Kdor kupi ali proda hišo ali nepremičnino, bo prišel v stik z zemljiško knjigo. Kaj pa je zemljiška knjiga in kateri podatki se v njej skrivajo? Pojasnimo vsa vprašanja v zvezi z vpisom v zemljiško knjigo in tudi, kdo lahko vidi podatke o pravicah in obveznostih v nepremičninski knjigi.
Kaj je zemljiška knjiga?
Skoraj vsi, ne glede na to, ali so lastniki stavb ali ne, so že slišali za izraz "zemljiška knjiga". Večina ljudi se tudi zaveda, da ima ta knjiga nekaj skupnega s temo »lastnine« ali »hiše«. Kaj pa pravzaprav je zemljiška knjiga? Skratka, gre za javni register, ki evidentira in ureja lastništvo nepremičnin. Vendar obstajajo različne vrste zemljiških knjig, ki jih je mogoče razlikovati glede na njihovo vsebino. Na primer obstajajo dediščinske zemljiške knjige stavb, zemljiške knjige stanovanj ali zemljiške knjige delnega lastništva.
Kaj je v zemljiški knjigi?
Ker je lastniška struktura zemljišča zabeležena v zemljiški knjigi, vsebuje podatke o ustreznem lastniku zemljišča. Poleg tega lahko v zemljiški knjigi vidite vse pravice in obveznosti, povezane z lastništvom. V zemljiško knjigo se poleg lastnika vpiše še lokacija, zemljiška številka, bremena in zemljiška dajatev.
Zemljiška knjiga evidentira vsa razvita in nepozidana zemljišča v zadevnem okrožju. Vse te nepremičnine so predmet obvezne zemljiške knjige in jih je zato treba vpisati v zemljiško knjigo v skladu z zakonom.
Delitve zemljiške knjige
V skladu z zakonsko ureditvijo, ki v Nemčiji velja za urejanje zemljiške knjige, je zemljiška knjiga razdeljena na različne oddelke, torej na predmetna področja.
1. Napis: V napisu, to je na začetku zemljiške knjige, so zapisana pripadajoče okrožno sodišče, zemljiškoknjižno okrožje, zemljiškoknjižni obseg in številka spisa.
2. Popis: Na tej točki v zemljiški knjigi lahko vnesete ime lokacije, številko zemljišča in okrožje. Tu je zabeležena tudi velikost nepremičnine.
3. Oddelek I:Oddelek I zemljiške knjige vsebuje podatke o lastniku ali zakupniku. Če je kot lastnik vpisanih več oseb, ta oddelek vključuje tudi ustrezen delež deležev.
Oddelek II: V oddelek II se vnesejo vsa bremena in omejitve, ki vplivajo na nepremičnino. Takšna bremena vključujejo na primer dejanska bremena ali obvestila o stečaju.
Oddelek III: V zadnjem oddelku, oddelku III, so zabeležene vse hipoteke. Govori se tudi o vpisu zemljiške pristojbine. Sem spadajo hipoteke, zemljiške dajatve brez pisma ali pokojninskih dolgov ali zastavne pravice. Zaradi teh informacij je oddelek III zemljiške knjige še posebej zanimiv za upnike ali kreditne institucije.
Kakšna je zemljiška pristojbina?
Tisti, ki kupijo hišo ali nepremičnino, se morajo pogosto zateči k zunanjemu kapitalu. Posojilodajalec, običajno banka, bo znesek zavaroval pri občini. To se naredi z vpisom zemljiške dajatve v zemljiško knjigo. Ta vnos je overjen pri notarju.
Kje je zemljiška knjiga?
Do leta 2009 je bila zemljiška knjiga na voljo samo kot haptična knjiga - z nešteto papirnatimi stranmi - v tako imenovani zemljiški knjigi. Od leta 2009 je zemljiška knjiga na voljo tudi v elektronski obliki in je zato digitalizirana. To pomeni: Če se želite rešiti pogosto dolgočasnega upravnega postopka, lahko zaprosite za izpisek iz zemljiške knjige prek spleta na pravosodnem portalu. Vendar je tako kot običajno gledanje tudi digitalno gledanje plačljivo.
Mimogrede je zemljiška knjiga registrsko sodišče in je pri krajevnem sodišču. Ker: Razen v Baden-Württembergu, kjer so zemljiškoknjižni uradi še vedno v ustreznih občinah, zadeve v zvezi z dodelitvijo in odgovornostjo za zemljišče ureja lokalno sodišče.
Kdo si lahko ogleda zemljiško knjigo?
Podatki v zemljiški knjigi so izredno občutljivi. Vsebujejo informacije o trenutnem dolgu lastnika nepremičnine in finančnih okoliščinah. Te občutljive podatke je treba zaščititi, tako meni zakonodajalec. In ravno zato si je mogoče podatke o zemljiški knjigi ogledati le v omejenem obsegu. Zemljiške knjige dovoljujejo samo lastnike nepremičnin, druge osebe, vpisane v zemljiško knjigo, ali osebe z zakonitim interesom. Sem spadajo potencialni kupci, upniki, kreditne institucije ali notarji, sodišča in organi. Kdo točno je do tega upravičen, je zapisano v § 12 GBO (predpisi o zemljiški knjigi).
Vsi ostali ljudje ne morejo pregledati zemljiške knjige - četudi bi bil pogled na knjige zagotovo zelo razburljiv.
Zemljiška knjiga: kdaj je vpis?
Vpis v zemljiško knjigo ni samodejen. Če ste pridobili stavbno zemljišče, zemljišče ali hišo, morate biti v zemljiški knjigi vpisani kot novi lastnik. Vpis v zemljiško knjigo je mogoč le, če je bila kupoprodajna pogodba najprej overjena pri notarju in nato predložena v zemljiško knjigo.
Enako velja tudi za darila ali dediščino. Tudi tu mora notar donacijo ali dediščino overiti in jo nato oddati v zemljiško knjigo.
Zemljiškoknjižni vpis: vnesite spremembe
Zemljiška knjiga ne sme biti izvedena samo ob vstopu novega lastnika, ampak tudi na primer, ko je nov upnik. To se lahko zgodi, če se hipoteka prenese na drugo banko.
Zabeležiti je treba tudi spremembe delitve nepremičnine ali združitve več nepremičnin. Na ta način zemljiška knjiga vodi pregled lastninskih razmer v pripadajoči občini ali mestu.
Koliko stane vpis v zemljiško knjigo?
V bistvu je treba povedati, da stroški vpisa v zemljiško knjigo temeljijo na kupni ceni. Z drugimi besedami: dražja kot je nepremičnina ali hiša, višji so stroški vpisa v zemljiško knjigo. Kdor kupi zemljišče ali nepremičnino za 125.000 evrov, mora za obvestilo o prenosu pričakovati okoli 170 evrov in za vpis v zemljiško knjigo okoli 350 evrov. Seveda so tu tudi stroški za notarja.
Kaj je prioritetno obvestilo?
Kdor kupi hišo, se bo morda moral spoprijeti s prednostnim obvestilom. Obvestilo o prevozu kupca tudi zavaruje pri nakupu hiše in mu omogoči plačilo dogovorjene cene šele po prenosu lastništva. Prenos lastništva poteka z vpisom v zemljiško knjigo. Kot kupec pa se morate vedno zavedati vseh razpoložljivih informacij, zlasti morebitnih bremen.
Zemljiška knjiga: kdaj je potreben izpisek?
Zemljiška knjiga ni pomembna le, če želite postati lastnik zemljišča ali nepremičnine, ampak tudi vnaprej. Če želite pred nakupom izvedeti za obremenitve, povezane z nepremičnino, je zelo pomembno, da pregledate izpisek zemljiške knjige. Izvleček je pomemben tudi za banke, pogosto ga zahtevajo pred odobritvijo posojila. Pri testu hipotekarnega posojanja banka preuči bremena nepremičnine, preden kupcu odobri posojilo za nakup nepremičnine.
Vsakdo z upravičenim interesom se lahko prijavi za vpogled v zemljiško knjigo v zemljiški knjigi ali na spletu.
Kaj stane izpisek iz zemljiške knjige?
Kdor potrebuje izpisek iz zemljiške knjige, mora plačati zemljiško knjigo za vloženi trud. Zemljiška knjiga za selitev običajno zaračuna približno 10 evrov. Če naj bi bil izvleček potrjen, je treba plačati malo več denarja.
Maren Black