Pravica najemodajalčevega dostopa večkrat ustvarja negotovost med najemniki in lastniki nepremičnin. Navsezadnje je eden od prebivalcev najete nepremičnine, v stanovanju ima svoje gospodinjstvo in je zato na zelo zasebnem območju. Po drugi strani pa je najemodajalec lastnik nepremičnine in ima legitimen interes, da vsake toliko časa obišče stanovanje. Kdaj pa ima najemodajalec pravico vstopiti v stanovanje? Kako pogosto lahko to počne? Iz kakršnih koli razlogov? In kako dolgo? Imamo vse odgovore na temo "Pravica do dostopa najemodajalca".
Ali obstaja pravica dostopa za najemodajalce?
Lastnikove pravice, ki jih zajema splošna sodna praksa, lastnikom nepremičnin dajejo nekaj možnosti. Vendar najemodajalci praviloma nimajo pravice pregledati najetega stanovanja.
Če pa obstaja upravičen razlog, zaradi katerega je vstop ali ogled stanovanja nujno potreben, ima najemodajalec pravico dostopa do stanovanja. Nato mu mora najemnik omogočiti vstop v stanovanje. Če obstaja eden ali več teh razlogov, najemodajalcu ni mogoče zavrniti dostopa do stanovanja:
- Stanovanje je treba prodati ali ponovno oddati in pokazati zainteresiranim stranem.
- Za popravilo je treba razmisliti o škodi v stanovanju.
- Obstaja sum, da je škoda neizbežna. Da bi to preprečili, je treba stanovanje pregledati.
- Modernizacije ali vzdrževanje so načrtovane ali bi jih bilo treba preveriti, ali so potrebne.
- Stanovanje je treba izmeriti.
- Odčitati je treba odčitke števca (plin, voda, elektrika …).
- Izvesti je treba popravila.
- Najemodajalec sumi, da se stanovanje ne uporablja v skladu s pogodbo.
Če noben od teh razlogov ne obstaja, najemodajalec nima pravice dostopa do stanovanja. To potrjuje tudi sodba Zveznega sodišča (BGH, sodba z dne 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): Navaja, da najemodajalec nima pravice dostopa do stanovanja, tudi če je to navedeno v najemni pogodbi. Ker je taka ureditev v nasprotju s 1. odstavkom 13. člena temeljnega zakona (nedotakljivost stanovanja), je takšna klavzula neveljavna.
Toda tudi če zgoraj navedeni razlogi obstajajo, mora najemodajalec svojo pravico do dostopa do stanovanja skrbno uveljaviti. Število pregledov stanovanj bi moral obdržati na nizki ravni, tako da bi v enem dogovoru obravnaval več vprašanj. Če je treba stanovanje izmeriti v naslednjih nekaj tednih in je treba hkrati odčitati odčitke števca, je treba ta dva datuma združiti.
Bistveno je, da najemodajalec predhodno napove dostop do apartmaja. V idealnem primeru je to treba storiti pisno in z zadostnim obvestilom. Sodišča menijo, da je napoved med 24 urami in 14 dnevi pred imenovanjem ustrezna. Vzorec pisma, ki napoveduje pregled stanovanja, lahko prenesete tukaj:
Kako pogosto lahko najemodajalec vstopi v stanovanje?
Kako pogosto ima najemodajalec pravico do dostopa do stanovanja, ni mogoče jasno odgovoriti, saj ni mogoče navesti nobene posebne številke. Če obstajajo večkratni razlogi za ogled stanovanja, ima lahko najemodajalec dostop do apartmaja večkrat na leto. Kot je bilo že omenjeno zgoraj, je treba najemniku razmisliti o tem, da najemodajalec po možnosti združi več sestankov.
Če naj bi stanovanje oddali ali prodali, morajo trenutni najemniki v skladu z veljavno zakonodajo omogočiti ogled do trikrat na mesec. Ti sestanki potem ne smejo trajati dlje kot 45 minut in morajo potekati ob "običajnem času" (LG Frankfurt / Main, sodba z dne 24. maja 2002, Az. 2/17 S 194/01). Običajni časi so:
- delavniki od 10. do 13. ure
- delavniki od 15. do 18. ure
- delavniki od 19. do 20. ure
Sobota je običajno delovni dan, zato morajo najemniki omogočiti tudi obiske na svoj navadno prosti vikend. Lastnik ima pravice dostopa ob nedeljah in praznikih le, če obstaja neposredna nevarnost (na primer zato, ker je počila vodovodna cev).
Mimogrede lahko najemodajalci ustvarijo in objavijo fotografije za izpostavljene osebe samo z dovoljenjem najemnika, saj to vpliva na zasebnost najemnika. Fotografije poškodb ali napak pa so na splošno dovoljene, tudi če se najemnik s tem ne strinja.
Ne glede na zgoraj omenjene tehtne razloge, ki dajejo najemodajalcu pravico do dostopa do stanovanja, ima pravico vsakih pet let brez posebnega razloga pravico do ogleda. Tako je odločilo okrajno sodišče v Münchnu (AG München, sodba z dne 8. januarja 2016, Az. 461 C 19626/15). Po mnenju sodišča mora imeti lastnik nepremičnine možnost redno pregledovati stanje svojega premoženja.
Če za pregled ni tehtnih razlogov, lahko najemnik najemodajalcu zavrne pravico dostopa.
Ali lahko najemniki zavrnejo vstop najemodajalcu?
Če ni tehtnih razlogov ali če bodo sestanki za ogled potekali izven običajnega časa, lahko najemnik najemodajalcu zavrne pravico dostopa. Vendar je tu priporočljiva previdnost: če najemniki neupravičeno zavrnejo najemodajalčevo zahtevo za ogled nepremičnine, ima najemodajalec pravico do dostopa s sodno odločbo in odredbo. Po drugi strani pa ima najemodajalec pravico odpovedati pogodbo brez odpovednega roka (BGH, sodba z dne 5.10.10, Az. VIII ZR 221/09).
Če najemnik zavrne dostop do stanovanja, najemodajalci v nobenem primeru ne smejo dostopati do stanovanja brez soglasja. Namesto tega je priporočljivo poiskati pravni nasvet in odvetnik določiti rok za morebitne predloge za imenovanje. Samo takrat, ko to ne pomaga, bi morali ubrati pot do sodišča.
Neposredna nevarnost: kdaj lahko najemodajalec vstopi v stanovanje?
Če v najetem stanovanju obstaja znatno tveganje, lahko najemodajalec vstopi v stanovanje brez soglasja najemnika. Tako bi bilo na primer, če je počila cev za vodo, je zagorelo ali je plin ušel.
Tudi na takih lokacijah je priporočljivo predhodno pridobiti soglasje najemnika za vstop v stanovanje - če pa to ni mogoče, ima najemodajalec pravico odpreti in sprehoditi se po stanovanju brez predhodnega obvestila.
Ali lahko najemodajalec vstopi v stanovanje brez soglasja najemnika?
Vstop stanovanja s strani najemodajalca brez predhodnega soglasja najemnika je dovoljen samo v zgoraj omenjenih nujnih primerih. Če najemnik v takem primeru lastniku ne dovoli vstopa, je lahko odgovoren za nastalo škodo.
Hkrati pa bi morali najemodajalci vedno poskrbeti, da je vstop v stanovanje res nujen. V nasprotnem primeru lahko najemnik prijavi lastnika nepremičnine zaradi vdora v skladu s členom 123 StGB.
Kakšen je pravni položaj, če najemodajalec na skrivaj vstopi v stanovanje?
Če najemodajalec vstopi v stanovanje brez soglasja najemnika, stori poseg, ki ga je mogoče zakonito preganjati. Poleg obvestila ima najemnik nato možnost odpovedi najemne pogodbe brez predhodnega obvestila.
Ali lahko najemodajalec obdrži ključ od stanovanja?
Ena izmed razširjenih zmot je, da ima najemodajalec pravico hraniti dvojnik ključa stanovanja. Vendar je to dovoljeno le z izrecnim dovoljenjem najemnika. Če kljub temu kljub vseeno obdrži in tako brez dovoljenja pridobi dostop do stanovanja, ga lahko najemnik prijavi zaradi vdora, brez najave odpove najemno pogodbo in celo zamenja vrata.
Pravica najemodajalca do dostopa: Kaj se bo spremenilo po prenehanju?
Če najemnik ali najemodajalec odpove pogodbo, vendar se najemnik še ni preselil iz stanovanja, veljajo za najemodajalčevo pravico dostopa ista pravila, ki veljajo tudi za trenutno najemno pogodbo.
Če pa je po drugi strani še vedno nejasno, ali je odpoved (npr. Zaradi osebne uporabe) zakonita in kdaj bo lahko postala veljavna, bo to vplivalo na možne datume ogleda. Ker jih mora najemnik dopuščati le takrat, ko odpoved začne veljati in je jasno, od kdaj je mogoče stanovanje oddati drugi stranki ali ga tudi prodati.
