Z odpovedjo zaradi osebne rabe ima lastnik možnost vselitve v lastno, prej najeto stanovanje. Predpogoj je, da lastnik sam, bližnji sorodnik ali član gospodinjstva potrebuje bivalni prostor, kar je jasno navedeno v obvestilu o odpovedi.
V praksi vedno obstajajo pravne težave zaradi odpovedi za osebno uporabo. Najemniki na primer pogosto zanikajo, da obstaja resnično zanimanje za lastno uporabo. Sumijo, da je tovrstna odpoved najema le predplačilo za učinkovitejšo uporabo nepremičnine. Zakon o informacijskih storitvah in davki LBS je za svojo dodatno izdajo zbral več sodb o prenehanju osebne uporabe.
Odpoved zaradi osebnih potreb, če je prestara
Glede na sodbo deželnega sodišča v Berlinu (spis št. 67 S 345/18) najemniki lahko zaščitijo najemnike pred odpovedjo zaradi osebne uporabe. Eden od lastnikov ni prosil za odstranitev para, starega 87 in 84 let, iz njegovega stanovanja. Prizadeti so poudarili, da se zaradi zdravstvenega stanja, starosti in socialnih korenin na tem območju ne more pričakovati, da se bodo odselili. Deželno sodišče v Berlinu je te razloge sprejelo. Če najemodajalec ni posebej hudo prikrajšan, če se ne more preseliti v posest, mora storiti brez. Tu ni bilo tako, navsezadnje ga niti ni nameraval uporabljati vse leto.
Odpoved zaradi osebne uporabe po kratkem času
Ob oddaji mora lastnik skrbno pretehtati, ali ga bo lahko v bližnji prihodnosti uporabil sam. Odpoved zaradi osebnih potreb je lahko pravno neučinkovita, če sledi sklenitvi pogodbe prehitro in je bil vzrok že takrat očiten. Zvezno sodišče (spis št. VIII ZR 233/12) je moralo preučiti, ali je to po treh letih še vedno mogoče. Sodniki so to zanikali, a tudi jasno povedali, da je problematično obdobje manj kot tri leta.
Predčasno odpoved zaradi osebne uporabe
Odpoved zaradi osebne uporabe ni upravičena, če lastnik lahko pokaže pooblaščeno osebo, vendar se to očitno uporablja le kot ograda. V zadevi pred Zveznim sodiščem (številka spisa VIII ZR 214/15) je šlo za takšno konstelacijo. Najemniki so lastnika obtožili, da je nameraval prodati in je stanovanje prepustil le svojemu nečaku, da bi kasneje lažje prodal nepremičnino. BGH je te argumente lahko razumel.
Odpoved zaradi osebne uporabe z razumljivim namenom uporabe
Poklicni nogometaš, ki je delal v tujini, je želel v prostem času (zlasti med zimskim odmorom, ki je trajal več mesecev) živeti z družino v etažni lastnini, ki je bila v njegovi lasti, zato je najemnico obvestil zaradi lastne uporabe. Ta je menil, da je bila zahteva vložena, in stanovanja ni zapustil. Münchensko okrožno sodišče (številka spisa 473 C 7411/714) je zaslišalo ženo (mati otroka, ki sta se ju pred kratkim rodila) in prišlo do zaključka, da je resnično razumljiva predvidena uporaba.
Odpoved zaradi osebnih potreb po prostorski ločitvi zakoncev
Nenavadna oblika osebne uporabe se zgodi, kadar je vzrok ločitev od zakoncev. En moški - poročen z dvema otrokoma - je najemnike obvestil z utemeljitvijo, da se želi preseliti v svoje stanovanje zaradi stalnih težav v odnosih. To je lahko pred deželnim sodiščem v Heidelbergu (spis št. 5 S 42/12) dokazal z izjavo še vedno žene. To je potrdilo, da je bilo skupno življenje "težko prenašati". Poleg tega je sodišče sprejelo lastnikov argument, da mu je najeto stanovanje zaslužilo slabih 400 najemnin na mesec, da pa je sam primerljiv življenjski prostor lahko dobil le za bistveno več denarja.
Odpoved zaradi osebne uporabe: Pisna opustitev v najemni pogodbi
Povsem možno je, da se najemodajalec že na začetku vzdrži uveljavljanja lastne rabe najemniku. V tem primeru pa bi bilo treba to opustitev, tako kot samo najemno pogodbo, jasno zapisati v pisni obliki. Vsekakor je Zvezno sodišče razsodilo (spis št. VIII ZR 223/06), če bi bila pravica do odpovedi izključena, bi bilo to potrebno za obdobje, daljše od enega leta.
Odpoved zaradi osebne uporabe: Najemodajalčeva obveznost ponudbe
Če ima lastnik drugo stanovanje v isti hiši ali v istem kompleksu, ki je trenutno prosto, ga mora ponuditi najemniku, ki je bil odpovedan zaradi osebnih potreb. Načeloma obstaja takšna "obveznost ponudbe", je odločilo Zvezno sodišče (številka spisa VIII ZR 311/02). To velja vsaj, če se takšno stanovanje sprosti do konca rednega odpovednega roka. Prav tega lastnik ni storil in je nepremičnino namesto tega dal v najem nekomu drugemu. To je privedlo do neučinkovitosti odpovedi za osebno uporabo.
Odpoved zaradi osebnih potreb družinskega člana
Tast ali svak lastnika dejansko ne spadata v skupino sorodnikov, ki upravičujejo odpoved za osebno uporabo. Sem spadajo bližnji sorodniki, kot so otroci, starši ali bratje in sestre. Če pa ima najemodajalec še posebej tesne stike s svojim svakom, je Zvezno sodišče (številka spisa VIII ZR 247/08) prepričano, da je mogoče kot izjemo vložiti zahtevek za osebno uporabo.
Napačna odpoved zaradi osebne uporabe: odškodnina
Včasih stranke dosežejo poravnavo v okviru postopka lastne uporabe. Kaj pa se zgodi, če se po takšni primerjavi prvotno omenjeni razlog za odpoved izkaže kot ponaredek? Po mnenju münchenskega okrožnega sodišča (številka spisa 474 C 19752/11) je potem odvisno, ali naj primerjava dejansko potegne črto, ne da bi upoštevala resničnost. Če je bilo to namenjeno, so poznejši odškodninski zahtevki odpovedanega najemnika izključeni.
Preizkus trdote po odpovedi zaradi osebne uporabe
Najemniki se lahko glede na primer stiske branijo pred odpovedjo zaradi osebnih potreb. Če je selitev zanje nerazumna, na primer zato, ker sta zelo stara ali hudo bolna, lahko ostanejo v najetem stanovanju, kljub odpovedi. V skladu z veljavno sodno prakso Zveznega sodišča morajo sodišča zdaj natančneje preučiti, ali gre za primere, v katerih gre za težave. Tako lahko na primer pokličejo strokovnjaka, ki bo preučil dejansko fizično in duševno stanje najemnika. Shematskim presojam, pri katerih se glede na starost najemnika ali vrsto bolezni eni stranki samodejno dodeli večji interes za najemnino, se je treba v prihodnosti izogibati (številki datotek: VIII ZR 180/18 in VIII ZR 167/17).
