Hipotekarna vrednost nepremičnine je bistvenega pomena, če naj bi se njen nakup financiral s posojilom. Ker je višina možnega posojila določena neposredno z vrednostjo hipotekarne posojila. In od tega je odvisna tudi višina obresti za posojilo.
Le malo ljudi lahko plača hišo ali stanovanje brez financiranja nepremičnin. Če pa naj bi za to najeli posojilo, zneska ni mogoče prosto izbrati. Banka določa znesek, ki je odvisen od hipotekarne posojilne vrednosti nepremičnine.
Kolikšna je hipotekarna posojilna vrednost nepremičnine?
Vrednost hipotekarne posojila je vsota, ki jo je mogoče doseči za nepremičnino z verjetnostjo, ki meji na gotovost ob nakupu, pa tudi kadar koli v naslednjih 30 letih. Določa se v tako imenovanem testu hipotekarnega posojanja.
V Odloku o kapitalski ustreznosti (CRR) je hipotekarna posojilna vrednost v členu 4 (1) (74) opredeljena kot vrednost nepremičnine, „vrednost nepremičnine na podlagi natančne ocene njene prihodnosti tržnosti ob upoštevanju njenih dolgoročnih, trajnih lastnosti, običajnih in lokalnih razmer na trgu, trenutnih Določena je uporaba kot tudi ustrezna alternativna uporaba ".
Ta vrednost je tako pomembna za kreditne institucije, ker hiša ali stanovanje, ki jih kupi posojilojemalec, vedno služi kot zavarovanje za financiranje. Če posojila ni več mogoče odplačati, lahko pride na izvršbeno dražbo. Nastala prodajna cena za Your-Best-Home.net ali stanovanje je običajno nižja od prvotne cene, plačane ob nakupu. To dejstvo je že upoštevano pri določanju hipotekarne posojilne vrednosti nepremičnine, ki banki daje varnost, da denar dobi nazaj.
Bralni nasvet : Se sprašujete, koliko posojila si lahko privoščite? Odgovorimo.
Kako visoka je vrednost hipotekarne posojila?
Hipotekarna izposojna vrednost nepremičnine ne ustreza niti nakupni ceni niti stroškom gradnje hiše ali stanovanja. Praviloma znaša približno 70 do 90 odstotkov nabavne cene, da se ublažijo morebitna tveganja oslabitve v prihodnosti. Vendar vse banke ne uporabljajo tega varnostnega blažilnika. Nekatere banke se tega popusta tudi vzdržijo, tako da tudi tržna vrednost nepremičnine ustreza njegovi posojilni vrednosti.
V skladu z odstavkom 16 oddelka zakona Pfandbrief (PfandBG) pa izposojna vrednost ne sme nikoli preseči tržne vrednosti: Predmet, običajne razmere na regionalnem trgu, pa tudi trenutne in možne druge uporabe. "
Kako se določa vrednost hipotekarne posojila?
Pri določanju hipotekarne posojilne vrednosti za financiranje morajo banke upoštevati Odlok o določitvi hipotekarne posojilne vrednosti (BelWertV). Če je vrednost nepremičnine več kot 400.000 evrov, je treba za oceno poklicati tudi cenilca.
V prvem koraku so trije postopki za določitev vrednosti hipotekarne posojila v testu hipotekarnega posojanja. Ustrezajo tistim, ki se uporabljajo tudi za določanje tržne vrednosti nepremičnine:
- Primerjalna
metoda vrednost Metoda primerjalna vrednost uporablja prodajne cene podobnih lastnosti, ki so bile v zadnjem času, ki se prodajajo v primerljivem območju in katerih stanje ustreza, da premoženja, za katerega je vrednost sedaj jih je treba določiti. - Metoda
kapitaliziranih dobičkov Metoda kapitaliziranih dobičkov se uporablja, če je nepremičnina v najemu ali se uporablja v komercialne namene. Tu se dohodek od najemnin ali komercialni dohodek primerja z izdatki za vzdrževanje in tudi tveganji (kot je prosto mesto). - Real
metoda vrednost v načinu realne vrednosti, je stavba vrednost določena. V ta namen se od stroškov za primerljivo novo stavbo odšteje starostna amortizacija. Če dodate vrednost zemljišča, dobite dejansko vrednost nepremičnine.
Praviloma se ne uporablja samo ena od teh metod, temveč običajno kombinacija vsaj dveh. Kot smo že omenili, se od ugotovljene tržne vrednosti nepremičnine nato odšteje 10 do 30 odstotkov, kar povzroči hipotekarno posojilno vrednost od 70 do 90 odstotkov tržne vrednosti.
Poročilo o oceni za določitev hipotekarne posojilne vrednosti
Številne banke pogojujejo odobritev posojila s pregledom nepremičnine, med katerim se določi vrednost nepremičnine in posledično vrednost hipotekarne posojila.
Za potencialne kupce je pomembno, da vedo, da banke tega pregleda nepremičnin morda ne bo treba plačati. To je izključno v interesu kreditne institucije, zato mora stroške za to nositi tudi banka. Določitev hipotekarne posojilne vrednosti nepremičnine je ena od zakonskih obveznosti banke, tako da od posojilojemalca ni treba zahtevati denarja (LG Stuttgart od 24. aprila 2007 - Az. 20 O 9/07, kot tudi OLG Düsseldorf od 5. novembra 2009 - Az. I -6 U 17/09).
Zakaj obstaja hipotekarna posojilna vrednost?
Znesek, ki ga bo banka dala na voljo za financiranje nepremičnin v okviru posojila, je odvisen od vrednosti posojila. Banke se običajno strinjajo, da bodo največ 80 odstotkov vrednosti hipotekarne posojila ponudile kot gradbeno posojilo. Nato se govori o meji posojanja nepremičnine.
Kakšna je omejitev posojanja?
V nasprotju s hipotekarno posojilno vrednostjo je omejitev posojila znesek, do katerega banka omogoča financiranje nepremičnin. Omejitev posojanja je običajno od 70 do 90 odstotkov posojilne vrednosti.
Izjeme od tega, pri katerih je posojilo na voljo do hipotekarne izposoje za posojilo za stavbe, so običajno na voljo le, če ima posojilojemalec izjemno dobre dohodke ali lahko zagotovi druga zavarovanja, kot je nepremičnina, ki je že v njihovi lasti.
Kako se določi omejitev posojanja?
Da bi bila banka pri dodeljevanju hipotekarnega posojila na varnem, se od vrednosti hipotekarne posojila odšteje določen odstotek, da se doseže meja hipotekarnega posojanja. Ta dodatni "blažilnik" je namenjen zaščiti banke pred nepričakovanimi tveganji, ki bi lahko povzročila izgubo vrednosti nepremičnine. Odstotek tega blažilnika je spremenljiv, zato ga lahko vsaka banka prosto določi. Praviloma pa znaša 70 do 90 odstotkov hipotekarne posojilne vrednosti.
Omejitev posojila se tako izračuna po naslednji formuli:
Vrednost hipotekarne posojila - odstotni popust na tveganje = posojilna meja za hipotekarno posojanje
Vzorec izračuna za določitev hipotekarne posojilne vrednosti in posojilne meje
Če želite na primer financirati nepremičnino s tržno vrednostjo 500.000 EUR, bo banka nadaljevala po tem primeru izračuna:
|
Tržna vrednost nepremičnine |
500.000 € |
|
Posojilna vrednost (80% tržne vrednosti) |
400.000 € |
|
Omejitev posojanja (80% izposojne vrednosti) |
320.000 € |
Banka se bo zato verjetno strinjala, da bo kot posojilo za financiranje gradbeništva zagotovila okoli 320.000 evrov. Če bi tržno vrednost izenačila s hipotečno posojilno vrednostjo, bi bilo možno posojilo v višini 400.000 evrov. Primanjkljaj bi morali pokriti z lastniškim kapitalom.
Kakšno je razmerje med posojilom in vrednostjo?
Vrednost hipotekarne posojila in z njo izračunana meja hipotekarnega posojila nista edini vrednosti, ki sta bistveni za nepremičninsko posojilo. Obstaja tudi razmerje med posojilom in vrednostjo.
Ta odstotek označuje razmerje med zneskom posojila in vrednostjo posojila. In sam odloča, katere pogoje vam banke ponujajo glede na obresti za hipoteko: nižje kot je razmerje med posojilom in vrednostjo, boljše ponudbe z nižjimi obresti v breme boste prejeli od banke. Poenostavljeno povedano: več kapitala vnesete, nižji je znesek posojila in s tem manjše tveganje za banko. In boljša je ponudba glede obresti, ki vam jo banka da za hipotekarno posojilo.
Financiranje nepremičnin je zato za vas neizogibno cenejše z nizkim razmerjem med posojilom in vrednostjo kot z višjo vrednostjo: če prinesete več denarja, boste dobili še vedno potrebna finančna sredstva za posojilo z nižjimi obrestnimi merami kot tisti, ki ima prihranjeno manj denarja nakup hiše pa je treba upravljati s polnim financiranjem.
Kako se določi razmerje med posojilom in vrednostjo?
Razmerje med posojilom in vrednostjo se izračuna po tej formuli:
razmerje med posojilom in vrednostjo = znesek posojila * 100 / razmerje med posojilom in vrednostjo
|
Tržna vrednost nepremičnine |
500.000 € |
|
Vrednost hipotekarnih posojil |
400.000 € |
|
Omejitev posojanja |
280.000 € |
|
Manj Pravičnost |
220.000 € |
|
Znesek posojila |
280.000 € |
|
Obdobje izposoje |
70% |
V primeru financiranja gradbeništva z vloženim zneskom posojila 280.000 evrov in lastniškim kapitalom 220.000 evrov je razmerje med posojilom in vrednostjo 70 odstotkov, če se predpostavlja vrednost posojila v višini 400.000 evrov.
