Najem podjetja in pri tem zaslužite veliko denarja - je to mogoče? Da, z veliko izkušnjami, pravo lokacijo, pravim najemnikom in malce sreče dejansko deluje.
Vendar je komercialni zakup poseben primer v ne vedno lahko najemni džungli. Ker so tu nekatere stvari drugačne kot pri najemu zasebnih stanovanj. Preden se podate na pustolovščino komercialnega zakupa, morate zato skrbno ravnati z vsemi predpisi za pripravo pogodb.
Kaj so poslovne lastnosti?
Komercialne nepremičnine so vse tiste sobe, ki se uporabljajo predvsem v komercialne namene. To so lahko proizvodne hale in skladišča na podeželju, pa tudi supermarketi ali trgovine na iskanih lokacijah v mestu. Pisarniške stavbe in prostori za prosti čas, ki se na primer uporabljajo kot fitnes centri, so prav tako del komercialnih najemov.
Je komercialni najem res tako donosen?
Na dobrih lokacijah in pri bogatih najemnikih lahko z oddajanjem podjetja dejansko zaslužite veliko. Številne poslovne nepremičnine pa se nahajajo v poslovnih parkih, ki so manj prometno povezani. Takrat lahko pride do tega, da nepremičnina, ki se vam ponudi v prodajo po razumni ceni, ostane dolgo prazna in povzroča ogromne stroške, ne da bi ustvarila ustrezen dohodek od najema. Kot zainteresirani kupec in potencialni najemodajalec vsekakor že na začetku poiščite pristojno podporo in nasvet.
Komercialni zakup: ni vedno lahko
Pri najemu poslovne nepremičnine je treba upoštevati veliko več kot pri najemu stanovanjske nepremičnine. Na trgovskih območjih na obrobju je trenutno prazno veliko privlačnih prostorov za novogradnjo. Razen če imate najem vrhunsko lokacijo v centru mesta, morda ne bo težko najti pravega najemnika.
Komercialni najem, pogajanja o ustrezni ceni najema in splošni pogoji zahtevajo tudi veliko izkušenj in dobre pogajalske sposobnosti.
Da ne bi naleteli na katero od pravnih pasti, je priporočljivo, da na krovu dobite izkušenega posrednika in / ali odvetnika, specializiranega za komercialni zakup, če želite svoje podjetje oddati v najem.
Na kaj morate biti pozorni?
Najem pisarne, proizvodne hale ali trgovine v nakupovalnem središču vam predstavlja povsem drugačne izzive kot najem zasebnega stanovanja.
Najem proizvodnih hal in skladišč, na primer, pogosto zahteva naknadno namestitev tehnologije. Včasih je potreben tudi poseben inventar. V primeru pisarniških prostorov boste morda morali poskrbeti za posamično premične lahke gradbene stene in obsežne kable, da boste lahko zadovoljili visoke zahteve, ki jih agencije ali svetovalne službe za pisarne postavljajo na pisarne.
Poslovni najemniki pogosto nalagajo višje zahteve kot najemodajalci kot zasebni najemniki. Odvisno od vrste podjetja, ki ga oddajate, boste morda morali opraviti nekaj obnovitvenih del.
Če se najemnik vašega poslovnega prostora spremeni, boste skoraj vedno morali spet narediti obsežne spremembe v svojih sobah. V ta postopek boste morda morali veliko investirati. Iz tega razloga vas kot najemodajalca zanima največ, da si prizadevate za dolgoročno in stabilno najemno razmerje pri komercialnem najemniku.
Če želite oddati proizvodne hale ali skladišča v najem, morate pričakovati, da boste morali naknadno namestiti novo tehnologijo.
Finance
Pogajanja o prevzemu stroškov za obnovitvena dela, strukturi najemne cene in trajanju najemne pogodbe se lahko vlečejo, zahtevajo veliko izkušenj in hladne glave pri izračunu. Poklicno ukrepanje je bistvenega pomena, zlasti kadar je trgovskega prostora obilo. V nasprotnem primeru tvegate, da boste svojo lastnino pustili pod ceno ali pa je sploh ne.
Kadar gre za poslovno lastnino, morate zelo natančno preveriti kreditno sposobnost najemnika. V prvi vrsti bodite pozorni na vrsto podjetja. GmbH ponuja osnovni kapital kot varščino. To ni obvezno za druge vrste podjetij. V vsakem primeru naj vam bodo predstavljeni najnovejši letni računovodski izkazi vašega bodočega najemnika in vsi dokumenti se bodo sprostili (po možnosti skupaj z vašim davčnim svetovalcem).
Kdo plača posredniku?
V poslovnem življenju običajno izhajamo iz tako imenovanega načela naročanja: to pomeni, da oseba, ki nekoga dodeli, plača tudi njen honorar. Vendar to splošno pravilo ne velja za komercialne najeme. Če kot lastnik najate posrednika za komercialno oddajanje v najem, lahko pogodbeno določite, da vaš najemnik plača posredniku provizijo. Ali si lahko to spet dovolite ali si morate, je odvisno od tega, kako priljubljena je vaša poslovna lastnina.
Najem oglasov: kako povečati najemnino
Klasična zaščita najemnikov ne velja za komercialni zakup. Da bi lahko uveljavili povišanje najemnine, morate kot najemodajalec v najemno pogodbo vključiti prave klavzule ali izbrati vrsto pogodbe, ki je za vas najprimernejša. Na voljo so vam naslednje možnosti:
Postopni najem - če ste se s komercialnim najemnikom dogovorili za najem, je zadeva jasno urejena: ko je pogodba podpisana, je že jasno, kdaj se bo najemnina povečala za kakšen znesek in kakšna najemnina bo nato plačljiva. Dogovorjeno doplačilo je lahko fiksni znesek ali odstotek povečanja najemnine. Pomembno je le, da najemna pogodba določa znesek, ki ga je treba plačati od zadevnega datuma (tj. Znesek v evrih).
Povišanje najemnine za posodobitev - V primeru posodobitve vašega poslovnega prostora lahko najemnino povečate v skladu s predpisom, dogovorjenim v najemni pogodbi. Ključnega pomena je, da najemno pogodbo sestavite tako, da je v pogodbi izrecno navedena možnost povečanja najemnine v primeru posodobitve.
Prodajna najemnina - pri tako imenovani prodajni najemnini višina najemnine temelji na prodaji vašega najemnika. Torej se lahko poveča ali zmanjša glede na gospodarske razmere. Zato je absolutno priporočljivo, da se dogovorite za najnižjo najemnino za vaš komercialni najem. V nasprotnem primeru tvegate, da boste v preostalem obdobju najema v svojih sobah imeli komercialnega najemnika z nizko prodajo za neekonomično najemnino.
Ali velja zavora pri ceni najema?
Zakupnina je za številne najemodajalce v večjih nemških mestih nesmisel. Ker to pomeni, da zanje veljajo natančna pravila za strukturiranje cene najema in ne sme presegati določenih zakonskih omejitev. Vendar to pravilo ne velja za komercialne najeme.
Kot najemodajalec lahko svobodno določite najemnino za svojo nepremičnino. To je za vas kot vlagatelja zelo pozitivno, vendar morate vedno upoštevati, da je tveganje prostih mest veliko večje pri komercialnih nepremičninah kot pri običajnih stanovanjih. Tu se zahteva veliko izkušenj. Nihče se ne sme ukvarjati s komercialnimi nepremičninami zgolj zaradi možnosti izjemno visokih prihodkov od najemnin.
S komercialnimi oddajami lahko najemnino določite sami. Vendar ne pozabite, da je tveganje prostih delovnih mest veliko večje pri komercialnih nepremičninah kot pri stanovanjskih.
Kaj so klavzule o ohranjanju kapitala?
Klavzule o zadrževanju vrednosti vam omogočajo, da kot najemodajalec poslovne nepremičnine spremenite najemnino v skladu z različnimi merili. Klavzule zagotavljajo, da je najemnino mogoče na primer prilagoditi inflaciji.
Pogodbene klavzule določajo meje, v katerih je mogoče prilagoditi najemnino. Na primer, v komercialni najem lahko vključite, da se mora cena najema sorazmerno zvišati z indeksom cen življenjskih potrebščin in se nato obnašati kot indeks najemnine v stanovanjski zakonodaji.
Do leta 2007 so bile zaščitne klavzule pogosto sprejete le z odobritvijo Zveznega urada za gospodarstvo in nadzor izvoza. Danes so stvari drugačne: trenutno so postale običajen instrument za povečanje najemnine zunaj dogovorjenih lestvic v primeru najetih podjetij.
Ker pa je zelo težko popolnoma oblikovati klavzule o ohranjanju kapitala, bi morali kot najemodajalec poslovne nepremičnine sodelovati z odvetnikom ali izkušenim posrednikom.
Ali lahko uporabite prometni davek?
Pri najemu sob in zemljišč običajno ne zaračunavate prometnega davka. Izjema pri tem pa je kratkoročni najem sob in apartmajev, kot to velja za počitniške apartmaje in hotelske sobe. Davek na promet se obračuna tudi pri najemu parkirnih mest in garaž, ki se ne oddajajo neposredno s stanovanjem. Načeloma pa velja naslednje: Ni vam treba plačati davka od prodaje.
Če najamete poslovni prostor, pa lahko v večini primerov - če se vam to splača - zaračunate davek od prodaje najemnine. To vam daje odločilno prednost, da lahko odbijete vstopni davek na vse račune za vašo nepremičnino. Če so za predelave in prenove predvidene obsežnejše naložbe, je to lahko zelo koristno. A pozor: najem lahko oddajate samo najemnikom s prometnim davkom, ki so sami zavezanci za prometni davek. Številne poklicne skupine, ki najemajo ordinacijo ali pisarniški prostor, pa niso. Sem spadajo zdravniki, banke in zavarovalnice ter poklici (na primer novinarji). Sobe z njimi z DDV lahko oddate le, če delež storitev vašega najemnika, ki se opravljajo brez prometnega davka, ne presega pet odstotkov.
Če želite oddati svojo poslovno nepremičnino v najem z DDV, morate to izrecno navesti v najemni pogodbi. Vendar to otežuje zahteve za vaše račune, račun za komunalne storitve in druge administrativne dejavnosti. Izkušen davčni svetovalec je vsekakor koristen pri sestavljanju pogodb in pri rednem obračunavanju. Dovolj je, da davčni urad poroča, da oddajate svojo poslovno nepremičnino z DDV.
Kakšno je obdobje najema?
V nasprotju z zasebnimi najemnimi pogodbami, pri katerih je omejitev roka dovoljena le, če kot najemodajalec navedete razlog za omejitev, priznan v sodni praksi, lahko v bistvu sklenete pogodbe o komercialnem zakupu z vnaprej določenim rokom.
To je tudi veliko bolj pogosto pri komercialnem najemu kot pri najemu za nedoločen čas. Ker tako oba najemnika vesta, kje sta, in lahko načrtujeta bolje.
In to je pomembno, ker pri najemu komercialnih prostorov najemnik in vi kot najemodajalec pogosto vlagate znatne vsote, da bi nepremičnino opremili na reprezentativen način. Zato je pomembno, da najemna pogodba obstaja dlje časa, da se nastali stroški izplačajo za obe strani. Poleg tega mora vaš najemnik načrtovati svoje poslovanje in običajno predvideva, da bo svojim strankam dolgoročno na voljo na dobrem naslovu.
Pomembno: Takšna pogodba za določen čas se lahko nato odpove samo iz pomembnega razloga (na primer zaostala najemnina ali škoda na najetem premoženju).
Kakšni so odpovedni roki za komercialne najeme?
Če kljub temu sklenete pogodbo o najemu za nedoločen čas za svojo poslovno nepremičnino, lahko obe stranki odpovesta "najpozneje tretji delovni dan koledarskega četrtletja ob koncu naslednjega koledarskega četrtletja". To je določeno v § 580a BGB in posledično pomeni, da je odpovedni rok nekaj manj kot šest mesecev.
Ali lahko odpoveste za osebno uporabo?
Zakon o komercialnem zakupu na splošno izključuje odpoved za osebno uporabo. Čeprav lahko najemnike stanovanja pod določenimi pogoji odpoveste zaradi osebne uporabe, to za komercialne nepremičnine ni mogoče. Kot najemodajalec ste v poslovnem najemu vezani na najemnika, dokler je to pogodbeno dogovorjeno, odvisno od pogoja.
Tudi če želite kot lastnik svojo lastnino uporabljati za svoje podjetje, morate počakati do konca najema in obvestila najemnika ne morete predhodno preklicati. Zato je priporočljivo zelo skrbno načrtovati, preden sestavite najemno pogodbo.
Komercialni zakup v BGB
Zakon o gospodarskem zakupu ni samostojno pravno področje. Vendar pa lahko osnove najdete v odstavkih oddelkov 535 do 580a BGB.
Glavna razlika med gospodarskim in stanovanjskim pravom je predvsem v tem, da zaščita najemnika tu ni v središču pozornosti. To velja za stanovanjsko pravo najemnin, da bi okrepili prebivalce nepremičnine, ki imajo običajno šibkejši položaj v pogodbenem razmerju.
V primeru komercialnega zakupa pa BGB vidi pogodbene stranke na isti ravni. To daje obema stranema več svobode in se lahko pogodbeno pogojujeta zelo individualno.
Več točk kot vključite v najem, bolj varno je načrtovanje za različne stranke.
To mora biti v najemu
Da bo vaš poslovni najem veljaven pred zakonom, mora vsebovati določene podatke. To so:
- Podatki o najemu nepremičnine (naslov, lokacija v hiši, velikost itd.)
- Namen najema
- Trajanje najema
- Znesek najemnine
Pomembno: Če ena od teh podrobnosti manjka, pravno zavezujoča pogodba ni bila sklenjena!
Niso nujno potrebni, priporočljivi pa so tudi odlomki o predpisih o varščini, posodobitvi, možnih prenovah, obratovalnih stroških in zaščiti pred konkurenco. V bistvu, več točk kot vključite v najemno pogodbo, večja je varnost načrtovanja za obe pogodbeni stranki. Hkrati pa postane toliko bolj kritično, če se načrti, ki so bili še vedno aktualni ob podpisu pogodbe, skozi leta spreminjajo in vam posamezne klavzule zdaj stojijo na poti.
Tudi zato je pri sestavljanju pogodbe vedno priporočljiv strokovni nasvet.
Kaj je pomembno pri prodaji?
Čeprav je za prosto uporabljena stanovanja in hiše na prodaj izjemna prednost, če je nepremičnina prosta, je pri komercialnih nepremičninah drugače: prodajno ceno lahko nastavite za stanovanjske nepremičnine, ki niso v najemu, ker velik delež potencialnih kupcev se namerava sama preseliti v stanovanje. Pri komercialnih nepremičninah je povsem drugače: komercialni prostor lahko običajno prodate veliko bolje, če ga najamete dolgoročno in z dobičkom. Vsak vlagatelj izračuna dohodek od najemnin, ki ga bo ustvarila nova nepremičnina, in ve za zapletenost, ki jo prinaša nova najemnina. Že obstoječi najemnik olajša in lažje načrtuje marsikaj.
Zaključek
Če je lokacija prava in se najde ekonomsko uspešen najemnik, lahko dobro zaslužite s komercialnim najemom. Če pa je vaša nepremičnina dlje časa prazna, tvegate ogromne izgube. Za novince je vedno priporočljivo izkoristiti kompetentne strokovne nasvete.
