Kdor ima nepremičnino in v njej ne živi, ampak jo odda v najem, mora plačati davek od dohodka od najema. Tudi če bi mnogi raje temo takoj predali svojemu davčnemu svetovalcu, se splača malo poglobiti v zadevo. Ker bolje se poznate, več trikov lahko uporabite in prihranite veliko davkov.
Kdo mora plačati davek od dohodka od najemnin?
Ali morate kot zasebnik plačati davek od dohodka od najemnin? Da - tudi če ne oddajate komercialno v najem, ste dolžni obdavčiti svoj dohodek od najema ali zakupa. To ureja oddelek 21 Zakona o dohodnini (EStG). Vsak, ki oddaja nepremičnino, mora plačati davek od dohodka od najema.
Če želite pravilno prijaviti svoj dohodek davčnemu uradu, morate v svojo davčno napoved vnesti dohodek od najemnin v Prilogi V za najem in zakup. Pomembno pa je, da veste, da vam ni treba plačati davka od celotnega dohodka od najemnin, ampak da lahko od dohodka od najemnine odštejemo amortizacijo, obresti od dolgov in druge stroške. In: če to storite pametno, lahko na koncu dobite celo davčni bonus.
Koliko znašajo davki na dohodek od najemnin?
Stopnja dohodnine določa znesek davka, ki ga morate plačati od dohodka od najemnin. Izgube, ki nastanejo kot posledica najema, lahko pozitivno vplivajo tudi na obdavčitev drugih dohodkov. Torej, če izgubite z najemom, bo to odtehtano od vašega sicer obdavčljivega dohodka. To lahko znatno zmanjša vašo osebno davčno obremenitev.
Če pa v davčni napovedi trajno navajate večje izgube za najem nepremičnine, ima to lahko tudi negativne učinke za vas. Nato davčni urad govori o hobiju in domneva, da ne upravljate najema z namenom ustvarjanja dobička. V takem primeru izgub ne morete več nadomestiti s pozitivnimi dohodki iz drugih virov dohodka.
Če je najemno poslovanje negativno za vas, se posvetujte s svojim davčnim svetovalcem. Morda boste našli način za obdavčitev negativnega dohodka od najemnin, ki ga sprejme davčni urad. Na splošno pa si morate seveda prizadevati za zaslužek z najemom.
Davek od najemnin: ali obstaja dodatek?
Davek od dohodka od najemnin morate plačati le, če ta skupaj z drugimi dohodki presega osnovni neobdavčeni dodatek v višini 8.500 evrov.
Če imate višji skupni dohodek, vendar z najemom sobe ali ločenega stanovanja, v katerem sicer živite, letno ne zaslužite več kot 520 evrov, vam od tega dohodka od najemnin ni treba plačati davka. Primer: živite v Münchnu in za čas Oktoberfesta za kratek čas najamete sobo v svojem stanovanju. Če letno ne zaslužite več kot 520 evrov, je dohodek neobdavčen.
Obdavčitev dohodka od najemnin: kaj je amortizacija?
Ko kupite nepremičnino in jo oddate v najem, lahko 50 let odštejete dva odstotka vrednosti stavbe in dva odstotka stroškov zgradbe.
Za staro stavbo, ki je bila zgrajena pred letom 1925, lahko 40 let odštejete dva odstotka in pol stroškov. Za obnovo navedenih nepremičnin lahko odštejete še višje zneske, kar vam lahko znatno zmanjša davčno obremenitev.
V obračunu davka lahko v krajših obdobjih od enega do petih let navedete tudi popravila in vzdrževanje najete nepremičnine.
Pri najemu nepremičnine imate v obdobju 50 let od davka odšteti dva odstotka vrednosti stavbe in dva odstotka stroškov gradnje.
Obdavčitev dohodka od najemnin: kaj moram upoštevati pri dajanju posojila?
Kot najemodajalec lahko za najeto stanovanje zaračunate tudi davek na posojilo, pri čemer se za znižanje davka upošteva samo plačilo obresti in ne odplačilo. Ker pri običajnih anuitetnih posojilih znesek odplačila ostane ves čas enak, vendar je obrestna komponenta z neprekinjenim odplačevanjem vedno nižja, se z leti zmanjšuje tudi vaša davčna ugodnost.
Primer izračuna: Pri
svoji banki prejmete posojilo v višini 100.000 evrov. Na začetku se dogovorijo za dva odstotka obresti s triodstotnim odplačilom. Vaš obrok odplačevanja je torej 5.000 evrov.
Z anuitetnim posojilom se odstotek odplačevanja poveča z vsakim mesečnim obrokom. Razlog za to je, da obresti nastanejo le za znesek posojila, ki še ni bil odplačan in se tako stalno zmanjšuje.
Tako v prvem letu ne plačate več 2000 evrov obresti, temveč le 1.970 evrov in hkrati odplačate 3.030 evrov. Po desetih letih boste plačali le 1.380 evrov obresti, vaš odplačni del pa že znaša 3.620 evrov. V tem trenutku lahko v obračunu davka zahtevate le 1.380 evrov za obresti.
Obdavčitev dohodka od najemnin: primer računa
Gospa Sommer za 400.000 evrov kupi majhen, na novo zgrajen kondominij v Münchnu-Neuhausenu. To financira predvsem iz svoje hišne banke in odda v najem mlademu paru. Na mesec zaračuna 1200 evrov najemnine brez stroškov, torej 14.400 evrov na leto. Kupnina za stanovanje brez vrednosti nepremičnine znaša 320.000 evrov. Na leto lahko odpiše dva odstotka tega.
Prihodki od najemnin: 14.400 evrov
- obresti na posojilo za nepremičnine: 6.000 evrov
- amortizacija: 6.400 evrov
- tekoči stroški (npr. Upravljanje nepremičnin): 900 evrov
- popravilo poškodovanih kopalniških ploščic: 200 evrov
obdavčljivi dohodek od najema: 900 evrov
. Poleti je od dohodka od najemnin obdavčenih le 900 evrov (namesto 14.400 evrov).
Če ima gospa Sommer bistveno večje stroške za popravila v enem letu ali manj zaradi dohodka, na primer zaradi najema nomadov, je njen obdavčljivi dohodek lahko celo negativen. Naslednji primer: gospa Sommer prejema 2.400 evrov manj najemnine, ker je njeno stanovanje prazno že dva meseca ali najemnik ni plačal. V tem primeru ni presežka, ampak minus 1.500 evrov. Zdaj lahko ta znesek odšteje od svojega obdavčljivega dohodka.
Ko se en dan posojilo za stanovanje plača v celoti, se obdavčljivi dohodek poveča. Po 50 letih bo amortizacija celo potekla. Od tega trenutka mora gospa Sommer plačevati davek na bistveno višji delež dohodka od najema. Potem se običajno odštejejo samo stroški vzdrževanja in morebitni stroški upravljanja premoženja.
Za staro stavbo, ki je bila zgrajena pred letom 1925, lahko 40 let odštejete dva odstotka in pol stroškov.
Ali prometni davek velja za dohodek od najemnin?
Kot najemodajalec ste pravzaprav podjetnik, ker želite ustvariti dobiček. Običajno mora vsak podjetnik obračunati 19-odstotni prometni davek. Vendar to pravilo ne velja za zasebne najeme. Namesto tega velja:
- Najemodajalcem stanovanj ni treba zaračunavati ali plačevati davka od prodaje.
- Najemodajalci komercialnih nepremičnin se lahko sami odločijo, ali jih želijo oceniti kot poslovneže. Če oddajate podjetju, ki je dolgoročno zavezanec za DDV, lahko izberete, ali želite najeti z DDV ali brez njega.
Če želite kot zasebni najemodajalec z vami ravnati kot s podjetnikom, morate upoštevati nekaj pogojev, ki stanejo čas in trud, a prinašajo tudi precejšnje prednosti: če nastanejo visoki stroški obnove komercialno najetih sob, lahko na primer dodate zneske DDV Obračune trgovca oddajte v predplačniškem obračunu DDV.
Če je vaša nepremičnina sestavljena iz več enot, od katerih nekatere oddajate skupaj in druga stanovanja brez prometnega davka, lahko v obračun davka od prodaje vključite le račune za celotno stavbo.
Kratkoročne najemnine, kot so počitniški apartmaji ali sejne sobe, so običajno obdavčene s prometnim davkom. Še en poseben primer je garaža: če jo oddate skupaj s stanovanjem, vam ni treba zaračunati prometnega davka. Če pa želite garažo oddati posamično, ste zavezanec za prometni davek. Če pa vaš dohodek od najema garaž ne presega letnega zneska 17.500 evrov, vam kot tako imenovanemu lastniku malega podjetja ni treba plačati DDV.
Davek od najemnin: kje moram navesti dohodek od najemnin?
Obdavčljivi dohodek od najemnin morate navesti v Dodatku V obračuna dohodnine. Oblika je dolga, vendar v bistvu samoumevna. Vendar pa morate upoštevati nekaj nasvetov.
Davek od najemnin: Kako pravilno izpolnim Prilogo V?
V Prilogi V napovedi za dohodnino navedete vse informacije, ki so bistvene za najemnino. Nato bo vaša davčna obveznost izračunana na podlagi vaših vpisov. Če najamete stanovanje, morate vnesti naslednje:
Vrstica 1: Vaš priimek
Vrstica 2: Vaše ime
Vrstica 3: Davčna številka in serijska številka sistema
Vrstica 4: Ulica in hišna številka najete nepremičnine / datum nakupa
Vrstica 5: Poštna številka in mesto najete nepremičnine / datum dokončanja
Vrstica 6: Številka datoteke s standardno vrednostjo in morda datum prodaje ali prenosa. (To omogoča davčnemu uradu, da preveri, ali ste uporabljeni za davek na špekulacije.)
Številko datoteke boste vnesli pri odmeri davka na nepremičnine. Prilogo pa lahko oddate tudi brez te številke datoteke.
Vrstica 7: V vsakem primeru 2 za "Ne"
Vrstica 8: Na levi dodajte bivalni prostor. Pustite polja na desni in na sredini prazna.
V bivalni prostor morate vstopiti z uradnim izračunom bivalnega prostora. Tu sta pomembna tudi višina stropa in sorazmeren izračun balkonov in teras. Torej ni dovolj samo seštevanje osnovnih površin. Bivalni prostor mora biti pravilno izračunan tako v najemni pogodbi kot v davčnem obračunu.
Vrstica 9: Tu vnesite neto mesečno najemnino. Za dodatne stroške za to polje morate odšteti vsa dodeljena sredstva.
Porazdelitev dohodka od najemnin po etažah je namenjena najemu večstanovanjskih stavb. Tudi če oddajate mezoneto, dohodek od najema vnesite samo v eno polje.
Vrstice 10-12: ni jih treba izpolniti.
13. vrstica: Tu seštejete vse prispevke, ki vam jih je najemnik nakazal.
Če je bilo za vašega najemnika povračilo povrnjeno v letu obračuna davka prek računa za komunalne storitve, se to odšteje. Če je moral vaš najemnik plačati pozneje, bo znesek dodan.
Vrstica 14: Ne bo izpolnjena.
Vrstica 15: Tu vnesete dohodek od najemnin, ki ste ga prejeli od najemnika kot predplačila ali dodatna plačila. Če ste morali zadržati del ali celo celotno najemnino zaradi škode ali zaostale najemnine, bo ta znesek dodan sem.
Vrstica 16: Ne bo izpolnjena.
Vrstica 17: Ne izpolnite, če ne obračunate davka od prodaje.
Vrstica 18: Če ne poberete davka od prodaje, se ne izpolni.
Vrstica 19: Tu vnesete nepovratna sredstva v skladu z Zakonom o pospeševanju stanovanja in dohodke od obresti iz pogodb o gradbeni družbi.
Vrstica 20: Ne bo izpolnjena.
Vrstica 21: Tu vnesete vsoto celotnega dohodka. Obstaja izguba; pred zneskom napiši minus.
Linija 22: Prenos vseh povezanih prihodki odhodki iz linije 50 (glej spodaj)
Vrstica 23: Rezultat dohodek minus
, povezanih z dohodki stroškov Line 24: Če je potrebno, razdelitev dohodka (iz linije 23), da se zakonca v skladu z ustreznimi lastniška sestava
Lines 25-29: Te vrstice so izpolni samo, če ste član združenja gradbenikov ali delničar zaprtega nepremičninskega sklada.
Vrstice 31-32: niso izpolnjene.
Vrstice 33–34: Tu gre za amortizacijo. V vrstico 33 vnesite amortizacijo za običajne nepremičnine. Če ste lastnik nepremičnine s seznama, se amortizacija vnese v vrstico 34.
Za nove stavbe lahko za 50 let odpišete dva odstotka proizvodnih stroškov. Za stavbe, zgrajene pred letom 1925, znaša dva odstotka in pol na leto v 40 letih.
Ko gre za amortizacijo, je pomembno, da se vnese samo vrednost stavbe. Če se delitev deležev kupnine med zemljiščem in zgradbo davčnemu uradu zdi verjetno v prodajni pogodbi, bo vaš vnos običajno sprejet. Pri prodaji nepremičnine prodajalec ne skrbi za sestavo cene. Kot kupec pa si morate natančno ogledati pogodbo in se prepričati, da je delež stavbe čim višji, saj lahko tako več izkoristite davek.
Če je v kupoprodajni pogodbi navedena le skupna cena, se cena nepremičnine določi s standardno tabelo vrednosti zemljišč mesta ali občine. Nato se vrednost nepremičnine odšteje od kupnine za določitev vrednosti stavbe. Za izračun vrednosti nepremičnine se pogosto uporablja 20-odstotna metoda. Pri tem se od kupnine odšteje pavšalni znesek 20 odstotkov in ta vrednost se uporabi za zemljišče.
Vrstica 36: Tu vnesite obresti za nepremičnino.
Vrstica 37: Tu navedite vse stroške, ki so nastali za pridobitev financiranja. Na primer stroški za izpiske iz zemljiške knjige, cenilcev in notarjev.
Vrstica 38: Običajno ni izpolnjena.
Vrstica 39: Tu vnesite vse stroške vzdrževanja nepremičnine.
40. vrstica: Če tudi sami živite v najemniškem posestvu, lahko odštejete samo tisto, kar ste porabili za najemniško stanovanje. Lahko pa zahtevate sorazmerne stroške prenove celotne stavbe.
Vrstice 41-45: sem vnesite stroške vzdrževanja, če jih ne želite uporabiti neposredno v letu, v katerem nastanejo, temveč jih želite odpisati v petih letih. Ker lahko za vzdrževanje nepremičnine stroške popravila bodisi uporabite kot stalno davčno obremenitev enkrat - in sicer v letu, v katerem nastanejo stroški - bodisi do pet let zapored.
Vrstica 46: Tu vnesete vse stroške davka na nepremičnine, odvoza smeti, čiščenja ulic, vode, kanalizacije, razsvetljave, ogrevanja, zavarovanja, dvigala itd. V tej vrstici so tudi stroški, ki jih lahko prenesete na najemnika. Dodatne stroške najemnika ste že vpisali v 12. in 13. vrstico.
Vrstica 47: Polje za vaše upravne stroške.
Če sami poskrbite za upravljanje svojega premoženja, stroškov ne morete prevzeti, le če za to najamete nekoga. Vaš prispevek vam ne prinaša davčnih ugodnosti.
Vrstica 48: Ta vrstica je pomembna samo, če ste zavezanci za prometni davek. Nato vnesite plačani ali obračunani prometni davek.
Vrstica 49: Tu lahko zahtevate druge stroške, povezane z dohodkom.
Vsi tekoči stroški najete nepremičnine vam zmanjšujejo dohodek. Vsi stroški, ki jih ne morete prenesti neposredno na najemnika, na primer upravljanje premoženja, stroški posredovanja ali stroški oglaševanja, so povzeti pod izrazom stroški oglaševanja in zabeleženi v tej vrstici.
Vrstica 50: seštejte vse stroške, povezane z dohodkom, in vnesite vrednost v vrstico 50. Nato to prenesete na začetek Priloge V v vrstici 22.
Vrstica 51: Ta vrstica je pomembna samo, če lahko odbijete vstopni davek. To se običajno zgodi le pri komercialnih nepremičninah ali počitniških najemih.
Vrstica 52: To polje je treba izpolniti le, če ste prejeli subvencijo za financiranje stroškov pridobivanja in proizvodnje nepremičnine s seznama.
V Prilogi V napovedi za odmero dohodnine navedete vse informacije, ki so bistvene za najemnino.
Davek od dohodka od najema: te stroške lahko odštejete
Skoraj vsi stroški, ki nastanejo pri oddaji nepremičnine v najem, so davčno priznani. Z drugimi besedami: vaš dohodek od najema se primerja s stroški, ki nastanejo v zvezi z nepremičnino. Davek morate plačati le od dobička od dohodka od najemnin. Torej, če boste tukaj dobili negativni dobiček, bo to zmanjšalo vaše davčno breme.
Da bi bila vaša davčna obveznost čim nižja, morate upoštevati nekaj trikov. Ker bo konec leta v vašem žepu ostalo več denarja.
- Potrdila
Vedno skrbno hranite vsa potrdila o najetem stanovanju. To boste morda potrebovali kot dokazilo za davčni urad. - Izguba najemnine
, jo izrecno določite, ko prijavite dohodek od najemnin zaradi izgub najemnine ali prostega mesta. Prosto delovno mesto se prizna kot znižanje davkov le, če lahko davčnemu uradu dokažete, da ste dejansko želeli oddati svojo nepremičnino in da prosto delovno mesto ni bilo namerno izvedeno. - Minimalna
najemnina Če stanovanje oddate prijateljem ali družinskim članom po zelo ugodni ceni, se prepričajte, da nikoli ne zaračunavate manj kot 66 odstotkov lokalne najemnine. Vse davčne odhodke, povezane z dohodkom, lahko odbijete od davka le, če znaša najemnina najmanj 66 odstotkov. - Sprememba najemnika
V davčnem obračunu morate v celoti navesti tudi vse stroške, ki so nastali ob menjavi najemnika. Sem spadajo med drugim provizije agencije, vaši oglasi in potni stroški, pa tudi stroški popravil obrtnikov in slikarjev, ki so nastali pred novo oddajo. - Nadaljnji stroški
Če ste najeli odvetnika, morali financirati izselitev ali celo ne ravno poceni izselitev nepremičnine, lahko v davčnem obračunu navedete vse stroške.
Pomembno: bolje je najprej navesti vse stroške. Če davčni urad nekaj od tega ne sprejme, je manj slabo, kot če izpustite račune, ki bi vam lahko pomagali do znatnih davčnih prihrankov.
Davek od najemnin: kaj lahko najemodajalci odštejejo od davka?
Kot je bilo že opisano v prejšnjih razdelkih, lahko od davka odštejete vse stroške, povezane z vašo nepremičnino. Sem spadajo podrobno:
- Oglasi za najem v časopisih ali na internetu
- Provizije za posredovanje
- Obresti za financiranje nepremičnine
- Stroški pridobitve kot letna amortizacija
- Davek na nepremičnine
- Provizije za upravljanje računov
- Prenove in popravila
- Hišne pristojbine
- Stroški pisarniškega materiala in potni stroški
- Honorar vašega odvetnika
- Stroški vašega davčnega svetovalca
- Članarine za združenje lastnikov
Pazljivo shranite vse račune. Če vas davčni urad preveri, morate biti sposobni predložiti vsa potrdila brez vrzeli.
Kot najemodajalec skrbno hranite vse račune. Če vas davčni urad preveri, morate biti sposobni predložiti vsa potrdila brez vrzeli.
Davek od najemnin: kakšna je razlika med proizvodnimi stroški in stroški posodobitve?
Vse stroške popravil in posodobitev lahko vključite v stroške oglaševanja. S temi stroški ločimo stroške modernizacije in (nadaljnje) proizvodne stroške. Tu obstaja davčna razlika.
Za razliko med proizvodnimi stroški in stroški posodobitve je odločilno, ali je bila instalacija že prisotna v stanovanju in jo bodo le obnavljali, ali pa je nameščena nekaj povsem novega, česar prej ni bilo v stanovanju. Če na primer staro kad zamenjate z novo, zanjo plačate stroške posodobitve. Če po drugi strani v kopalnico namestite masažno kad, nadgradite svojo lastnino in nastali stroški se imenujejo proizvodni stroški. Glede na dolžino uporabe se ti stroški lahko amortizirajo v obdobju 20 ali celo 50 let.
V prvih treh letih po nakupu nepremičnine pa stroški obnove ne smejo presegati 15 odstotkov stroškov nakupa. Sicer se govori o prizadevanjih, povezanih z nakupom. Tako imenovane izdatke pred nakupom morate odpisati tako kot ceno vaše nepremičnine, ko jo kupite v življenjski dobi stanovanjske stavbe.
Ta uredba je lahko zelo zapletena od primera do primera. Zato je bila za poenostavitev uvedena meja 4.000 evrov. Če stroški z davkom od prodaje ne presegajo 4.000 evrov, jih lahko prijavite kot stroške vzdrževanja.
Tu lahko v posameznih primerih prihranite veliko denarja. Davčni svetovalec vam lahko da individualne nasvete, kako najbolje prijaviti svoj ukrep prestrukturiranja in ga izkoristiti kar najbolje.
Davek od najemnin: ne postanite neprostovoljni trgovec!
Če ste uživali v nakupu, najemu in prodaji nepremičnin, tvegate, da vas davčni organi obravnavajo kot trgovskega nepremičninskega posrednika. Zato morate vedno upoštevati omejitev treh nepremičnin: kdor v petih letih kupi, posodobi, odda v najem in preproda več kot tri nepremičnine, se šteje za trgovca. To ima lahko negativne posledice za vas:
- Takoj, ko boste veljali za trgovskega nepremičninskega posrednika, se bo vsa amortizacija, ki je bila predhodno odobrena, razveljavila s stranskim učinkom, da boste morali plačati davek na veliko višji dobiček od dohodka od najemnin.
- Prav tako ne smete spregledati dejstva, da bi lahko za vas plačali davek na špekulacije in da lahko tudi vaša občina obračunava davek na promet.
Če ste v dvomih, se pravočasno pogovorite s svojim davčnim svetovalcem, da se zaščitite pred slabimi napakami.
Kaj je treba davčno upoštevati pri prodaji nepremičnin?
Če želite prodati nepremičnino v desetih letih od nakupa, morate plačati tako imenovani davek na špekulacije. Ta se izračuna na podlagi vaše stopnje dohodnine na dobiček od prodaje in je zato lahko precej velika.
Če želite prodati najeto stanovanje, je običajno priporočljivo počakati deset let. Ker je najeto stanovanje težje prodati. Vaš dobiček je torej nižji in se nato dodatno zmanjša zaradi davka na špekulacije.
Če je po drugi strani vaš najemnik pravkar odpovedal in vam ob prodaji hiše ponudijo do 30 odstotkov višjo ceno za svojo nepremičnino, bi bilo morda vredno razmisliti o prodaji nepremičnine, preden se izteče obdobje špekulacij v desetih letih. Cena nepremičnine bi bila lahko toliko bolj privlačna, zlasti na nekaterih lokacijah, da bi morali sprejeti davek na špekulacije kot majhno spodbudo.
Obdavčitev dohodka od najemnin: vznemirljiva tema, ne samo za davčne svetovalce
Resda: v posebnih primerih so davčni svetovalci vsekakor priporočljivi. Toda tudi kot doslej neizkušen najemodajalec lahko veliko prihranite, če morate plačati davek od dohodka od najemnin. Upamo, da smo vam z nasveti naredili temo "Davek od dohodka od najemnin" nekoliko bolj pregleden in vam želimo vse uspehe pri izpolnjevanju Priloge V.
