Številka osnovne površine (GRZ) določa največji odstotek vaše nepremičnine, na kateri je mogoče graditi. Pojasnjujemo, kako se izračuna število in kaj upoštevati.
Izračun številke osnovne površine: na kratko najpomembnejše stvari
- Številka osnovne površine, na kratko GRZ, opisuje razmerje med največjo zazidljivo površino in skupno površino nepremičnine. Vsebuje ga Odlok o uporabi stavb.
- V primeru pomožnih sistemov brez neposredne povezave z glavno stavbo lahko GRZ presežemo za največ 50 odstotkov do vrednosti 0,8.
- Število tlorisnih površin je ključni dejavnik pri določanju vrednosti nepremičnine. Določa tudi gostoto stavb na določenem območju.
Kaj pomeni številka osnovne površine (GRZ)?
Kot lastnik nepremičnine običajno ne smete graditi na celotnem območju. Iz ekoloških razlogov je pomembno, da ostane dovolj zaprtih površin prostih, da lahko deževnica pronica. Poleg tega previsoka gostota zgradb negativno vpliva na kakovost bivanja in estetiko.
GRZ izraža stopnjo izkoriščenosti območja nepremičnine: Na kakšnem odstotku površine je mogoče graditi? Izračuna se iz največje velikosti zazidljivega območja glede na velikost nepremičnine in je podan z decimalno vrednostjo od 0,2 do 1.
GRZ = največja zazidljiva površina (m²) / velikost parcele (m²)
Informacije o izračunu osnovne površine najdete v oddelku 19 Odloka o uporabi stavb (BauNVO), ki je začel veljati leta 1962. Zadnja, trenutno veljavna različica je iz leta 2017. GRZ lastnosti je odvisen od vrste njene strukturne uporabe, ki je navedena v prvem oddelku BauNVO. Na primer, osnovna površina zemljišča na vaškem območju je 0,6, medtem ko je na mestnih območjih 0,8. GRZ 1,0 je na voljo samo za osrednja področja. To pomeni urbana okolja, v katerih so pretežno trgovine, pisarne ali kulturne ustanove.
Kakšna je številka tlorisne površine?
Poleg številke tlorisne površine je pomemben parameter ureditve uporabe stavbe tudi številka tlorisne površine (GFZ). Izračuna se iz skupne površine vseh nadstropij skozi celotno površino nepremičnine in je podobno kot GRZ podana kot decimalna vrednost.
Za 1.000 kvadratnih metrov velike nepremičnine z GFZ 1,2 je lahko skupna površina celotnih nadstropij 1200 kvadratnih metrov. To na primer pomeni, da je mogoče zgraditi tri nadstropja s po 400 kvadratnimi metri ali dve s po 600 kvadratnimi metri.
GFZ ne določa števila dovoljenih nadstropij. Tako imenovano število nadstropij je v razvojnem načrtu, ki ga določi občina ali mesto, vsebovano kot rimska številka.
Kakšna je razlika med GRZ I in GRZ II?
V določenih okoliščinah je mogoče osnovno površino preseči za 50 odstotkov. Vendar ta izjema ne vpliva na glavno stavbo, temveč le na pomožne objekte, kot so vrtne hiše in garaže, pa tudi na podzemne objekte.
Številka površine za pomožne objekte se imenuje GRZ II, številka površine iz razvojnega načrta je GRZ I. Vsota GRZ I in GRZ II ne sme nikoli preseči absolutne zgornje meje 0,8.
Glavni sistemi (GRZ I) so:
- glavna stavba
- Nadstreški za avtomobile, garaže in podzemne garaže, povezane z glavno stavbo
- Zimski vrtovi in bazeni, povezani z glavno stavbo
- Terase, balkoni, erkerji, arkade
- Nadzemne zunanje stopnice, vhodne stopnice
Pomožni sistemi (GRZ II) so:
- Sončni sistemi
- samostoječe garaže in podzemne garaže, parkirna mesta in nadstreški za avtomobile
- Vrtne hiške, hlevi
- Igrišča, bazeni
- Jaški, jame, rezervoarji za olje, čistilne naprave
Za pomožne konstrukcije, kot so bazeni, lahko gradbeniki presežejo GRZ do 50 odstotkov.
Izračunajte dovoljeno osnovno površino s številko osnovne podlage: primeri izračuna
Če želite izračunati največjo površino vaše bodoče hiše s številom tlorisnih površin, velja naslednja formula:
največja zazidljiva površina (m²) = velikost nepremičnine (m²) x GRZ
Kupite 900 kvadratnih metrov nepremičnine z GRZ 0,6 , največja dovoljena površina glavne stavbe je:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Če načrtujete garažo, bazen in vrtno hišo, se vaša površina izračuna iz GRZ II, kar je polovica GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m².
Vendar bi v tem primeru vsota glavne stavbe in pomožnih objektov presegla absolutno zgornjo mejo 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Iz tega razloga je največja površina pomožnih objektov:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Zakaj je osnovna številka pomembna?
Izračun GRZ je pomemben tako za kupca kot za prodajalca nepremičnine. Kupec želi vedeti, na kolikšnem odstotku nepremičnine sme graditi. Če je ena ali več zgradb že postavljenih, GRZ določi, ali lahko načrtujejo dodatne pomožne objekte, kot so garaže ali vrtne hišice.
Kot kupec morate vedeti, da število talnih površin nikakor ni enako življenjskemu prostoru hiše. Območje vključuje tudi zunanje stene in morebitne zunanje stopnice. Poleg tega se za razliko od bivalnega prostora vse talne površine ne seštevajo.
Za prodajalca veliko število talnih površin poveča vrednost njegove nepremičnine. Za zemljišče v mestnem območju z GRZ 0,8 je mogoče doseči višjo ceno kot za zemljišče v majhnem naselju z GRZ 0,2.
