Samoocena najemnika je vedno pomembna, ko se prejšnji prebivalec odseli in poišče novega, zanesljivega najemnika. Najemodajalci bi dobro izvedeli več o možnih kandidatih, saj se bodo tako izognili grdim presenečenjem. Vendar ima pravica do informacij jasne meje. Tu lahko ugotovite, kaj lahko kot najemodajalec vprašate in kaj ne v samooceni najemnika. Za prenos nudimo tudi vzorčne dokumente.
Čemu služi samoocena najemnika?
S samooceno najemnikov lahko lastniki nepremičnin pridobijo bistvene informacije o potencialnih najemnikih pred oddajo stanovanja ali hiše. Ti so ključnega pomena za vas kot najemodajalca, saj zagotavljajo informacije o tem, s kom imate opravka s potencialnimi novimi pogodbenimi partnerji.
Ali morajo zainteresirane strani izpolniti samooceno najemnika?
S povsem pravnega vidika bodoči najemniki niso dolžni zagotavljati samoocene. Kot najemodajalec pa bodite previdni, če prosilec noče posredovati informacij o sebi. Čeprav vedenje ni nujno, da nakazuje morebitna finančna ozka grla ali celo nomadskega najemnika, je nekaj gotovo: zainteresirana stranka ima razlog, da se ne pozna. Ne morete vedeti, ali so samo previdni s svojimi podatki ali je za njimi resno, kar bi vam lahko povzročalo težave. Če je na voljo dovolj drugih prosilcev, ki so bolj pripravljeni izpolniti samooceno najemnika, se morate osredotočiti nanje.
Kaj lahko najemodajalci vprašajo pri samooceni najemnika?
Ali lahko tisti, ki jih zanima stanovanje, mesečno plačujejo najemnino? Koliko ljudi bo živelo v stanovanju? Ali pripeljete živali? Z vidika najemodajalca je prva točka zagotovo najpomembnejša pri iskanju primernih najemnikov. Vendar pa so pomembni tudi drugi vidiki, če naj bo v hiši možno premišljeno in prijetno druženje. V samooceni najemnika se zato lahko sprašujejo nekatere stvari, druge pa ne.
Ne smete prosto zahtevati informacij, za katere menite, da bi vas lahko zanimale. Upravičeni ste samo do samoocenjevanja najemnika, da ugotovite stvari, ki so za najemniške pogoje bistvene.
Prav tako ni legitimno istočasno izvedeti vseh informacij, ki vas zanimajo. Glede na to, ali si bo najemnik stanovanje ogledal prvič ali si stanovanje ogleduje, se je že odločil za najem stanovanja ali se že sestane z vami za sklenitev pogodbe - v vseh teh časih lahko postavite le določena vprašanja oz. poizvedite samooceno najemnika.
Katere podatke lahko lastniki zahtevajo pred ogledom?
Preden potencialni novi najemnik obišče stanovanje, ste kot najemodajalec od najemnika upravičeni zahtevati naslednje podatke:
- Ime in priimek
- potrebne kontaktne podatke
- Ali imate potrdilo o stanovanjski upravičenosti?
- Ali nameravate obdržati hišne ljubljenčke?
Poizvedovanje o imenu in priimku ter telefonski številki ali e-poštnem naslovu je očitno, navsezadnje kot najemodajalec v svoji korespondenci želite vedeti, komu pišete in kako lahko pridete do njih, na primer, da se dogovorite ali prestavite termin za ogled stanovanja.
Če je stanovanje, ki ga najamete, subvencionirano s socialnimi stanovanji, je nujno, da ima zainteresirana oseba potrdilo o upravičenosti do stanovanja. Če obstajajo drugi pogoji, ki znatno omejujejo izbiro najemnikov, se lahko zdaj tudi pozanimate o izpolnjevanju teh pogojev. Na ta način se izognete zavrnitvi primernih kandidatov samo zato, da ugotovite, da vaša najljubša potencialna stranka ne izpolnjuje zakonskih zahtev za bivanje v nepremičnini.
Zdaj se lahko tudi pozanimate, ali namerava najemnik v stanovanju obdržati žival. Konec koncev lahko zadrževanje mačk ali psov v najetem stanovanju povzroči, da se drugi najemniki ali lastniki počutijo motene v hiši. Da bi se izognili konfliktom že na začetku, je treba vprašanje hišnih ljubljenčkov razjasniti čim prej. Lahko se pozanimate, ali namerava najemnik obdržati majhne živali, lahko pa je tu malo pozoren. Navsezadnje mu ne morete prepovedati, da bi na primer držal ptice ali ribe.
Katera vprašanja lahko vsebuje samoocena najemnika po pregledu ob zagonu pogodbe?
Če potencialni novi najemnik po ogledu pokaže zanimanje za stanovanje, lahko takoj po njem pridobite nadaljnje informacije v samooceni najemnika. Takrat dopustna vprašanja so naslednja:
- Kateri je prejšnji naslov?
- Kakšen je prihodkov položaj?
- Katero službo ima pri katerem delodajalcu?
- Koliko ljudi naj se vseli v stanovanje?
- Ali obstaja dovoljenje za izselitev zaostalih najemnin?
- Ali je bil uveden stečaj potrošnikov?
Bistveno je vprašanje finančnega stanja potencialne stranke. Navsezadnje mora biti sposoben dolgoročno in pravočasno plačevati najemnino. Odgovor na to vprašanje običajno vodi neposredno do naslednjega v samooceni najemnikov: Za katerega delodajalca oseba dela in katero delo tam opravlja? Upoštevajte pa, da niste upravičeni do vprašanja trajanja delovnega razmerja! Če najemnino prevzame Zvezni zavod za zaposlovanje, ste upravičeni do informacij o tem. Potem pa ne smete več zahtevati informacij o nadaljnjem finančnem stanju najemnika.
Informacije, ki jih najemodajalci smejo zahtevati pri samooceni najemnikov, ko so potencialni najemniki za ogled nepremičnine in na koncu pokažejo zanimanje, so precej obsežne.
Trenutni naslov je na primer potreben za pošiljanje dokumentov bodočemu najemniku, na primer najemne pogodbe, če ni neposredno izročen. Prejšnji naslov lahko tudi navede, kdo je bil prejšnji najemodajalec bodočega najemnika. Vendar o tem ne smete izrecno vprašati (glejte spodaj).
Upravičena je tudi zahteva po podatkih, koliko ljudi naj se vseli v stanovanje. Navsezadnje večje število ljudi običajno pomeni več obrabe stanovanja. Kot najemodajalec imate torej pravico do teh podatkov.
Drugi dve vprašanji glede obvestila o izselitvi ali stečaju potrošnika naj bi vas kot najemodajalca zaščitili pred najemnikom, ki ne bo mogel plačevati mesečne najemnine. Tudi ta vprašanja so dopustna.
Storitev: Obrazec za samooceno najemnika, ki ga lahko prenesete po ogledu:
Katera vprašanja lahko vsebuje samoocena najemnika tik pred sklenitvijo pogodbe?
Če je sklenitev najemne pogodbe neizbežna, lahko kot najemodajalec od bodočega najemnika zahteva dodatne informacije. To so:
- Dokazila o dohodku
- Dokaz o kreditni sposobnosti
- Podrobnosti računa
Doslej ste morali verjeti najemnikovim podatkom, ki jih je navedel pri samooceni najemnika glede dohodka. Zdaj, ko bo pogodba kmalu sklenjena, lahko zanjo zaprosite tudi za dokaze. To so lahko položnice, pa tudi odmere davkov za samozaposlene ali registracije vstopnega davka.
Dodatna varnost najemodajalcem zagotavlja informacije o kreditni sposobnosti najemnika pri kreditni agenciji, kot je Schufa (zaščitno združenje za splošno kreditno zavarovanje). Če kot najemodajalec takšne podatke zahtevate od najemnika, morate vedeti, da niste upravičeni do tam navedenih vrednosti točk, bančnih ali kreditnih podatkov. Tukaj so dovoljene samo informacije, ki vsebujejo podatke, za katere ste kot najemodajalec upravičen interes.
Zdaj lahko zaprosite tudi za bančne podatke pogodbenega partnerja. To je zato, ker to potrebujete, da lahko najemniku izplačate morebitna dobroimetja, ki lahko nastanejo med najemom (na primer po računu za komunalne storitve).
Storitev: Obrazec za samooceno najemnika, ki ga lahko prenesete tik pred podpisom pogodbe:
Kaj najemodajalci ne smejo vprašati pri samooceni najemnikov?
Nikoli ne smete zahtevati nekaterih informacij od zainteresiranih strani pri samooceni najemnika. Če povzamemo, to so vse informacije, ki niso povezane z nameravanim najemom. Če vseeno zahtevate te podatke, tvegate globo.
Ta vprašanja so pri samooceni najemnikov tabu:
- Kakšen je zakonski stan?
- Ali nameravate imeti otroke? / Ste noseči?
- Kdo je prejšnji najemodajalec?
- Ste član stranke?
- Ste član združenja?
- Ali imate kazensko evidenco ali ste v preiskavi?
- Kateri religiji pripadate?
- Katere narodnosti si?
- Ali imate kakšno kronično bolezen?
- Ali igrate inštrumente? (in drugi hobiji in želje)
Vsa ta vprašanja niso neposredno povezana s predlagano najemno pogodbo in so zato nedopustna. Zadevajo tudi informacije iz zasebnosti najemnika. Seveda je za vas kot najemodajalca zanimivo ugotoviti, ali potencialni novi prebivalec posesti načrtuje otroke. Vendar do teh informacij niste upravičeni. Mimogrede to velja tudi za katero koli stranko, združenje ali vero. Ti podatki tudi niso povezani z najemno pogodbo.
Prav tako ni dovoljeno vprašanje, ki se pri samoocenjevanju najemnikov zastavlja zlasti pogosto o glasbenih instrumentih. Ker so te informacije del najemnikove zasebnosti.
Če najemniki med samoocenjevanjem najemnikov odkrijejo vprašanja o svoji stranki, veri ali drugih zasebnih zadevah, jim ni treba odgovoriti nanje.
Kakšne so posledice nedopustnih vprašanj pri samooceni najemnika?
Če se pri samooceni najemnika zahtevajo informacije, ki niso zakonsko dovoljene, lahko to povzroči resne finančne posledice. Najemodajalci, ki postavljajo takšna vprašanja, lahko v najslabšem primeru pričakujejo globo do 300.000 evrov. Vendar te visoke globe verjetno ne bi naložili zasebnemu najemodajalcu, ki odda samo eno stanovanje. Vendar je treba tu pričakovati tudi kazen v višini okoli 100 evrov.
Ali mora najemnik pri samooceni najemnika povedati resnico?
Najemnik mora pri samooceni najemnika vedno navesti resnične podatke, če je vprašanje neposredno povezano z nameravanim najemom. Tu ima najemodajalec upravičen interes za dejanske informacije. Tako je na primer pri vprašanjih o plačilni sposobnosti najemnika. Ključno pa je, da upoštevamo zgoraj naštete točke, od katerih lahko postavimo določena vprašanja. Šele nato je najemnik dolžan posredovati resnične podatke.
Kaj se zgodi, če najemnik leži v samooceni najemnika?
Ali ima laž v samooceni najemnika posledice za najemnika, je odvisno od tega, na katero vprašanje je odgovoril z neresnico: Če je bilo vprašanje nedopustno (glej zgoraj), laž nima posledic. Pri dopustnih vprašanjih pa je nujno, da se drži resnice, sicer mu v najslabšem primeru grozi odpoved najema brez predhodnega obvestila.
Če najemnik na primer v samooceni najemnika trdi, da je v bistveno boljšem finančnem položaju, kot je dejansko, lahko najemodajalec upravičeno odpove najemno pogodbo brez obvestila. In to velja tudi, če najemnino plačuje redno in natančno, kljub temu da je njegov dohodek dejansko bistveno nižji. V skladu s sodbo münchenskega okrožnega sodišča (LG München, sodba z dne 25.03.09, az. 14 S 18532/07) naj ne bi pričakovali, da bo najemodajalec, ki v teh pogojih nikoli ne bi sklenil najemne pogodbe, najprej utrpel finančno škodo. preden lahko prekine pogodbeno razmerje. Namesto tega gre za prevaro v smislu oddelka 123 nemškega civilnega zakonika (BGB), ki upravičuje odpoved brez odpovednega roka.
Če je najemnik pri samooceni najemnika lagal o sprejemljivih vprašanjih, lahko pogodbo prekinete brez predhodnega obvestila v skladu z oddelkom 123 nemškega civilnega zakonika.
Ali je poleg samoocene najemnika tudi potrdilo o oprostitvi dolga najemnine od prejšnjega najemnika smiselno?
Načeloma velja naslednje: Več dokazov, ki jih prejmete od bodočih najemnikov, ki dokazujejo njihovo zanesljivost, zlasti pri plačilu najemnine, bolj ste lahko prepričani, da ste za svojega stanovanja našli uglednega najemnika.
Poleg samoocene najemnika je zato koristno, da prejšnjega najemnika prosimo za potrdilo o odsotnosti najemniških dolgov. S pravnega vidika nimate zakonske pravice zahtevati tega potrdila, vendar ga potencialni najemnik lahko predloži in dokaže, da je v preteklosti vedno pravočasno plačeval najemnino, govori zanj in vam daje malo več varnosti.
Upoštevajte pa, da ni nujno, da je negativni znak, če potrdila o oprostitvi dolga za najem ni mogoče predložiti. Ker ga najemodajalci niso dolžni izdati, ga ni mogoče nujno razlagati kot negativni signal glede bodočih najemnikov.
Kaj ima zveza GDPR s samooceno najemnikov?
Splošna uredba o varstvu podatkov (GDPR), ki velja od maja 2018, je bistvena tudi za samooceno najemnikov. To je zato, ker določa, da se zahtevane informacije smejo zbirati le za določene, jasne in zakonite namene (člen 5, odstavek 1b GDPR). Poleg tega morate biti "omejeni na tisto, kar je potrebno za obdelavo" (člen 5, odstavek 1b GDPR). Če kot najemodajalec zahtevate podatke od bodočih najemnikov, morate zato zagotoviti, da se pri zbiranju in shranjevanju podatkov dosledno spoštujejo načela GDPR.