje. Navsezadnje ta zahteva zanj velja tudi, če še vedno živi v stanovanju. V skladu s sodbo Zveznega sodišča (sodba z dne 20. januarja 2010, Az. VIII ZR 50/09) je tudi ta klavzula neveljavna.
- Navedite obseg prenove
Številni najemodajalci želijo čim natančneje zavarovati pogodbo glede obnovitvenih del in najkasneje ob izselitvi natančno določiti dela, ki jih je treba izvesti v najemu. Vendar se to pogosto vrne nazaj in pomeni, da najemniku sploh ni treba prenavljati. To na primer velja, če je navedeno delo, ki ni v oddelku 28 "Odloka o stanovanjskih izračunih po drugem stanovanjskem zakonu". Če želite na primer polkna barvati, najemniku sploh ni treba uporabljati čopiča.
Toda tudi preveč ohlapno besedilo lahko pomeni, da najemniku ob predaji stanovanja ni treba izvajati obnovitvenih del: če je v najemni pogodbi zapisano, da je treba okna pobarvati, to ne kaže, da je to treba storiti le od znotraj. Tudi tu ima najemnik prav in mu pravzaprav sploh ni treba prenavljati.
- Klavzula o končni prenovi
Če najemna pogodba vsebuje klavzulo o končni prenovi, se to običajno začne z informacijami o stanju, v katerem je najemnik prevzel stanovanje (na primer: "Stene in stropi prebarvani v belo, prebarvane grelne in ogrevalne cevi, notranja vrata in okvirji vrat ter okna od znotraj na novo pobarvan v belo "). Temu ponavadi sledi obvestilo, da mora najemnik ob izselitvi predati stanovanje v takem stanju. A to ni dopustno, saj bi bil najemnik v vsakem primeru dolžan obnoviti, ne glede na to, ali je to znova potrebno ali ne (BGH, sodba z dne 18. februarja 2009, Az. VIII ZR 166/08).
- Odstotek stroškov prenove
Pogosto boste v najemnih pogodbah našli tudi predpise, v katerih mora najemnik po izselitvi prevzeti stroške kakršne koli prenove. Najemodajalci se želijo zaščititi pred tveganjem, da se najemnik po štirih letih življenja izseli in se ne loti obnovitvenih del, saj je v pogodbi zapisano, da bi morali prostore barvati praviloma le vsakih pet let. Nato se pogosto prebere formulacije, na primer "Če se življenjski prostor uporablja več kot dve leti, najemnik po predračunu plača 25 odstotkov stroškov za barvanje". Tudi te kvotne klavzule so neučinkovite, kot je odločil BGH (sodba z dne 18. marca 2015, Az. VIII ZR 242/13).
Mimogrede, prednost za vas kot najemodajalca je, da mnogi najemniki v pogodbi kot take ne prepoznajo neučinkovitih klavzul in jih še vedno obnavljajo. Številni najemniki tudi menijo, da je slikanje pri selitvi vedno nujno. Za zakonito ravnanje morate obrazec za najemno pogodbo oddati strokovnjaku za najemno pravo in ga prilagoditi pred sklenitvijo naslednje najemne pogodbe. Poleg tega morate seveda povedati resnico, če bi moral prejšnji najemnik od vas izvedeti, ali mora prenovo ali ne.
Da bi se izognili težavam pri predaji stanovanja, pomaga vedeti o veljavnih in neučinkovitih klavzulah najemne pogodbe.
Predaja stanovanja: Kaj se zgodi s kuhinjo in družbo?
Če je stanovanje v najemu z določeno opremo, najemnik pa izvaja tudi lastno opremo, to ob predaji stanovanja pogosto vodi do spora. Večinoma gre za kuhinjo, pogosto pa so zastopani tudi leseni tla, tuš stena, lesene ploščice na balkonu ali terasi, spuščeni stropi in druge stvari.
V bistvu mora najemnik odstraniti napeljave, ki jih je naredil med odselitvijo. V določenih okoliščinah pa te vgrajene stavbe dodajo tudi vrednost stanovanju, tako da bi lahko najemodajalec zahteval višjo najemnino za naslednji najem. Ključno pa je, da si zapomnite mejne vrednosti, ki bi jih zavora cene najema lahko nastavila! V takem primeru morate posebno kritično pregledati napeljave in preveriti tudi, kako kakovostni so materiali in kako profesionalno je bila izvedena namestitev. Navsezadnje ste v naslednjem najemu odgovorni za vzdrževanje ali popravilo napeljave med obdobjem najema v skladu s § 535 BGB.
Mimogrede vas kot najemodajalca zanima tudi dejstvo, da vnesenih stvari, ki se v skladu z 94. členom nemškega civilnega zakonika štejejo za "bistvene sestavne dele nepremičnine ali stavbe", prejšnji najemnik ne more preprosto odstraniti. Sem spadajo "stvari, ki so trdno povezane s tlemi", kot so vrata in okna ali celo umivalniki. Po zakonu ti postanejo last lastnika nepremičnine. Če lahko pričakujete povečanje vrednosti od napeljav, ki ostanejo v stanovanju, morate najemniku ustrezno plačati nadomestilo.
Dogovorite se za vnaprej
Datum predaje je pogosto stresen za obe strani - za najemnike in najemodajalce. Tako kot najemodajalec upa, da bo stanovanje predal tako, da ga bo mogoče takoj oddati, najemnik upa, da je vse premislil in lahko zapre staro stanovanje.
A pri predaji stanovanja pogosto nastanejo težave, ki bi jih lahko vnaprej razjasnili z dogovorjem. Zato bi se morali dogovoriti za skupni sestanek za pregled, da bi pojasnili, kaj natančno mora še opraviti najemnik. V idealnem primeru bi morali določiti tudi datum, do katerega je treba to delo opraviti. Običajno je to datum dejanske predaje stanovanja.
Morebitno škodo na stanovanju dokumentirajte natančno v tem predhodnem dogovoru in se z najemnikom pogovorite, ali ga bo popravil sam ali bo morda treba obvestiti njegovo zavarovanje odgovornosti. Na sestanku si lahko tudi zabeležite, katere stvari morate kot najemodajalec obravnavati pred naslednjim novim najemom.
Smiselno je, da obe strani skupno priznano delo zabeležijo v protokol, ki ga podpišeta obe strani. Najemodajalci tega ne morejo zavezati svojega prejšnjega najemnika - toda tudi oni bodo imeli interes, da predajo stanovanje, ne da bi se morali z lastnikom prepirati glede posameznih točk. In če bi prišlo do pravnih sporov, imata oba dokaz o tem, o čemer smo razpravljali.
Kako se spopadate s škodo pri predaji stanovanja?
Če živite v stanovanju, lahko vedno pričakujete manjše poškodbe in obrabe. V skladu z odstavkom 538 BGB najemniku tega ni treba plačati, pod pogojem, da to škodo in znake obrabe povzroča pogodbena uporaba stanovanja. Če so na primer spoji v kopalnici med talnimi ploščicami na mestih, kjer se po njih običajno hodi, temnejši, je to znak obrabe zaradi pogodbene uporabe. To ni škoda. V najemniškem pravu marsikaj ni jasno pojasnjeno. Trdimo lahko na primer, ali so praske na parketu (na primer na pisarniškem stolu) znaki uporabe ali poškodbe. Tu se lahko usmerite samo na krajevno pristojnost.
Ali je bil najemnik res tako dober najemnik, se včasih pokaže šele, ko se odseliš.
Situacija je drugačna, če je na primer glava tuša zlomljena in je ni več mogoče pravilno uporabljati. V tem primeru bi bil lastnik običajno odgovoren za zagotovitev nadomestitve. Razen če je najemnik v najemni pogodbi dolžan opraviti manjša popravila. Če so te pogodbeno omejene na največ 100 evrov na posamezen primer in do največ 8 odstotkov letne osnovne najemnine, bi moral najemnik zamenjati glavo tuša.
Ključna donos: vaše pravice najemodajalca
Posebej pomembna točka pri predaji stanovanja je, da prejšnji najemnik vrne vse izročene ključe, ki pripadajo stanovanju. Sem spadajo ključi stanovanja in ključi za nabiralnik, vhodna vrata ali garažo. Predani morajo biti tudi ključi za vsa zaklenjena okna in vrata. Enako velja za ključe sobnih vrat.
Da boste lahko razumeli, katere ključe ste dali najemniku, da se preseli med predajo stanovanja, si oglejte takratni protokol primopredaje. Najemnik mora biti sposoben predložiti vse tam zapisane ključe.
Če najemnik ne more vrniti vseh ključev, na primer, ker ga je izgubil, mora zagotoviti nadomestno in po potrebi plačati nastalo škodo. To hitro postane drago, še posebej, če je v hiši nameščen sistem zaklepanja, ki ga je treba zaradi izgube zamenjati. Vendar je to le, če je izgubljeni ključ mogoče povezati s hišo (na primer, ker je bila priložena oznaka z imenom ali naslovom najemnika). V tem primeru lahko najemnika logično zaprosite za plačilo stroškov novega sistema za zaklepanje le, če ste dejansko zamenjali starega.
Pomembno: Če ima najemnik več ključev, kot ste mu jih dali, ker jih je dal kopirati, jih mora tudi predati. V tem primeru lahko ključe kupite pri najemniku ali pa predložite dokazilo, da so bili ključi uničeni. Vsekakor je smiselno, da ima najemnik znak, da nima drugih ključev od stanovanja, hiše ali garaže.
Stanje stanovanja ob predaji stanovanja
Seveda najemnik ne more preprosto spakirati svojih stvari, jih odpeljati in stanovanje zapustiti v enakem stanju, kot je. Pri predaji stanovanja so bistvene tri stvari:
- Čista metla
Če se najemnik odseli, mora predati čisto stanovanje. Kaj pa pomeni čisto pometanje? Pomeni, da mora biti stanovanje v spodobnem, čistem stanju. V ta namen je treba tla posesati ali pomesti, očistiti okna, sanitarije in kuhinjo obnoviti v stanje, ki ustreza higienskim standardom. - Škoda
Če v stanovanju nastane škoda, ki se ne šteje za znake obrabe zaradi pogodbene uporabe, jo mora plačati najemnik ali praviloma njegovo zavarovanje odgovornosti. Škoda nastane, na primer, če je laminat poškodovan zaradi uhajanja vode (npr. Iz sejalnice).
V primeru vse škode pa imate kot najemodajalec dokazno breme. V primeru pravnega spora bi morali biti sposobni dokazati, da škoda ni nastala, ker niste izpolnili svojih obveznosti glede vzdrževanja najemnine. - Obraba
Majhne praske na laminatu ali drobljenje spojev na zadnji steni tuša štejejo za običajno obrabo, ki se lahko pojavi tudi pri pogodbeni uporabi. Za te nepravilnosti je v osnovi odgovoren najemnik, vendar jim jih ni treba popraviti ali plačati popravka.
Prenos: Kontrolni seznam za predajo stanovanja
Predaja: odplačilo varščine
Ko je stanovanje odstranjeno, je najemnik stanovanje zapustil in izročil vse ključe, v bistvu manjka le ena stvar, ki je za najemnike še posebej pomembna: odplačilo najemnine.
Kot najemodajalec navadno niste dolžni vrniti varščine takoj po izročitvi stanovanja. Namesto tega ga imate pravico zadržati, če najemnik škode, ki jo je povzročil najemnik, ni odpravil ali če obnove ni pravilno izvedel. Z zadržanim pologom bi lahko plačali te predmete. Zadržani denar lahko uporabite tudi za poravnavo zamud pri najemninah.
Tudi če je pričakovati, da bodo najemniku zaračunani dodatni obratovalni stroški, lahko polog zaenkrat zadržite. V tem primeru pa velja pravilo, da vam praviloma ne smejo biti zadržani v celoti, ampak le v obsegu, v katerem je mogoče pokriti pričakovane stroške (BGH, sodba z dne 18. januarja 2016, Az: VIII ZR 71/05).
Šele ko so vse neporavnane terjatve res poravnane, morate bivšemu najemniku vrniti depozit, vključno z obrestmi.
Kdaj se opravi poravnava stroškov storitve?
Potem ko sta predaja stanovanja in zamenjava najemnika potekala dobro, poravnava pomožnih stroškov še čaka. Najemodajalci bi morali to ustvariti kmalu po izselitvi prejšnjega najemnika - vendar v skladu z oddelkom 556 nemškega civilnega zakonika tega niste zakonsko zavezani. Z obračunskim obdobjem, ki ustreza koledarskemu letu, mora najemnik, ki se januarja odseli, v najslabšem primeru počakati dobri dve leti, da se poravnajo njegovi pomožni stroški (ker morajo biti dodatni stroški poravnani najkasneje dvanajsti mesec po koncu obračunskega obdobja ). In načeloma bi lahko kot najemodajalec celo zadržali del pologa za to obdobje.
Pomembno pa je vedeti, da ste dolžni evidentirati stroške energije na podlagi porabe, ko se najemnik odseli. To storite tako, da odčitate odčitke števca, torej s tako imenovanim vmesnim odčitkom. Če za to obstajajo stroški, na primer zato, ker je treba števce stroškov ogrevanja brati elektronsko, jih ne morete posredovati najemniku, ampak jih morate nositi sami (BGH, sodba z dne 14. novembra 2007, Az.
Predaja je šla dobro? Potem se zabavajte v svojem novem domu!
Kako naprej, če se od naštetih premakne le en najemnik?
Če ste nepremičnino najeli v skupnem stanovanju, to za vas pravno pomeni, da vam ta delovna skupina solidarno odgovarja v skladu z oddelkom 421 nemškega civilnega zakonika. To pomeni, da morajo vsi v tej skupini plačati finančne obveznosti drugih, če niso več sposobni sami plačevati.
Če se iz skupnega stanovanja izseli le ena oseba, stanovanja ni treba predati, saj bo najem še naprej obstajal. Šele po prenehanju najemne pogodbe morate opraviti zgoraj opisane korake in upoštevati bistvene stvari.
Mimogrede: če je v najemni pogodbi določeno, da lahko eden od najemnikov odstopi od najemne pogodbe, je treba tam tudi navesti, kako je treba v takem primeru ravnati z varščino.
Kaj se zgodi, če najemnik umre?
Če najemnik vašega stanovanja ali hiše umre, to najemnine ne konča samodejno. Nasprotno: praviloma gre za zakonite dediče, ki se nato morajo odločiti, ali ga želijo nadaljevati ali odpovedati. V slednjem primeru bi nato predaja stanovanja potekala pri dedičih, ki bi bili odgovorni za morebitno škodo in bi morali opraviti vsa potrebna obnovitvena dela.
