Razlogov za opozorilo najemniku je veliko: Sem spadajo na primer ponavljajoče se motnje miru, pa tudi zamude pri najemninah ali nepooblaščeni podnajem. Tu lahko preberete, kako najemodajalci pravilno ravnajo v teh primerih in pravilno izdajo opozorilo.
Kdaj zapade opozorilo za najemnika?
Opozorilo najemniku je vedno potrebno, če krši pogodbo. Z opozorilom ga prosijo, naj se vzdrži vedenja, ki je v nasprotju s pogodbo, in v prihodnosti ponovno izpolni svoje obveznosti. V takem primeru opozorilo deluje kot opozorilo pred resnimi posledicami, če najemnik ne spremeni svojega vedenja.
Najemodajalec naredi prvi in pomemben korak tako, da svojega najemnika opozori, kar je predpogoj za morebitno prihodnjo odpoved najemne pogodbe brez predhodnega obvestila iz pomembnega razloga v skladu z oddelkom 543 BGB.
Ker bi v idealnem primeru moral obstajati prijateljski in zaupljiv odnos med najemnikom in najemodajalcem, je vedno priporočljivo, da se pred izdajo opozorila obrnete na najemnika in ugotovite vzroke vedenja, ki je v nasprotju s pogodbo. Pogosto gre le za napako ali začasno težavo, ki jo bomo kmalu rešili. Opozorilo najemniku bi lahko tukaj povzročilo slabo kri, kar vpliva na prihodnje zaupanje.
Kateri razlogi za opozorilo najemniku?
Če poskus vzajemne poravnave ne uspe, bi morali najemodajalci vsekakor ukrepati in izdati opozorilo. To je mogoče in upravičeno iz naslednjih razlogov:
1. Opozorilo pred kršitvami hišnega
reda Hišni red vsebuje številna pravila, katerih namen je najemnikom omogočiti mirno in obzirno življenje skupaj. Najemnik se zaveže, da bo spoštoval hišni red, ko bo podpisal najemno pogodbo. Če krši tam določena pravila, najemnik tvega opozorilo.
Najpogostejše točke v hišnem redu, ki so kršene in zahtevajo opozorilo, so:
- Hrup: Vsakdo želi imeti svoj mir doma. Hrup drugih stanovalcev hiše lahko povzroči precejšen stres in neskladje v gospodinjstvu. Opozorilo zaradi nenehnega muziciranja, vrtanja zunaj dovoljenega časa ali zaradi glasnih zabav do pozne noči so zato pogosto razlogi za opozorilo.
- Obveznost čiščenja: Predvsem v južni Nemčiji je običajno, da se najemniki po vrsti izmenjujejo pri čiščenju hodnika ali stopnišča. Če najemnik te obveznosti ne upošteva, je to lahko tudi razlog za opozorilo.
- Uporaba zunanjih prostorov: otroci, ki se igrajo z žogo, žarijo na dvorišču ali pogodbeno urejajo vrtnarska dela - obstajajo tudi pravice in obveznosti zunaj apartmajev. Takoj ko najemnik tega ignorira, lahko prejme opozorilo.
- Ogrevanje in prezračevanje: Najemniki so dolžni skrbno ravnati s pogodbenimi predmeti, tj. S stanovanjem. Če najemnik tvega rast plesni v stanovanju zaradi nepravilnega ogrevanja in prezračevanja, lahko to privede tudi do opozorila.
2. Opozorilo glede nezakonitega gojenja
živali Najemodajalec lahko v določenem okviru določi, ali je živali mogoče gojiti v najetem stanovanju. Čeprav ne more prepovedati majhnih živali, kot so hrčki ali ptice, lahko na primer prepove držanje psov. Če najemnik to krši in ima še vedno psa, obstaja tudi nevarnost opozorila.
3. Opozorilo zaradi zamud pri najemninah
Najemnik je dolžan mesečno najemnino plačati pravočasno. Če tega ne stori in tako zaostane pri najemnini, mu najprej grozi opozorilo in v primeru nadaljnjega neplačila celo z izselitveno tožbo do izselitve vključno. Če najemnik brez razloga zmanjša najemnino, je to tudi razlog za opozorilo.
4. Podnajem
Če najemnik zapusti stanovanje tretji osebi, ne da bi se posvetoval z najemodajalcem, gre za nepooblaščeno oddajo v podnajem. Najemodajalec je nato upravičen izdati opozorilo.
Kako naj bo videti opozorilno pismo najemniku?
Opozorilo je običajno mogoče dati ustno ali pisno. Da bi lahko v nujnih primerih dokazali, kdaj je zaradi katerih okoliščin izdano opozorilo, je vsekakor priporočljivo, da najemnika pisno opozorite.
V pogodbi je pogosto več ljudi najemodajalcev. Pomembno je, da vsi opozorilo podpišejo, sicer je neučinkovito. Če je najemodajalcev več, na primer skupnost dedičev, lahko tudi drugi najemodajalci izdajo pooblastilo. Pomembno: To pooblastilo mora biti priloženo opozorilu in ga morajo podpisati vsi najemodajalci. Pri pošiljanju bodite varni: tako da lahko najemodajalec dokaže dostavo opozorila v primeru spora, ga je treba vedno poslati s priporočeno pošto.
Katere podatke mora vsebovati opozorilno pismo najemniku?
- Da ne bi prišlo do nesporazumov, se mora v pismu pojaviti beseda "opozorilo".
- Jasno opozorite na vedenje najemnika v nasprotju s pogodbo. Na primer napišite: "Vrtalna dela 15. aprila 2018 po 22. uri v najetem stanovanju". Pomembno: Navedite datum, uro in, če je primerno, priče za kršitev.
- Opišite pravilo, ki ga krši kršitev (na primer: "Dejavnosti, ki motijo tišino, se smejo izvajati samo ob delavnikih od … do …, nikakor pa ne ob nedeljah in praznikih.")
- Določite rok, do katerega je treba kršitev odpraviti.
- Navedite posledice nadaljnjih kršitev (npr. Prekinitev pogodbenega razmerja).
Da ne bi bilo treba zaradi manjših formalnih napak na nujnem primeru nadaljevati pogodbenega razmerja z nezaželenim najemnikom na sodišču, naj najemodajalci poiščejo pravno pomoč pri vprašanjih glede opozorila.
Na koga naj bo opozorilo naslovljeno?
Da bo opozorilo pravno pravilno, mora biti naslovljeno na vse najemnike, ki so podpisali najemno pogodbo za najeto nepremičnino. Če je na primer znano, da motenje noči prihaja samo iz enega najemnika stanovanja, je treba opozorilo še vedno nasloviti na vse najemnike, ki so navedeni v najemni pogodbi in s katerimi pogodbeno razmerje torej obstaja.
Kdaj opozorilo ni potrebno?
V nekaterih primerih najemodajalec ni dolžan najemniku poslati opozorila, lahko pa takoj prekine pogodbeno razmerje. To velja v teh primerih:
- Od najemodajalca ni mogoče pričakovati, da bo nadaljeval pogodbeno razmerje. Tako je na primer, če ga je najemnik fizično napadel.
- Najemnik zamuja in dva meseca zapored najemnine ni plačal v celoti.
- Najemnik plačuje najemnino samo nepravilno, tako da se je nabrala zaostala najemnina za dvomesečno najemnino.
- Najemnik je stanovanje dal v podnajem brez dovoljenja.
- Najemnik stanovanje uporablja v nasprotju s pogodbo, tako da v njem posluje.
Kakšne so posledice opozorila najemnika?
Če je najemnik prejel opozorilo, ga ne smete jemati zlahka. Kot smo že omenili, je opozorilo prvi korak k enakomerni odpovedi brez predhodnega obvestila. Bolj pogosto kot je najemnik kršil pogodbo in več opozoril je moral najemodajalec poslati, večje so bile njegove možnosti, da bodo v postopku odpovedi dobili pravico.
Če je najemnik le v trenutni nujnosti, je zato popolnoma priporočljivo, da se obrnete na najemodajalca in pojasnite, kako je prišlo do kršitve pogodbe in kako lahko v prihodnosti vse spet teče po pravilih.
Če pa najemnik kljub določenemu roku ravna v nasprotju s pogodbo, lahko najemodajalec zahteva celo odškodnino. To velja zlasti, če ima najemodajalec stroške zaradi najemnikovega vedenja, ki ne bi nastalo, če bi ravnal pravilno. Če najemnik na primer odlaga nepooblaščene kosovne odpadke v smetišča, lahko najemodajalec stroške odstranjevanja prenese na odgovornega najemnika v skladu z oddelkom 280 BGB.
