Oprostitev davka na premoženje je zakonsko urejena možnost, da zavezanci za premoženje dobijo del oproščenega davka na nepremičnine. Z uspešno prošnjo lahko najemodajalci na primer prihranijo 25 odstotkov ali 50 odstotkov davka na nepremičnine, odvisno od okoliščin. Pogoji za to so zabeleženi v oddelku 33 GrStG (zakon o davku na zemljišče).
Oddelek 33 GrStG: Pogoji za odpust davka od premoženja
Besedilo zakona o davku na nepremičnine določa:
"(1) Če se (…) normalni bruto dobiček obdavčljivega predmeta v primeru pozidanih nepremičnin zmanjša za več kot 50 odstotkov in davčni dolžnik ni odgovoren za zmanjšanje bruto dobička, bo davek na nepremičnine 25 odstotkov sprejeti. Če je zmanjšanje običajnega bruto dobička 100-odstotno, se opusti 50-odstotni davek na nepremičnine. (…) Običajni bruto dobiček je (…) (2) v primeru pozidanih zemljišč običajna letna bruto najemnina, ocenjena glede na okoliščine na začetku obdobja opustitve. "
Bistveni vidiki odstavka za najemodajalce so tako a) višina morebitne oprostitve davka od premoženja in b) izraza »običajni bruto dobiček« ali »letna bruto najemnina« in c) pogoj, da davčni dolžnik ni odgovoren za zmanjšanje bruto dobička. Zlasti zadnja točka je v zakonu precej nejasna in je že bila predmet pravnih sporov.
Zmanjšani bruto dobiček in znesek oprostitve davka na nepremičnine
Normalni bruto dobiček je ocenjena običajna letna bruto najemnina, ki je narejena na začetku obdobja opustitve. Kaj je del letne bruto najemnine, je opredeljeno v oddelku 79 BewG (zakon o vrednotenju):
"(1) Letna bruto najemnina je skupna pristojbina, ki jo morajo najemniki (najemniki) plačati eno leto na podlagi pogodbenih dogovorov glede na status v času določitve. Vključeni morajo biti prispevki in vse druge storitve najemnika. "
Nadaljnje omejitve in natančnejše določbe natančno določajo način določanja letne bruto najemnine. To je pomembno: Če se bruto dobiček, torej letna bruto najemnina, zmanjša za več kot 50 odstotkov, se lahko opusti 25 odstotkov davka od premoženja. Če se bruto dobiček zmanjša za 100 odstotkov (torej niso prejeta nobena plačila najemnine), je možna oprostitev davka od premoženja 50 odstotkov. To velja le, če za znižanje ni kriv najemodajalec.
Uredba v 33. členu GrStG vsebuje določeno krivico, saj se z 99-odstotno izgubo dohodka odpoveduje enak del davka na premoženje kot 50,1 odstotka. Oprostitev davka na nepremičnine je le 50-odstotna, če je dohodek 100-odstoten. Zakon pozna le ti dve ravni in tako nekatere lastnike močno prizadene.
Kdaj zmanjšanje bruto dobička ni odgovorno?
Za uspešno prijavo oprostitve davka od premoženja morajo zavezanci predložiti dokazila o zmanjšanju dohodka od lastnine in tudi, da sami niso odgovorni za izgubo dohodka. Možna razlaga za nižji dohodek je, da najemniki kljub neprekinjenim oddajanjem niso izpolnili svojih plačilnih obveznosti. V takem primeru oblasti običajno priznajo, da znižanje ni njihova krivda.
Podobno obstajajo primeri, ko so naravne nesreče, kot so strele in požar ali poplave, razlog za izgubo najemnine. Ker za takšne dogodke, ki vodijo v nedovoljenje, tudi ni odgovoren lastnik.
Oprostitev davka na nepremičnine je možna tudi v primeru strukturno povzročene izgube dohodka: zlasti v podeželskih regijah vzhodne Nemčije je zabeležen včasih dramatičen upad prebivalstva, kar vodi do prekomerne ponudbe življenjskih površin in plazečega upada najemnin.
V vseh primerih, ko je kot razlog navedeno prosto delovno mesto, mora najemodajalec dokumentirati svoja stalna prizadevanja za najemnino. Takšna prizadevanja vključujejo časopisne oglase, najem posrednikov, obvestila in objavljanje ponudb najema na internetu. Vendar je Višje upravno sodišče Porenje-Pfalška odločilo, da je treba uporabljati večje in znane portale zaradi njihovega obsega in ne le zasebnih domačih strani ali strani posrednikov (OVG Porenje-Pfalška, sodba z dne 2. maja 2016, AZ 6 A 10971/15) . Tudi v strukturno šibki regiji morajo najemodajalci na vse te načine iskati morebitne najemnike, sicer je oprostitev davka na nepremičnine izključena.
V nekaterih podeželskih regijah se je število prebivalstva močno zmanjšalo. To lahko privede do opustitve davka na nepremičnine.
Kdaj je odgovoren najemodajalec?
Če pa je razlog za delno ali popolno pomanjkanje najemnin najemodajalec, oprostitev plačila davka na nepremičnine ni mogoča. Tako je na primer, ko se najemodajalec ni dovolj potrudil, da bi našel najemnike.
Drugi razlog za zavrnitev vloge za oprostitev davka na nepremičnine je naveden, če je zahtevana najemnina precenjena in zato ni mogoče najti nobenega najemnika. Najemodajalec ni dolžan ponuditi svojega premoženja po dampinških cenah. Vendar mora ostati v običajnem razponu tržnih cen.
Lastnik nepremičnine je odgovoren tudi za prosta delovna mesta zaradi gradbenih del (modernizacija, obnova). In če stanovanja zaradi slabega stanja ohranjenosti ni mogoče najeti, je za to prosto mesto odgovoren najemodajalec in ne opravičuje odpovedi davka na zemljišče.
Vloga za oprostitev davka od premoženja: roki in kontaktne osebe
Organ, ki pripravi odmero davka na nepremičnine, prejme vlogo za opustitev davka od premoženja. V večini primerov je to občina, v Berlinu, Bremnu in Hamburgu je davčni urad. Rok za prijavo oprostitve davka na nepremičnine za preteklo leto je vedno 31. marec vsako leto. Do takrat mora biti prejeta vsaj ena neuradna prošnja, sicer bo pravica do oprostitve davka od premoženja prenehala veljati. Razlog in podrobna dokazila je mogoče predložiti kasneje. Priporočljivo pa je vnaprej natančno dokumentirati, kako je prišlo do okvar in kaj je bilo storjeno za njihovo ublažitev ali preprečitev.
Vendar pa obstaja ena izjema od roka: Če davčni zavezanec pravočasno ne prejme odmere davka na nepremičnine ali obvestila o spremembi, se rok za prijavo konča do datuma, navedenega v pravnih sredstvih.
Brez oprostitve davka na nepremičnine, če se davek na nepremičnine zmanjša s posodobitvijo vrednosti enote
Davek na nepremičnine se med drugim izračuna na podlagi vrednosti enote nepremičnine. Če se ta vrednost zmanjša, na primer zaradi požara v delu stavbe, se zniža tudi davek na nepremičnine. To zahteva ekstrapolacijo vrednosti enote. Če bi zmanjšanje bruto dobička lahko upoštevali z ekstrapolacijo za obdobje, za katero se zahteva oprostitev davka na nepremičnine, je oprostitev davka na nepremičnine v skladu z zgoraj opisanimi predpisi izključena (odstavek 33 (5) GrStG). Zato je bistveno, da se vrednost enote posodobi.