Diplomirana najemnina je zanimiva možnost za najemodajalce. Ker povišanje najemnin običajno ni brez težav. Diplomirana najemnina po drugi strani zagotavlja večjo varnost načrtovanja na preprost in priročen način in ni nujno neugodna za najemnike, odvisno od natančne zasnove pogodbe.
Vse bistvene podrobnosti o diplomirani najemnini so razložene spodaj. Kot najemodajalec imate vse podatke, ki jih potrebujete za pravilno sestavo graduiranega zakupa. Ker so poleg zahtev iz najemne zakonodaje pomembne tudi druge točke.
Kaj je diplomirana najemnina?
Diplomirana najemnina je dogovor o določenem znesku najemnine, ki se pisno evidentira med najemodajalcem in najemnikom. Nanaša se na določeno obdobje in z natančnim zneskom zviša najemnino. Najemnina ostane nespremenjena vsaj dvanajst mesecev. Zaradi drugih razlogov se v tem obdobju v skladu s § 557a BGB ne sme povečati.
V primeru graduirane najemnine se najemodajalec in najemnik predhodno dogovorita, kdaj se bo najemnina povečala na kakšen znesek. Za najemodajalce to pomeni možnost uveljavitve povišanja najemnine brez večjih težav. Namen sporazuma pa je tudi najemnikom zagotoviti dolgoročno jasnost glede stanovanjskih stroškov, s katerimi se bodo srečevali v prihodnosti.
Kako je pogodbeno dogovorjena diplomirana najemnina?
Da bi bila graduirana najemnina z njenimi povišanji dopustna, mora biti sporazum sestavljen v pisni obliki. Možno je tudi pozneje dodeliti postopno najemnino obstoječemu zakupu, vendar le, če se najemnik s tem strinja. Pisni dogovor o lestvici morata podpisati najemodajalec in najemnik, zato ni dovolj, da napišete e-pošto.
Kdaj je učinkovit postopni najem?
V skladu z oddelkom 557a nemškega civilnega zakonika (BGB) formalni pogoji vključujejo tudi natančno navedbo zneska eura, za katerega se najemnina poveča. Tu odstotki ne zadoščajo. Za veljavnost graduiranega zakupa mora najemodajalec poleg povišanja najemnine vključiti tudi dodatne podatke. Med drugim je treba določiti čas, kdaj bo prišlo do zvišanja najemnine. Za učinkovitost graduiranega zakupa so bistveni naslednji predpogoji:
- Sporazum mora biti v pisni obliki in ga morata podpisati obe strani. Tako vključuje soglasje najemodajalca in najemnika.
- Cena najema in povišanje morata biti navedena v konkretnih evrskih vrednostih (ne v odstotkih).
- Interval med povišanji najemnine mora biti vedno najmanj dvanajst mesecev. Krajše tehtnice niso dovoljene, možna pa so tudi daljša obdobja.
- V pogodbi mora biti navedena vsaj ena sezona.
Pri graduiranem najemu mora biti jasno navedeno, kdaj pride do naslednjega najema in do kolikšnega zneska se najemnina poveča.
Pravna in nezakonita formulacija v postopnem zakupu
V postopni najemni pogodbi mora biti jasno razvidno, kdaj bo prišlo do naslednjega povečanja najemnine in do kolikšnega zneska se bo najemnina povečala. Najem, ki določa tri odstotno letno povečanje, je neučinkovit. Navedba cene kvadratnega metra je prav tako neveljavna, saj skupna najemnina ni navedena v obliki denarnega zneska. Znesek povišanja najemnine se lahko razlikuje, vendar mora biti interval med posameznimi maturami vsaj eno leto.
Primer učinkovite najemne pogodbe:
- Diplomirani najem se začne 1. januarja 2019 z 800 EUR neto najemnine. Ta neto najemnina se bo vsako leto povečala: od 1. 1. 2020 na 830 evrov, od 1. 1. 2021 na 870 evrov, od 1. 1. 2022 na 900 evrov.
Primeri neučinkovitega sporazuma:
- Diplomirani najem se začne 1. januarja 2019 z 800 EUR neto najemnine. Nato se neto najemnina brez ogrevanja letno poveča za dva odstotka.
- Najemnina se bo 1. januarja 2020 zvišala na 9,20 evra za kvadratni meter.
Kako dolgo velja diplomirana najemnina?
V preteklosti so najemodajalci smeli povišanje najemnin določiti le za naslednjih deset let, vendar ta omejitev ne obstaja več. To pomeni, da se lahko povišanja dogovorijo tudi pogodbeno za obdobje 15 let ali več. Mimogrede, sam postopni najem je lahko omejen ali neomejen, odvisno od vaših potreb.
Glede trajanja postopnega najema igra vlogo tudi morebitna odpoved pogodbe. Ker poleg tega, da se strinja z diplomirano najemnino, lahko najemodajalec izključi odpoved najema za največ štiri leta od začetka postopnega najema (glej odstavek 557a, odstavek 3, stavek 1 BGB). Takšna klavzula pa omejuje manevrski prostor za obe strani, torej za najemnika in najemodajalca. Zato bi morali obe strani razmisliti, ali je takšna uredba smiselna in se prilega načrtovanju za prihodnja leta.
Povišanje najemnine je določeno v graduirani najemni pogodbi in običajno poteka vsako leto.
Ali je treba povišanje najemnine objaviti v primeru graduirane najemnine?
Ker je povečanje najemnine že določeno v okviru postopnega zakupa ob podpisu pogodbe, najemodajalcu ni treba poslati najemniku dodatnega obvestila, če se najemnina poveča. Če je najemnik določil trajni nalog za prenos najemnine, mora na ustrezen datum opraviti ustrezno prilagoditev. Če tega ne stori, ga lahko najemodajalec opomni, da se je najemnina povečala - kot je določeno v pogodbi - in je treba doplačati.
Vendar najemodajalec med postopnim najemom ne sme zahtevati dodatnih zvišanj najemnine. Pa tudi če se izvajajo modernizacije. Takih stroškov ni mogoče prenesti za nazaj, če se diplomirana najemnina izteče, je odločilo okrožno sodišče v Berlinu. Ko je najemnik napovedal posodobitev, je najemnik svojemu najemniku svetoval prihodnje povišanje najemnine. To se je uspešno branilo: najemodajalec bi bodisi načrtoval posodobitev z diplomirano najemnino bodisi bi se odpovedal diplomiranemu sporazumu (glej datoteko številka 65 S 225/17). Izjema: posodobitve so bile obvezne zaradi zakonskih zahtev ali uradnih zahtev. Potem jih je mogoče prenesti tudi na najemnike s postopnim najemom.
Katera povečanja najemnine so dovoljena pri postopnem najemu?
Najemodajalci se pogosto odločijo za graduirano najemnino, ker običajna zgornja meja tu ne velja. V primeru običajnih najemnih pogodb to zagotavlja, da se najemnina v treh letih ne poveča za več kot 20 odstotkov. V nekaterih regijah je zgornja meja celo največ 15 odstotkov. Ta zgornja meja ne velja za graduirano najemnino. Glede na dogovorjene lestvice se lahko zgodi, da se najemnina v treh letih z najemom tehtnice poveča za več kot 20 odstotkov.
Vendar tudi pri postopnem najemu posamičnega povišanja najemnine ni mogoče izbrati brez omejitev, ker tudi za graduirano najemnino veljajo omejitve oddelka 5. gospodarskega kazenskega zakonika, po katerem pride do nepravilnega povišanja najemnine, če je najemnina na območju s pomanjkanjem stanovanj vsaj 20 odstotkov nad lokalne primerjalne najemnine.
In za graduirano najemnino obstajajo še druge zahteve: na območjih, kjer je življenjske površine malo, želimo preprečiti, da bi se najemnina napihnila. Zato morajo biti na novo dogovorjeni graduirani zakupi v skladu z omejitvijo cene najema.
Na območjih, kjer je življenjske površine malo, morajo na novo dogovorjeni graduirani najemi izpolnjevati zahteve zavorne cene najema.
Diplomirana najemnina: Ali velja zavora najemnine?
Kadar velja zavora pri ceni najema, najemnina najemnega stanovanja ne sme biti več kot deset odstotkov dražja od lokalne primerjalne najemnine (glej odstavek 557a, odstavek 4, BGB). To velja tudi za diplomirano najemnino. Ta zakonska zahteva pomeni, da je za vsako novo najemno pogodbo mogoče natančno nadzorovati tako najem na začetku pogodbe kot posamezne lestvice. To preverjanje se izvede v času povečanja lestvice.
Če je ena od dogovorjenih lestvic najemnin za več kot deset odstotkov višja od običajne lokalne primerjalne najemnine na začetku veljavnosti, se v primeru pritožbe najemnika zgodi omejitev. To pomeni, da začne veljati lestvica, in sicer znesek, ki presega deset odstotkov, vendar ga najemnik ni treba plačati. Pogodba ostaja veljavna.
Ker je zavorno ceno najema mogoče nastaviti za največ pet let v posameznih mestih ali regijah, lestvice, ki bodo zapadle pozneje, morda ne bodo več prizadete in zato ne bodo omejene. Če to najemodajalce preveč omejuje pri njihovem načrtovanju, lahko uporabimo indeksni zakup, ki lahko izogne tej zgornji meji. Indeksna najemnina ne temelji na indeksu najemnin, ki je v navadi v območju, temveč na indeksu cen življenjskih potrebščin in njegovem razvoju.
Naraščajoče najemnine so še posebej zanimive za najemodajalce, ki so podpisali diplomirane najemne pogodbe, preden je bila zavorna zavora aktivirana.
Kakšna je razlika med diplomirano in indeksno najemnino?
Tako graduirana najemnina kot indeksna najemnina urejata, kdaj in kako se najemnina spreminja ali povečuje v prihodnosti. Vsebujejo torej natančno časovno točko in ustrezen znesek (v primeru graduirane najemnine) ali navedbo, da prihodnja najemnina temelji na indeksu cen življenjskih potrebščin (v primeru indeksne najemnine). Ta indeks cen življenjskih potrebščin enkrat letno objavi Zvezni statistični urad in ga ni mogoče predvideti.
|
Diplomirana najemnina | Indeksna najemnina |
|---|---|
| Natančen datum in znesek prihodnjega popravka najemnine sta navedena v postopnem najemu. | Spremembe cene najema so neposredno povezane z razvojem indeksa cen življenjskih potrebščin . Torej, če se življenjski stroški povečajo, se bodo povečale tudi najemnine. Za najem indeksa se je mogoče dogovoriti za neomejeno obdobje. |
|
Povišanje najemnine je mogoče določiti za nekaj | Klavzula o indeksu je znana tudi kot klavzula o ohranjanju kapitala . Natančnega zneska povišanja najemnine ni mogoče natančno predvideti. |
| Ko dogovorjene lestvice začnejo veljati in isti najemnik še naprej živi v stanovanju , zakup tehtnice postane "običajni" najem, pri katerem se lahko poveča najemnina v skladu s 558. in 559. členom BGB . | Primer formulacije: Če se indeks cen življenjskih potrebščin v Nemčiji v skladu s prvim mesecem najemnega razmerja v skladu s prvim mesecem najema spremeni v skladu z določitvijo Zveznega urada za statistiko , se najemnina spremeni za enak odstotek. |
Z indeksno najemnino lahko najemodajalec poveča najemnino bolj neodvisno od zavorne zavore, pod pogojem, da se indeks cen življenjskih potrebščin temu primerno zviša . |
|
| Indeksna najemnina tako ponuja najemodajalcu malo več svobode tudi na območjih s pomanjkanjem stanovanj , ker tu le začetna najemnina temelji na zavorni najemnini, medtem ko povečanja v prihodnosti niso tako omejena. |
Kaj se zgodi, ko se diplomirana najemnina konča?
Po zadnji dogovorjeni stopnji najemnine se stopnja najemne pogodbe spremeni v "običajno" pogodbo. Nato se lahko uporabijo običajne vrste povišanj najemnin, na primer v obliki modernizacije povišanja najemnine ali s prilagoditvijo lokalni primerjalni najemnini.
Ko se izteče obdobje dogovorjenega graduiranega zakupa, ima najemodajalec možnost, da se dogovori za drugo diplomirano najemnino. Takšen dogovor je mogoč le, če se najemnik s tem strinja. Vendar enostranska določba te nove sezone ni učinkovita. To pomeni, da morata obe pogodbeni stranki sestaviti novo pogodbo.
Če je najem za nedoločen čas in so tehtnice navedene le do določenega datuma, ostane zadnja poimenovana lestvica. Na ta način se lahko graduirani najem preoblikuje v klasični najem. Po končani najemi najemnine ima najemodajalec možnost sodelovanja z drugimi povišanji najemnine. To pomeni, da lahko na primer najemnino prilagodi lokalnim primerljivim najemninam ali stroške modernizacije prenese na najemnike.
Kakšna je odpoved odpovedi?
O enostranski opustitvi odpovedi se lahko dogovorimo s postopno najemno pogodbo. Tu najemnik podpiše, da stanovanja ne bo odpovedal za določen čas, najemodajalec pa ohrani pravico do odpovedi. Ta enostranska opustitev odpovedi se lahko uporablja največ štiri leta, sicer postane neučinkovita (glej odstavek 557a, odstavek 3, BGB). Za najemodajalca ta enostranska izključitev odpovedi zagotavlja dobro varnost pri načrtovanju, vendar se ni veliko najemnikov pripravljenih zavezati, da bodo živeli v nepremičnini za določen čas.
Številni najemniki bi radi uporabili poznejšo klavzulo najemnika, ko bi se strinjali z odpovedjo, da bi še vedno ohranili določeno mero svobode. Ta klavzula vam daje možnost, da obstoječo najemno pogodbo po potrebi predčasno prekličete. To novo klavzulo najemnika pogosto spremlja obveznost, da predlaga zanesljivega nadomestnega najemnika.
Prednosti in slabosti graduirane najemnine za najemnike
Diplomirana najemnina daje najemnikom tudi določeno varnost. Ker v dogovorjenem razporejenem obdobju najemodajalec morda ne bo zahteval nadaljnjih povišanj najemnine, tudi v primeru ukrepov obnove ali posodobitve, razen če tega ne odredijo organi ali zakon (na primer, ker je treba zaradi novega odloka o stroških ogrevanja namestiti nove števce stroškov ogrevanja). Prilagoditve so možne šele po poravnavi pomožnih stroškov, vendar le z ustreznim razlogom. Diplomirani najem najemnikom zagotavlja tudi najemnino, ki ostane enaka vsaj eno leto in se ne poveča.
Kratke prednosti
- Načrtovanje varnosti stanovanjskih stroškov v naslednjih nekaj letih.
- Nadaljnja povišanja najemnin za obnove ali posodobitve niso možna.
- Na ekonomsko močnih območjih je graduirana najemnina še vedno cenejša od indeksne najemnine, ki bi vključevala hitrejše povečanje najemnine.
Kratke pomanjkljivosti
- Najemnina se vsako leto poveča, prilagoditve v dogovorjenih letih niso več možne.
- Po koncu dogovorjene mature se pogodba za določen čas običajno prenese na nadaljnjo diplomirano pogodbo. Samo pogodbe za nedoločen čas postanejo običajne najemne pogodbe.
- Če lokalna primerljiva najemnina pade, ostaja matura neodvisna od tega.
Z diplomiranim najemom lahko spremljate stroške najema, vključno s povečanjem najemnine v naslednjih nekaj letih in desetletjih.
Prednosti in slabosti graduirane najemnine za najemodajalce
Diplomirani najem se splača vsem tistim najemodajalcem, ki želijo doseči čim višji dohodek od najemnin. Že pri dogovoru s tehtnico lahko ocenite lokalno primerjalno najemnino in njen razvoj ter tako vnaprej načrtujete svoj dohodek. Odvisno od povpraševanja po stanovanjih na ustreznem območju bi moral osupljiv v večji ali manjši meri upoštevati lokalno primerjalno najemnino, da bi se izognili težavam z morebitnim povečanjem najemnine.
Zaradi dobre varnosti načrtovanja lahko previdni najemodajalci vključijo enostransko opustitev odpovedi v postopni najem. V tem kontekstu bi lahko bilo koristno izbrati nižje lestvice, da bi bila pogodba privlačna za najemnika. Spodnja lestvica bo verjetno najemnike spodbudila k enostranski opustitvi odpovedi.
Naraščajoče najemnine so še posebej zanimive za najemodajalce, ki so podpisali diplomirane najemne pogodbe, preden je bila uporabljena zavora cene najema. Če po drugi strani zavora pri najemu cene že velja ob podpisu pogodbe, najemodajalci nimajo več toliko možnosti za povečanje dohodka od najema. Vsaj graduirana najemnina omogoča povišanje z najemno zavoro, ki je do deset odstotkov nad lokalno primerjalno najemnino.
Kratke prednosti
- Samodejno prilagajanje najemnine brez dodatnih administrativnih naporov: Podatki o povišanju najemnine so nastavljeni že na začetku najemnega razmerja, tako da pozneje ni vprašanj ali težav.
- Poenostavljena vrsta prilagoditve najemnine.
- Pogodbeni sporazum omogoča načrtovanje v več letih.
- Lokalno primerjalno najemnino je mogoče preseči (odvisno od možne meje cene najema do določene mere).
- Možno je, da se strinjate z enostransko odpovedjo (do štiri leta).
Kratke pomanjkljivosti
- Drugih povišanj najemnin ni mogoče.
- Posodobitve ali obnovitvenih del ne sme nadomestiti povečanje najemnine (izjema: posodobitev, ki jo odredijo organi ali zakon).
- Vsi najemniki ne upoštevajo dogovorjenega povišanja najemnine v postopnem najemu. Ta manjkajoči dohodek je mogoče uveljavljati šele tri leta pozneje. Edina alternativa je odpoved in, če je potrebno, akcija izselitve z izselitvijo.
- V primeru graduirane najemnine se stopnja inflacije ne upošteva, saj zneski najemnin niso odvisni od upada vrednosti. To prikazuje razliko do indeksa najemnine.
Zaključek
Diplomirana najemnina nudi najemodajalcem zlasti visoko raven varnosti, četudi le omejena. Glede na pomanjkanje stanovanj v mnogih mestih je to pošteno. Različne perspektive najemodajalca in najemnika se pokažejo ob sklenitvi najemne pogodbe. S potrebno varnostjo na eni strani in zadovoljivo kompenzacijo s ceno najema je treba spoštovati obe strani. V tem smislu je graduirana najemnina dobra rešitev za prihodnje načrtovanje.