Z terminskim posojilom je mogoče zagotoviti privlačno obrestno mero za nadaljnje financiranje, ko se hipotekarno posojilo bliža koncu. Tu lahko izveste, kaj je pomembno in kako zgodaj bi morali za to poskrbeti.
Ko je dom kupljen in vseljen, se zanje hitro pozabi na nepremičninsko financiranje. Glede na trajanje fiksne obrestne mere pa se splača z njo kmalu spet opraviti in na primer najeti terminsko posojilo. Razlog za to je, da si lahko zagotovite trenutno veljavne ugodne obrestne mere za prihodnost.
Kaj je terminsko posojilo?
Terminsko posojilo je posebna oblika nadaljnjega financiranja nepremičninskega posojila. Posojilojemalci morajo za to poskrbeti najpozneje, ko poteče fiksna obrestna mera njihovega prejšnjega hipotekarnega posojanja.
"Običajno" nadaljnje financiranje je mogoče organizirati najpozneje šest do dvanajst mesecev pred iztekom fiksne obrestne mere, odvisno od ponudnika, to pa je mogoče s terminskim posojilom narediti veliko prej: pri terminskem posojilu je mogoče urediti do pet let pred iztekom fiksne obrestne mere . Na ta način si lahko posojilojemalci zagotovijo trenutno ugodne pogoje za posojilo in se v prihodnosti zaščitijo pred naraščajočimi obrestnimi merami.
Terminsko posojilo je možno samo pri stanovanjskem posojilu; ni namenjeno drugim vrstam posojil.
Kako deluje terminsko posojilo?
Da bi posojilojemalec najel terminsko posojilo za nadaljnje financiranje, posojilojemalec stopi v stik s finančno banko veliko preden poteče prvotno financiranje in, v idealnem primeru, poleg drugih ponudnikov ali primerjalnih portalov.
Primerjava pogojev za posojilo je pomembna, ker posojilojemalec ni prisiljen, tako kot pri "običajnem" nadaljnjem financiranju, sklepati s prvotno financirano banko. V tem času lahko druge kreditne institucije ponudijo ugodnejše pogoje.
Sledi primerjava različnih ponudnikov in trenutnih obrestnih mer za posojilo. Na podlagi teh pogojev se oblikujejo ustrezne ponudbe za nadaljnje financiranje. Če posojilojemalec sprejme eno od ponudb za posojilo, je sklenjena zavezujoča posojilna pogodba in oba pogodbena partnerja sta vezana na to nadaljnje financiranje. To velja tudi, če je bilo terminsko posojilo sklenjeno več let pred potekom prvotnega hipotekarnega posojila.
Terminsko posojilo nato takoj sledi prvemu financiranju in ga nadomesti. Od tega trenutka naprej je treba plačevati tudi mesečne obroke za terminsko posojilo. Od sklenitve pogodbe do začetka terminskega posojila, torej v tako imenovani terminski fazi, ni prevzemnih obresti.
Ker posojilojemalec s terminskim posojilom ni vezan na prvotno finančno banko, je vredno primerjati različne ponudnike. To vam omogoča, da poiščete ugodnejše pogoje in prihranite veliko denarja.
Kako dolgo vnaprej je mogoče najeti terminsko posojilo?
Pomembno je vedeti, da je terminsko posojilo možno le, če je trenutna posojilna pogodba daljša od dvanajst mesecev in največ 60 mesecev (pri nekaterih ponudnikih tudi 66 mesecev). Če se trenutno posojilo izteče v manj kot dvanajstih mesecih, lahko izberete redno nadaljnje financiranje.
Zahvaljujoč temu dolgemu roku lahko posojilojemalec pridobi izredno obsežno varnost pri načrtovanju: če na primer sklene terminsko posojilo s fiksno obrestno mero 15 let pet let pred iztekom trenutnega hipotekarnega posojila, natančno ve, kakšni so mesečni stroški v zvezi s posojilom v naslednjih 20 letih.
Kaj stane terminsko posojilo?
Terminsko posojilo pomeni določeno stopnjo tveganja za obe strani:
- Če se obrestne mere znižajo, posojilojemalec tvega, da bo za terminsko posojilo plačal več, kot bi moral plačati za "normalno" nadaljnje financiranje.
- Banka tvega obljubo ugodne obrestne mere, ki je bila v času nadaljnjega financiranja morda že močno presežena.
Za ublažitev tveganj s strani kreditne institucije banke običajno dodajajo obrestno doplačilo trenutno ponujenim obrestnim meram za terminska posojila. S temi stroški lahko dobite nadomestilo za predčasno odobritev posojila in zmanjšate tveganje za finančne izgube.
Višina dodatka na obresti je vedno odvisna od tega, kako banka oceni pričakovani razvoj obrestnih mer. Večja je verjetnost, da se bo obrestna mera zvišala, višja bo običajno obrestna premija.
Okvirna ocena je trenutno premija 0,01 odstotne točke na mesec do konca fiksne obrestne mere, torej do unovčenja "starega" posojila. (Nekateri ponudniki se teh stroškov odpovejo prvih šest do dvanajst mesecev.)
Načeloma velja naslednje: daljši kot je čas, ko je hipoteka unovčena, višja je obrestna premija. In to je povsem logično, kajti manj natančno je mogoče oceniti razvoj obrestnih mer, večje je tveganje za banko v zvezi s posojilom.
Naslednja tabela prikazuje primer dodatnih obresti, ki jih lahko banka zaračuna za terminsko posojilo za financiranje gradnje.
|
Trenutna obrestna mera |
Doplačilo obresti v |
Čas do |
Izračunano |
Fiksna |
|---|---|---|---|---|
|
0,5% |
0,01 |
24 mesecev |
0,24% |
0,74% |
|
0,5% |
0,01 |
36 mesecev |
0,36% |
0,86% |
|
0,5% |
0,01 |
48 mesecev |
0,48% |
0,98% |
|
0,5% |
0,01 |
60 mesecev |
0,60% |
1,10% |
Kakšne so možnosti in tveganja s terminskim posojilom?
Možnost, da lahko že v zgodnji fazi poskrbimo za nadaljnje financiranje, ima prednosti, pa tudi tveganja: Z dolgim sklepanjem terminskega posojila tako posojilojemalec kot banke kockajo in špekulirajo glede prihodnjega gibanja obrestnih mer. Z ustreznim strokovnim znanjem je mogoče približno oceniti smer, v kateri se bodo obrestne mere verjetno razvijale, vendar tega nihče ne more natančno napovedati. In to velja toliko bolj, toliko bolj kot v prihodnosti je potrebno nadaljnje financiranje.
Odločitev o obrestni meri za nadaljnje financiranje je torej mnogo let vnaprej še posebej smiselna, če so obrestne mere ob poznejšem začetku novega financiranja bistveno višje od sedanje. Če pa padejo, je možno tudi, da bo posojilojemalec, ki je zgodaj zagotovil terminsko posojilo, za nadaljnje financiranje plačal več, kot bi moral, če bi kasneje sklenil posojilno pogodbo.
Jasna prednost posojilojemalca pa je, tako kot pri rentnem posojilu, varnost načrtovanja. Z najetjem terminskega posojila že ve, kakšne obroke bo moral plačati po odplačilu prvotnega posojila. Ta gotovost glede prihodnjih stroškov je lahko v veliko primerih zelo koristna.
Ali se bodo obrestne mere v prihodnosti znižale ali zvišale, ostajajo špekulacije. Zgodnje zagotavljanje obrestne mere s terminskim posojilom torej prinaša določena tveganja, ponuja pa tudi priložnosti in predvsem varnost načrtovanja.
Terminsko posojilo: na hitro prednosti in slabosti
Preden se po temeljiti primerjavi odločimo za ponudnika in terminsko posojilo, je vredno med seboj pretehtati prednosti in slabosti.
Prednosti posojila so:
- Priložnost, da si zagotovite ugodne obrestne mere za prihodnost, kar pomeni velik prihranek, ko se obrestne mere močno povečajo
- Načrtovanje varnosti za financiranje
- v prihodnji fazi ni nobenega interesa
Slabosti:
- Doplačilo obresti na posojilo
- Mogoče višji stroški posojila ob padajočih obrestnih merah
- Potrebna je strokovnost
- Pomanjkanje prilagodljivosti zaradi zgodnje odločitve o nadaljnjem financiranju
Kdaj je terminsko posojilo smiselno?
Sklepanje terminskega posojila se vedno splača, če so ob sklenitvi pogodbe obrestne mere nizke in hkrati lahko pričakujemo dvig obrestnih mer. Če ima posojilojemalec potrebno tržno znanje ali le pravi nos, lahko posojilo pri pravem ponudniku zagotovi nizke obrestne mere in hitro prihrani štiri do petmestne zneske pri nadaljnjem financiranju.
Če je po drugi strani pričakovati zniževanje obrestnih mer, terminsko posojilo nima smisla, saj si posojilojemalec v prihodnosti odvzame možnost, da bi v prihodnosti dobil cenejše nadaljnje financiranje, kot bi bilo mogoče s terminskim posojilom.
Vzorec izračuna: Možni prihranki s terminskim posojilom
Če se obrestne mere zvišajo - četudi se zvišajo le za 0,5 odstotne točke - to pomembno vpliva na stroške, povezane s posojilom. Terminsko posojilo se lahko nato izkaže za donosno, kot kaže naslednji vzorec izračuna:
|
Terminsko posojilo |
Nadaljnje financiranje |
|
|---|---|---|
|
Znesek posojila |
200.000 evrov |
200.000 evrov |
|
Efektivna obrestna mera |
1,0% |
1,5% |
|
Fiksna obrestna mera |
deset let |
deset let |
|
Odplačilo |
5% |
4,5% |
|
Preostali dolg po koncu fiksne obrestne mere |
94.875,10 evra |
102.964,75 evra |
|
Mesečni obrok |
1.000 evrov |
1.000 evrov |
|
Stroški obresti |
14.875,10 evra |
22.964,75 evra |
Primer kaže, da se terminsko posojilo splača tudi, če se obrestna mera le nekoliko poveča. V konkretnem primeru je neposredna primerjava posojil z izbranim ponudnikom prihranila stroške za več kot 8000 evrov.
