Glavni cilj pokrovčka je ohraniti cenovno ugoden življenjski prostor v Nemčiji. Točno določa, kje se lahko najemnine do kakšnega zneska povečajo. Kje pa se uporablja in kakšne omejitve postavlja najemodajalcem? Pregled.
Kakšna je zgornja meja?
Omejitev temelji na oddelku 558 (3) nemškega civilnega zakonika (BGB). Tam je urejeno, koliko lahko najemodajalec v omejenem času poveča najemnino.
Bistveno obdobje za zgornjo mejo je tri leta. V tem obdobju se najemnina praviloma lahko poveča za največ 20 odstotkov. Hkrati pa ne sme biti presežena lokalna primerjalna najemnina. To je najemnina, ki je bila dogovorjena za stanovanja s primerljivo opremo v zadnjih štirih letih.
Vrednost te lokalne primerjalne najemnine lahko izhaja iz več različnih virov. Po eni strani lahko najemodajalec to določi s strokovnim mnenjem, ki je javno imenovano in priseglo. Obstajata tudi kvalificirani indeks najemnin in baza najemnin. Pomembno je, da najemodajalec v svojem obvestilu o povečanju najemnine pojasni določitev lokalne primerjalne najemnine in skladnost z omejitvijo zgornje meje.
Poleg zgornje meje v nekaterih regijah velja tudi zavorna zavora, ki je bila uvedena leta 2015 za nove najemnine in jo je morda treba tudi upoštevati. Omejitev zgornje meje je skupaj z lokalno primerjalno najemnino in novo najemno zavoro pravno sredstvo za omejitev, da se zagotovi, da življenjski prostor ostane dostopen.
V katerih zveznih državah obstajajo predpisi o omejitvi zgornje meje?
Poleg državne omejitve zgornje meje imajo posamezne zvezne države možnost, da z odlokom določijo še spodnjo mejo. Predpogoj za to pa je, da v bližnji prihodnosti nobene nepremičnine za najem ne bi bile na voljo pod sprejemljivimi pogoji.
Večina zveznih držav je to izkoristila in tako omejila zgornjo mejo na 15 odstotkov. Odloki so začeli veljati v različnih časih, vendar na splošno veljajo pet let.
Od 1. julija 2015 je Baden-Württemberg sprejel uredbo za 44 mest in občin. Na Bavarskem znižana zgornja meja velja za 137 lokacij od 1. januarja 2016. Berlin ima od 11. maja 2018 predpis za celotno državo. V Brandenburgu bodo najemodajalci od 01.09.2014 omejeni na 30 lokacij. V nasprotju s tem je država Bremen mesto Bremerhaven izvzela iz odloka, ki velja od 1. septembra 2014. Hamburg je že sprejel drugi odlok za celotno območje z učinkom od 1. septembra 2018. Hessen je od 18. oktobra 2014 urejal 30 mest in občin. V Spodnji Saški je od 1. decembra 2016 prizadetih 19 krajev. Odlok v Severnem Porenju-Vestfaliji vključuje skupaj 59 mest od 1. 6. 2014. Landau, Speyer, Mainz in Trier imajo od 13. februarja.2015 v Porenje-Pfalškem znižana meja zgornje meje. Saška uredba z dne 31. julija 2015 pa vpliva samo na Dresden. V Schleswig-Holsteinu je treba v 16 mestih in občinah upoštevati ustrezen odlok. Štiri zvezne dežele, Saarska, Saška-Anhalt, Turingija in Mecklenburg-Predpomorjanska še niso sprejele nobenih predpisov. Najemodajalci v 385 mestih v Nemčiji se morajo držati zgornje meje 15 odstotkov.Najemodajalci v 385 mestih v Nemčiji se morajo držati omejitve 15 odstotkov.Najemodajalci v 385 mestih v Nemčiji se morajo držati omejitve 15 odstotkov.
Pregled znižane zgornje meje
|
država |
Zmanjšana zgornja meja 15% |
|---|---|
|
Baden-Wuerttemberg |
Da, 44 mest in občin |
|
Bavarska |
Da, 137 mest in občin |
|
Berlin |
Da |
|
Brandenburg |
Da, 30 mest in občin |
|
Bremen |
Da, z izjemo Bremerhavena |
|
Hamburg |
Da |
|
Hesse |
Da, 30 mest in občin |
| Mecklenburg-Zahodnopomorjansko | Ne |
|
Spodnja Saška |
Da, 19 mest in občin |
|
Severno Porenje-Vestfalija |
Da, 59 mest in občin |
|
Porenje-Pfalška |
Da, 4 mesta (Landau, Speyer, Mainz in Trier) |
| Saarland | Ne |
|
Saška |
Da, (Dresden) |
| Saška-Anhalt | Ne |
|
Schleswig-Holstein |
Da, 16 mest in občin |
|
Turingija |
Ne |
Katera zgornja meja velja za zvišanje najemnine?
Povišanje najemnine za obstoječi najem ima splošno najvišjo mejo. Ta zgornja meja je lokalna primerjalna najemnina. Če je bila prejšnja najemnina pod to mejo, velja zgornja meja. Potem je mogoče v treh letih povečati le 20 odstotkov. Razen če z odlokom v zadevni zvezni državi ne velja spodnja meja omejitve 15 odstotkov.
Obstajajo tudi področja, na katerih velja nova zavora cene najema, kjer je zgornja meja prav tako 15-odstotna. Izračun temelji na neto najemnini v zadnjih treh letih. Čas zadnjega povečanja ni pomemben. Tudi daljši odseki brez povišanja najemnine ne vplivajo na izračun. Če pa se je v tem obdobju povišala najemnina zaradi višjih obratovalnih stroškov ali zaradi posodobitve, se te ne upoštevajo.
Ali se mora najemnik strinjati z zvišanjem najemnine?
Najemodajalec običajno zahteva soglasje najemnika za povečanje najemnine. Smiselno je, da se prej pogovorite z nami in najemnino dvignete sporazumno. Če najemnik povišani znesek plača brez nadaljnjih reakcij, se poda tiho soglasje. Potem najemodajalec ni potreben nadaljnjih ukrepov.
Če je popolna odobritev, tudi težav ni. Vendar je za to treba upoštevati rok: Najemnik ima poleg meseca, v katerem je dostavljeno povišanje najemnine, še dva meseca, da preveri povišanje in z njim povezano odločitev. Možna je tudi delna odobritev, v tem primeru se na splošno odobri le določen znesek povišanja. To je še posebej koristno, če zgornja meja ni bila pravilno upoštevana in je zato nova najemnina na splošno previsoka, vendar so roki izpolnjeni. V tem primeru pa je potrebno pojasnilo med pogodbenima strankama, da se prepreči sodni postopek.
Če po drugi strani ni dano niti plačilo niti soglasje, lahko najemodajalec toži za soglasje. Za to mora izpolniti trimesečni rok. Končno ima seveda najemnik možnost odpovedati najemno razmerje, če se ne strinja s povečanjem. Za to ima posebno pravico do odpovedi v skladu z oddelkom 561 nemškega civilnega zakonika. Ta pravica velja tudi za najemne pogodbe, ki so bile sklenjene za določen čas.
Tu lahko najdete veliko več informacij na temo "povišanje najemnine" (povezava do članka "povišanje najemnine?").
Kakšni so roki za omejitev zgornje meje?
Kar zadeva zgornjo mejo, je treba upoštevati nekaj pomembnih rokov. Po eni strani je čakalna doba dvanajst mesecev. To mora biti med prošnjo najemodajalca za povišanje najemnine in učinkom zadnjega povišanja. Poleg tega je pomembno tako imenovano določeno obdobje 15 mesecev. To obdobje mora ležati med posameznimi povečanji, ki začnejo učinkovati. Ta dva roka sta za sodišče odločilna tudi v primeru sodnega postopka zaradi soglasja najemnika v primeru povišanja najemnine.
V okviru postopka odobritve je pomembno tudi obdobje obravnave. To se začne z mesecem, v katerem se povišanje dostavi, in konča konec drugega meseca po njem. Veljati bo začel v naslednjem mesecu. Tu je treba plačati novo najemnino.
Če po drugi strani ne pride do dogovora, je pomemben rok za vložitev tožbe. To se konča po petem mesecu po porodu.
Ali zgornja meja velja tudi po posodobitvi?
Povišanje najemnine zaradi modernizacije je tisto, kar imenujemo strošek modernizacije. Ločiti je treba med dvema oblikama: po eni strani gre za energetsko učinkovito obnovo. Sem spada na primer namestitev novih oken ali izolacija zunanje fasade in strehe. Tu lahko stroški, preneseni na najemnike, presežejo tudi prihranjene stroške energije v prihodnosti, saj gre v tem primeru za povečanje vrednosti nepremičnine in predmeta najema. Navsezadnje ti ukrepi najemniku prihranijo tudi denar za stroške ogrevanja. V tem primeru zgornja meja ne velja.
Po drugi strani gre za vzdrževanje in posodobitev. Najemodajalec mora upoštevati nekaj stvari. Najemniki lahko k stroškom sodelujejo le, če se zaradi ukrepa izboljša življenjska situacija. To vključuje povečanje uporabne vrednosti nepremičnine, trajno izboljšanje življenjskih razmer in prihranek dodatnih stroškov.
To je lahko na primer z namestitvijo sončnih sistemov, dvigal in vodomerov, z ukrepi za zaščito pred hrupom ali dodatno osvetlitvijo. Tudi zgornja meja ne velja.
V primeru povišanja najemnine zaradi posodobitve zgornja meja običajno ne velja.
Vendar obstajajo nekatere zahteve za pravno varno razporeditev stroškov v obliki povišanja najemnine. Najemodajalec mora delo pisno najaviti vsaj tri mesece vnaprej. Poleg tega je treba predstaviti stroške in razumljivo obrazložiti izračun povečanja. Prav tako je moral biti uporabljen ključ za razporeditev stroškov za različne najemnike. Na splošno je treba predložiti pisni izračun, ki najemniku omogoča razumevanje nastalih stroškov in dodeljenih stroškov.
Najemnik ima pravico do vpogleda v ustrezne ustrezne dokumente. Če je izračun neustrezen, je tudi povečanje najemnine neučinkovito. Vendar je mogoče kadar koli popraviti in nadoknaditi novo izjavo o povečanju najemnine.
Mimogrede je za najemodajalce pomembno, da to vedo: stroški modernizacije ne vključujejo obresti na posojila, administrativnih stroškov in stroškov razvoja ter izgube najemnine. To pomeni, da jih ni mogoče prenesti na najemnike.
Ali zgornja meja velja tudi za indeksne in diplomirane najemnine?
Indeksne in diplomirane najemnine imajo posebno vlogo v najemniškem sektorju. Diplomirana najemnina v skladu z oddelkom 557a nemškega civilnega zakonika je pogodba, ki predvideva redno letno zvišanje najemnine vnaprej. S podpisom najemne pogodbe sta se obe pogodbeni stranki strinjali s to uredbo, zato ločena izjava soglasja najemnika ni potrebna, če pride do povečanja. Možna so celo večja zvišanja za več kot 20 odstotkov, saj so bila ta že dogovorjena. Omejitev zato ne velja za graduirane najemnine.
Letno objavljeni indeks cen življenjskih potrebščin je osnova za indeks najemnine, ki je urejen v § 557b Civilnega zakonika. Skladno s tem so povišanja takšne pogodbe različna in bi lahko bila tudi nad mejo 20 odstotkov. Ker pa je bil ta postopek ob sklenitvi pogodbe tudi dogovorjen, zgornja meja tudi tu ne velja. Če najemnik pozneje zavrne plačilo povečanega zneska, ima najemodajalec pravico odpovedati pogodbo. To velja tudi, če povišanja presegajo lokalno primerjalno najemnino in zgornjo mejo.
Kakšne izjeme pri zgornji meji obstajajo?
Omejitev ne velja tudi za dva druga posebna primera. Po eni strani gre za delno vključujočo najemnino. Del pomožnih stroškov je že vključen v najemnino. To omogoča povečanje najemnine, ki je višja in presega običajne meje. Ker je ta delna vključujoča najemnina osnova za izračun in ne izračunana neto najemnina. Zato zgornja meja ne velja v celoti.
Poleg tega obstaja območje napačne rezervacije. Javno subvencionirana stanovanja so običajno namenjena ljudem z nizkimi dohodki. Takoj ko se finančno stanje najemnikov izboljša, je financiranje slabo. To se običajno ne odpravi, ko se najemnik odseli, temveč s plačilom nepravilnega davka na zasedenost. To je nadomestilo za nadomestitev obstoječe neupravičene prednosti najemnega razmerja. V tem primeru zgornja meja ne velja.
Prav tako ne velja, če fiksna cena subvencioniranega stanovanja ne velja več in je bil najemnik prej dolžan plačati takso. Nato lahko najemodajalec najemnino poveča do zneska dajatve. Če kljub temu ni bila plačana napačna provizija za rezervacijo, preden fiksna cena ni več obstajala, bo zgornja meja ponovno postala veljavna.
Kakšne so posledice kršitve zgornje meje?
Če najemodajalec poveča dogovorjeno najemnino, ne da bi upošteval omejitev, lahko najemnik zavrne potrebno soglasje. Vendar naj to stori le za znesek, za katerega se preveč zahteva. Ker preseganje zgornje meje ne razveljavi celotnega povišanja najemnine. Namesto tega se pretirana zahteva zmanjša na dovoljeno raven.
V primeru popolne zavrnitve soglasja najemnika ima najemodajalec možnost sodnega postopka. Če bodo izpolnjeni vsi drugi roki in zahteve, bo sodišče nato najemnika obsodilo, da odobri znižani znesek.
Če najemodajalec poveča, ki pretirano preseže zgornjo mejo, je to kaznivo dejanje. Povišanje za več kot 20 odstotkov nad lokalno primerjalno najemnino je upravni prekršek. V nasprotju s tem se o prekomerni najemnini govori, kadar je presežena za več kot 50 odstotkov. Pri tem najemodajalec ne krši le najemne zakonodaje z omejitvijo zgornje meje in mejo običajne poravnave, temveč tudi proti civilnemu pravu. Torej si dela kaznivo dejanje. Praviloma se to kaznuje z globo. V posebej hudih primerih pa je možna tudi zaporna kazen.