Zaostala najemnina upravičeno povzroča živce najemodajalcev. Če mesečno plačilo najemnika ni prejeto v celoti in pravočasno, to povzroči slab občutek in nakazuje slabe stvari.
Ali se vaš prej plačilni in spodoben najemnik nenadoma izkaže za neplačnika ali celo strašljivega nomada? Še posebej, če ste natančno izračunali in ste nujno odvisni od dohodka od najemnine za poplačilo posojila ali za preživljanje, je vaše navdušenje nad vsako zamudo pri najemninah več kot razumljivo.
Včasih panika ni utemeljena, razlog za neplačilo pa je le previdnost ali malomarnost najemnika. Vendar pa morate z najemnikom takoj razjasniti vzrok morebitnih zaostalih plačil, da boste lahko takoj sprejeli pravilne in ustrezne ukrepe.
Toda najemniki imajo tudi vse razloge za razburjenje, če ne morejo pravočasno in v celoti izplačati najemnin. Nepričakovana brezposelnost, bolezen ali druge osebne težave, ki so povzročile sedanjo plačilno nesposobnost, lahko tem najemnikom zelo hitro povzročijo veliko več težav. V najslabšem primeru se lahko najemniki, ki ne izpolnjujejo pogojev, soočijo z ukinitvijo stanovanja brez obvestila ali celo obvestila o izselitvi.
Najemniki zato vprašanja zaostalih plačil ne smejo jemati zlahka in se takoj obrniti na najemodajalca, da poiščejo ustrezne rešitve. V nasprotnem primeru tvegajo nevarno spiralo navzdol, ki se lahko konča celo z brezdomstvom.
Zaostala najemnina: obveznosti najemnika
Za izpolnitev pogodbe, sklenjene z najemodajalcem, imajo najemniki končno dolžnost, da najemnino vedno v celoti in pravočasno nakažejo na račun najemodajalca. S trajnim nalogom ali pooblastilom za neposredno bremenitev so najemniki na varnem, da ne bi zamudili termina, ker je potem banka dolžna poskrbeti za pravočasno plačilo.
Najemniki morajo nato le zagotoviti, da je zahtevani znesek dejansko na njihovem računu, da ga lahko nakaže banka. Če najemniki mesečno nakažejo nakazilo, je zelo pomembno, da ne pozabite roka in tudi ne prezrete sprememb in povišanja najemnine.
Večina najemnih pogodb določa tretji delovni dan vsakega meseca kot ključni datum za dohodno plačilo mesečne najemnine za tekoči mesec. Mimogrede, sobota za ta račun ne šteje kot delovni dan.
Najemniki so dolžni plačevati najemnino v skladu s pogodbo. To pomeni pravočasno in v celoti.
Kdaj najemnik zamuja?
Govori se o zaostankih, ko najemnina še ni bila plačana tretji delovni dan v mesecu. Za vas kot najemodajalca pa to ne pomeni, da lahko v primeru manjših zamud pri plačilu sprožite tožbo proti najemniku, na primer če najemnino na vaš račun prejmete šele četrti delovni dan. V sodbi Zveznega sodišča (BGH, sodba z dne 5. oktobra 2016, Az. VIII ZR 222/15) je bilo odločeno, da mora najemnik plačati najemnino najkasneje tretji delovni dan v mesecu. Zato je pomembno, da je najemnikov račun na ta ključni datum na voljo celotnemu znesku denarja in da je mogoče plačilo dejansko izvesti.
Tudi če ste se v svoji najemni pogodbi strinjali, da boste prejeli plačilo, prekoračitev tega roka pred zakonom ne zamuja. Kot najemodajalec morate kljub temu takoj nastopiti najemnika, če pride do neskladja, in ga seznaniti s svojimi zaostanki. Pogosto je mogoče odpraviti takšne majhne napake in odpraviti nesporazume, ker je morda le spregledal rok ali še ni spremenil trajnega naloga po zvišanju najemnine.
Kakšne pravice imajo najemodajalci v primeru zaostanka najemnine?
Kot najemodajalec imate različne pravice in možnosti, ko vaš najemnik zamuja.
Odpoved brez odpovednega razloga iz pomembnega razloga
Najemniku lahko na primer pošljete „izredno odpovedno odpoved brez pomembnega razloga“ s sklicevanjem na odstavek 543, odstavek 2, številka 3 BGB. Zaostala najemnina je tu pomemben razlog.
To možnost imate vedno, ko
- najemnik vam dva zaporedna meseca ni pravočasno plačal dogovorjene najemnine,
- če je vaš najemnik plačal le del dogovorjene najemnine v dveh zaporednih mesecih, vendar je vsota obeh plačil višja od enomesečne najemnine,
- če vam je najemnik za daljše obdobje dolžan vsoto dvomesečne najemnine.
Upoštevati je treba, da vaša takojšnja odpoved postane neučinkovita v trenutku, ko vam najemnik plača neporavnani znesek. Za to ima na voljo dva meseca, potem ko je brez obvestila prejel vaše obvestilo o odpovedi.
Pravočasna odpoved
Druga možnost za vas kot najemodajalca je, da pravočasno odpoveste najemnika v skladu s § 573 BGB. Tu se lahko sklicujete na znatno kršitev pogodbenih obveznosti s strani vašega najemnika. V tem primeru pa se morate držati zakonsko določenega odpovednega roka. Odpovedni rok je lahko od treh do devetih mesecev, odvisno od dolžine prejšnjega najema.
Odpoved brez predhodnega obvestila in pravočasno
Najbolj varna možnost za vas kot najemodajalca je tretja možnost v primeru zaostanka najemnine: Ta je sestavljena iz kombinacije dveh vrst odpovedi, opisanih zgoraj. Torej, če vas ne zanima ohranjanje najemnega razmerja pri sedanjem najemniku tudi po tem, ko so zaostale najemnine poravnane, je priporočljivo hkrati poslati oba odpovedi. Tako boste prihranili do dva meseca, če bo vaš neželeni najemnik še vedno plačal zaostala plačila v roku dveh mesecev od pošiljanja obvestila brez obvestila. Priporočljivo je, da v sodelovanju z odvetnikom poiščete najboljšo možnost za vaš primer.
Kako naj se najemniki obnašajo v primeru zaostalih najemnin?
Zaradi že opisanih razlogov obstaja velika nevarnost neplačila pri vsaki zaostali najemnini in najemniki bi morali resnično poskusiti vse, da čim prej poravnajo svoje dolgove.
Da bi to naredili, bi se morali najemniki proaktivno obrniti na najemodajalca in mu razložiti trenutno ozko grlo pri plačilu. Z malo sreče in če je bila najemnina do zdaj skladna in neobremenjena, lahko najemniki upajo na razumevanje in odstranijo najemodajalčev strah.
Najemniki bi morali poskusiti v sodelovanju z najemodajalcem najti dobro rešitev problema. Morda je plačilo na obroke alternativa. Vendar noben najemodajalec tega ni dolžan sprejeti, saj je navsezadnje najemodajalec navadno tudi nujno odvisen od točnega plačila najemnine za izpolnjevanje svojih obveznosti.
Če najemnikova prizadevanja niso uspešna, mora poskušati nadomestiti zaostalo plačilo najemnine, na primer z izposojo denarja pri družini ali prijateljih. Če pa najemnik nenadoma zasluži veliko manj in se to v bližnji prihodnosti verjetno ne bo spremenilo, se takoj obrnite na urad za socialno skrbstvo ali na odgovorni zaposlitveni center. Včasih te institucije pri plačilu zaostale najemnine stopijo šele, ko je izpolnjena vloga za prevzem dolga za najemnino. Mimogrede, lažni sram je tu popolnoma neprimeren. Pomembno je preprečiti spiralo navzdol. Zato bi morali najemniki izkoristiti vse možnosti, ki so jim na voljo.
Če so najemniki že prejeli odpoved brez obvestila najemodajalca, morajo čim prej, vendar najkasneje v roku dveh mesecev, izvleči vse postanke za poravnavo dolgov ali pa jih mora poravnati urad za socialno skrbstvo ali zaposlitveni center. To pomeni, da takojšnja odpoved najemne pogodbe zaradi zamud pri najemninah sprva ni učinkovita.
Pomembno: Če je najemnik v zadnjih dveh letih že preprečil odpoved z dodatnim plačilom, uredba ne velja več. Druga odpoved brez odpovednega roka zaradi zamud pri najemninah v dveh letih ne bo več preklicana, tudi če se dolgovi za najemnino plačujejo za nazaj. V tem obdobju je to mogoče le enkrat. S to uredbo želi zakonodajalec preprečiti, da bi plačnik, ki je v postopku s sistemom, ne uporabljal zakonskih zahtev v škodo najemodajalca.
Odpoved brez predhodnega obvestila traja veliko časa. Če se želite umakniti, je najbolje, da se pred najemom odvetnika pogovorite z najemnikom.
Ali zmanjšanje najemnine zaradi napak povzroči zaostanek najemnine?
Če se najemnina zaradi napak v stanovanju zmanjša, se to lahko šteje tudi kot zaostala najemnina. Najemniki zato nikakor ne bi smeli neprevidno in samovoljno zniževati najemnine. Obsežna obnovitvena dela in gradbeni hrup na najetem zemljišču so moteči in vam lahko jemljejo zabavo v stanovanju in živce. Kljub temu bi morali najemniki ostati preudarni, saj se lahko zmanjšanje najemnine hitro pokvari in povzroči zaostanek najemnine, zaradi česar ima najemodajalec pravico, da odpove brez najave.
Pred znižanjem najemnine naj najemniki natančno ugotovijo, ali je načrtovano znižanje najemnine res primerno in upravičeno za vrsto oslabitve in v predvidenem znesku.
Pogosto je bolj priporočljivo, da se najemnik objektivno pogovori z najemodajalcem in se, če je najemnina v slabšem položaju, pogodbeno dogovori za začasno znižanje najemnine. Običajno najemodajalec zadevo razume in se odzove na prilagodljiv način.
Odpoved brez odpovednega roka in izselitev v primeru zaostalih plačil: kaj je dovoljeno?
Preden kot najemodajalec odpoveste brez odpovedi, se zavedajte, da je to postopek, ki vas lahko stane veliko časa, denarja in živcev. Zato je priporočljivo, da se z najemnikom vedno predhodno pogovorite in si prizadevate za sporazumen dogovor.
Morda je vaš najemnik trenutno v izrednih razmerah in mu zaradi zaostanka najemnine odvzemate kakršno koli možnost za rehabilitacijo z odpovednim odpovednim rokom. Položaj morate natančno preučiti, zlasti v primeru dolgoročnih in zanesljivih najemnikov.
Seveda morate ravnati povsem drugače, ko opazite, da imate opravka z zloglasnim povzročiteljem težav in kratko najemnino ali celo s sistematičnim nomadom. Potem morate seveda ukrepati zelo hitro in dosledno. Žal v mnogih primerih nimate zagotovila, da bo vaš najemnik dejansko zapustil vaše stanovanje z odpovedjo brez predhodnega obvestila. Najprej bo lahko povrnil in nato spet dolžan najemnino. Potem morate samo odpovedati pogodbo. Sledi izselitvena tožba in v najslabšem primeru naknadna izselitev. Vsekakor bo vse to za vas živčno in drago.
V primeru dvoma se zato posvetujte s svojim odvetnikom, v kolikšni meri vam lahko deložacija na sodišču nudi uspeh. V primeru stiske v najhujšem primeru ne boste le morali plačati zaostankov za najemnino, temveč boste morali kriti tudi nepomembne stroške postopka. In najhujše: nezaželenega najemnika se še vedno ne morete znebiti.
Zaostala najemnina: ali je treba izdati opozorilo?
Na splošno je priporočljivo, da pred odpovedjo pošljete opomin brez odpovednega roka zaradi zamude. Na ta način lahko situacijo razbremenite, najemniku jasno poveste, da je situacija resna, in tako preprečite odpoved brez predhodnega obvestila.
Če želite odpovedati najemnika brez predhodnega obvestila, s pravnega vidika v primeru zamude pri najemnini ni potrebno opozorilo. Plačila najemnine so redne obveznosti, ki jih mora izpolnjevati vaš najemnik. V nasprotnem primeru najemnik krši svoje pogodbene obveznosti in samodejno zamuja, če najemnin ne plača v celoti in pravočasno.
Če vaš najemnik plača, vendar redno zamudi dogovorjene roke, se to šteje za resno kršitev pogodbe. Če želite zaradi tega odpovedati najemnika brez predhodnega obvestila, ga morate najprej opozoriti.
Kako mora biti strukturirana odpoved brez predhodnega obvestila?
Odpoved brez predhodnega obvestila mora biti napisana v pisni obliki z originalnim podpisom ali podpisom pooblaščenega predstavnika. To bi moralo zelo natančno navesti zaostala plačila najemnin, ki upravičujejo odpoved. Pazite, da ne storite nobene formalne napake, zaradi katere bi bila odpoved brez predhodnega obvestila neučinkovita.
Vzorec pisma za takšno odpoved lahko brez obvestila prenesete tukaj:
Ali lahko zaostala plačila najemnin zastarajo?
Da. Zaostala plačila najemnin lahko dejansko zastarajo. Po treh letih zaostala najemnina poteče v skladu z oddelkom 195 nemškega civilnega zakonika. Tudi če se zdi, da je obdobje dolgo, je priporočljivo, da vedno zelo natančno preverite vhodna plačila najemnine in da vse zaostale plačila najemnin odpravite neposredno. Če ste se z najemnikom pozneje pozneje plačali kot dobro ime, je vedno smiselno, da ne pozabite na zastaranje.
Zaostala plačila najemnin: previdnost se obrestuje
Morebitne zaostale najemnine so za vse vpletene neprijetne: za najemodajalca, ker se izgubi pomemben vir dohodka, s katerim se preživlja ali odplačuje posojilo. Za najemnika, ker tvega, da ga odpokličejo zaradi zaostanka najemnine in v najslabšem primeru postane brezdomec.
Kot vedno je pomembno, da ocenimo posamezen primer. Običajno ni vse samo črno ali belo. Z razumevanjem in vljudnostjo je zaostala plačila najemnin običajno mogoče rešiti sporazumno. To je vedno priporočljivo, preden se fronte strdijo in morate sprejeti drastične ukrepe, ki lahko postanejo neprijetni ne samo za najemnika, temveč tudi za vas kot najemodajalca.
