Tisti, ki najemajo svojce, ne bi smeli vedeti le 66-odstotne klavzule, da bi prihranili davke. Pojasnjujemo, kaj je treba upoštevati v najemni pogodbi za vzdrževane otroke ali za opremljena stanovanja in kaj je še pomembno.
Nakup nepremičnine in oddaja v najem je za mnoge privlačen, še posebej, ker je denar varno vložen in je mogoče prihraniti davke. Pomožni stroški nakupa, kot so notar in zemljiška dajatev, pa tudi obresti za posojilo, amortizacija hiše in stroški obnove, so davčno priznani poslovni stroški. Manjši nakupi, kot so vrtno orodje ali tekoči predmeti, kot sta elektrika in kanalizacija, se lahko odbijejo od davkov.
A previdno: če želite od davka odšteti celoten znesek stroškov za najem nepremičnine, morate tudi svojcem zaračunati najmanj 66 odstotkov tržne najemnine. Če je najemnina nižja, na primer le 50 odstotkov lokalne stopnje, se lahko od davka odšteje le polovica obresti, stroškov in amortizacije.
Najemodajalci bi morali zato vedno paziti na lokalno raven najemnin. Če se ta poveča, je treba prilagoditi tudi najemnino za svojce. V nasprotnem primeru so davčne ugodnosti ustrezno nižje.
Znižana najemnina: določite lokalno primerjalno najemnino
Če želite vedeti, koliko najemnine lahko zaprosite sorodnike, morate poznati lokalne najemnine. Lahko se sklicujete na indeks najemnin ali najamete strokovnjaka. Če za ustrezno lokacijo ni indeksa najemnine, se lahko po navedbah Zveznega sodišča uporabi tudi indeks sosednje občine.
Prednost pri najemu svojcem: Indeks najemnin vključuje tudi najemnine starih pogodb, ki so običajno precej pod najemninami za nove pogodbe. Na sodišču pa ostaja nejasno, ali mora izračun meje 66 odstotkov temeljiti na zgornji ali spodnji vrednosti najemnega območja. Jasno pa je, da je odločilna topla in ne hladna najemnina.
To ureja sodba zveznega davčnega sodišča: Moški je materi najel stanovanje, za katero je zahteval mesečno najemnino v višini 2.900 evrov. Davčni urad je hitro ugotovil, da znaša najemnina le okoli 62 odstotkov lokalne primerljive najemnine, in želel, da bi najemodajalec znižal davčne prihranke. A vztrajal je, da bo z letnimi pomožnimi stroški 1800 evrov dosežena topla najemnina 4700 evrov, ki je dosegla 80 odstotkov. Na zadnji stopnji je Zvezno davčno sodišče človeku dalo pravico (Glej: IX R 44/15).
Ali želite najeti nepremičnino v najem svojcem? Potem za primerjavo vsekakor uporabite lokalne najemnine ali indeks najemnin.
Najem vzdrževanim otrokom
Študentje se radi preselijo v najeto stanovanje svojih staršev in z vzdrževanjem kompenzirajo najemnino. Toda davčni organi natančneje preučijo: če ne najdejo nobenega gibanja računa, podobnega najemu, staršem odpovedo davčne ugodnosti. Ker morate tudi z lastnimi otroki podpisati pisno najemno pogodbo, ki ustreza običajnim pogojem.
Slišal se je primer, ko so starši njihove hčere oddali stanovanje v njihovi hiši. Podpisali so najem in zabeležili najemnino, hčerka pa mesečno ni nakazila. Ko je davčni urad nadaljeval, je bilo rečeno, da hči plačuje najemnino iz denarnih preživnin svojih staršev. Ker pa kot študentka ni imela lastnih dohodkov, si je preživnino dejansko pokrivala. Domnevnega pobota denarnega vzdrževanja in najemnine ni bilo mogoče dokazati, zato se je Zvezno davčno sodišče strinjalo z davčnim uradom.
Iz tega sledi, da mora davčni urad priznati najemniške pogodbe sorodnikov s polnoletnimi otroki le, če ti določajo višino najemnine in preživnine ter zneske plačujejo ločeno in preverljivo. To velja tudi, če potomci plačujejo najemnino z denarnim preživljanjem staršev (BFH, Az. IX R 28/15 in BFH, Az. IX R 30/98).
Če se želite izogniti težavam z davčnimi organi, lahko uporabite tudi drugo alternativo: če otroci dobijo višji znesek denarja (davčna oprostitev do 400.000 evrov), lahko z njim plačajo najemnino. A bodite previdni: tudi takrat se najemnine ne sme plačevati letno ali v skupnem znesku več let, temveč jo je treba plačevati mesečno, da bodo davčni organi priznali najem (sodba BFH z dne 19. 6. 1991, BStBl 1992 II, str. 75).
Oddaja opremljenih stanovanj sorodnikom
Bodite previdni pri opremljenih ali delno opremljenih apartmajih: tu morate navesti doplačilo za opremo, tudi če najamete sorodnike. Vendar le, če je to doplačilo mogoče določiti iz lokalnega indeksa najemnine ali iz dodatkov, ki jih je mogoče realizirati na trgu - drugi viri niso dovoljeni.
V primeru, o katerem so se dogovorili pred zveznim davčnim sodiščem, so starši sinu najeli stanovanje z novo vgrajeno kuhinjo, pralnim in sušilnim strojem in zaračunali 66 odstotkov lokalne najemnine. A ker je davčni urad zvišal lokalno primerjalno najemnino z doplačilom za opremljanje vgrajene kuhinje, pralnega in sušilnega stroja v višini mesečne amortizacije, je bila presežena 66-odstotna ovira in znižani zahtevani davki.
Če oddate opremljeno ali delno opremljeno stanovanje svojim sorodnikom, morate navesti doplačilo za opremo.
BFH se je tudi tukaj strinjal z davčnim uradom, ker: Najemodajalci lahko najemnino uporabljajo brez pohištva le, če vrednosti uporabnosti za pohištvo ni mogoče izpeljati iz indeksa najemnine niti ni mogoče določiti lokalnega doplačila pohištva na trgu najema (sodba BFH z dne 6.2. 2018, IX R 14/17).
Namig: tudi, če se davčni urad včasih s tem ne strinja, ni dovoljeno, da se pohištveni dodatek izračuna iz mesečnega zneska linearnega odbitka za obrabo pohištva ali opreme. To je razvidno tudi iz zgornje sodbe.
Da bi se izognili težavam in ohranili nizko ceno najema, je bolje pustiti prazne stanovanjske nepremičnine sorodnikom. Če želite biti radodarni, lahko družinskim članom seveda podarite opremo.
