Skupnost lastnikov postane za vas bistvenega pomena, če razmišljate o nakupu etažne lastnine ali mestne hiše. Nato se podrobno ukvarjajte s temo skupnosti lastnikov in vsemi povezanimi vprašanji in dejstvi, da se pozneje zaščitite pred grdimi presenečenji.
Tema je na prvi pogled videti zapletena - če le zaradi zajetnega imena. Skupnost lastnikov pa ni tako zapletena, če ste se seznanili z nekaj bistvenimi osnovnimi izrazi. V tem majhnem priročniku so poudarjene vse pomembne osnovne informacije o tej temi in odgovori na bistvena vprašanja o skupnosti lastnikov.
Kaj je skupnost lastnikov?
Združenje lastnikov pravno pomeni "celoto vseh lastnikov stanovanj v stanovanjskem kompleksu". Če želite torej kupiti stanovanje v stanovanjskem kompleksu ali pridobiti vrstno hišo, samodejno postanete član lastniškega združenja.
Včasih se skupnost lastnikov imenuje tudi izraz združenje lastnikov stanovanj in nato okrajšana na "WEG". Da bi se izognili zmedi, je treba opozoriti, da je "WEG" tudi okrajšava za besedo "Act Ownership Act". Zato je pomembno, da smo pri "WEG" pozorni na natančen kontekst.
Kako postati del skupnosti lastnikov?
Kot kupec etažne lastnine ali vrstne hiše ne samo pridobite stanovanje ali Your-Best-Home.net, temveč postanete tudi solastnik celotne nepremičnine. Vaš osebni delež pri tem se izračuna iz števila kvadratnih metrov vašega stanovanja, izmerjenega glede na velikost celotne nepremičnine. Zato se nekaterih stvari ne morete odločiti in urejati sami, kot bi to lahko storili z lastnino, ki pripada samo vam.
Kaj se odloči skupnost lastnikov?
Če je treba na primer streho ponovno prekriti ali obnoviti dostopne poti, se morajo lastniki odločiti skupaj. In odvisno od velikosti vašega stanovanja, boste potem morali prispevati k stroškom.
V bistvu o vsem, kar je povezano s celotnim premoženjem, vsi lastniki razpravljajo in urejajo skupaj. Običajno se imenuje upravitelj, ki lastnike redno vabi na sestanke, na katerih se razpravlja o vseh nerešenih temah, predlogih ali težavah. V zapisnikih zborov lastnikov so odločitve lastniškega združenja natančno dokumentirane tudi za udeležence, ki niso bili navzoči.
Vsekakor je priporočljivo natančno prebrati zapisnike zadnjih sestankov lastnikov pred nakupom stanovanja. Tu boste našli bistvene informacije o ukrepih za obnovo hiš, o katerih razpravljamo, jih načrtujemo ali morda že sprejeli. Prav tako lahko dobite boljšo sliko o strukturi skupnosti lastnikov. Se lahko hitro dogovorite o pomembnih odločitvah in se obnašate pragmatično, konstruktivno in ciljno usmerjeno? Ali obstajajo težave in stranski vozniki, ki bi lahko tudi v prihodnosti hitro pokvarili zabavo vaše nepremičnine? Finančno se splača natančneje pogledati in to vam gre enostavno na živce.
Veliko del, ki čakajo na vrstno hišo ali na njej, morajo odobriti vsi lastniki.
Kakšna je pravna podlaga skupnosti lastnikov?
Vse pravice in obveznosti v zvezi z nakupom etažne lastnine ali vrstne hiše so natančno določene v Zakonu o etažni lastnini (WEG) iz leta 1951, ki je bil nazadnje delno spremenjen leta 2014. Tam zabeleženi odstavki vsebujejo predpise o pravicah in obveznostih posameznih lastnikov znotraj skupnosti lastnikov ter zahteve glede upravljanja premoženja in predpise o nalogah uprave. Leta 2020 zvezna vlada načrtuje reformo WEG.
Kaj so posamezna lastnina, skupna lastnina in delna lastnina?
Kot smo že omenili, s svojo etažno lastnino ali mestno hišo kupite tudi dele celotne nepremičnine. Tu pa je treba ločiti, katere dele celotne nepremičnine kdo in kako uporablja. Ker je šele takrat jasno, kdo mora kaj plačati in kakšne stroške. Zato ločimo posamezno lastnino, skupno lastnino in delno lastnino.
Kaj vključuje ločeno in delno lastništvo?
Ločena lastnina je last vašega samostojnega stanovanja ali hiše. Poleg tega je izključno last vseh sob, ki pripadajo stanovanju, vendar se ne uporabljajo za stanovanjske namene, na primer garaža ali klet. Iz teh prostorov ali površin - torej posamezne nepremičnine skupaj z izključno lastnino - nastane tako imenovano delno lastništvo celotne nepremičnine.
Vse drugo, kar vam pripada kot posameznemu lastniku, se prav tako imenuje ločena lastnina. To ločeno nepremičnino lahko odstranite po lastni presoji ali pa dodate kaj, če to ne moti solastnikov v stanovanjskem kompleksu ali spremeni zunanjost nepremičnine. Vaša zasebna lastnina vključuje na primer:
- Talne in stenske obloge, parket, laminat, ploščice, tapete
- Sanitarni prostori, vključno z vso opremo
- Vgrajene kuhinje
- Vsa notranja vrata vašega stanovanja
- Vse nenosilne stene
- Vsi oskrbovalni vodi v vaši etažni lastnini ali mestni hiši
Kaj vključuje skupna lastnina?
Nasprotno pa se območja nepremičnine, ki so enako dostopna vsem lastnikom in jih lahko uporabljajo tudi vsi solastniki, imenujejo skupna lastnina. To pomeni na primer stopnišče ali fasado stanovanjske stavbe. Tudi zunanja vrata stanovanja so del skupne lastnine in jih ni dovoljeno zamenjati brez dovoljenja. Skupna lastnina vključuje tudi:
- Dvigala
- strehe
- Ogrevalni sistemi
- Vse nosilne stene celotne stavbe tudi v vašem stanovanju
- Dovodne črte do vhoda v etažno lastnino
- Estrih
- Okna in francoska vrata
- Pokrov
- Fasade
Okna in francoska vrata v vrstni hiši pripadajo vsem, zato so del skupne lastnine.
Nekaj tega bo zagotovo za vas nekaj samoumevnega, vendar vas bo morda presenetilo, da so tudi okna in francoska vrata del skupne lastnine. In to je šele od sodbe višjega regionalnega sodišča v Hammu (OLG Hamm, sodba z dne 22. avgusta 1991, Az. 15 W 166/91). Okna in francoska vrata so bila nekoč del posamezne lastnine vsakega posameznega lastnika. Vsak je bil odgovoren zanj in je lahko izživel svojo individualnost. Danes je drugače: okna in vrata posameznih stanovanj ali vrstnih hiš pripadajo skupnosti.
Tudi če imate pred seboj še staro izjavo o delitvi, zaradi novih zakonskih zahtev ni več pravno veljavna. Če torej želite, da se stara lesena okna v vašem stanovanju brez skupne odločitve zamenjajo z novimi plastičnimi, boste spremenili zunanji videz stanovanjskega kompleksa in ga v najslabšem primeru skupnost lastnikov dolžna razstaviti. To je seveda več kot nadležno in pogosto vodi do razhajanj in nesporazumov, zlasti v združenjih lastnikov z manj homogenimi interesi.
Vsi stroški, povezani s skupno lastnino, se lastnikom razdelijo sorazmerno z ustreznim solastniškim deležem. O vseh vzdrževalnih ukrepih na skupnem premoženju se mora na skupščini lastnikov odločati tudi z večino.
Tudi če obstaja strešna terasa, dostopna vsem lastnikom, bazen, fitnes ali če lahko vrt uporabljajo vsi lastniki, vsi ti objekti spadajo v tako imenovano skupnostno last. To bo navedeno v izjavi o delitvi (več o tem spodaj). Kot kupec etažne lastnine jih morate natančno prebrati in razmisliti, ali so dogovori za vas sprejemljivi.
Katere so posebne pravice uporabe?
Prav tako morate natančno preučiti posebne pravice uporabe. To pomeni terase in vrtove, ki jih lahko uporablja samo lastnik posameznih pritličnih stanovanj, vendar še vedno pripadajo skupnosti. Če se v skupnosti lastnikov igrate z nakupom vrtnega stanovanja, natančno ugotovite, ali predpisi, ki so zasidrani v izjavi o delitvi, ustrezajo vašim idejam za prihodnost.
Posebne pravice uporabe vedno nadomestijo ločeno lastnino, če je lastnik skupne rabe ne more zakonito uveljaviti ali če je ne želi. Kot prvi lastnik stanovanjskega kompleksa lahko razvijalec nepremičnine sprva določene dele nepremičnine pusti v skupnosti in predvidi posebno pravico uporabe. Pogosto bo to počel za terase in vrtove ali za nadzemna parkirna mesta.
Kaj je izjava o delitvi?
Če je celotno premoženje razdeljeno na delno lastništvo, je treba sestaviti tako imenovano izjavo o delitvi. Ta se nato vpiše neposredno v zemljiško knjigo in je zato pravno zavezujoča za vsakega solastnika.
V izjavi o delitvi lahko na primer vidite, kateri skladiščni prostori ali kletni oddelki pripadajo katerim stanovanjem. Lastniške deleže je treba razlikovati, da je mogoče jasno določiti razporeditev stroškov za skupno lastnino. Pogosto je red skupnosti del izjave o delitvi. To je nujno potreben dokument za vas pri nakupu stanovanja ali vrstne hiše (več o tem spodaj). Zato jih natančno preverite vnaprej in poiščite strokovni nasvet, če dvomite.
Izjava o delitvi prav tako natančno ureja, kaj spada v posamezno ali delno lastnino in kaj je opredeljeno kot skupno premoženje. Pomembno je vedeti, da so izjave o delitvi, ki niso v skladu z zahtevami zakona o etažni lastnini, pravno neučinkovite. Na primer, "deli stavbe, ki so potrebni za njen obstoj ali varnost, pa tudi sistemi in naprave, ki služijo skupni rabi etažnih lastnikov", v skladu z odstavkom 2 oddelka 5 WEG nikoli ne morejo biti zasebna last. Glede teh delov stavbe v zemljiško knjigo ni dovoljeno vključiti ali uporabiti drugačne izjave o delitvi.
Poleg izjave o delitvi je treba predložiti skupnost in hišni red ter tako imenovani načrt delitve. Tu je prikazana natančna lokacija, velikost in postavitev nepremičnine. Izjavo o delitvi je mogoče pozneje spremeniti le, če se vsi lastniki strinjajo. Vsako novo deljeno izjavo mora tako kot prvo notar overiti in vpisati v zemljiško knjigo.
Kakšen je skupni in hišni red?
Uredba skupnosti, prav tako okrajšana GemO, je poleg izjave o delitvi še eno pomembno merilo pri nakupu etažne lastnine ali vrstne hiše. Po zakonu o etažni lastnini so urejene vse pravice in obveznosti lastnikov. Če ne obstajajo posebni predpisi skupnosti, veljajo predpisi zakona o etažni lastnini.
Vse informacije in predpisi, ki so pomembni za skupno življenje in organizacijo v stanovanjskem kompleksu, so določeni v predpisih skupnosti: Med drugim je mogoče določiti naslednje teme:
- posebni predpisi, ki vplivajo na zasebno lastnino
- Predpisi za uporabo stanovanjskega kompleksa
- natančna razdelitev glasovalnih pravic posameznih solastnikov
- Porazdelitev stroškov med lastniki
- posebni predpisi za registracijo podjetij v stanovanjski stavbi
- konkretna pravila za zadrževanje hišnih ljubljenčkov
- Predpisi za popravilo stanovanjske stavbe
- Predpisi za imenovanje skrbnika
- Predpisi za uporabo vrtnih površin ali strešnih teras
- Predpisi o igriščih in prosti čas v objektu
- Predpisi o hišni glasbi
Vse informacije in predpisi o skupnem življenju so določeni v predpisih skupnosti, na primer v pravilih za otroško igrišče.
Pravila skupnosti je mogoče kadar koli prilagoditi. To pa je treba na skupščini lastnikov sprejeti soglasno. Izkušnje kažejo, da bo v primeru zelo velikih lastniških združenj zelo težko spremeniti bistvene stvari. Kot klavir v stanovanjskem kompleksu z daljnosežno prepovedjo domače glasbe verjetno ne boste veseli in bi morali več kot dobro premisliti, ali je stanovanje - četudi je vse ostalo videti čudovito in popolno - res primerno za vas.
Pozorni bodite tudi, če je uporaba igrišč in vrtnih površin zelo strogo urejena. Kot starši majhnih otrok si naredite slabo uslugo, če se vaši potomci ne morejo igrati zunaj, kot jim je všeč. Nato ne smete upati na strpnost solastnikov, ker so ti pripravili pravila in jih zato zanimajo. Dalekosežne spremembe v sistemu skupnosti je le redko pričakovati, razen če se je bistveno spremenila tudi lastniška struktura.
Pred nakupom etažne lastnine bi morali zelo natančno prebrati tudi obstoječi hišni red. Tu je vsakodnevno sobivanje lastnikov urejeno še bolj natančno kot v skupnostnem redu. Kljub temu se zasebno pravo vedno uporablja v skladu s trenutno splošno veljavno zakonodajo. Zato ni mogoče navesti nobenih predpisov, ki bi bili v nasprotju z veljavno zakonodajo.
Mimogrede, vsa pravila hišnega reda ne veljajo samo za vas kot lastnika, ampak jih morajo seveda upoštevati tudi vaši najemniki in njihovi obiskovalci. Kdor krši pravila hišnega reda, je lahko najprej opozorjen. Najemniku lahko pozneje celo zagrožite z odpovedjo.
Kot lastnik stanovanja lahko hišni red določite skupaj z ostalimi lastniki in ga kadar koli po potrebi spremenite. Vsekakor morate vključiti hišni red kot del najemne pogodbe in / ali ga razstaviti neposredno v stanovanjski zgradbi, da ga lahko vsi vidijo.
Ali je skupnost lastnikov in upravljanja premoženja enaka?
Ne, družba lastnik in družba za upravljanje premoženja nista enaki. Toda vsaka skupnost lastnikov mora imeti upravitelja nepremičnine. To predpisuje zakon o etažni lastnini. V nasprotnem primeru različni lastniki običajno ne bi mogli pravilno obvladovati vseh tekočih poslov skupaj. Zato je več kot smiselno, da lastniki najdejo in izberejo skupnega upravljavca nepremičnin, ki je pozneje odgovoren za vse organizacijske in druge naloge skupnosti lastnikov.
Na primer skrbnik skrbi za hišniške storitve, izvedbo potrebnih popravil, tako da naroči podjetjem, za vse račune in še veliko več. Naloga družbe za upravljanje nepremičnin je tudi zagotavljanje strokovnih nasvetov lastnikom o vseh vprašanjih v zvezi s komunalno lastnino. Upravitelj nepremičnin bi moral vedno uspeti pod eno streho spraviti različne lastniške interese. Nato mora skupne odločitve uresničiti hitro in rutinsko.
Vaša ekipa za upravljanje nepremičnin prav tako vsako leto pripravi poslovni načrt in račun za stanovanjske ugodnosti za vse lastnike. Običajno te dokumente pošlje vsem vpletenim pred sestankom lastnikov. Na ta način lahko člani skupnosti lastnikov vnaprej pridobijo natančne informacije in popravijo morebitne neskladnosti. V nasprotnem primeru si jih lahko kot lastnik kadar koli ogledate pri skrbniku.
Na letnih sestankih lastnikov sta tako uprava kot svetovalni odbor razbremenjena. Skrbnik poroča in nadzorni svet pregleduje. Če ni nič sporno, se predlaga razrešitev skrbnika. To pomeni, da je odobren za svoja dejanja in ga zaradi tega ni mogoče več preganjati.
Pomembno: Upravljanje zasebne lastnine je izključno odgovornost posameznega lastnika. Če želite najeti svojo etažno lastnino, ste za to odgovorni in se ne morete zanesti na podporo upravljanja nepremičnin. Prav tako nosite izključno organizacijsko in finančno odgovornost za popravila in potrebna vzdrževalna dela v vaši zasebni lasti.
Lastniška skupnost: Kakšne so naloge svetovalnega odbora?
Številna lastniška združenja izberejo tako imenovani upravni svetovalni odbor. To podpira in nadzoruje skrbnika v vseh zadevah. Če v predpisih skupnosti ni drugače določeno, lahko skupnost lastnikov izbere solastnika z navadno večino.
Glavna naloga upravnega svetovalnega odbora, ki sicer deluje prostovoljno, je pregled finančnega stanja in nadzor letnih računovodskih izkazov upravitelja. Ima tudi funkcijo mediatorja, ki je sestavljena iz moderiranja med lastniki in upravnikom. Zapisnik sestankov lastnikov mora podpisati svetovalni odbor, da bo pravno učinkovit.
Kakšen pomen ima sestanek lastnikov?
Skrbnik skupnosti lastnikov skliče skupščino lastnikov enkrat letno ali po potrebi pogosteje. To je zelo pomembno, ker se tu sprejemajo vse odločitve, ki so povezane z vzdrževanjem ali posodobitvijo stanovanjske stavbe.
Ne glede na to, ali bo streha prekrita, ali bo vgrajen sodoben ogrevalni sistem ali bodo fasade pobarvane v drugačno barvo - vse to zahteva odločitev združenja lastnikov. V ta namen upravitelj uvrsti na dnevni red vse predlagane teme, o katerih se bo razpravljalo, ker lahko pravno učinkovito sklepanje sprejme samo združenje lastnikov za točke, ki so na dnevnem redu.
Poleg tega je skupščina lastnikov sklepčna le, če prisotni lastniki predstavljajo vsaj 50 odstotkov solastniških deležev. Natančne podrobnosti glasovalnih pravic so določene v izjavi o delitvi. Lastniki večjih stanovanj tako dobijo večji odstotek glasov na skupščini lastnikov. O strukturnih spremembah pa je treba vedno odločati soglasno, medtem ko je večinska odločba pravno veljavna tudi za ukrepe obnove.
Poleg vprašanj prenove in prenove se bodo na dnevnem redu sestanka lastnikov redno pojavljale tudi naslednje točke:
- Gospodarski načrt
- Letni izkaz
- Računovodstvo
- Izbira skrbnika
- Izvolitev upravnega odbora
Čemu lahko nasprotujem večinski odločitvi?
Kot kupec etažne lastnine ali mestne hiše se morate zavedati, da postajate del skupnosti lastnikov. Torej lahko obstajajo resolucije, ki niso v vašem interesu. Še posebej moteče je, da boste še vedno sorazmerno vključeni v morebitne stroške.
Po takšni odločitvi običajno ne boste mogli več ničesar storiti. Najboljša možnost je, da v času pred glasovanjem na svojo stran spravite čim več volivcev. Če še vedno želite nasprotovati večinski odločitvi, lahko samo preverite, ali je zaradi formalne napake pravno neveljavna.
Če želite sami zaskrbeti, je koristno, da se pred sestankom lastnikov pogovorite z vpletenimi. To povečuje verjetnost, da bodo drugi solastniki glasovali za vaše pomisleke. Ker se sestanki lastnikov običajno odvijajo le enkrat na leto, bi sicer izgubili veliko časa, če bi bil vaš predlog zavrnjen.
Na splošno je priporočljivo biti pripravljen na kompromise v interesu dobre skupnosti in biti občasno odprt za predloge v svojem interesu. To tudi povečuje verjetnost, da bodo drugi lastniki pripravljeni zavzeti srednjo pot, ko gre za vašo posebno skrb.
Vprašanja v zvezi s strukturnimi spremembami je treba vedno reševati soglasno. V primeru ukrepov obnove je večinska odločitev skupnosti lastnikov že pravno veljavna.
Komunalni računi, letni poslovni načrt in stanovanjske ugodnosti
Kako je sestavljen račun za komunalne storitve?
Za skupnost lastnikov, tako kot za stanovalce najetega stanovanja, se redno pripravlja obračun stroškov poslovanja. To kaže, koliko morate plačati za nastale stroške.
Ko gre za dodatne stroške vzdrževanja vaše etažne lastnine, jasno ločite med stroški skupnosti lastnikov (na primer skrbniška pristojbina) in stroški za splošno uporabo (na primer stroški odvoza smeti). Slednje je znano tudi kot obratovalni stroški.
Odlok o obratovalnih stroških (BetrKV) natančno ureja, kateri pomožni stroški spadajo med obratovalne stroške. Za lastnike stanovanj to ne bo pomembno, če pa oddate stanovanje v večstanovanjski ali mestni hiši, je pravilno razlikovanje zelo pomembno, saj lahko operativne stroške prenesete samo na svojega najemnika.
Oskrbnik običajno pripravi izjave o stanovanjskih ugodnostih tako jasno, da lahko vi, lastnik, natančno vidite stroške poslovanja, ki jih lahko na hitro prenesete na svojega najemnika. Tako je zelo enostavno pripraviti račun za komunalne storitve za svojega pogodbenega partnerja.
Kakšen je letni poslovni načrt?
Vsak upravnik izdela letni poslovni načrt za svoj stanovanjski kompleks. Tu so navedeni vsi stroški in dohodki, ki jih lahko pričakuje skupnost lastnikov v koledarskem letu. Lastniki morajo ta načrt odobriti na skupščini lastnikov. S tem se zavežejo tudi, da bodo izplačevali mesečni stanovanjski dodatek (včasih imenovan tudi "hišni dodatek"). Ta denar se uporablja za plačilo tekočih operativnih stroškov in po potrebi za oblikovanje rezerv.
Poslovni načrt na splošno velja za tekoče koledarsko leto ali se podaljša, dokler se ne odloči za naslednji poslovni načrt. Sestavljen je iz splošnega gospodarskega načrta, ki velja za skupnost lastnikov kot celote, in individualnega gospodarskega načrta, ki je sestavljen za vsakega posameznega solastnika. Stroški se običajno porazdelijo sorazmerno s solastniškim deležem.
Kako se izračuna stanovanjska dajatev za skupnost lastnikov?
Stanovanjski dodatek ali hišni dodatek, ki ga izplačujejo posamezni člani lastniške družbe, med drugim sestavljajo ti dejavniki:
- Administrativni stroški in provizije (skrbniška provizija)
- Stroški in nadomestila za vzdrževanje komunalnega premoženja (hišnik, vrtnar, čistilno osebje)
- Pristojbine za smeti in smeti
- Rezerve za vzdrževanje nepremičnine
Za preživninsko rezervo se pri izračunu stanovanjske ugodnosti pogosto uporablja vrednost od 0,8 do 1,0 odstotka kupnine od dokončanja. - Prihodki od obresti iz obstoječih rezerv za vzdrževanje
Davek na nepremičnine za vaš dom ni vključen v stanovanjsko ugodnost. Kot lastnik to plačate neposredno.
Če obstaja skupni ogrevalni sistem, se stroški ogrevanja lahko vključijo tudi v stanovanjsko ugodnost. Pred nakupom stanovanja torej natančno preverite, kateri dodatni stroški so dejansko vključeni v vašo stanovanjsko ugodnost, da vas ne bi presenetili nadaljnji, bistveno višji dodatni stroški.
Ali so storitve, povezane z gospodinjstvom, odbitne za skupnost lastnikov?
Kot lastnik stanovanja ali lastnik vrstne hiše lahko del stanovanjskega dodatka odštejete od davka kot storitve, povezane z gospodinjstvom. V davčni napovedi lahko pod določenimi pogoji navedete 20 odstotkov stroškov dela in potnih stroškov in tako zmanjšate davčno obveznost.
Pomembno je, da so vse postavke stroškov prikazane ločeno v računu za komunalne storitve in na računih ponudnika storitev. Upoštevajo se lahko na primer storitve odstranjevanja snega, čistila za okna, čistilne službe ali vrtnarji.
Iz tega pravila so izključeni vsi stroški upravljanja skupnosti lastnikov. Stroškovnih stroškov tudi za davčne namene ni mogoče zahtevati. Da lahko lastnik odšteje stroške storitev, povezanih z gospodinjstvom, od davka, je nujno, da upravnik nepremičnine izda potrdilo, v katerem navede vaš določen delež nastalih stroškov.
Lastniki morajo skupaj kriti stroške vzdrževanja in upravljanja.
Kako je zavarovana skupnost lastnikov?
Pri nakupu etažne lastnine ali vrstne hiše preverite, katere zavarovalne police je skupnost lastnikov že sklenila, saj jih lahko shranite sami. V skladu z odstavkom 5 § 21, točka 3 WEG, je požarno zavarovanje stanovanjske stavbe obvezno za vsako skupnost lastnikov. Po zakonu je obvezno tudi zavarovanje odgovornosti stanovanja in lastnikov zemljišč. Za to zavarovanje mora poskrbeti vaš upravitelj nepremičnine. Teh pravil ni treba ločeno ločevati - seveda pod pogojem, da se z vsem upravlja pravilno -, vendar so običajno v njih vključeni s plačili stanovanjskih nadomestil.
Zavarovanje stekla in elektronika ni obvezno za lastniška združenja. Zato bodite previdni, če so v posesti velike steklene površine ali dvižni sistemi. V tem primeru morate ugotoviti, kako je to težavo mogoče rešiti skupaj z ustrezno zavarovalnico, sicer lahko hitro postane draga.
Morda bi bilo vredno razmisliti tudi o sklenitvi tako imenovanega zavarovanja za hišne dodatke. To se izplača, če bi eden od solastnikov postal insolventen. Mogoče je sklenitev zavarovanja za pravno zaščito možnost za vašo skupnost lastnikov. Vendar se s tem ne plačajo stroški v sporih znotraj skupnosti lastnikov, ampak le, kadar ima skupnost lastnikov pravne spore s tretjimi osebami.
Kakšne težave se lahko pojavijo v skupnosti lastnikov?
V mnogih lastniških združenjih se vedno pojavljajo spori glede razporeditve stroškov, ki ne vplivajo enako na vse lastnike. Na primer, prebivalci pritličnih stanovanj se pogosto počutijo prikrajšane, če prejmejo sorazmeren delež stroškov dvigala, čeprav dvigala nikoli ne uporabljajo. V zakonu o etažni lastnini pa je določeno, da vsi lastniki nosijo bremena glede na svoje solastniške deleže, koristijo pa tudi koristi v skupnosti. To temelji na načelu solidarnosti.
Včasih izjava o delitvi določa, da določeni lastniki nikoli ne uporabljajo sistemov in zato niso vključeni v stroške. Če tega - kot v primeru dvigala ne bomo zadovoljivo rešili - je to mogoče v posameznih primerih spremeniti pozneje. Vendar so naknadne prilagoditve vedno odvisne od soglasja drugih lastnikov. Z večinsko odločitvijo lahko načelo solidarnosti preglasimo. Predpogoj za to pa je, da je še vedno zagotovljeno pravilno upravljanje s predmetom. Pomembno je tudi, da uredba nikogar ne samovoljno prikrajša.
Odstopanje od načela solidarnosti je možno tudi pri stroških podzemnega parkiranja. Če je podzemnih parkirnih mest več kot stanovanj, jih je treba ločiti in obračunati na podlagi ustrezne izjave o delitvi.
V številnih združenjih lastnikov se tudi ne strinja glede razporeditve stroškov za vzdrževanje zelenih površin in vrtov v stanovanjskem kompleksu. Če ima lastnik posebno pravico uporabe delov vrta, mora plačati vse stroške, ki nastanejo na njegovem vrtu. Ne glede na to, ali gre za sajenje, vzdrževanje trate ali podiranje odmrlega drevesa na vašem delu vrta. Če tu obstajajo drugi sporazumi, jih je treba izrecno zapisati v izjavi o delitvi.
V skupnosti lastnikov pogosto prihaja do nesoglasja glede stroškov vzdrževanja zelenih površin. Gotovo je nekaj: če ima lastnik posebno pravico uporabe delov vrta, bo plačal tudi stroške na svojem vrtu.
Pogosto so težave tudi pri uporabi komunalnih površin. Hišni red ureja, kaj je dovoljeno ali prepovedano v skupnih zelenih površinah. Včasih je vstop v zelene površine popolnoma prepovedan ali pa se otroci lahko igrajo na igriščih le ob določenem času. Tudi če oddajate svojo etažno lastnino, morate zagotoviti, da vaš najemnik spoštuje pravila igre. Če imate otroke in če bi jim bilo dovoljeno, da se igrajo na vrtu, si morate prizadevati za spremembo izjave o delitvi. Za to običajno potrebujete dvotretjinsko večino. Če je treba spremeniti le hišni red, zadostuje navadna večina.
Nekaterim stanovanjem so dodeljene vrtne površine, ki jih lastnik uporablja izključno. Odloči se, katere rastline bo posadil in ali bodo njegovi otroci gugalnico. Če na balkonu postavite cvetlične lončke ali jih sezonsko okrasite, tudi dovoljenja ne potrebujete. Toda svoboda ima lahko meje. Če je
za plezalne rastline potrebna višina žive meje ali rešetka, se mora lastnik tega držati.
Harmonično sožitje ni odvisno samo od oblikovalskih vprašanj. Hrup je pogosto vzrok za argumente. Še posebej pomembno je biti pozoren na vrtu in na balkonu. Bolje je, da praznujete v zaprtih prostorih od 22. ure dalje in hrup zmanjšate na glasnost prostora. Običajno ni ničesar, kar ovira občasno pečenje na žaru, če pa dim vstopa v prostore, je žar s premogom lahko tudi prepovedan. Električni žar je vseeno boljša izbira za mir.
Pogosto se znotraj skupnosti lastnikov ne strinjajo glede potrebe in obsega ukrepov za popravilo in obnovo. Nekateri bi radi porabili veliko denarja za novo fasado, solastnik pa meni, da je prenova popolnoma prezgodnja ali celo povsem odveč. Zlasti kadar je prihranjena rezerva za vzdrževanje prekratka za načrtovani ukrep obnove, se pogosto pojavijo ostri spori med člani skupnosti lastnikov.
Še posebej težko postane, ko upravnik od solastnikov določi poseben prispevek, da lahko izvede skupno sprejet projekt prenove. Če eden ali več lastnikov ne more ali noče plačati zahtevanega zneska, je pričakovati nadaljnje težave v skupnosti. In sam skrbnik včasih povzroči neskladja, če svojih nalog ne opravlja pravilno.
Kaj je treba upoštevati pri menjavi lastništva?
Če nekdo iz skupnosti lastnikov proda svoje stanovanje ali vrstno hišo, postane zakon o etažni lastnini spet pomemben. Določa, da morate pred prodajo etažne lastnine v stanovanjskem naselju od upravnika pridobiti pisno soglasje. To soglasje je namenjeno zaščiti skupnosti lastnikov pred sprejemom dvomljivih kupcev v skupnost.
Rezerve so pomembne tudi za prodajo vaše etažne lastnine. Vsa dobropis, ki ste ga kot prejšnji lastnik prinesli s stanovanjskim dodatkom, gre neposredno kupcu etažne lastnine. Nato mora oskrbnik pripraviti izjavo o stanovanjski ugodnosti, iz katere je sorazmerno jasno razvidno, katere stroške bo imel prejšnji lastnik (torej vi) in katere bodoči lastnik.
Če je bila na skupščini lastnikov pred prodajo določena posebna dajatev, ki pa je zapadla šele po zamenjavi lastnika, so stroški za to kupcu nepremičnine. Prav tako mora nadomestiti obstoječe stanovanjske dodatke prejšnjemu lastniku. Kot kupec morate biti tukaj previdni, da ne boste imeli visokih stroškov v primeru domnevnega kupčija zaradi neporavnanih plačil prejšnjega lastnika ali zaradi posebnih dajatev, ki jih je treba plačati takoj.
Skupnost lastnikov: študije primerov in primeri sodb
Izdelati nadstrešek za zaščito avtomobila?
Če ste lastnik avtomobila in ga morate parkirati na prostem, se dreves ponavadi izogibate. Ker odvržejo vse mogoče stvari, ki bi lahko poškodovale avto: listje, sadje, veje in včasih smolo. Kljub temu je moral lastnik stanovanja v skladu z zakonom o informacijskih storitvah in davki LBS živeti s svojim parkirnim prostorom v bližini kostanja.
Primer: Član WEG se je naveličal, da je moral večkrat odstranjeni padli kostanj in drevesni sok s strehe in pokrova svojega parkiranega avtomobila. Moški je hotel zgraditi nadstrešek za avtomobil, da bi zaščitil avto. Vendar se drugi lastniki niso strinjali. V tem so videli strukturno spremembo, ki je zahtevala popolno odobritev WEG. "Naročnik" pa je govoril le o ukrepu vzdrževanja ali popravila, pri katerem merila niso bila tako stroga.
Sodba:Kostanj in njihovi plodovi so "resničnost narave", je razsodilo civilno sodišče okrožnega sodišča v Nürnbergu-Fürthu. Lastnik stanovanja mora to sprejeti, še posebej, ker ga je že poznal, ko je kupil nepremičnino. Izjava o delitvi je vsebovala ustrezen prikaz lokacije dreves. Poleg tega se težave s kostanjem pojavljajo le ob določenih urah poleti in jeseni. Ostalim lastnikom ne bi bilo treba dovoliti, da bi zgradil nadstrešek za avtomobile.
(Okrožno sodišče Nürnberg-Fürth, datoteka št. 14 S 6188/17)
Kdo ima pravico do načrta zaklepanja?
Tudi brez izrecne pogodbene ureditve mora razvijalec nepremičnin predati zaklepno kartico in načrt zaklepanja stanovanjskega kompleksa skupnosti lastnikov. To je tako imenovana sekundarna obveznost gradbene pogodbe. (Višje deželno sodišče v Stuttgartu, spis št. 3 U 98/16)
Primer:Načrt zaklepanja in kartica sta lahko izredno pomembna v vsakdanjem življenju v stanovanjskem kompleksu. In sicer kadar se ključ izgubi ali ga je treba kopirati iz drugih razlogov. Brez teh dokumentov to ni mogoče. Skupnost lastnikov in odgovorni razvijalec nepremičnin se ni mogla strinjati, da je treba predati načrt in zemljevid. Zato je WEG vložil tožbo nad to družbo in jo s pomočjo sodišča poskušal prisiliti v izročitev. Glede na spor je razvijalec zgolj ponudil uničenje dokumentov.
Sodba:Na drugi stopnji je višje deželno sodišče v Stuttgartu odločilo, da je treba načrt zaklepanja in izkaznico predati skupnosti lastnikov. To je pristojni organ. Razlog: "V interesu vseh lastnikov je, da podvojenih ključev ne more narediti vsak lastnik stanovanja, temveč skrbnik."
Stanovanjski dodatek za prazno podstrešje ne velja
Ni nujno, da lastniki nerazvite enote v zgornjem nadstropju prispevajo k obratovalnim stroškom in posebnim dodelitvam. Predpisi izjave o delitvi, ki vas oproščajo plačil, veljajo. Tako je odločilo okrožno sodišče Berlin-Mitte.
V dogovorjenem primeru je izjava o delitvi skupnosti lastnikov določala, da morajo lastniki zgornjih nadstropij stanovanjski dodatek plačevati šele po razširitvi. Po sklepu zbora lastnikov so bili tudi izključeni iz posebnega prispevka. Zoper to solastniki tožili - brez uspeha. Vzpostavljeni predpisi veljajo, je razsodilo sodišče. Oprostitev stroškov je upravičena, ker slepih nadstropij še ni mogoče uporabiti kot samostojno lastnino in ni stroškov porabe.
Številka datoteke: 22 C 42/17
WEG komercialno aktiven
Električna energija, prodana v skupnosti iz kombinirane enote za ogrevanje in električno energijo
. Združenje lastnikov stanovanj je lahko vključeno v delovanje kombinirane enote za ogrevanje in električno energijo, ki zunanjo stranko oskrbuje z električno energijo. V skladu z zakonom o informacijskih storitvah in davki LBS je to odločitev najvišjega sodišča. (Zvezno sodišče za finance, spis št. IV R 6/16)
Primer:Glavni namen termoelektrarne, ki pripada stanovanjskemu kompleksu, je bil zagotoviti lastno oskrbo s toploto. Toda odvečna elektrika se je doplačala v omrežje dobavitelja energije. Davčni urad je menil, da gre torej za trgovsko podjetje, in WEG izdal ustrezno obvestilo. Prizadeti so menili, da je nezakonit. Kvečjemu GbR, ki so ga ustanovili lastniki, bi lahko bil komercialno aktiven, zato njihova argumentacija.
Sodba:Glede na civilnopravno neodvisnost s prodajo električne energije lahko skupnost lastnikov obravnavamo kot sopodjetništvo. Posledica odločitve: Komercialni dohodek je bilo treba določiti v ločenem postopku proti WEG. Upravitelj nepremičnine mora predložiti davčno napoved.
Parkiranje v skupnem prostoru
Deželno sodišče v Dortmundu je presodilo, da skupni prostori združenja lastnikov stanovanj niso primerni za parkiranje. V skladu z zakonom o informacijskih storitvah in davki LBS gre za nedovoljeno uporabo komunalnega območja. Za kratek razklad ali nakladanje vozila je dovoljeno parkiranje na območju, pod pogojem, da je skupna površina v izjavi o delitvi označena kot "vhod". Kdor je že leta parkiral svoje vozilo in bi to želel še naprej, mora izpolnjevati visoke zahteve - na primer, dokazati bi moral, da so bili vsi vpleteni seznanjeni s tako nepisano uredbo o uporabi.