Obresti zaradi obveznosti lahko gradbeni projekt ali nakup nepremičnine po nepotrebnem podražijo. Kaj je zanimanje za zavezanost in kako se temu lahko izognete, lahko izveste v tem priročniku.
Pri gradnji hiše ali nakupu nepremičnine morate običajno zelo natančno izračunati: Koliko je lastniškega kapitala? Koliko denarja je treba zbrati za stanovanjsko posojilo? Pri nakupu nepremičnine se upoštevajo številni pomožni stroški, vendar se pogosto pozabi na morebitne obresti za prevzem obveznosti.
Obresti za obveznosti: kaj je to?
Obresti za prevzem obveznosti so vedno zapadle, če posojilo za zgradbo v določenem roku ni v celoti ali delno odpoklicano in ni uporabljeno za načrtovani namen.
Obresti za prevzem obveznosti zaračuna banka, ki prevzame financiranje gradnje, če je med morebitnim izplačilom zneska posojila in dejanskim izplačilom daljše obdobje, kot je bilo dogovorjeno v posojilni pogodbi. Te obresti so torej zapadle za znesek na voljo, ki je na voljo v nasprotju s pogodbeno pogodbo, vendar se ne porabi pravočasno. Obresti, ki so potrebne za to, se imenujejo tudi provizije za obrestne obresti ali provizije.
Pomembno:Ključni vidik stanovanjskega posojila je, da je posojilo namensko. Posojilojemalec denarja ne more priklicati v roku in ga na primer "parkirati" na svoj račun, da se izogne obrestnim obveznostim.
Zakaj banke zaračunavajo obresti za prevzem obveznosti?
Če je za stanovanjsko posojilo sklenjena posojilna pogodba, mora banka imeti pripravljeni dogovorjeni znesek za posojilojemalca. Z njim ne morete več prosto razpolagati in tako denarja ne boste več donosno vlagali. Hkrati banka od posojilojemalca v času rezervacije ne prejme obresti za posojilo. To zanje povzroči izgube, ki jih nadomestijo z obrestnimi obveznostmi. Obresti na prevzete obveznosti so torej lahko neke vrste nadomestilo za banko.
Kdaj veljajo obresti za prevzem obveznosti?
Kdaj mora posojilojemalec plačati obresti za prevzem obveznosti, je vedno odvisno od posamezne posojilne pogodbe. V tem je zabeležen tako imenovani čas nedezerviranja. Šele ko se to izteče, morajo posojilojemalci plačevati obresti za prevzem obveznosti.
Kako dolgo je obdobje brez obresti?
V bistvu se čas, v katerem posojilojemalcem ni treba plačati obresti za določbo, prosto pogaja. Graditelji ali kupci nepremičnin bi morali to možnost vsekakor uporabiti, da bi se izognili obrestnim obveznostim, saj je to obdobje pri nekaterih kreditnih institucijah izredno kratko.
Pri nekaterih bankah je le mesec dni, pri drugih četrtletje, pri tretjih je možno celo oblikovanje brez obresti v višini dvanajst, 15 ali v posameznih primerih celo 24 mesecev. V določenih okoliščinah lahko kontaktno osebo banke prepričate, da podaljša standardni čas. Vprašati se je treba o tej točki, da se izognemo interesom za prevzem obveznosti.
Da vas obresti za prevzem obveznosti ne bodo pahnile v nepričakovane denarne skrbi, preverite pogoje vaše posojilne pogodbe v obdobju brez obveznosti.
Kakšne učinke ima obdobje brez obveznosti na obrestno mero posojila?
Pri pogajanjih o času brez rezervacij pa je treba upoštevati naslednje: daljši čas brez rezervacij običajno vpliva na obrestno mero za posojilo. Daljši kot je dovoljeni čas, več se doda obrestna mera, tako da se stanovanjsko posojilo na splošno podraži.
Dobro vedeti: Pri nekaterih bankah se obdobje brez obresti začne s prejemom vloge za posojilo in ne s sklenitvijo posojilne pogodbe. Če je med prijavo in izpolnitvijo več tednov, lahko to že povzroči stroške z zelo kratkim časom nedejavnosti.
Kako visoke so obresti za prevzem obveznosti?
Obrestna mera, ki jo banke zaračunavajo po izteku obdobja nerazpoložljivosti, je običajno višja od obrestne mere, ki se zaračuna za hipotekarno posojanje. Posledično se lahko zelo poceni posojilo nenadoma znatno podraži.
Banke pogosto zaračunajo obresti za prevzem obveznosti v višini 3 odstotkov na leto, kar ustreza 0,25 odstotka na mesec in tako mesečno povečujejo stroške. Če denimo sredstva za gradbeno posojilo nad 400.000 evrov ne bodo pravočasno vpoklicana, lahko nastanejo dodatni mesečni stroški v višini 1.000 evrov (12.000 evrov na leto).
Namig : pri primerjavi ponudb za financiranje naj vas ne zaslepijo nizke obrestne mere. Pred sklenitvijo posojilne pogodbe priporočamo natančno primerjavo vseh pogojev.
Kako se izračunajo obresti za prevzem obveznosti?
Za izračun obresti od obveznosti morate najprej pojasniti, katero vrsto obresti je treba prevzeti:
- Obresti za plačilo obveznosti
- Obresti, ki se ne zaračunavajo
Pri obdavčljivih rezervacijskih obrestih se obračunajo samo vsote posojila z obrestmi, ki po poteku obdobja brez rezervacij še niso dostopne. Zahvaljujoč načrtu plačil in urniku gradnje nepremičnine se lahko na primer zgodi, da je bil določen napredek pri gradnji že plačan, drugih pa ne. Če se je banka s posojilojemalko dogovorila za verodostojne obresti za prevzem obveznosti, se bodo obresti obračunale samo za znesek, ki je še na voljo za plačilo. Ta varianta je še posebej privlačna za tiste posojilojemalce, ki gradijo nepremičnino.
V primeru obresti, za katere se ne upoštevajo obveznosti, se doplačilo vedno izračuna na podlagi celotnega zneska posojila, ne glede na to, koliko denarja je posojilojemalec že poklical.
Primer: Na podlagi brezplačnih obresti iz rezervacij je videti zgleden izračun morebitnih stroškov, nastalih za znesek posojila v višini 400.000 evrov, ki ga zahtevajo po šestih mesecih.
|
Posojilo I. |
Posojilo II |
|
|---|---|---|
|
Znesek posojila |
400.000 evrov |
400.000 evrov |
|
Brez obresti |
3 mesece |
12 mesecev |
|
Čas pridobivanja po |
6 mesecev |
6 mesecev |
|
Stopnja prevzetih obveznosti na leto |
3% (0,25% na mesec) |
3% (0,25% na mesec) |
|
nabiranje obresti iz rezervacij na mesec |
1.000 evrov |
1.000 evrov |
|
Skupno nastale obresti za prevzem obveznosti |
3.000 evrov |
0 evrov |
Zaradi krajšega prostega časa zagotavljanja posojila I v treh mesecih ustvari dodatne stroške v višini 3.000 evrov, ki jih posojilo II zaradi dogovorjenega daljšega obdobja ne nastane.
Vendar v zgornjem primeru v posojilnih pogojih niso upoštevane razlike v obrestnih merah. Ker pa kreditne institucije običajno zaračunavajo doplačilo obresti, če je prosti čas daljši, je treba to upoštevati tudi pri primerjavi posojil, saj je mesečna stopnja odvisna od obrestne mere in s tem samodejno skupni znesek, ki ga je treba dvigniti za posojilo.
V naslednjem primeru se predpostavlja znesek posojila v višini 400.000 evrov, fiksna obrestna mera desetih let in obrestna mera 1,3 odstotka oziroma 1,4 odstotka.
|
Posojilo I. |
Posojilo II |
|
|---|---|---|
|
Znesek posojila |
400.000 evrov |
400.000 evrov |
|
Obresti za posojilo |
1,3% |
1,4% |
|
mesečni obrok od plačila (odplačilo 2%) |
1.100 evrov |
1.133,33 € |
|
Stroški obresti |
46.616,44 evra |
50.182,89 |
|
Brez obresti |
3 mesece |
12 mesecev |
|
Čas pridobivanja po |
6 mesecev |
6 mesecev |
|
Stopnja prevzetih obveznosti na leto |
3% (0,25% na mesec) |
3% (0,25% na mesec) |
|
nabiranje obresti iz rezervacij na mesec |
1.000 evrov |
1.000 evrov |
|
Skupno nastale obresti za prevzem obveznosti |
3.000 evrov |
0 evrov |
|
Skupni stroški |
49.616,44 evra |
50.182,89 evra |
Jasno je, da bi bilo v tem konkretnem primeru financiranje gradnje s krajšim obdobjem razpoložljivosti cenejše. Če pa bi plačilo posojila zamujalo le še en mesec, bi bilo Posojilo II cenejše.
Nasvetov, katera varianta je primernejša, ni mogoče povsod podati. Namesto tega ga je treba zelo natančno preveriti v vsakem posameznem primeru. Pohiteti s primerjavo je vse prej kot dober vodič.
Pomembno je tudi upoštevati, da je treba obresti za prevzem obveznosti, če so bile zaračunane, ko je bil znesek posojila do danes na voljo le delno, plačati vzporedno z mesečno obrestno mero. Mesečna obremenitev je torej v tem času bistveno večja. V našem primeru znaša dodatna mesečna cena 1000 evrov.
Kako se lahko izognete obrestnim obveznostim?
Ker obresti za obveznosti zapadejo ravno takrat, ko je denar navadno tako ali tako tesen, je vredno poznati nasvete, kako se izogniti dodatnim stroškom v obliki obresti.
Obstajajo te možnosti:
- Dogovorite se o času pripravljenosti čim ceneje
- Če je mogoče: dogovorite se o obrestni meri
- Pogajajte se o verodostojnih obrestih
- Dogovorite se o uporabi dolžniškega kapitala pred lastniškim kapitalom
- Čas gradnje naj bo čim krajši
Če se ob sklenitvi posojilne pogodbe pogajate poceni, imate veliko možnosti, da se izognete obrestnim obrestim ali vsaj plačate manj. Poskusite čim dlje izpogajati čas pripravljenosti, ne da bi pri tem prišlo do večje premije. Redko je mogoče, vendar se splača poskusiti, zmanjšati stopnjo obresti za prevzem obveznosti (na primer 2,5 odstotka namesto 3 odstotkov). Če gradite in postopoma prikličete denar, se je priporočljivo dogovoriti tudi za dovoljeno obrestno mero.
Če potem uspete doseči, da banka dovoli uporabo izposojenega kapitala pred vašim lastniškim kapitalom, je zlasti za lastnike stavb vse lažje izogniti se obrestnim obrestim.
Nenazadnje je priporočljivo, da je čas gradnje nepremičnine čim krajši. To je mogoče doseči na primer z montažno hišo, pa tudi z zanesljivim graditeljem nepremičnin. Če lahko smiselno usklajuje različna podjetja, ki sodelujejo pri gradnji, se tveganje zamud in nastanka obresti iz rezervacij znatno zmanjša.
