Indeksna najemnina je najemodajalcem primeren način, da redno zvišujejo najemnino za nepremičnine. Najemnina je vezana na indeks cen življenjskih potrebščin in se tako običajno iz leta v leto povečuje. Tukaj preberite, ali je indeksna najemnina priporočljiva tudi za vašo nepremičnino in na kaj morate biti pozorni.
Kaj je indeksna najemnina?
Za povečanje najemnin v Nemčiji veljajo strogi predpisi. Po eni strani zavora cene najema velja v številnih mestih in regijah, po drugi strani pa je treba v primeru povišanja najemnine upoštevati zgornjo mejo. Z indeksno najemnino lahko delno obidete te omejitve in redno dosežete višje dohodke od najemnin.
V členu 557b nemškega civilnega zakonika (BGB) je predvidena možnost indeksne najemnine. Zapadla najemnina temelji na indeksu cen življenjskih potrebščin v Nemčiji. To vsako leto objavi Zvezni statistični urad in vsebuje informacije o povprečnih življenjskih stroških v zasebnih nemških gospodinjstvih. Če se ta indeks zviša, se najemnina ustrezno poveča, če je dogovorjena indeksna najemnina.
Kateri pogoji morajo biti izpolnjeni za najem indeksa?
Indeksna najemnina je zato predvsem najemodajalcem zelo priročno sredstvo za dvig najemnine. Za zakonito uporabljeno indeksno najemnino so potrebne naslednje točke:
- Najemnina mora ostati nespremenjena vsaj eno leto po vsakem povečanju. Izjema so le prilagoditev predplačila za obratovalne stroške in razporeditev stroškov najemnikom po uradno ali zakonito naročeni posodobitvi.
- Za indeksno najemnino se je treba dogovoriti pisno.
- Če naj bi se najemnina povečala, je treba izračun, ki vodi do zahtevanega zvišanja, narediti pisno in ga tudi razkriti, da ga bo najemnik razumel. Če želite to narediti, morate najemniku dati vpogled v indeks cen življenjskih potrebščin in mu na razumljiv način razložiti izračun nove najemnine.
Indeksna najemnina: kako se izračuna najemnina?
Za izračun nove najemnine za pogodbeno dogovorjeno indeksno najemnino sta potrebni dve vrednosti:
- Vrednost indeksa ob podpisu pogodbe ali ob zadnji povečani najemnini
- Trenutna vrednost indeksa
Če sta ti dve vrednosti na voljo, se odstotek povečanja najemnine izračuna tako, da se nova vrednost indeksa deli s staro vrednostjo indeksa, nato se pomnoži s 100 in na koncu od nje odšteje 100. Tako določena odstotna vrednost označuje višino možnega povečanja najemnine.
Formula za izračun nove najemnine za najemnino indeksa je:
(Nova vrednost indeksa / stara vrednost indeksa x 100) -100 = odstotek povečanja najemnine
Če je nova vrednost indeksa na primer 112,4 in stara 109,8, je rezultat Povišanje za 2,4 odstotka, ker
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Če bi torej prejšnja najemnina brez ogrevanja znašala 1.000 evrov, bi se najemnina povečala za 24 evrov na 1.024 evrov. Vendar bo to povišanje začelo veljati šele v začetku meseca po naslednjem po objavi povišanja najemnine.
Čeprav so trenutne vrednosti indeksa in tiste iz preteklosti na voljo pri Zveznem uradu za statistiko, je še vedno priporočljivo, da vrednost indeksa v pogodbo o najemu vpišete ob sklenitvi pogodbe.
Dodatni namig: Zvezni statistični urad na svoji spletni strani ponuja tudi odstotno spremembo indeksa v primerjavi s prejšnjim letom. To vam bo prihranilo nekaj računskega dela.
Odstotek povečanja najemnine lahko dobite tako, da novo vrednost indeksa delite s staro vrednostjo indeksa, nato pomnožite s 100 in na koncu od nje odštejete 100.
Kdaj je najem indeksa smiseln?
Za najemodajalce je vedno priporočljivo, da se dogovorijo za indeksno najemnino, če lahko domnevamo, da se bo indeks cen življenjskih potrebščin po indeksu najemnin dvignil hitreje kot lokalne primerljive najemnine.
Indeksna najemnina ni priporočljiva, če v stanovanju ali stavbi čakajo večji modernizacijski ukrepi. Ker se stroški tega lahko najemniku prenesejo z dogovorjeno indeksno najemnino le, če je bila posodobitev izvedena na podlagi uradne zahteve ali zakonske določbe.
Primeri tega bi bila namestitev novih razdelilnikov stroškov toplote zaradi uredbe o stroških ogrevanja ali zamenjava kotla zaradi strožjih predpisov o izpušnih plinih.
Ali zavorna zavora velja za indeksno najemnino?
Zavorna zavora velja le, če je nepremičnina dana v nadaljnji najem. Pri indeksni najemnini je torej bistvenega pomena, da najemnina, dogovorjena ob sklenitvi pogodbe, ustreza zahtevam zavorne zavore. Letna povečanja niso nujno v skladu z zakonskimi najvišjimi omejitvami.
Če v tej regiji že velja zavora s ceno najema ali če je to mogoče pričakovati v bližnji prihodnosti, natančno ugotovite, kakšna je lahko začetna najemnina ob sklenitvi pogodbe.
Kakšne prednosti indeksna najemnina ponuja najemodajalcem?
Dogovor o indeksni najemnini vam kot najemodajalcu prinaša naslednje glavne prednosti:
- Povišanja najemnin ni treba odobriti.
Potem ko je bila izjava o prilagoditvi poslana najemniku, mora najemnik plačati povečano najemnino od naslednjega meseca po prejemu izjave. - Prihranite trud.
Z "običajnim" povečanjem najemnine ste vezani na lokalno primerjalno najemnino. Na podlagi treh primerjalnih najemnin bi morali oceniti indeks najemnine in utemeljiti načrtovano povečanje najemnine. Ta napor ni potreben za najem indeksa. - Izogibajo se konfliktom.
Ker je višina najemnine pogodbeno določena in vrednost indeksa ne pušča prostora za razprave, so prilagoditve najemnine brez konfliktov. - Koristite finančno.
Ker indeks cen življenjskih potrebščin že leta narašča (in spremembe tega najprej ni mogoče predvideti), ste z indeksno najemnino donosni. - Zaobiti ste pokrovček.
Ker omejitev zgornje meje velja v skladu z odstavkom 558, odstavek 3 nemškega civilnega zakonika, je indeksna najemnina lahko idealen način, da kar najbolje izkoristite svojo lastnino, saj vam omogoča, da povečate najvišjo najemnino do največ 20 ali 15 odstotkov, določeno z omejitvijo zgornje meje v treh Leta.
Indeksna najemnina je lahko idealen način, da kar najbolje izkoristite svojo lastnino. Ker: V treh letih se lahko izognete največjemu povečanju najemnine za 20 ali 15 odstotkov.
Kakšne slabosti ima indeksna najemnina za najemodajalce?
Indeksna najemnina je dokaj enostavna oblika priprave pogodb. Vendar strinjanje z indeksno najemnino ni povsem varno. Za najemodajalce se lahko pojavijo te slabosti:
- Tudi najemnina se lahko zniža.
Ker najemnina temelji na indeksu cen življenjskih potrebščin, je teoretično možno tudi, da je nižja kot v prejšnjem letu. Trenutno je to malo verjetno, vendar v bistvu obstaja možnost, da boste morali najemnino občasno prilagoditi navzdol. - Stroškov posodobitve ni mogoče razporediti.
Z "običajnimi" najemnimi pogodbami je mogoče najemniku prenesti del morebitnih stroškov posodobitve. Pri najemu indeksa to načeloma ni mogoče, razen če je bila posodobitev izvedena zaradi uradnega naročila ali zakonske zahteve (glej zgoraj). - Hitre prilagoditve najemnine niso možne.
Še posebej, če je dogovorjena najemnina bistveno pod lokalno primerjalno najemnino, strmo povečanje najemnine ni mogoče z dogovorjeno pogodbo o najemu indeksa. Za primerjavo: Z običajno najemno pogodbo bi vas kot najemodajalca zavezovala samo zgornja meja, ki vas omejuje, če se najemnina v treh letih ne more povečati za več kot 20 odstotkov (v nekaterih regijah le 15 odstotkov). Poleg tega se lahko značilne lokalne najemnine v zelo konkurenčnih stanovanjskih naseljih dvignejo hitreje kot indeks cen življenjskih potrebščin. Torej, tukaj bi vam bilo bolje svetovati z običajno najemno pogodbo. - Iskanje najemnika je oteženo
Številni najemniki se izogibajo najemu ali indeksnemu najemu, saj "običajni" najemi običajno vodijo do manj pomembnih povišanj najemnin. V regijah, kjer je povpraševanje po stanovanjih precej majhno, bo zato težko najti najemnika za takšen model pogodbe. V metropolitanskih območjih, kjer je stanovanjski trg izredno tesen, imate veliko boljše možnosti, da najdete najemnika, ki se strinja s postopnim ali indeksiranim najemom.
Kdaj je graduirana najemnina boljša od najemnine?
Nekateri najemodajalci se kot alternativa indeksni najemnini zanašajo na graduirano najemnino. Najdemo ga v § 557a BGB. Pri njej redno povišanje najemnine ne temelji na indeksu cen življenjskih potrebščin, temveč na vrednostih, določenih ob podpisu pogodbe. Takoj ko najemnik podpiše pogodbo o najemu, najemnik ve, kdaj se pričakuje povečanje najemnine. Tudi pri postopni najemnini mora najemnina ostati nespremenjena vsaj eno leto, preden se lahko izvede naslednje zvišanje.
Kdaj pa je priporočljiva indeksna najemnina, kdaj pa diplomirana najemnina? To je odvisno predvsem od regije, v kateri se nahaja nepremičnina, ki jo je treba najeti. Lokalni trg in gospodarski razvoj skupaj z drugimi dejavniki odločajo, katera od obeh možnosti je za najemodajalca boljša. Diplomirana najemnina je še posebej priporočljiva, če kot najemodajalec želite varnost načrtovanja. Indeksna najemnina je vedno priporočljiva, kadar indeks cen življenjskih potrebščin narašča celo hitreje kot lokalna primerljiva najemnina.
Če čakajo obsežnejše posodobitve, sta obe vrsti pogodb manj priporočljivi, ker, kot že omenjeno, stroškov posodobitve ni mogoče prenesti na najemnike v pogodbi o graduiranem in indeksnem najemu.
