Zemlja in tla so bistvenega pomena za življenje, kot sta hrana in zrak. Toda cenovno ugoden življenjski prostor je v nemških mestih postal redek. Politiki, urbanisti in zavzeti državljani iščejo nove rešitve in se ne bojijo postavljati zelo temeljnih vprašanj.
Veliki vlagatelji iz leta v leto v nepremičninski trg nemških mest vlagajo visoke dvomestne milijarde. Zaradi tega so cene zemljišč naraščale in zemljišča postajala redka. Bolj ko postane dragocen, večjo pozornost dobijo špekulanti, ki s trgovanjem z zemljo ustvarjajo ogromne dobičke. Pogosto brez ustvarjanja bivalnega prostora.
Ključ do stanovanjskega vprašanja
Kako se družba ukvarja s svojo dragoceno zemljo, nikakor ni zakon narave, temveč temelji na pravilih, ki si jih določa skupnost. V zgodovini človeštva je bilo za to veliko vzorcev, začenši s staro zavezo: v tretji Mojzesovi knjigi piše, da se zemljišča ne sme prodajati trajno in za vedno.
Komu pripada mesto?
To je lani jeseni na srečanju s šeststo državljani, investitorji in arhitekti vprašal oddelek za urbani razvoj v Berlinu. "Moramo si povrniti sposobnost, da delujemo v smislu načrtovanja in finančne politike," je tam dejala senatorka za urbani razvoj in stanovanja Katrin Lompscher. No, končno bi lahko občan odgovoril. Ker je politika že predolgo zanemarjala gradnjo in življenje. V zadnjem desetletju je veliko ljudi menilo, da je stanovanjsko vprašanje rešeno: pričakovali so upad števila prebivalstva, marsikje v Nemčiji so stanovanja celo zamenjali brez nadomestitve. Medtem ko je bilo gradbeno ministrstvo desetletja pomemben oddelek s svojim ministrom v mladi Zvezni republiki Nemčiji, je bilo od leta 1998 le odsek za menjavo drugih ministrstev.Hkrati so finančno okorele občine in zvezne države prodale svoja stanovanjska združenja. Izginili so številni razvijalci nepremičnin, usmerjeni v skupno dobro, ki so prej ponujali cenovno ugodna stanovanja. Hkrati se je politični manevrski prostor močno zmanjšal: tudi občinska zemljišča so bila prodana zasebnim vlagateljem z najvišjo ponudbo. Brez neposrednega dostopa do lastnega gradbišča pa bo suverenost nad družbeno sprejemljivimi cenami zemljišč opazno upadla.Občinska zemljišča so bila prodana tudi zasebnim vlagateljem z najvišjo ponudbo. Brez neposrednega dostopa do lastnega gradbišča pa bo suverenost nad družbeno sprejemljivimi cenami zemljišč opazno upadla.Občinska zemljišča so bila prodana tudi zasebnim vlagateljem z najvišjo ponudbo. Brez neposrednega dostopa do lastnega gradbišča pa bo suverenost nad družbeno sprejemljivimi cenami zemljišč opazno upadla.
Več bivalnega prostora
Skupno število stanovanj v Nemčiji se je v zadnjih nekaj desetletjih stalno povečevalo. Hkrati se je povečalo območje, v katerem živi vsak Nemec: danes vsak državljan v povprečju zavzame 45 kvadratnih metrov - leta 1990 je bilo manj kot 35. Vse več ljudi živi v samostojnih gospodinjstvih. Ob vsem tem je povpraševanje po življenjski površini raslo, kar je spodbudilo špekulacije. Še posebej v mestih, ki jih ljudje vse bolj privlačijo. Posledica: Delež gradbišča v stroških gradnje se je močno povečal. V nekaterih velikih mestnih projektih je že več kot petdeset odstotkov.
Katrin Lompscher kot berlinska senatorka za urbani razvoj in stanovanja želi ponovno pridobiti načrtovanje in finančno politiko javnega sektorja v zemljiški politiki.
Kaj je treba storiti?
V Švici številne občine svojih zemljišč ne prodajo, ampak jih pogosto dodelijo v zakup. To je "začasni nakup zemljišča" in tradicionalna alternativa nakupu stavbnega zemljišča. Dedljiva stavbna pravica ima dve glavni prednosti: stranke ne obremeni z včasih previsokimi stroški nakupa zemljišča, ker plača le letno najemnino. Preprečuje špekulacije z zemljo, lastništvo nad njo pa ostaja v skupnosti in s tem v širši javnosti. Švicarske izkušnje so pozitivne. Tudi mesto Berlin se želi v prihodnosti usmeriti po takšnem modelu in najeti le območja v skupni lasti. To bo mestu zagotovo dolgoročno omogočilo več prostora za ustvarjanje cenovno dostopnih stanovanj. Kratkoročno pa bodo cene v prestolnici verjetno še naprej rasle,ker bo takrat ponudba za vlagatelje še tesnejša.
Nov davek na nepremičnine
Aprila 2018 je ustavno sodišče ugotovilo, da je bil davek na nepremičnine v Nemčiji protiustaven glede na njegovo trenutno pobiranje vrednosti zemljišč. Zvezna vlada mora zato do konca leta 2019 predstaviti novo obliko obdavčitve. Strokovnjaki se strinjajo: v novi obliki davka na nepremičnine obstaja priložnost za pravičnejšo obdavčitev zemljišč. Tak davek na vrednost zemljišča bi lahko mobiliziral tudi prej praha in igralce na trgu nepremičnin potisnil nazaj. Na primer, v tem neizrabljenem zemljišču bi se lahko obdavčile strožje. Nesporno je, da bi lahko ravno tu politika pomagala lastnikom stavb, ki želijo ustvariti nov cenovno ugoden življenjski prostor.
Rešitve
Če je stavbno zemljišče drago, bi ga bilo smiselno intenzivneje uporabljati. Eden od izhodov iz dileme je bolj gosto graditi v mestih. V praksi to pomeni, da pomeni zapolnitev prostih parcel, dodajanje nadstropij hišam ali zgoščevanje urbanih območij, ki so le ohlapno pozidana. Zlasti slednje je redko priljubljeno pri lokalnih prebivalcih. Ker to pogosto zapre proste prostore, ovira osi gledanja in zasenči okna. Toda gostota je del urbanega življenja: brez nje ni ne urbanosti ne živahnega mesta.
Stolp Riverpark naj bi v Frankfurtu zgradili iz stare Union Investment House: penziona, lastniških in socialno subvencioniranih najemnih stanovanj v 23 nadstropjih, ki jih načrtuje Ole Scheeren.
Stolpnice kot cenovno ugoden življenjski prostor
Drug način za boj proti problemu visokih cen zemljišč bi bile stolpnice. Vendar jih je drago graditi in v tej državi niso zelo priljubljeni. Podoba večnadstropnih satelitskih naselij, ki so nastala v predmestjih v šestdesetih in sedemdesetih letih, je preslaba. Frankfurt, znan po visokih poslovnih stavbah, zdaj hiti naprej in v nebo gradi stanovanjske stolpe: Eden prvih je na novo zgrajeni stolp Henninger, še vedno enklava za ljudi z višjimi dohodki. V novem okrožju Europaviertel in drugih okrožjih bo sledilo več. Arhitekt Ole Scheeren gradi tudi stolpnice - v metropolah Kanade, Kitajske, Singapurja in zdaj Riverpark Tower v Frankfurtu.A pozna kritike anonimnih stanovanjskih silosov in je zato v svoje stanovanjske stolpe vključil številne prostore za družabno izmenjavo - tudi majhne parke. Ta območja srečanj pogosto niso ustvarjena ob vznožju hiš, temveč na sredini, visoko nad nivojem ulice. Vedno znova mu uspe tudi zmanjšati stroške, tako da je do tretjine prostora mogoče dodeliti kot socialno subvencionirana stanovanja.
Zemljiška politika ima dolgoročno perspektivo. Če se načrtovanje začne danes, bodo rezultati vidni šele čez leta. Morda je takšna obdobja težko spremljati v demokraciji z rednimi volitvami. Kljub temu je dobro usklajena zemljiška politika ključ do pravične in cenovno dostopne stanovanjske politike.