Gradbeno posojilo za nakup ali gradnjo nepremičnine je natančno izračunano, da je mogoče dolgoročno obvladovati mesečno finančno breme. Corona zdaj za natančnim načrtovanjem postavlja številne kupce nepremičnin in graditelje. Pet najpomembnejših vprašanj in odgovorov o veljavnih predpisih najdete tukaj.
Če je zaradi Corone mesečni dohodek izgubljen ali bistveno nižji od načrtovanega, postane veliko posojilojemalcev resen problem pri plačevanju mesečnih hipotekarnih vplačil. To ne vpliva samo na tiste ljudi, ki so na primer samozaposleni in trenutno nimajo služb, ki bi morale zapreti podjetje, ali tistih, ki jim je bila zaradi korone odpovedana pogodba o zaposlitvi. Tudi zaposleni, ki trenutno delajo samo s krajšim delovnim časom, kljub kratkim delovnim ugodnostim morda ne bodo mogli več plačevati mesečnih plačil.
Da ne bi izgubili premoženja, obstajajo različne možnosti za sodelovanje s finančno banko, da bi našli rešitev. Na voljo so te možnosti:
- Odlog obrokov
- Začasna ustavitev odplačevanja
- Prilagoditev stopnje odplačevanja
- Nadaljnje financiranje
Pri vseh teh možnostih je treba opozoriti, da jih nikoli ne bi smeli uporabljati brez posvetovanja s posojilno banko. Dogovorite se za sestanek prek sistema za videokonference in pojasnite, katera možnost je za vas najprimernejša. Tudi pogovor iščite čim prej, torej takoj, ko je predvidljivo, da boste zašli v finančne težave.
1. Kaj pomeni "odlog obrokov"?
Če so obroki odloženi za gradbeno posojilo, to pomeni, da banka posojilojemalcu dovoli, da za določen čas ustavi mesečno odplačilo posojila. Odlog praviloma vodi do podaljšanja roka posojila, saj se odloženi obroki običajno dodajo prvotno načrtovanemu koncu obdobja izposoje. Glede na dogovor z banko posojilodajalko bo morda treba ob rednem obroku plačati tudi odložene obroke ob določenem času. Veliko olajšanje v sedanjem času lahko tako postane veliko breme v prihodnosti.
Pozor: Nekatere banke za odlog obrokov zaračunajo zamudne obresti.
Posojilojemalci načeloma niso upravičeni do takega sporazuma. Odlog je pogosto mogoč z dobrim imenom posojilodajalca ali s pogodbenim dogovorom. Vendar pa je zaradi koronavirusa v zadnjem času nov zakon, ki to dejstvo vsaj začasno spreminja.
Novi zakon ustvarja pravico do odloga
"Zakon o ublažitvi posledic pandemije COVID-19 v civilnem, insolvenčnem in kazenskem postopku", objavljen 27. marca 2020 v Zveznem zakonu, ustvarja enoten predpis za vse posojilojemalce, katerih potrošniški kredit je bil sklenjen pred 15. marcem 2020. V skladu s členom 240 uvodnega akta nemškega civilnega zakonika (EGBGB), odstavek 3, odstavek 1, imajo posojilojemalci pravico odložiti odplačilo, obresti ali odplačila, ki bi zapadla od 1. aprila 2020 do 30. junija 2020. Zakon določa trajanje odloga na tri mesece.
To natančneje pomeni: Če mesečnih obrokov posojila aprila, maja in junija ne morete dvigniti zaradi izgube dohodka zaradi Corone, vam mora banka dati možnost, da zneske odložite. Ker odlog pomeni, da ne zamujate s plačilom, banka ne sme zaračunati zamudnih obresti.
Odpoved posojilne pogodbe zaradi zamude pri plačilu ali zaradi poslabšanja finančnega stanja posojilojemalca je izključena v skladu s tretjim odstavkom tretjega odstavka 240. člena EGBGB, dokler odlog ne poteče. Banka je torej zakonsko dolžna posojilojemalcu dati določen čas, v katerem ima možnost zbrati potrebna sredstva.
Da bi bil posojilojemalec upravičen do odloga, pa je moral zaradi širjenja pandemije COVID-19 utrpeti ali še vedno izgubiti dohodek. Te napake mu morajo onemogočiti plačilo obrokov. Mora biti sposoben dokazati, da je temu tako. Prav tako je dolžan dokazati, da če bi plačeval mesečne obroke, ne bi mogel preživljati ali preživljati odvisnih oseb.
Dobro je vedeti: Pravica do odloga obrokov koristi tudi zasebnim najemodajalcem, ki zaradi izgube najemnine, povezane s Corono, morda ne bodo mogli več servisirati lastnega gradbenega posojila. Prav tako imajo pravico odložiti zapadla plačila.
Zahvaljujoč novemu zakonu Convid-19 vam mora banka omogočiti odlog obrokov posojila.
2. Kaj je odpoved unovčenja?
Tudi z začasno ustavitvijo odplačevanja je mogoče upravljati obvladljivo obdobje, v katerem so na voljo le omejena finančna sredstva. Posojilo se ne odplačuje v dogovorjenem obdobju, ampak le mesečne obresti plača posojilojemalec.
Takšna ureditev je običajno mogoča za največ šest mesecev. Mogoče pa je, da bo tudi posojilodajalka zaradi trenutnih razmer odobrila krajša ali daljša obdobja. Za prekinitev odplačevanja se lahko uporabljajo tudi pristojbine.
3. Gradbeno posojilo: Kaj pomeni prilagoditev stopnje odplačevanja?
Prilagoditev stopnje odplačevanja imenujemo tudi sprememba stopnje odplačevanja in pomeni, da se prilagodi znesek mesečnega obroka odplačevanja. Če posojilojemalec zaradi večje spremembe razmer, ki jo povzroča Corona, ne more več plačevati celotnega zneska mesečnih obrokov, prvotno dogovorjenih v posojilni pogodbi, je prilagoditev stopnje odplačevanja lahko smiselna.
Pomembno pa je vedeti, da lahko ta prilagoditev povzroči provizije in ne velja le za čas finančnega ozkega grla. Če se stopnja odplačila enkrat spremeni, je trajna. Z zmanjšanim odplačilnim delom se rok posojila običajno močno podaljša.
Če razmišljate o spremembi stopnje odplačevanja, morate pri svoji banki nujno pojasniti, ali je nova prilagoditev možna takoj, ko je finančno ozko grlo odpravljeno. Pogovorite se tudi o pristojbinah, ki se lahko zaračunajo za to.
4. Prihranite posojilo za stavbe z nadaljnjim financiranjem
Pri starejših gradbenih posojilih lahko mesečno finančno breme zmanjšamo na drug način: če je bilo posojilo odplačano pred desetimi leti ali več, ga je mogoče v skladu z oddelkom 489 nemškega civilnega zakonika (BGB) brezplačno odpovedati s šestmesečnim odpovednim rokom - ne glede na prvotno dogovorjeno fiksno obrestno mero. Nato se s nadaljnjim financiranjem najame novo posojilo za financiranje preostalega dolga.
Stroški tega reprograma posojila se lahko splačajo, saj so bile obrestne mere pred desetimi ali več leti bistveno slabše kot danes. Takšno nadaljnje financiranje lahko zato privede do bistveno nižjih mesečnih plačil in trajno finančno olajšavo.
5. Ali so trenutno odobrena posojila za novogradnjo?
V bistvu trenutno posojila za stavbe še vedno odobravajo banke. Če ima oseba, ki jo zanima posojilo, varen in trden dohodek in če z izbrano nepremičnino in njeno tržno vrednostjo ni nič narobe, potem ne bi smel imeti težav s posojilom za svoj projekt.
Načeloma pa financiranja trenutno ne bi smeli izračunati pretesno, da ne bi tvegali nobene strani. Povsem možno je, da nekateri posojilodajalci trenutno uporabljajo strožje standarde glede mesečnega finančnega prostora posojilojemalca. V sedanjih razmerah bi ljudje s precej majhnim „blažilnikom“ lahko izgubili, ko gre za posojanje.