Vsakdo ne more izpolniti svojih sanj, da bi imel svojo hišo. Najem hiše je za mnoge veliko bolj realen. Če želite oddati hišo v najem, morate upoštevati nekaj stvari. Tukaj preberite, kako naprej in kako najti najboljšega najemnika za svojo hišo.
Najeti ali prodati hišo?
Številni lastniki se vprašajo, ali je treba hišo prodati ali bolje oddati. Še posebej, če gre za nepremičnino, ki je bila naseljena že leta ali podedovan starševski dom, je prodaja iz čustvenih razlogov pogosto zelo težka. Prodaja enodružinske hiše je pogosto iz ekonomskih razlogov, vendar je najem hiše lahko zanimiva alternativa.
Pri odgovoru na to vprašanje je treba kljub čustveni povezanosti z nepremičnino vedno sprejeti premišljeno odločitev. Pri odločitvi se mora lastnik zavedati, da je najemnina na kvadratni meter nižja, večja je bivalna površina. Druga stvar je, da hiše ni mogoče oddati v najem tako hitro kot stanovanje. Skladno s tem morate glede na regionalni stanovanjski trg omogočiti dva do tri mesece, preden najdete najemnika. Kot lastnik se morate zavedati tudi, da mora najemodajalec plačevati vzdrževanje hiše ob oddaji. Če prodate hišo, seveda niste več odgovorni.
Pomembno se je tudi zavedati, da je najeto hišo težje prodati. Če načrtujete prodajo Your-Best-Home.net v bližnji prihodnosti, se ga medtem ne vzdržite, ker veliko večino enodružinskih hiš kupujejo lastniki-stanovalci, ki jih najemnik bolj odvrača.
Za prodajalca to pomeni, da lahko za najeto enodružinsko hišo zaračuna manj, saj mora novi lastnik na koncu odkupiti najemnika, preden lahko pridobljeno lastnino uporabi sam. Če želite prodati svojo hišo po najvišji ceni, ste uspešnejši brez najemnika.
Če pa se ne morete takoj prodati ali bi želeli nepremičnino pozneje znova uporabiti, lahko oddate svojo-Best-Home.net v najem. To je mogoče tudi začasno ali pa je začasna najem v kombinaciji z opremljenim najemom zanimiva alternativa.
Najemite hišo pravočasno
Začasni najem je zanimiva rešitev, da oddajanje ne bo ovira pri poznejši prodaji hiše. To je lahko idealen način, na primer, če dlje časa živite v tujini kot lastnik, vendar želite nepremičnino v bližnji prihodnosti spet uporabiti sami, izkupiček od prodaje ne omogoča, da bi se stanovanjsko posojilo v celoti unovčilo, srednjeročno pa gradbeni ukrep ali posodobitev je načrtovano in, in, in …
Pomembno je vedeti, da je treba pri začasnem oddajanju vedno navesti razloge za omejitev. V skladu z oddelkom 575 nemškega civilnega zakonika (BGB) so to lahko na primer najem lastnika, modernizacija in gradbena dela ali operativne zahteve za najeta stanovanja v podjetjih.
Kasneje je osebna uporaba še posebej pogosto navedena kot razlog za omejitev. To pa pomeni, da ima najemnik pravico do informacij in lahko štiri mesece pred iztekom pogodbe za določen čas preveri, ali je razlog za pogodbo za določen čas še vedno aktualen. Dokazno breme je najemodajalec.
Pravne omejitve obstajajo tudi v primeru časovne omejitve zaradi posodobitve ali gradbenih del. Tu velja pravilo, da je možno hišo najeti za določen čas le, če se sprejmejo osnovni ukrepi, ki jih je bilo mogoče izvesti le v času obstoječega najema z znatnimi dodatnimi napori.
Kdor načrtuje najem hiše za določen čas, mora vnaprej poiskati pravni nasvet, da bo na varnem. Pomembno je na primer tudi vedeti, da je časovna omejitev možna samo enkrat za najemnika, ki se ne spremeni. Če pogodba poteče, je treba najemno razmerje na koncu odpovedati ali skleniti novo, odprto najemno pogodbo.
Če se najemnik po izteku roka ne izseli, se lahko deložacija uspešno izvede samo, če je pogodba o najemu za določen čas pravno veljavna. V nasprotnem primeru ima najemnik veliko možnosti, da lahko ostane v hiši.
Najem opremljene hiše: kdaj je to smiselno?
Če najemodajalec ne želi začasno živeti v svojem posestvu in nekaj časa ne potrebuje pohištva v njem, je smiselno ponuditi Your-Best-Home.net opremljeno v najem. Če je obstoječe pohištvo kakovostno in sodobno, lahko Your-Best-Home.net celo oddate po višji ceni. Poleg tega lastnik prihrani vse stroške, nastale zaradi začasne hrambe pohištva.
Vendar se je treba zavedati, da nekateri najemniki ne bodo nujno previdni s premoženjem nekoga drugega. Še toliko bolj pomembno je, da se pri najemu hiše sestavi celovit primopredajni protokol. V primeru opremljenega najema je treba tukaj navesti tudi stanje inventarja in ne samo stanje nepremičnine.
Prav tako je lahko smiselno skleniti zavarovanje zalog in morda odstraniti posamezne kose pohištva, ki imajo čustveno vrednost ali so še posebej dragoceni.
Če pohištva ni, ni smisla kupovati novega pohištva za Your-Best-Home.net, da bi dosegli višjo ceno najema. Izjema, kadar je opremljanje smiselno, je oddajanje v najem za zelo kratka časovna obdobja, na primer pri počitniških domovih. Tu je cena maksimirana s privlačnim pohištvom.
Nepremičnina vas ščiti pred napakami in pospeši celotno najemnino hiše.
Najem hiše: potrebujete nepremičnino?
Če želite najeti hišo, lahko to seveda počnete tudi zasebno, vendar je smiselno, da za najem najamete nepremičninskega posrednika. Prednost je v izkušnjah posrednika, ki zagotavlja profesionalno ravnanje.
Lastnikom se zdi prihranek časa, ki ga poravnava s posrednikom prihrani, še posebej prijeten. In specialist tudi ščiti pred napakami pri najemu. Njegove izkušnje pomagajo tudi pri predhodnem razvrščanju potencialnih najemnikov.
Druga pomembna točka je določitev najemnine, saj imajo laiki pogosto težave, ko jih prosijo za izračun najemnine. Najpomembnejši točki pa sta še vedno pravno varna najemna pogodba in pravilna predaja stanovanja s podrobnim zapisom najemne nepremičnine. Tu so zlasti majhne napake dovolj, da kasneje povzročijo velike težave.
Druga prednost je, da je najem hiše veliko hitrejši s agentom ob vas. To je posledica dejstva, da ustvari ustrezen sinopsis, posname pomembne fotografije in zainteresiranim strankam izda profesionalni tloris.
Stroški posrednika znašajo do dve neto najemnin plus DDV. Zakonsko je urejeno, da se stroški posredovanja poravnajo po načelu naročanja. Na koncu to pomeni, da kdor naja posrednika, krije tudi stroške. Od tega lahko odstopite le, če oddajate podjetja v najem.
Najem hiše: kako izračunati najemnino
Pri izračunu najemnine je nujno upoštevati lokalne cene najemnin. Indeks najemnin sicer velja za stanovanja, za enodružinske hiše pa ne. Vendar pa je z opazovanjem trga mogoče določiti razumno ceno najema. Koristno je tudi naročiti strokovnjaka, da določi ceno najema, saj je na ta način mogoče izključiti napake.
Za določitev višine najemnine pa je določitev bivalnega prostora v prvi vrsti ovira za laike, kajti ne glede na poševne strope ali kletne prostore - pravilno kreditiranje ni brez pasti. Tudi tu lahko strokovnjak zaščiti pred napakami. Najemnina na koncu ne bi smela biti postavljena prenizko, saj se izgubi dragocen dohodek od najemnin in povečanje najemnine je možno le v ozkih mejah z obstoječo najemno pogodbo. Če je najemnina postavljena previsoko, gre lahko za oderuštvo, ki ga lahko kaznujemo z ostrimi kaznimi.
V bistvu imajo lokalne primerjalne najemnine pomembno vlogo pri določanju cene najema, hkrati pa tudi vrsto nepremičnine, velikost, značilnosti, starost, splošno stanje in še veliko več. Vedno je treba upoštevati zgornjo mejo in tudi, ali na mestu deluje tako imenovana zavora cene najema. Da bi bili na varnem, se splača poklicati posrednika in poiskati nasvet.
Najem hiše: poiščite pravega najemnika
Če želite najeti hišo, vas čaka velika naloga, da poiščete pravega najemnika nepremičnine. Kot najemodajalec imate pogosto črevesje in sočutje pogosto igra vlogo. Končno pa bi morala dejstva vplivati na izbiro najemnika.
Prvo vprašanje, ki ga je zato treba vedno razjasniti, je, ali je najemnik plačilno sposoben. Predložitev položnic in pogodb o zaposlitvi je le del celotne slike. Pomembno je tudi preveriti kreditno sposobnost najemnika. Najemnik, ki ni kreditno sposoben, vedno pomeni veliko tveganje za najemodajalca.
Plačilo najemnine ne bi smelo biti odvisno samo od dohodka, kajti če posameznik, ki zasluži, postane brezposeln, lahko hitro pride do finančnih zlomov in plačilne nesposobnosti.
Idealno bi bilo, da bi potencialni najemniki želeli najeti Your-Best-Home.net, saj nakup ali gradnja hiše zaradi pomanjkanja prilagodljivosti zanje ne pride v poštev. Ugodno je lahko tudi, če so novi najemniki že živeli v enodružinski hiši in se zato zavedajo dela, ki ga opravlja vrt, in tudi sami skrbijo za manjša popravila ter jih pazijo.
Zapustiti hišo najemnikom, ki denimo delajo v podjetju z več podružnicami in se zato še ne morejo zavezati za določeno lokacijo, je običajno sreča. Toda tudi v teh primerih bi morali kot najemodajalec preveriti podatke in si ogledati kreditno sposobnost potencialnega najemnika, da bi čim bolj zmanjšali tveganje zaostalih najemnin.
Najem hiše: posebni primeri najema hiše
Ena družinska hiša ni isto kot ena družinska hiša, to je pomembna ugotovitev pri načrtovanju najema hiše. Ne glede na to, ali gre za kmečko hišo, bungalov, podeželsko hišo ali vilo - vsak tip hiše ima svoje značilnosti, pričakovanja potencialnih najemnikov pa se razlikujejo tudi glede na vrsto nepremičnine.
Kmečke hiše
Če želite najeti kmečko hišo, veste, da je nepremičnina pogosto stara desetletja ali celo stoletja. Pred najemom je treba natančno preveriti, ali je potrebna prenova ali prenova. V tem primeru je to vsekakor treba storiti pred najemom. Nato lahko opravite delo, ne da bi motili najemnika in morda tvegali znižanje najemnine. Poleg tega lahko nato zaslužite višjo najemnino.
Zaradi starosti nepremičnine bodo šibke točke ali posebnosti tudi po prenovi ali prenovi. Vsekakor jih je treba omeniti v razkritju in tudi pri oglaševanju.
Najem hiše s kmetijskim ozadjem pogosto pomeni, da hiša vključuje tudi hleve in druga gospodarska poslopja. To bi morali tudi omeniti.
Pomembno je, da z oglasom nagovorite pravo ciljno skupino, kajti vsak, ki se zanima za kmečko hišo, si želi prijetno hišo, rad je blizu narave in tudi ceni osamljenost. To morate poudariti v opisu nepremičnine.
Če želite najeti kmečko hišo ali starejšo hišo, morate vnaprej preveriti, ali čakajo obnovitvena dela.
Vile
Pri najemu vile so pričakovanja potencialnih najemnikov še posebej velika. Tu se išče razkošje in estetika. Zainteresirane stranke so pogosto ljudje, ki delajo na vodstvenih položajih in potrebujejo določene standarde. Zato je treba opozoriti, da je obdelava od pregleda do sklenitve najemne pogodbe profesionalna. Tu je običajno priporočljivo, da najamete posrednika, ki je specializiran za luksuzne nepremičnine, saj so tudi pri ogledu nepremičnine pomembni maniri in prijazna ter profesionalna predstavitev.
Bungalovi
Bungalovi so posebna vrsta hiš, ki ni posebej iskana. Skladno s tem ima cena pri najemu nepomembno vlogo. V tem primeru je pomembno, da si natančneje ogledate lokalne cene najemnin in nepremičnino pravilno razvrstite.
Podeželske hiše
Hiše na podeželju niso zanimive le kot primarno prebivališče, ampak privabljajo tudi ljudi, ki si želijo mirnega vikenda. Pri iskanju potencialnih najemnikov ne smemo pozabiti na to ciljno skupino, v povzetku pa bi bilo treba obravnavati tudi idejo, da bi lahko Your-Best-Home.net uporabljali kot prostočasne prostore.
Mestne hiše
Tudi vrstna hiša je posebna oblika enodružinske hiše. Tu je prostor običajno precej omejen, zato bi moral povzetek opozoriti na optimalno uporabo prostora. Eden ali drugi namigi za pohištvo so lahko tukaj tudi koristni, da boste lahko vaš-Best-Home.net hitro oddali v najem.
Dvojček
Dvojček je tudi precej poseben, saj je tu sosed še posebej zanimiv za potencialne najemnike. V skladu s tem je v oglasu smiselno povedati nekaj besed o svojem sosedu. Da bi lahko vaš-Best-Home.net oddali v najem, ima okolje izjemno pomembno vlogo.
Najem stanovanjske hiše v najemu: to bi morali vedeti
Pri najemu stanovanjske hiše ne gre za oddajo celotne hiše, temveč za posamezna stanovanja v njej. Glede na velikost nepremičnine to vodi do zelo velikega upravnega bremena. Če je trg trenutno precej dober, je lahko privlačna razmeroma visoka prodajna cena, zaradi česar je prodaja zanimiva alternativa.
Ali se najem splača ali ga je bolj zanimivo prodati, je odvisno tudi od naslednjih točk:
- znesek dohodka od najemnin
- ali obstaja potreba po prenovi ali prenovi
- ali je prosto mesto
- je treba razjasniti, ali obstajajo zamude pri najemninah ali spori z najemniki
Vsak, ki se na koncu odloči za oddajo Your-Best-Home.net, mora imeti vedno pregled vseh stanovanjskih enot. Takoj, ko se najemnik odseli, je pomembno, da ukrepate. Upravljanje lahko prevzamete sami ali najamete posrednika.
Pri večjih nepremičninah je smiselno, da se zanesemo na podjetje za upravljanje nepremičnin, da vprašanja o prenovi, prenovi in oddaji novih stanovanj za najemodajalca ne bodo preveč zamudna.
Najem počitniške hiše: na kaj je treba paziti
Zlasti visok dohodek od najemnin pritegne, ko hišo oddate v najem, vendar ne pri dolgoročnem najemu, temveč je Your-Best-Home.net na voljo kot počitniška hiša. Toda tisto, kar se na prvi pogled zdi obetavno, pomeni tudi obremenitev, ki je ne smemo podcenjevati in je lahko povezana tudi s finančnimi odhodki.
Pri počitniški nepremičnini je skrbnost pred dohodkom, zato je treba najprej najti potencialne goste. To je mogoče le, če je nepremičnina v dobrem stanju. In pohištva ne bi smeli naključno vrgati skupaj z ostanki, temveč videti privlačno. Tu je morda potrebna naložba in prenova.
Pri oddajanju v najem je treba neprekinjeno izvajati pridobivanje gostov, da lahko trajno najamete Your-Best-Home.net in ohranite prosta delovna mesta v mejah. Predajo ključev, čiščenje in še veliko več je treba opraviti tudi, če je Your-Best-Home.net najeta na ta način.
Ena izmed prednosti je seveda ta, da se najemnik po nekaj dneh ali tednih odseli, tako da je mogoče vsako željo po prodaji enostavno uresničiti.
Z davčnega vidika davčni urad najem počitniške hiše hitro uvrsti med komercialne dejavnosti. Odvisno od tega, ali se nepremičnina tudi uporablja. Poleg tega je imel pomembno vlogo ustvarjeni dohodek. Ker če ti ostanejo pod 17.500 evri, v Nemčiji veljate za lastnika malega podjetja in vam ni treba vnaprej obračunati DDV. Zato je priporočljivo vnaprej ugotoviti, kdaj morate plačati davek od dohodka od najemnin, in po potrebi poiskati davčno svetovanje. Poleg tega je treba pojasniti, ali je najem kot počitniška hiša sploh dovoljen. Seveda je treba vse to storiti, preden je lastnina razpisana.
Pri najemu počitniške hiše je treba neprekinjeno pridobivanje gostov, da lahko trajno najamete Your-Best-Home.net in ohranite prosta delovna mesta v mejah - le dobra lokacija ni vedno zadostna.
Postavite svojo hišo v središče pozornosti
Tudi v času oglasa je pomembno, da nepremičnino priporočite potencialnim najemnikom. V naslovu je pomembno poudariti prednosti hiše. Na primer lahko omenimo velik vrt, strešno teraso ali dobre prometne povezave.
A zgolj prepričljiv naslov ni dovolj in dejstva so le del sestavljanke, ki bo zbudila zanimanje potencialnih najemnikov. Namesto tega je treba pri najemu hiše potencialnim kupcem predstaviti, kako bi bilo živeti v hiši. Za to so najboljše profesionalne fotografije. Najpomembnejša merila za privlačne fotografije so:
- dobra osvetlitev
- urejene in čiste sobe
- več perspektiv, ki prostor postavljajo v središče pozornosti
- Slike od zunaj in morda tudi čudovit razgled
Dobre fotografije je treba posredovati tudi s krajšimi besedili o lokaciji in spletnem mestu Your-Best-Home.net. Pomembno je, da trdnih dejstev ne prevzamete znova, ampak da čim bolj grafično opišete predmet in poudarite prednosti. To je lahko veliko okno spredaj s pogledom na naravo, pa tudi na mirno lokacijo ali urejen vrt.
Najem hiše: ogled
Po obvestilu se običajno opravijo sestanki za ogled. Pomembno je biti vljuden in dobro predstaviti nepremičnino. Seveda naj bodo sobe urejene in čiste. Tako kot pri fotografijah tudi pri obisku poskrbite, da bodo sobe dobro osvetljene.
Seveda je pomembno tudi znova opozoriti na kakršne koli posebnosti nepremičnine in dati zainteresiranim možnost, da zastavijo vprašanja o nepremičnini.
Kot najemodajalec pa bi morali tudi izkoristiti priložnost, da bi dobili predstavo o potencialnih najemnikih in na primer natančneje pojasnili, koliko ljudi bi se želelo vseliti, kako naj bi plačevali najemnino itd. Samoocena najemnika, ki jo lahko prepustite zainteresiranim strankam, vam nudi bistvene informacije.
Najem hiše: To bi moralo biti v najemu
Najem hiše se na prvi pogled ne zdi zapleten. S podrobnostmi pa postane problematično, saj morate biti kot najemodajalec veliko pozorni, da lahko oddate hišo in ne naredite pravnih napak.
Že pri izračunu bivalnega prostora se začne zapletati, saj je treba prostore s poševnimi stropi ali dodatne prostore, kot so kleti, pravilno vključiti v izračun bivalnega prostora. Šele nato je mogoče hišo oddati na pravno varen način. Če niste prepričani glede izračuna, se posvetujte s strokovnjakom.
Pri najemu stanovanja so pomembni tudi pomožni stroški. Tu se običajno najemniki sami obrnejo na lokalno komunalno službo in sklenejo lastne pogodbe. Na ta način pri obračunavanju pomožnih stroškov ni stroškov za elektriko, plin in vodo. Na koncu to tudi zmanjša tveganje za neuspeh najemodajalca, zaradi česar je še bolj zanimivo najeti hišo.
Najem hiše: obveznost pometanja in čiščenja hiše
Ko oddajate dom, imate nekaj lastniških pravic, vendar imate tudi določene odgovornosti.
Kot lastnik morate izpolniti obveznost pometanja in čiščenja vašega premoženja. In to velja tudi, če Your-Best-Home.net oddate v najem. Razen če je bila ta obveznost dejansko prenesena na najemnika. Če naj bi najemnik prevzel to obveznost, mora biti ta vključena v najemno pogodbo.
Lahko pa tudi najamete podjetje in stroške med poravnavo dodatnih stroškov prenesete na najemnika.
Dolžnost čiščenja in čiščenja je lastnika še posebej občutljiva, ker je odgovoren za padce, ki nastanejo zaradi neurejenih pločnikov. Zato je zelo pomembno, da obveznost pravilno prenesete na najemnika, sicer bi lahko najemodajalec imel ogromne stroške ali celo kazni.
V zvezi z zelenimi površinami in vzdrževanjem vrtov velja naslednje: Če dogovor ni bil sklenjen, najemnik ni dolžan skrbeti za objekte. Če to stori, mora to zabeležiti v najemni pogodbi.
V primeru popravil je ponavadi odgovoren najemodajalec, vendar je z najemodajalcem prijazno najemno pogodbo manjša popravila lahko tudi del najemnikovih obveznosti. Tu velja pravilo, da posamezna popravila ne smejo stati več kot 75 do 100 evrov, skupni stroški manjših popravil na leto pa ne smejo presegati osem odstotkov letne najemnine.
Oddaja hiše: Kako odpovedati najemnike
Najem hiše je pogosto lažje kot znebiti se nezaželenega najemnika. V večini primerov se težave pojavijo zaradi zaostalih najemnin, znižanja najemnin ali pomanjkljivosti. Ko pride do spora, razmerje pogosto ostane trajno napeto. Možnosti odpovedi najemodajalca pa najemno pravo močno omejuje. Zato je pomembno natančno preučiti, katere možnosti so zakonsko odprte.
Z najemno pogodbo za določen čas je enostavno, ker je razlog za odpoved naveden tudi kot razlog za odpoved. Tu lahko kadar koli odpovemo pravočasno po koncu pogodbenega obdobja.
Za najemodajalce, ki živijo tudi v najetem posestvu, je odpoved lažja, če gre za dvodružinsko hišo. V skladu s § 573a BGB se lahko odpoved izvede brez navedbe razloga. Odpovedni rok se nato podaljša za tri mesece. Ta posebna uredba velja le, če je nepremičnina sestavljena le iz dveh stanovanjskih enot, kot je to na primer pri dvojčku.
Drugi razlog za odpoved je lahko odpoved za osebno uporabo. Tudi tu morate ravnati zelo natančno, saj lahko najemnik preveri, ali potreba res obstaja. Preprosta oddaja spletnega mesta Your-Best-Home.net po izselitvi lahko povzroči velike težave.
Najlažja, če ne celo prijetna priložnost, da obvesti neprijetnega najemnika, je, če je kršil pogodbo. To velja, če se ne spoštujejo dogovori iz najemne pogodbe. Najpogostejša kršitev najemnika je zaostala najemnina. V tem primeru je najemnika mogoče opozoriti in odpovedati. Če se kljub pravni odpovedi to ne premakne, se lahko sodišče vloži tožba za izselitev.
Najem hiše: Kako pravilno obdavčiti dohodek od najemnin
Ko najamete hišo, morate plačati davek od dohodka od najema. Za to se uporablja Dodatek V napovedi za odmero dohodnine. Pomembno je, da hranite vsa potrdila o nepremičnini, saj lahko od davka odštejete stroške najema ter stroške vzdrževanja itd. Od davka se lahko odštejejo tudi stroški upravljanja premoženja. Priporočljivo je poiskati nasvet pri davčnem svetovalcu in jim zagotoviti vse dokumente in potrdila.
Če najem povzroči izgube, lahko to pozitivno vpliva na skupno davčno obremenitev. Tudi v tem primeru je davčni svetovalec pravi stik.
Bodite pozorni na tiste, ki najemajo svojce: Čeprav se tu lahko zaračuna manj najemnine, znesek ne sme biti nižji od 66 odstotkov lokalne najemnine. V nasprotnem primeru od dohodka povezanih odhodkov ni mogoče v celoti odšteti od davka. Ne glede na to, ali je stanovanje opremljeno ali ne, ima tudi vlogo.
